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coproris
Contributeur débutant
21 réponses |
 Posté - 17 mai 2005 : 03:44:57
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Bonjour,
Mon problème est complexe et les questions multiples. Je vais essayer de faire claire, simple et concis...
Je suis présidente d'une petite copro (9 appt, 6 copro dont 4 résidents). En 2004 j'ai contrôlé les comptes 2003 avant de convoquer l'AG. J'ai contesté l'imputation de deux factures de travaux réalisés suite à dégradation par des locataires identifiés (témoignages d'aveux) que le CS avait demandé de mettre à charge du propriétaire pour "aggravation de charges". Nous décidons donc ensemble (le syndic et moi) de mettre à l'oduj de l'AG une proposition de résolution de remboursement des dites factures par le propriétaire au titre de l'article du RC sur l'aggravation des charges...
Lors de l'AG de mai 2004, les comptes sont malgré tout approuvés, je fais part de mes réserves, ce n'est pas retranscrit dans le PV... (je ne suis pas le président de l'AG) ; en question diverse la résolution à l'encontre du propriétaire incriminé (absent non représenté) est adoptée à l'unanimité des présents et représentés.
Je passe le détail des actions du CS sur l'année.
Il y a 2 semaines je rencontre le syndic pour contrôler les comptes 2004 et constate que les deux factures n'ont toujours pas été régularisées. En novembre le syndic devait le mettre en demeure, en décembre le syndic devait reprendre contact avec lui, fin mars le syndic devait entamer une procédure ("si le CS pense qu'il le faut"!!!!). Ce jour-là, dernier argument du syndic : "pour entamer une procédure il faut le mettre à l'ordre du jour de l'AG, je le mettrais en question diverse." Je lui en donne mon accord, mais ce point ne figure pas à l'oduj... et vous savez que l'on ne peut plus avoir recours à un complément à l'oduj.
L'AG est prévue pour vendredi soir. Quel conseil pouvez-vous nous donner par rapport à cet état de fait :
1°) l'ordre du jour n'est pas conforme aux engagements (oraux lors d'un rendez-vous officiel)
2°) le recouvrement de cette dette et/ou le manquement du syndic de faire respecter une décision prise en AG.
3) que peut-on faire à ce sujet pendant l'AG?
Autre aspect : lors de la vérification des comptes 2004 je constate qu'une facture aurait du être imputée au compte de "provision pour travaux d'entretien ou conservation....." (imputation votée en AG 2004) hors elle a été imputée au compte de charges générales. Je demande la rectification. Lorsque je reçois la convocation à l'AG et les pièces nécessaires je constate que la rectification n'est pas faite.
Que doit-on faire?
1) ne pas approuver les comptes? donc voter contre (art 24)
2) voter pour avec les modifications suivantes (soit 5684€56 - 174€60)?
3) émettre des réserves?
4)......
Je suis pressée par le temps, je m'en excuse... Je vous remercie néanmoins par avance de votre collaboration bienveillante.
A+
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 17 mai 2005 : 09:02:55
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Pardon, mais l'organisation, la structure de votre copropriété n'est pas claire : d'abord le "Je suis présidente d'une petite copro " : Cette fonction n'existe pas en copropriété.
Vous parlez du CS comme étant étranger à vous. Vous n'en êtes pas membre ? Parce qu'à la limite vous pourriez être pdte du CS, mais ce n'est pas du tout la même chose.
Sur la clause d'aggavation des charges : elle ne veut pas dire que les dépenses liées à de telles aggavation sont facturées directement aux copropriétaires en cause !
Dans une copropriété, TOUTES les dépenses engagées par le syndicat lui sont facturées en tant que "Syndicat des copropriétaires de ....".
Dans la mesure où certaines de ces dépenses sont imputées à tel ou tel, c'est par la répartition individuelle que ce fait ensuite la ventilation.
Si une dépense de 100 € à été facturée au syndicat, cette dépense et cette facture doivent être rapportées dans les comptes du syndicat, c'est la règle. La position de votre syndic est tout à fait conforme, semble t-il.
Pour la répartition, si le total à répartir est de 1000 €, 900 € le seront sur tous les copropriétaires, celui en cause étant imputé en plus des 100 € qui lui reviennent personnellement. Mais dans les comptes du syndicat, le total facturé est bien de 1000 €.
Si c'est le cas chez vous, tout est conforme, il n'y a rien à contester.
En présence d'une clause dite "d'aggravation des charges", c'est lors de la répartition individuelles des dépenses que ce fait l'imputation des dépenses 'aggravantes'. Cette dépense est imputée dans le compte du copropriétaire concerné. Mais certainement pas par le retrait d'une facture des comptes du Syndicat !
Vous parlez de "procédure". Mais pour quoi faire ? .. contre qui ? ....
Pour ce qui concerne les erreurs d'imputation pour travaux que vous signalez, il appartient à l'AG de les rectifier lors de l'analyse et de l'approbation des comptes.
Pas besoin d'une question spécifique !
Dans le cadre de l'analyse des comptes, l'AG a tout pouvoir pour aborder toute question en rapport avec la question générique inscrite à l'ODJ, ici les comptes ...
Vous semblez pressée, mais les choses ne se font pas n'importe comment dans la précipitation. Et sur la base de ce que vous présentez, c'est un peu n'importe quoi !  ...surtout dans une copropriété de 6 copros !!!
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coproris
Contributeur débutant
21 réponses |
Posté - 17 mai 2005 : 22:32:26
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merci pour vos différentes réponses aux différents sujets abordés cette nuit. je ne répondrais ce soir qu'à celle-ci car après moi dodo!! j'en ai besoin après 2 heures de sommeil et 10H de travail non stop!
me suis-je donc si mal exprimée?
oups! je suis la présidente du CS de notre petite copro. (ce qui n'est pas du tout la même chose, je vous cite, que présidente de notre copro : pour cause puisque la fonction n'existe pas...  .
où ai-je sousentendu que les factures au syndicat devaient être payées par qq'un d'autre?
où ai-je écrit que les dites factures devaient être payées directement par le copropriétaire incriminé???
où ai-je écrit que l'on devait retirer une facture des comptes du syndicat?
les faits clairs nets et précis :
en AG il a été voté l'imputation (mon erreur a été d'écrire le remboursement) de 2 factures sur le compte d'un seul copropriétaire au titre de "l'agravation des charges...". Le CS syndical a alerté a plusieurs reprise le syndic pour que la régularisation se fasse... (soit = la nouvelle ventilation pour la répartition indivuduelle) L'année se termine et rien n'a été fait (ni l'augmentation du compte de charge à ce copro, ni la diminution à tous les autres). Avez-vous saisi ce que je veus dire bien que très certainement je n'ai pas utilisé les termes adéquats...?
merci pour R2 (erreur imputation travaux), je relirai demain car j'aurai l'esprit plus clair.
Je semble pressée, oui, car dans le courant de l'année nous n'avons pas obtenu du syndic ce que nous souhaitions (à l'unanimité des pésents et représentés) et lui ne nous a pas non plus dit que nous avions tord ou que nous n'agissons pas dans les règles de l'art, ni encouragement, ni contradiction, de l'inertie. Et je ne voudrais pas que nous répétions des erreurs qui ont peut être été faites lors d'AG dans le passé... Comme donner le quitus par exemple!!
A+ Gédehem, merci aussi à d'autres qui auraient un autre avis ou voudrait enfoncer le clou. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 18 mai 2005 : 15:02:46
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OK !
Si ce n'est fait, une LRAR de votre part ( la Pdte du CS à ....) rappelant au syndic la décision de l'AG du ... pour ce qui concerne l'imputation de certains frais et la répartition qui devait en découler.(rappeler la résolution dans son entier)
Que s'agissant là d'un manquement grave tant aux obligation légales que contractuelles (non exécution des décisions de l'AG) et en l'absence de réaction rapide de sa part pour rectifier les répartitoions individuelles, vous proposerez à la prochiaine AG qu'une sanction financière soit appliquée pour ces motifs à ses honoraires de gestion courante. (10% sera un minimum, le quitus devant être refusé systématiquement, vous l'avez compris).
Co-signée par les autres membres du CS sera un plus.
Avec copie aux copropriétaires .....
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coproris
Contributeur débutant
21 réponses |
Posté - 18 mai 2005 : 23:51:22
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Ah!!!
voila qui est très constructif il me semble.
Non nous n'avons pas encore envoyé de lettre au syndic car à vrai dire je viens seulement de comprendre le mécanisme comptable : que pour appliquer la résolution de l'AG il fallait que le syndic "recalcul" les charges de chacun. Je pensais qu'il devait réclammer au propriétaire le montant des factures en cause et sur l'exercice 2004 réinjecter ces sommes en recette.
Dans un autre sujet je précise que le syndic m'a dit que le proprio refuse de payer. Je réalise maintenant que le syndic ne lui a sans doute rien demandé et que la remarque du proprio n'a été faite que suite à la lecture du PV qui le condamne (!) à pallier aux dégats de ses locataires.
de ce pas je prépare cette LRAR mais elle ne sera peut être pas à destination avant l'AG de vendredi soir.
Pour ce qui est de la co signature des membres du CS, nous avons établi un principe : tout courrier ou note émanent du CS doit être signé par au moins deux des membres (sauf extrème urgence), de plus les copro sont toujours en copie systématique (nous ne sommes que 6!!)
Pour l'AG de vendredi pensez-vous qu'il y ait un intéret à voter contre l'approbation des comptes 2004 ou n'y a-t-il pas de relation de cause à effet?
Encore une fois merci pour vos différents éclairages.
Question perso (pas obligé de répondre) : on vous voit partout!! pas pour des textes courts... combien de temps y passez-vous chaque jour? vous en rêvez aussi???? 
Cordialement |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 19 mai 2005 : 08:38:15
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Bon, la LRAR c'est trop tard avant vendredi.
Pour l'approbation des comptes, s'ils sont justes, je ne vois pas sur quel motif vous voteriez contre globalement !!!
Paar contre, si vous (l'AG) n'êtes pas d'accord sur telle dépenses, c'est cette ou ces dépenses (abusives, hors budget prévis, etc ...) que vous devrez refuser ou modifier.
Ainsi, sur les dépenses "honoraires du syndic", vous (l'AG) avez toute possibilité de les rendre conformes aux tâches et actions effectivement exécutées et de procéder à l'abattement de 10%, par exemple, que j'ai proposé, pour "non exécution de décisions d'assemblée générale, de ses obligations tant légales que contractuelles" .
Il est important de noter qu'une AG a toujours la possibilité de modifier une question inscrite à l'ODJ, sous réserve de ne pas en modifier le sens général, et d'adopter toute question complémentaire, induite, à la question ou résolution inscrite.
Ainsi, pour la question sur les comptes du syndicat, l'AG peut adopter toute question en lien, en rapport, avec les comptes présentés.
Bien entendu, le quitus ne sera pas donné...
Enfin, mais c'est une constante pour toute les AG, la vôtre sera bien préparée, avec 1 pdt qui préside et au moins 2 scrutateurs. Laissez le secrétariat au syndic, en étant vigilant sur la signature du projet de PV s'il vous est présenté dès la fin de séance : demander une copie : si pas copie, pas signature.
Si copie et signature, faire la réserve : "Sous réserve de vérification. La signature du pdt de séance et des scrutateurs ne valent pas validation des décisions prises." |
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coproris
Contributeur débutant
21 réponses |
Posté - 19 mai 2005 : 17:36:41
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Je prends vite connaissance de vos réponses car dans 2H le CS élargi se retrouve. et j'espère que nous adopterons une attidude efficace et sure face au syndic et au copro indélicat car s'il a senti que nous sommes bien remontés alors il viendra (pourquoi pas avec avocat, dont nous refuserons la présence ou alors silence !!)
encore merci, je vous tiens au courant.
Cordialement |
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