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sonia75
Pilier de forums
228 réponses |
 Posté - 17 mai 2005 : 16:56:22
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Je crois que la constitution d'un fonds de roulement est obligatoire (elle doit représenter 1/6e du budget de la copro de mémoire).
Pourtant certaines copros fonctionnent toujours sans fonds de roulement...
Et je commence à me poser la question de la pertinence d'un tel fonds qui sert surtout selon moi à rémunérer le syndic via les produits financiers.
Bien sûr le but (enfin je pense) est de pouvoir pallier à d'éventuelles lacunes de trésorerie. Pourtant on constate que cet argent est souvent détourné (en tout c'est ce qui s'est passé dans notre copropriété). Idem quand parfois on verse des provisions d'avance au syndic pour des travaux ou autres...
Conclusion, j'ai tendance à penser aujourd'hui qu'il vaut mieux éviter fortement de transmettre le moindre sous d'avance au syndic, sous peine de le voir s'évaporer.
Qu'en pensez vous ????
Suis-je parano ???
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 17 mai 2005 : 18:20:48
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La constitution d'un fonds de roulement n'est pas obligatoire, elle est seulement autorisée et limitée à 1/6 du budget. Cette réserve doit être prévue dans le règlement de copropriété.
Une copropriété dans laquelle les copropriétaires versent régulièrement et sans retard leurs provisions ne devrait pas avoir besoin de réserve permanente de trésorerie.
Les détournements de fonds par le syndic, comme d'ailleurs par tout professionnel maniant des fonds, notaire, huissier, sans oublier les gérants de société, cela peut exister et cela constitue un délit sanctionné non seulement par les peines prévues par le code pénal mais encore par l'interdiction d'exercer, qu'elle soit prononcée par le juge ou consécutive au retrait de la garantie financière. C'est donc un acte aux conséquences graves et somme toute peu pratiqué. Car pour le faire avec profit il faut non seulement manquer de moralité mais encore y être déterminé et posséder un véritable savoir-faire fort peu partagé. Une liquidation judiciaire du cabinet du syndic peut, il est vrai rendre indisponible les fonds du syndicat un certain temps. Mais cela ne concerne qu'un très faible pourcentage des cabinets. D'ailleurs la garantie financière, qu'il n'est pas inutile de vérifier, limite les dégâts en de telles situations. En conclusion, le risque d'évaporation des fonds est minime.
Ce qui est beaucoup plus courant, c'est le détournement de destination des fonds, des avances pour travaux étant par exemple utilisées pour régler des dépenses courantes afin de palier la défaillance de certains copropriétaires. On ne peut parler alors d'évaporation.
Bien souvent, c'est l'incapacité à lire correctement les comptes, pas toujours très clairs il est vrai, qui fait croire que des fonds ont disparu. La vérification sera d'autant plus facile que les fonds de la copropriété seront placés sur un compte séparé.
Finalement, le fonds de roulement est-il utile ou non? Pour le savoir, il faut observer le montant de la trésorerie disponible. Si elle est constamment excessivement abondante, le fonds de roulement peut être réduit, voire supprimé. |
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sonia75
Pilier de forums
228 réponses |
Posté - 17 mai 2005 : 20:24:06
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Citation :
Initialement entré par P.F. Barde
Ce qui est beaucoup plus courant, c'est le détournement de destination des fonds, des avances pour travaux étant par exemple utilisées pour régler des dépenses courantes afin de palier la défaillance de certains copropriétaires. On ne peut parler alors d'évaporation.
Oui voilà c'est exactement ça + le fait qu'ils l'utilisent pour s'octroyer des honoraires supplémentaires au nom de tout et n'importe quoi. Par ailleurs, le fait d'avoir de l'argent d'avance les incite à dépenser toujours plus et à croire que les copros sont des mannes inépuisables.
Citation :
Initialement entré par P.F. Barde
Finalement, le fonds de roulement est-il utile ou non? Pour le savoir, il faut observer le montant de la trésorerie disponible. Si elle est constamment excessivement abondante, le fonds de roulement peut être réduit, voire supprimé.
Au moins s'ils ont le strict minimum, ils seront peut-être moins enclins à se remplir les poches ! |
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 18 mai 2005 : 11:45:07
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Les honoraires que facture le syndic au titre des prestations particulières découlent du contrat de syndic qu’il faut savoir négocier et non accepter les yeux fermés en ne prêtant attention qu’aux seuls honoraires de gestion courante qui parfois ne font que 50% du montant total des honoraires. Il faut par exemple exiger que les honoraires liés aux contentieux soient d’un niveau raisonnables et non négliger un tel poste dont beaucoup croient à tort qu’il ne les concerne pas du moment qu’ils paient leurs charges sans retard. C’est faux pour deux raisons. La première, c’est que le syndic perçoit ses honoraires sans attendre que le débiteur s’acquitte de ses dettes. La seconde c’est que le juge réduit systématiquement les accessoires demandés au débiteur lorsqu’il les estime excessifs. Il en est de même des frais de mutation.
Il faut cependant accepter de payer les services du syndic à un juste prix. Les honoraires pour prestations particulières sont souvent la compensation d’honoraires de gestion courante insuffisants.
Il n’y a aucun lien entre le montant de la trésorerie disponible et le montant des honoraires perçus par le syndic. Il est tout à fait illusoire de penser qu’on incitera le syndic à la modération en réduisant le fonds de roulement car le syndic, qui est bien placé pour se mettre en têtes des fournisseurs, aura toujours suffisamment pour se payer. Il y a trois choses à faire : choisir judicieusement son syndic, (celui qui apparaît le moins cher n’est pas forcément le moins coûteux), négocier judicieusement le contrat de syndic, contrôler de près les dépenses, ce qui est le rôle premier du conseil syndical. Une trésorerie insuffisante ne pénlise aucunement le syndic mais les autes fournisseurs. Ce sera par exemple le plombier qui refusera d'intervenir en urgence parce quil a des factures anciennes impayées.
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 18 mai 2005 : 12:46:22
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Je partage tout à fait le post de Barde.
Je précise juste une petite chose sur son " ..contrôler de près les dépenses, ce qui est le rôle premier du conseil syndical. " :
Le controle du CS en particulier pour ce qui concerne les dépenses, ne doit surtout pas se limiter à l'habituelle et traditionnelle séance de "contrôle des comptes" annuelle, préalable à l'AG.
Un contôle trimestriel est indispensable pour tous : pour le syndic, qui ne perd pas son temps à rechercher une note dans 1 tonne de factures, pour le CS, qui a moins de chose à controler d'un seul coup et qui de se fait controle davantage, pour les copropriétaires, qui sont un peu plus sécurisés sur le suivi des dépenses par le CS.
Pas compliqué d'avoir une situation de trésorerie chaque trimestre (merci informatique !)
Ne pas oublier, c'est important, le tampon "VU LE CS" à apposer sur chaque pièce vérifiée, avec date et paraphe du controleur. |
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sonia75
Pilier de forums
228 réponses |
Posté - 19 mai 2005 : 19:57:45
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Citation :
Initialement entré par P.F. Barde
Les honoraires que facture le syndic au titre des prestations particulières découlent du contrat de syndic qu’il faut savoir négocier et non accepter les yeux fermés en ne prêtant attention qu’aux seuls honoraires de gestion courante qui parfois ne font que 50% du montant total des honoraires.
Sans vouloir rouvrir le débat, comme le disait Ianu, certains syndics (dont mon ancien syndic) ont coûtume de placer dans les prestations particulières des prestations relevant de la gestion courante ou de faire payer des frais qui n'ont pas lieu d'être (ex : remise de dossier confrère, frais informatiques...).
Bref d'introduire un peu partout des frais annexes dont il est difficile de vérifier la réalité et qui truffent la note finale de fin d'année. Je pense que plus ils ont d'argent d'avance, plus ils n'hésitent pas à rajouter des frais divers et variés à leur bénéfice et de placer les copros devant les faits accomplis.
Par ailleurs, les syndics se paient toujours en priorité avant les fournisseurs.
Mais vous n'avez pas répondu à ma question :
Pour ou contre le fonds de roulement ?????????? |
Edité par - sonia75 le 19 mai 2005 19:59:34 |
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P.F. Barde
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1972 réponses |
Posté - 20 mai 2005 : 00:29:20
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J’ai déjà répondu aux deux questions, celle des prestations particulières et celle du fond de roulement, mais je vais me répéter et en profiter pour déborder un peu du sujet.
1. Prestations particulières.
Il peut y avoir abus lorsque le contrat n’est pas négocié et autorise le syndic à facturer tout et n’importe quoi à n’importe quel prix. Le remède est tout d’abord de négocier un contrat précis et raisonnable, ensuite d’exercer un contrôle strict sur les factures émises, à commencer par les notes d’honoraires du syndic.
2. Fonds de roulement.
Tout dépend de l’état de la trésorerie du syndicat. Je suis pour le fonds de roulement lorsqu’il est nécessaire, contre le fonds de roulement lorsqu’il n’est pas justifié. Lorsque tous les copropriétaires paient leurs charges dans les deux premières semaines de chaque début de trimestre, sauf situation très particulière, le fonds de roulement devrait se révéler inutile. Sa nécessité apparaît d’ordinaire lorsqu’il y a défaillances ou retards de paiement des copropriétaires. C’est parfois difficile à déceler. Ainsi certains syndics ont la détestable faiblesse d’accepter des paiements mensuels au lieu de paiements trimestriels sans autorisation préalable de l’assemblée générale, ou plus grave, d’accepter des chèques à n’encaisser qu’ultérieurement. C’est très ennuyeux parce qu’alors la réception du chèque est enregistrée en comptabilité, en général sur le compte « banque » et non sur un compte « chèque en attente d’encaissement » ce qui serait plus acceptable, et qu’à la lecture des comptes le copropriétaire paraît à jour de ses charges alors qu’en fait rien n’a été réellement versé. Cela ne peut se déceler qu’en observant le rapprochement bancaire (ce qui suppose un compte séparé ou individualisé), mais passe totalement inaperçu si la vérification des comptes se borne à la vérification des factures et au solde des comptes des copropriétaires. Je qualifie une telle pratique de tenue de comptabilité non fidèle et non sincère qui devrait être sanctionnée par un refus de l’approbation des comptes.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 20 mai 2005 : 08:36:00
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Concernant le fond de roulement, outre ce que vient de dire Barde sur sa pertinence en présence d'une trésorerie incertaine due aux impayés ou à des provisionnements fluctuants, il est quasi indispensable dans un immeuble en chauffage et eau chaude collectifs.
Le chauffage n'est mis en route qu'en hiver (en été c'est idiot ! ) et de ce fait la dépense liée au fonctionnement de la chaufferie est cyclique dans l'exercice comptable.
Pour autant, les provisions versées, si elles le sont en temps et heure, sont constantes au cours de l'année, alors que les grosses factures d'énergie 'chaufferie' seront ponctuellement importantes.
En présence d'une chaufferie collective, un fond de roulement est indispensable.
Pour les autres copropriétés, sa pertinence et son importance (1/6 étant le maxi) sont à apprécier. Mais il faut avouer que c'est un confort pour la gestion de la trésorerie dont il est difficile de se passer, dans l'interet des copropriétaires.
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sonia75
Pilier de forums
228 réponses |
Posté - 20 mai 2005 : 12:49:43
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Citation :
Initialement entré par P.F. Barde
1. Prestations particulières.
Il peut y avoir abus lorsque le contrat n’est pas négocié et autorise le syndic à facturer tout et n’importe quoi à n’importe quel prix.
Un contrat doit respecter la loi et encore une fois il n'est pas LEGAL de facturer tout et n'importe quoi. Il y a des régles et il faut les respecter.
Citation :
Initialement entré par P.F. Barde
2. Fonds de roulement.
Tout dépend de l’état de la trésorerie du syndicat. Je suis pour le fonds de roulement lorsqu’il est nécessaire, contre le fonds de roulement lorsqu’il n’est pas justifié. Lorsque tous les copropriétaires paient leurs charges dans les deux premières semaines de chaque début de trimestre, sauf situation très particulière, le fonds de roulement devrait se révéler inutile. Sa nécessité apparaît d’ordinaire lorsqu’il y a défaillances ou retards de paiement des copropriétaires.
Je ne pense pas que ce soit la vocation du fonds de roulement de supporter la défaillance des copropriétaires sinon c'est un cercle vicieux sur lequel se repose le syndic au lieu de faire son boulot correctement de relances des impayés sachant qu'un coup de fil est souvent plus efficace qu'une multitude de lettres recommandées de plus adressées à la mauvaise adresse mais ça c'est un autre débat...
Pour moi le fonds de roulement doit être utilisé pour faire face à un imprévu (incident dans la copropriété, réparation inattendue...).
Et je crois que c'est d'ailleurs sa définition légale.
Sa vocation est souvent détournée, j'ai l'impression...
Merci pour vos réponses. |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 20 mai 2005 : 15:39:38
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Extraits du Particulier numéro spécial de septembre 2004 "le guide du copropriétaire"
<Le syndic est en droit de réclamer aux copropriétaires une avance afin de constituer la réserve de trésorerie de la copropriété,qui est souvent appelée"fonds de roulement"(nouvel article 35-1° du décret de 1967).Cette réserve permet au syndic d'engranger suffisamment de fonds pour payer régulièrement les dépenses courantes de l'immeuble.Mais pour certains-c'est notamment l'avis de la Commission relative à la copropriété-cette avance ne devrait pas servir à payer ce type de dépenses,mais devrait plutôt constituer un fonds de prévoyance>
On retrouve cette notion dans la 8ème Recommandation " relative aux appels de fonds que le syndic peut exiger des copropriétaires" |
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sonia75
Pilier de forums
228 réponses |
Posté - 20 mai 2005 : 21:22:22
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Citation :
Initialement entré par felix1930
Extraits du Particulier numéro spécial de septembre 2004 "le guide du copropriétaire"
<Le syndic est en droit de réclamer aux copropriétaires une avance afin de constituer la réserve de trésorerie de la copropriété,qui est souvent appelée"fonds de roulement"(nouvel article 35-1° du décret de 1967).Cette réserve permet au syndic d'engranger suffisamment de fonds pour payer régulièrement les dépenses courantes de l'immeuble.Mais pour certains-c'est notamment l'avis de la Commission relative à la copropriété-cette avance ne devrait pas servir à payer ce type de dépenses,mais devrait plutôt constituer un fonds de prévoyance>
On retrouve cette notion dans la 8ème Recommandation " relative aux appels de fonds que le syndic peut exiger des copropriétaires"
Merci. C'est un peu une réponse de normand ça
Y'en a qui disent comme ci et d'autres qui disent comme ça...
Comme dit l'axiome "tout a déjà été dit, tout a déjà été fait" et je viens de retrouver une discussion du forum immo qui traite de ce thème (http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=14278&whichpage=1) indiquant entre autres que :
********************************************************************
Source : Le Particulier, Spécial Copropriétés, n° 995b, Juin 2002, p. 104 :
Auparavant, les syndics pouvaient demander tous les trimestres aux copropriétaires de rembourser les dépenses effectivement engagées et payées. Ces dépenses étaient financées grâce à un fonds de roulement reconstitué à la fin de chaque trimestre : c'était le système des charges réelles. Il n'en va plus ainsi puisque le syndic doit dorénavant réclamer le versement par avance de provisions trimestrielles destinées à faire face à des dépenses futures : c'est le système des charges provisionnelles qui existait déjà dans certaines copropriétés et qui est désormais obligatoire. Ayant moins de raison d'être, le fonds de roulement, devrait donc dans l'avenir, sinon disparaître, du moins voir son montant diminuer fortement.
**************************************************************
Voilà s'ensuit un riche et long débat avec également évoqué l'avance permanente de trésorerie et pour travaux.
Je partage l'opinion de certaines personnes qui adhèrent à ce système quand l'immeuble est en autogestion. |
Edité par - sonia75 le 20 mai 2005 21:28:04 |
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 21 mai 2005 : 10:24:47
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Sonia75, dans votre message initial vous demandiez si vous étiez parano. Non vous êtes candide, nourrie d'idées reçues, adepte du yaka - fokon et rétive au raisonnement logique.
C'est le budget, intelligemment arrêté, qui doit permettre de faire face aux petits imprévus. Les gros imprévus imposent la convocation de l'assemblée générale.
Pour conclure
N'envoyez pas d'argent au syndic, il le détournerait. (Cela me rapelle ce que j'avais entendu dans mon enfance, qu'il ne fallait pas donner d'argent aux pauvres, ils le dépenseraient pour boire.)
En cas d'impayés, fi des lettres recommandées, huissiers et avocats, passez quelques coups de fil. Et si vous avez le cancer, arrêtez la chimiothérapie, prenez de la poudre de perlimpimpin. |
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sonia75
Pilier de forums
228 réponses |
Posté - 21 mai 2005 : 11:52:46
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Je pense qu'il faut donner de l'argent aux syndics au compte-goutte.
Appelez ça de la naïveté si vous le souhaitez, mais la naïveté je pense qu'elle me caractérisait avant... Du temps où je faisais confiance aux syndics...  |
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 21 mai 2005 : 12:51:08
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Il n'est pas question de faire confiance aveuglément à qui que ce soit. Dire "Je donne de l'argent au compte-goutte au syndic pour l'inciter à gérer en bon père de famille sans gaspiller ce que j'ai gagné à la sueur de mon front" est aussi peu intelligent que dire : "Je ne donne pas d'argent aux pauvres, il partirait en boisson, je préfère leur tricoter des chaussettes, au moins les enfants n'auront pas froid aux pieds".
Commencez par choisir un syndic bon professionnel, négociez un contrat de syndic sans clauses floues ou abusives, contrôlez les dépenses et le travail de gestion en général, exigez des comptes clairs et sincères, tout cela impliquant un minimum de formation ou d'apprentissage et, en ce qui concerne la trésorerie, évaluez les besoins et proposez à l'assemblée budget et fonds de roulement en conséquence.
La question de la probité des hommes politiques est une question sérieuse. Dire : "Politiciens tous pourris", ce n'est pas sérieux.
La juste rémunération des syndics est une question sérieuse. Avancer : "Pourtant on constate que cet argent est souvent détourné" et adopter pour politique : "Je pense qu'il faut donner de l'argent aux syndics au compte-goutte", ce n'est pas sérieux.
Pour n'envisager que le problème des impayés, s'en tenir à l'idée qu'il faut faire des efforts de communication, ce qui est vrai, est très insuffisant.
Il y a de nombreux ensemble immobiliers, constitués de copropriétés de plus de 100 lots principaux et insérés dans des AFUL, habités par des gens aux revenus moyens ou modestes qui ont acheté en empruntant au maximum de leurs possibilités sans s'être suffisamment préoccupé du montant écrasant des charges qu'elles ne parviennent parfois pas à payer correctement. Dans de tels ensembles les défaillances sont chroniques. Le meilleur des syndics gèrera au mieux, il n'éradiquera pas la maladie. La constitution d'un fonds de trésorerie sera inévitable et ne pourra pas être éludée par une esquive telle que : "Je ne pense pas que ce soit la vocation du fonds de roulement de supporter la défaillance des copropriétaires sinon c'est un cercle vicieux sur lequel se repose le syndic au lieu de faire son boulot correctement de relances des impayés sachant qu'un coup de fil est souvent plus efficace qu'une multitude de lettres recommandées de plus adressées à la mauvaise adresse mais ça c'est un autre débat...".
Bien sûr, dans les immeubles haussmanniens dont les appartements se négocient à 6 000 € le m² ou plus, le problème ne se pose pas dans les mêmes termes et les impayés sont beaucoup moins fréquents. Mais ils se produisent parfois et lorsque cela arrive, ce ne sont pas quelques coups de fil qui apportent la solution, croyez le bien.
Situation extrême mais qui n'a rien d'un cas d'école :
A la suite d'une vente par adjudication sur décision de justice, un marchand de biens devient copropriétaire d'un lot représentant 20% des tantièmes de l'immeuble. Il ne répond à aucun appel de fonds. De plus, il se révèle qu'il ne peut payer le bien acheté. S'ensuit une nouvelle procédure en conséquence de la folle enchère. Il faudra encore attendre plusieurs mois avant que les charges afférentes au lot concerné ne soient payées, et encore, tout ou partie des frais engagés dans la procédure de recouvrement sera irrécouvrable. Pendant ce temps, on fait quoi ? Refuser d'alimenter un fonds de roulement et demander au syndic de faire son boulot sans s'attarder sur l'avis de coupure d'eau placardé dans l'entrée de l'immeuble ?
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Edité par - P.F. Barde le 21 mai 2005 12:53:54 |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 21 mai 2005 : 20:08:01
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La bonne gestion a souvent bon dos.
Si je regarde les copropriétés qui sont dans notre "secteur", il s'agit d'immeubles de 20 ans d'âge et plus.Les règlements de copropriété ont tous, en plus des appels de fonds "budget", "des fonds spéciaux" un article concernant les appels concernant <l'avance de trésorerie>.
Cette avance n'était jamais demandée.
Depuis 1994 un groupe, dont il est souvent fait état dans ce forum, a " racheté " plusieurs cabinets et a donc récupéré ces copropriétés; mais jamais,semble t-il ,il n'a jugé utile d'appeler l'avance de trésorerie et les ensembles fonctionnaient sans problème particulier de gestion
Brusquement le décret du 27 mai 2004 l'a rèveillé et,systèmatiquement, dans tous les ordres du jour des AG apparaît cette demande conséquence de l'article 35-1° D 1967.
Pour ce syndic cette rentrée d'argent n'a sûrement pas qu'un parfum de bonne gestion(sinon pour lui)
Notre copropriété-27 ans- est restée sous sa "coupe"un an; le nombre,le montant des frais annexes et le reste nous ont fait fuire.
Notre "petit" syndic n'a pas jugé utile ce fonds de roulement,nous non plus, cela ne veut pas dire qu'il y a une mauvaise gestion. |
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 22 mai 2005 : 12:24:28
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| Une bonne gestion implique un fonds de roulement à hauteur des besoins en trésorerie de la copropriété. Lorsque les dépenses sont réglées sans retard avec les seuls versements des provisions trimestrielles, le fonds de roulement est inutile, ce que j'ai toujours affirmé. Je ne comprends pas votre réaction. |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 24 mai 2005 : 16:01:05
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J'ai relu votre 1ère réponse à sonia75 et je comprends la dernière phrase du post précédent.
Ce n'était pas une réaction,même si cela lui ressemble,mais seulement le "témoignage" de ce qui est,malheureusement,trop souvent la réalité à savoir:
ODJ d'une AG en date du 2 mai 2005 - syndic précité -
3°) Budget prévisionnel et avance de trésorerie (majorité 24)
l'AG,après avoir éxaminé le projet de budget joint à la convocation,et en avoir délibéré,fixe le budget de l'exercice à la somme de XXXXX
Elle autorise le syndic à procéder aux appels provisionnels du budget voté.Ce budget vaut également pour les appels provisionnels de l'exercice suivant en l'absence de décision d'une nouvelle AG.
Le syndic ajustera à 1/12ème(art.35 du décret)du montant du budget prévisionnel,le niveau de l'avance de trésorerie.Cet ajustement est éxigible le lendemain de cette assemblée.
l'exercice de cette copropriété : année civile
Comme pour l'approbation des comptes,le quitus ,le budget il n'y a pas d'alternative < l'AG accepte,donne son accord....>
Cette copropriété n'a aucun problème de gestion(en + pas d'ascenseur,chauffage au grè de l'occupant,compteur et abonnement eau individualisés depuis toujours,façades refaites il y a 4 ans...)
C'est bien,comme vous l'indiquez,un détournement de destination des fonds mais
qui est le plus à critiquer :le syndic, les copropriétaires en général et le CS en particulier ??
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