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sonia75
Pilier de forums
228 réponses |
 Posté - 14 mai 2005 : 09:55:53
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Bonjour,
J'ai 2 questions pour vous.
1. Peut-on citer nominativement des syndics sur ce forum notamment pour dénoncer leurs mauvaises pratiques ?
2. Avez vous déjà entamé un quelconque procès contre un syndic professionnel ?
Avez vous réussi à récupérer de quelconques sommes d'argent ?
J'ai effectué un procés l'an dernier contre un artisan véreux que j'ai gagné auprès du tribunal d'instance. c'était mon premier procès.
hélas bien que j'ai effecté toutes les démarches nécessaires (significatiion du jugement, etc), je n'ai pu récupérer mon argent et le TI ne se bouge pas pour vous aider à faire exécuter la décision.
Il faut alors avoir de gros moyens financiers pour se faire payer.
Je me demandais ce qu'il en était concernant des recours contre un syndic. Est-ce que ça vaut le coup ?
Un syndicat de copropriétaires peut-il intimider un syndic à votre avis ?
Merci de vos témoignages et retours d'expérience,
Bien à vous,
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air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
Posté - 14 mai 2005 : 10:35:54
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Bonjour Sonia75,
Que reprochez vous à votre syndic ?
De la gravite de son erreur ou ses agissement doit dépendre en effet une réponse juste et appropriée.
S'agit il de quelques factures mal ventillées ( j'en doute ) ou de détournement des fonds du syndicat (ce que je n'espère pas pour vous)?
Ou d'une pratique située à mi chemin ?
Dans tous les cas dites nous en plus !
Dans l'attente de vous lire,
Christian
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sonia75
Pilier de forums
228 réponses |
Posté - 14 mai 2005 : 11:13:43
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Bonjour,
Merci de votre intérêt. Nous lui reprochons toute une gamme de malversations et erreurs de gestion.
Tout d'abord des retards de travaux qui nous ont coûté très cher.
Ensuite une myriade d'honoraires annexes facturés à tort et à travers qui ont conduit à un gonflement exponentiel et démesuré de notre budget.
Une mauvaise gestion des impayés (courriers de relance envoyés aux mauvaises adresses, etc...)
Voilà pour les principales doléances.
Nous leur avons envoyé une lettre recommandée pour négocier dans un premier temps mais je m'interroge sur la suite des opérations en cas de refus de leur part... |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 14 mai 2005 : 18:44:35
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Pour les impayés : relances envoyées aux mauvaises adresses :
Pour un copropriétaire déterminé un syndic peut avoir une, deux ou trois adresses :
1) Celle du domicile réel, serait-il à l'étranger. Le syndic doit avoir connaissance du domicile réel même s'il y a élection de domicile. Celà peut être indispensable pour une procédure d'exécution.
2) Celle du domicile élu si le domicile réel est à l'étranger (obligatoire) ou si le copropriétaire est domicilié en France mais s'absente souvent et a préféré la solution d'un domicile élu (facultatif)
3) Celle, le cas échéant, d'un administrateur de biens qui assure la gestion locative du lot, pour l'envoi des comptes.
Ces adresses sont fournies par le copropriétaire, ou peuvent résulter d'une notification d'acquisition par exemple. La connaissance fortuite d'une nouvelle adresse par le syndic, d'une manière ou d'une autre, ne lui permet pas de modifier le fichier. Il peut seulement interroger l'intéressé pour provoquer, de sa part, une régularisation.
Le syndic ne peut les modifier que sur instructions écrites émanant du copropriétaire lui même, par courrier simple ou LRAR (cette dernière présente une utilité pour le copropriétaire qui peut prouver qu'il a régularisé un changement d'adresse).
Les adresses sont utilisées par le syndic en fonction de la loi (pour le domicile élu si le domicile réel est à l'étranger), ou en fonction des instructions du copropriétaire (pour l'envoi des comptes à un gérant).
Le copropriétaire peut en particulier demander que les comptes soient adressés à son gérant et les convocations en AG à lui-même, ou au contraire que tout soit envoyé au gérant.
Une fois que les données sont rentrées, on n'y touche plus sauf notification de modification.
Bien piloté, le logiciel d'un professionnel peut bien sur envoyer une relance à une mauvaise adresse si l'adresse a été mal saisie, mais il enverra les convocations aussi à cette mauvaise adresse.
Il peut aussi envoyer les relances au gérant si on lui a dit de le faire.
Mais il y a une règle absolue dans tout celà à respecter : le nom du copropriétaire ne doit jamais disparaître du libellé :
Monsieur DUPONT
C/O (ou chez) Cabinet Trucmuche
22 rue de la rivière
75000 Paris
Il arrive que " Monsieur DUPONT " disparaisse pour une raison ou une autre et c'est très mauvais.
Une bonne mesure est de glisser la mention (D.E) dans le libellé quand il y a élection de domicile. Celà permet de tirer de temps à autre une liste des élections de domicile figurant dans le fichier pour les contrôler.
On peut faire la même chose pour les successions en cours en glissant (SUC) dans le libellé. C'est encore plus utile car il est indispensable de vérifier régulièrement les dossiers de succession.
L'utilisation d'une mauvaise adresse par un syndic est effectivement une faute qui peut s'avérer grave quand il s'agit d'une convocation. A voir tout de même si ce n'est pas le copropriétaire qui a déménagé sans notifier son changement d'adresse (assez fréquent).
Pour tout celà la bonne formation du personnel est indispensable. Il faut expliquer pourquoi on met D.E et l'intérêt de la mention. |
Edité par - JPM le 14 mai 2005 18:55:05 |
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sonia75
Pilier de forums
228 réponses |
Posté - 15 mai 2005 : 18:50:50
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Oui c'est gentil toute cette dissertation sur la question de l'adresse  . Mais nous avons indiqué à plusieurs reprises au Syndoc que le monsieur ne demeurait pas dans l'immeuble et que donc tous les courriers étaient inutiles.
Le syndic nous disait qu'il n'avait pas connaissance d'une autre adresse. Pourtant ils avaient déjà eu le copropriétaire défaillant en ligne (ils auraient pu lui demander et acutualiser leur fichier).
Mais non... ca aurait été trop de boulot pour eux j'imagine.
Et récemment, après qu'ils nous aient fait payer une procédure longue et coûteuse pour rien, on retrouve dans leurs dossiers les coordonnées de cette dite personne qui leur avait adressé des courriers auparavant et à qui ils avaient répondu à cette adresse à l'étranger donc qu'ils connaissait parfaitement.
Enfin ce n'est qu'une de leur escroquerie parmi tant d'autres...
La vraie question est : est ce que ça peut valoir le coup de leur intenter un procès ???
Et un syndicat de copropriétaires peut il intimider un syndic à votre avis ?
MERCI de vos retours d'expérience. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 15 mai 2005 : 21:22:53
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Pardon, Sonia, mais votre 'naiveté' devant la jungle qu'est le monde de l'immobilier en général et celui de la copropriété en particulier, fait plaisir à voir !
Ne prenez pas cela pour une critique ou une mise en cause, non.
Mais votre fraicheur fait plaisir à voir (du moins ici à lire !) dans ce monde qui est plutot brutal...
Vous le découvrez peu à peu, "tout le monde il est pas beau, tout le monde il est pas gentil".
Pardon encore pour cette naiveté lorsque vous parlez de confiance, de professionnel, en parlant de votre syndic. Vous découvrez (enfin ?) ce qu'il en est réellement. Vous allez en découvrir bien plus en venant ici, en étant mieux informée, et il vous faudra vous blinder peu à peu pour ne pas, soit prendre un fusil et tirer dans le tas, soit baisser les bras et partir vous installer au fin fond des bois, seule.....
Ceci étant, le fait que votre syndic connaisse l'adresse à l'étranger du copropriétaire défaillant ne change rien : lorsqu'un copropriétaire quitt la France, il DOIT préciser au syndic, et en LRAR, son domicile ELU, c'est à dire celui où lui seront valablement envoyées les correspondances et notifications éventuelles (art.6 et art.32 de D).
Que vous sachiez qu'il habite à Tombouctou n'a donc aucune importance et donc aucune incidence en cas de litige. Vous êtes dans ce cas là, sans doute, et votre syndic n'a peut être pas fait de faute, du moins sur cette question de l'adresse.
Pour le reste, vous parlez d'une action contre un artisant, que vous avez gagné. Mais là, les liens sont totalement différents, vous êtes dans une relation contractuelle ! Il n'a pas exécuté une ou des clauses prévues, vous poursuivez ou vous en demandez réparation.
La chose est toute différente avec un syndic de copropriété, qui est le mandataire du syndicat, son représentant légal.
Il agit en lieu et place des copropriétaires .... bien souvent sans demander leur avis.
Les liens sont donc totalement différents, quand bien même il y a contrat et rémunération.
Quant au 'professionnalisme' des syndics, c'est juste pour faire rever les bergères perdues dans le fin fond de la campagne. (mis à part Air Jordan et queques autres, qui va m'incendier sur ce coup...!)
Vous avez sans doute compris, en venant ici et en parcourant les sujets, que ce prétendu 'professionnalisme' fait grincer pas mal de dents !
Dont les votres, qui n'en sont qu'au tout début du grincement....
Pour répondre à vos 2 questions :
- pour savoit s'il est pertinent de demander réparation, encore faut-il savoir de quoi il s'agissait comme action, et surtout : y a t-il eu faute du syndic. On peut le penser, si le dossier était mal ficelé.
Mais pour engager une action contre un syndic, c'est extremement difficile ! "Si vous n'etes pas content, vous n'avez qu'à me poursuivre en justice !". ... seule condition pour prétendre être indeminisé par son assurance RCP, par exemple.
Mais pour que la RCP fonctionne, encore faut-il qu'il y ait eu faute. Qui va déterminer qu'il y a eu faute ? ..un tribunal... Oui, mais pour assigner un syndic, il faut impérativement s'en séparer, soit par une révocation soit, à la fin de son mandat, par la nomination d'un autre.
Pourquoi ?
Parce que le syndicat étant représenté en justice par son syndic, ce dernier ne peut à la fois être demandeur en tant que représentant du syndicat, et défendeur en tant que personne. Donc il faut s'en séparer et en prendre un autre.
Tout ceci montre bien aussi la fumisterie que représente cette assurance RCP du syndic, obligatoire pour avoir une carte professionnelle délivrée par les prefecture, mais assurance RCP qu'il est quasi impossible d'engager ensuite pour que le syndicat soit dédommagé d'une faute du syndic ...en l'absence d'une décision de justice !
Voyez, on tourne en rond.
On tourne d'autant plus en rond que l'art.14 de la loi précise bien que ce sont les copropriétaires, le syndicat, qui est responsable de tout dans leur copropriété, y compris de la conséquence des fautes de leur mandataire, leur syndic.
C'est, semble t-il, ce qui vous arrive dans votre syndicat.
Pour "intimider" (je n'aime pas ce mot) il ne vous reste que, outre le rejet du quitus qui doit être systématique, la sanction financière, dont je suis un chaud partisant.
Lors de l'approbation des comptes, en particulier des honoraires du syndic, je suis pour sanctionner le syndic par un rejet d'une partie de ces honoraires, 10, 15 % par exemple, pour "non exécution de tâches légales ou conventionnelles", et pourquoi pas pour "faute professionnelle ayant entrainé un préjudice pour le syndicat".Ainsi, les honoraires présentés, par exemple, pour un montant de 15.000 € ne seront approuvés que pour : (ex. de résolution d'AG ): " En raison de .......(expliquer) ...constituant une faute professionnelle ayant entrainé un préjudice pour le syndicat, l'AG décide de sanctionner le syndic pour ne pas avoir agit dans l'intéret du syndicat et de chacun de ses membres et approuve ses honoraires pour un montant total de 13.000 €".
S'il n'est pas content, c'est à lui de vous poursuivre ...et donc de vous quitter.
Sonia, si vous reprenez l'histoire du gamin et de ses pieds boueux sur le coussin du fauteuil, et surtout celle où il va faire des courses à votre place parce que vous ne savez pas faire, qu'il vous faut relire attentivement car elles sont tout à fait dans le sujet, vous comprendrez ici en quoi consiste la baffe qu'il faut donner ....
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Edité par - gédehem le 15 mai 2005 21:56:00 |
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sonia75
Pilier de forums
228 réponses |
Posté - 16 mai 2005 : 20:07:58
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Citation :
Initialement entré par gédehem
Pardon, Sonia, mais votre 'naiveté' devant la jungle qu'est le monde de l'immobilier en général et celui de la copropriété en particulier, fait plaisir à voir !
Ne prenez pas cela pour une critique ou une mise en cause, non.
Mais votre fraicheur fait plaisir à voir (du moins ici à lire !) dans ce monde qui est plutot brutal...
Oui naïve peut-être mais pas pigeon non plus. Et puis il faut bien faire des erreurs pour apprendre
Citation :
Initialement entré par gédehem
Pardon encore pour cette naiveté lorsque vous parlez de confiance, de professionnel, en parlant de votre syndic. Vous découvrez (enfin ?) ce qu'il en est réellement. Vous allez en découvrir bien plus en venant ici, en étant mieux informée, et il vous faudra vous blinder peu à peu pour ne pas, soit prendre un fusil et tirer dans le tas, soit baisser les bras et partir vous installer au fin fond des bois, seule.....
C'est bien pour ça que je suis là et je suis super contente que l'on puisse se serrer les coudes. Ce forum est génial !
Citation :
Initialement entré par gédehem
Ceci étant, le fait que votre syndic connaisse l'adresse à l'étranger du copropriétaire défaillant ne change rien : lorsqu'un copropriétaire quitt la France, il DOIT préciser au syndic, et en LRAR, son domicile ELU, c'est à dire celui où lui seront valablement envoyées les correspondances et notifications éventuelles (art.6 et art.32 de D). Que vous sachiez qu'il habite à Tombouctou n'a donc aucune importance et donc aucune incidence en cas de litige. Vous êtes dans ce cas là, sans doute, et votre syndic n'a peut être pas fait de faute, du moins sur cette question de l'adresse.
Nous avons retrouvé des courriers que le syndic avait adressé antérieurement à l'adresse marocaine du copro. Pourquoi avoir ensuite brusquement ré-adressé ces courriers à l'adresse parisienne (le copro ne l'a jamais demandé).
Citation :
Initialement entré par gédehem
La chose est toute différente avec un syndic de copropriété, qui est le mandataire du syndicat, son représentant légal.
Il agit en lieu et place des copropriétaires .... bien souvent sans demander leur avis.Les liens sont donc totalement différents, quand bien même il y a contrat et rémunération.
Quant au 'professionnalisme' des syndics, c'est juste pour faire rever les bergères perdues dans le fin fond de la campagne. (mis à part Air Jordan et queques autres, qui va m'incendier sur ce coup...!)
Vous avez sans doute compris, en venant ici et en parcourant les sujets, que ce prétendu 'professionnalisme' fait grincer pas mal de dents !
Dont les votres, qui n'en sont qu'au tout début du grincement....
Oui nous payons le Syndic pour nous représenter et défendre nos interêts pas pour nous ruiner. La copro est cliente du syndic et dans ce cas le code de la consommation s'applique de la même façon que vis à vis d'un artisan. Une prestation est accomplie et elle doit être accomplie correctement.
Citation :
Initialement entré par gédehem
Pour répondre à vos 2 questions :
- pour savoit s'il est pertinent de demander réparation, encore faut-il savoir de quoi il s'agissait comme action, et surtout : y a t-il eu faute du syndic. On peut le penser, si le dossier était mal ficelé.
Mais pour engager une action contre un syndic, c'est extremement difficile ! "Si vous n'etes pas content, vous n'avez qu'à me poursuivre en justice !". ... seule condition pour prétendre être indeminisé par son assurance RCP, par exemple.
Mais pour que la RCP fonctionne, encore faut-il qu'il y ait eu faute. Qui va déterminer qu'il y a eu faute ? ..un tribunal... Oui, mais pour assigner un syndic, il faut impérativement s'en séparer, soit par une révocation soit, à la fin de son mandat, par la nomination d'un autre.
Pourquoi ? Parce que le syndicat étant représenté en justice par son syndic, ce dernier ne peut à la fois être demandeur en tant que représentant du syndicat, et défendeur en tant que personne. Donc il faut s'en séparer et en prendre un autre.
Tout ceci montre bien aussi la fumisterie que représente cette assurance RCP du syndic, obligatoire pour avoir une carte professionnelle délivrée par les prefecture, mais assurance RCP qu'il est quasi impossible d'engager ensuite pour que le syndicat soit dédommagé d'une faute du syndic ...en l'absence d'une décision de justice ! Voyez, on tourne en rond. On tourne d'autant plus en rond que l'art.14 de la loi précise bien que ce sont les copropriétaires, le syndicat, qui est responsable de tout dans leur copropriété, y compris de la conséquence des fautes de leur mandataire, leur syndic. C'est, semble t-il, ce qui vous arrive dans votre syndicat.
J'ai déjà fait le nécessaire : nous avons changé de syndic en avril dernier et maintenant j'aimerais récupéré quelques sommes qu'ils nous ont volées (ils ont carrément vidé notre compte de leurs honoraires indus avant de transmettre les dossiers à notre nouveau syndic).
Je ne sais pas s'il y a eu faute mais j'aurais tendance à dire oui.
Des travaux non exécutés en temps et en heure alors qu'ils ont été votés et payés par les copros et des abus en tout genre au niveau de leurs honoraires et de la gestion des impayés et dossiers de contentieux.
Citation :
Initialement entré par gédehem
Pour "intimider" (je n'aime pas ce mot) il ne vous reste que, outre le rejet du quitus qui doit être systématique, la sanction financière, dont je suis un chaud partisant.
Lors de l'approbation des comptes, en particulier des honoraires du syndic, je suis pour sanctionner le syndic par un rejet d'une partie de ces honoraires, 10, 15 % par exemple, pour "non exécution de tâches légales ou conventionnelles", et pourquoi pas pour "faute professionnelle ayant entrainé un préjudice pour le syndicat".Ainsi, les honoraires présentés, par exemple, pour un montant de 15.000 € ne seront approuvés que pour : (ex. de résolution d'AG ): " En raison de .......(expliquer) ...constituant une faute professionnelle ayant entrainé un préjudice pour le syndicat, l'AG décide de sanctionner le syndic pour ne pas avoir agit dans l'intéret du syndicat et de chacun de ses membres et approuve ses honoraires pour un montant total de 13.000 €".
S'il n'est pas content, c'est à lui de vous poursuivre ...et donc de vous quitter.
Bah oui mais c'est trop tard... On l'a viré!
Par ailleurs, il est difficile de contrôler son paiement car le syndic se sert dans les charges qu'on lui paie chaque trimestre pour se rémunérer en priorité avant les fournisseurs et n'hésite pas à rajouter des frais fictifs pour combler un éventuel manque à gagner.
c'est ainsi que notre ex syndic a vidé notre fonds de roulement.
Je suis d'ailleurs pour ne pas laisser de sous d'avance au syndic.
Mieux vaut leur donner le strict minimum.
Citation :
Initialement entré par gédehem
Sonia, si vous reprenez l'histoire du gamin et de ses pieds boueux sur le coussin du fauteuil, et surtout celle où il va faire des courses à votre place parce que vous ne savez pas faire, qu'il vous faut relire attentivement car elles sont tout à fait dans le sujet, vous comprendrez ici en quoi consiste la baffe qu'il faut donner ....
Difficile de donner une baffe quand c'est lui qui a la main sur vos sous...
Bon, compte tenu de tout ça. Sachant que maintenant on est plus chez eux, croyez vous qu'un syndicat de copros peut espérer gagner un procès (quid de la jurisprudence en la matière ?) et le syndic peut il en être inquiété ?
Merci Gédéhem ! |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 16 mai 2005 : 21:21:56
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Personne ne vous dira jamais que vous avez toutes les chances de gagner quelque procès que ce soit ! ...Ou à Poudlard, en contactant Harry Potter, peut être, ou voyez chez 'Charmed', ou 'Smallville', ils ont des spécialistes, là bas ....
Par contre, il se peut que vous ayez plein d'éléments démontrant d'éventuelles fautes du syndic...voire des détournements de fonds.
Mais pour cela il faut des éléments probants, des pièces, des relevés de comptes, de vraies fausses factures, ... etc etc
Lors de la remise des comptes du syndicat par l'ancien syndic, du moins depuis le dernier arreté de compte approuvé, donc pour la partie des comptes qui n'a pas été encore approuvée depuis cette dernière AG, vous devrez vous prononcer.
Il est nécessaire quze le CS et le nouveau syndic procède à une analyse très fine pour vérifier ce qui relève de la gestion pour la période arreté des comptes exercice précédent/nomination du nouveau syndic et des sommes retenues au titre des honoraires.
Il faut vérifier ces honoraires au regard de ceux prévus dans son contrat et ceux éventuellement votés spécifiquement ou hors gestion courante.
Il faudrait également vérifier les clauses contractuelles éventuellement abusives... mais là, c'est un peu plus difficile.
Si des sommes apparaissent comme ayant été retenues abusivement, il faudra que votre syndic engage une action en recouvrement de créance.
Cette action ne nécessite pas un mandat particulier de l'AG (art.55)
Mais encore une fois, il faut partir avec des billes et non sur de simples suppositions ou impression.
J'ai oublié une précision : jusqu'à 10.000 € , c'est le tribunal d'Instance qui est compétent. En principe, pour un particulier, pas besoin d'avocat. Mais en copropriété, c'est impératif d'en avoir un : les syndics ne se bouffent pas entre eux devant un tribunal. |
Edité par - gédehem le 16 mai 2005 21:27:10 |
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sonia75
Pilier de forums
228 réponses |
Posté - 17 mai 2005 : 10:37:23
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Merci Gédéhem.
On va bien voir déjà leur réaction face à la lettre argumentée que nous venons de leur envoyer.
Ensuite nous verrons l'opportunité de conduire cela devant un tribunal.
Si quelqu'un a déjà gagné un procès et récupérer des fonds contre son syndic, qu'il se manifeste !
Merci à vous ! |
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Procès contre syndic et nomination syndic
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