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coproris
Contributeur débutant
21 réponses |
 Posté - 17 mai 2005 : 04:18:42
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Bonjour,
Je viens vous soumettre une question afin soit :
- d'éviter à ma copro de prendre une décision ingérable
- ou de permettre à ma copro de prendre une décision difficile à assumer en connaissance de cause
- ou de permettre à ma copro de prendre une décision difficile mais défendable...
Nous avons une AG vendredi soir. Nous sommes un certain nombre à ne pas souhaiter renouveller le mandat du syndic (renouvellable chaque année). Le CS n'ayant pas été suffisemment réactif (je suis la présidente!!!!...) la nomination d'un nouveau syndic n'est pas à l'oduj bien que nous ayions des devis.
Du fait que le mandat du syndic court jusqu'au 30 juin il me semble qu'il ne peut pas nous planter là et qu'il a l'obligation d'assurer ses fonctions jusqu'à cette date ou au moins jusqu'à une prochaine AG dont on pourrait décider de la date lors de l'AG de vendredi et qui nous permettrait de présenter un ou deux syndic présenter par le CS. Nous ne resterions donc pas (à mon avis) sans syndic.
Que pensez-vous de cette vision?
Si l'idée est défendable a-t-on des précautions à prendre, des actions à mettre en oeuvre avant l'AG de vendredi?
Nota : j'ai pris connaissance d'un message de Gédehem fort interressant, concernant un certain nombre de précautions à prendre au tout début de l'AG (choix concerté du Président, du secrétaire...). Ce message me semble déja une mine d'information sur la forme. J'attends donc des conseils, des avis plus tot sur le fond de mon histoire.
Par avance je vous remercie tous, ma copro attend avec impatience votre verdict.
A+
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stephane_94
Contributeur débutant
15 réponses |
Posté - 17 mai 2005 : 11:10:56
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Désolé, cela ne se passe pas de cette manière en tout cas pour la date de cessation du syndic. Meme si son contrat court jusqu'au 30 juin, le fait que vous ne votiez pas pour lui interrompt son contrat manu militari avec effet immediat. si aucuns syndic n'est nommé -> administrateur provisoire désigné par le president du TGI sur ordonnance de requete.
Cela est envisageable effectivement si vous n'avez pas que des problèmes mineurs mais plutot majeurs avec votre syndic et pas de problèmes de fonds au niveau de la copro.
La méthode dans e cas est de voter massivement CONTRE le syndic.
Mais il ne faut pas qu'il recueille plus de 33% des millièmes sinon on passe à l'article 24 et il y a un nouveau vote ou les majoritées ne sont plus calculées de la meme manière.
De plus n'oubliez pas que quel que soit votre decision par rapport au changement de syndic, il faut toujours voter CONTRE le quitus!
Quels que soit les arguments du syndic (mais c'est comme l'approbation des comptes!!! ha oui pourquoi le legislateur a t il prevu 2 questions alors???)
Cordialement
Stephane |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 17 mai 2005 : 11:26:26
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Pardon, coproris, mais votre démarche est totalment farfelue, sans doute par méconnaissance du fonctionnement de la copropriété.
Avant de changer et de jeter votre unique pentalon, vous prenez la précaution d'aller en acheter un autre.
Et bien ici, c'est la même chose. Si vous souhaitez changer de syndic, il faut préalablement en rechercher un autre.
Il est totalement irresponsable de ne pas réélire le syndic sortant si l'on a pas de successeur. Mettez vous en recherche, du moins si une majorité de copropriétaires le souhaite, et attendez l'année prochine pour présenter les candidatures.
Ceci dit, vous ne parlez pas du CS, dont le role est très important.
Pour résumer, un ne jette pas une chemise au seulmotif qu'elle est sale : on la lave d'abord ! Pour votre syndic, s'il était mieux suivi et controlé par un CS plus efficace, ne serait-ce pas mieux ?
Peut être serait-il plus pertinent de changer de CS que de syndic.
Notez le :
Copropriétaires 'absents' = CS passif = syndic nul-laxiste-fraudeur-magouilleur-véreux, etc etc ... |
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stephane_94
Contributeur débutant
15 réponses |
Posté - 17 mai 2005 : 11:41:26
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Desolé gedehem il est possible de sortir sans pantalon sous certaines conditions
Il y a des cas ou ne pas ré elire le syndic devien l'unique possibilité et c'est le cas de la copro ou je suis. Un contexte bien particulier nous a en effet amené a refuser son contrat de syndic et donc à devoir passer sous une administration judiciaire.
Comme coproris le disais, il ont des devis mais ne l'on pas proposé à l'ODJ de l'AG. Donc pas de vote possible sur ce qui n'est pas inscrit à l'ODJ. Ceci est clair!
Ceci dit, quand au role du CS, un CS ou un coproprietaire n'a ni les informations du syndic, ni les competences et les possibilitées (juridiques entre autres) de ce dernier. Quand de plus, celui ci sait mettre la pression sur le president et certains coproprietaires, la situation devient plus difficile et moins tranchée que vous ne le dites!
Ne pas oublier avant de jeter la pierre au CS que ceux ci sont bénévoles et cherches avec leurs moyens à assurer une gestion efficace (enfin en général)
Toutefois, je reconnais que les coproprietaires ont une certaine tendance à ne pas vouloir s'investir dans les CS car c'est du temps en moins pour les enfants, les loisirs, etc...
A chacun de prendre ses responsabilitées et à ceux qui ne s'investissent pas de ne pas critiquer et juger sans avoir l'ensemble des elements.
Cordialement
Stephane |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 17 mai 2005 : 12:45:31
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J'entends bien tout cela, mais comprenez que rechercher un candidat et faire faire des devis, outre le fait que ce n'est pas la même chose, et ne pas faire inscrire la question à l'ODJ de l'AG, c'est un peu spécial comme démarche.
D'autant plus, et votre post le dit bien, faire faire un devis (?) s'agissant d'un syndic, cela ne tient pas la route ! on lui demande de proposer son contrat et les honoraires qu'il souhaite surla base du descriptif détaillé de la copropriété.
Gérer une copro où tout va bien, et une même copro où tout va mal parce qu'il y a 50% d'impayés, ce n'est pas tout à fait la même chose ...
Un devis, s'agissant d'une candidature de syndic, pour moi cela ne veut pas dire grand chose. Une proposition de contrat, si !
Vous dites être sous administration en raison du refus par votre syndicat du contrat du syndic.
Permettez-moi de trouver cela un peu idiot (souriez, vous êtres filmé  )
- être sous administration lorsque la nomination d'un syndic est à l'ODJ, c'est un échec.
- refuser en séance un 'contrat' c'est que la négociation préalable n'a pas eu lieu, c'est aussi un échec.
Un syndicat qui se retrouve sous administration, que ce soit art.46 ou art.47 (si je comprend bien, chez vous, c'est art.46 ?) est la marque plus ou moins profonde d'un dysfonctionnement.
Se mettre provisoirement sous administration est un pis-aller en cas de grave litige avec le syndic ou de dissension entre copropriétaires, mais certainement pas une solution pour régler les problèmes.
Un administrateur provisoire n'est certainement pas là pour ça, désigné pour cela !
D'autant plus que demain, qu'allez vous (votre syndicat) faire avec votre contrat de syndic ?
Il faudra bien en trouver un, de syndic, qui soit d'accord avec vos demandes : que ne l'avez-vous (votre syndicat, votre CS) fait avant ?
Quant à l'"investissement" que cela demande de ce soucier de son bien et pour certains d'être au CS, effectivement cela peut freiner.
Mais comme je le signalais dans un autre sujet, si les copropriétaires mettez autant d'énergie pour préserver et valoriser leur bien (apparte acheté 170.000 € dont on peut espérer 220.000€) qu'ils n'en mettent à bichonner leur voiture de 10.000 € qui, de toute façon, n'en vaudra que 5.000 2 ans plus tard ......
Pourtant, la plupart ne sont pas mécano ou techniciens automobile.
Pour être au CS, pas besoin d'être juriste... d'autant que de nombreux syndics et/ou gestionnaires ne le sont pas non plus !
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stephane_94
Contributeur débutant
15 réponses |
Posté - 17 mai 2005 : 13:16:12
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Bien sur qu'etre sous administration judiciaire est consecutif a un echec quel qu'il soit.
chez nous, cet echec est du a l'absence de connaissance du CS d'un certain nombre de regles juridique. Nous avions fait le necessaire pour ce changement de syndic mais "l oubli" de joindre le contrat de syndic avec la demande d'ODJ a permit au syndic en place d'eluder totalement la question. Sa probité et son devoir de conseil aupres du CS aurait pourtant dû lui faire appeler le president du CS pour l'informer du probleme procedurier. Mais il ne l'a pas fait. De plus, ce cabinet de syndic est difficilement joignable meme pour le CS et son president.
Il ne recoit meme pas les coproprietaires qui se deplacent pour lui signaler ne serait ce qu'une fuite d'eau sinon par interphone. Et nous devions voter des travaux importants (plus de 210 000 €). Devions nous lui confier nos dossiers pendant encore un an? voter ces travaux et lui permettre de s'engraisser sur notre dos sans faire ce pour quoi il est payé?Alors qu'en 6 mois, nous pouvions faire nommer un nouveau syndic via l'administration judiciaire??? malgrès les frais d'avocats inherents a cette procedure!!! Nous avons toujours le syndic que nous voulions proposer. Il suffira que nous le presentions a la prochaine AG et nous pourrons partir sur des bases saines.
Meme une photocopie du PV de l'AG ou son contrat n'a pas été renouvellé ne nous a pas été accordé! quel confiance placer envers ce syndic qui tout au long de la dernière année n'en a fait qu'a sa tete en profitant de la pression qu'elle pouvait mettre sur la presidente du CS qui n'a pas saisi tout les elements et les implications des choses qui lui etaitent proposées.
Et c'est bien ce que je disais a coproris. Ils peuvent changer de syndic pour un administrateur judiciaire si les problemes avec leur syndic sont trop importants pour pouvoir travailler avec lui mais bien entendu il faut dans la mesure du possible eviter ce genre de situation.
Cordialement
Stephane |
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 17 mai 2005 : 17:12:47
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Contrairement à ce qu'affirme stephane_94, il est parfaitement conforme au code civil et au statut de la copropriété de nommer un syndic de date à date, ces dates ne coincidant pas obligatoirement avec celle de la tenue de l'assemblée. L'assemblée réunie le 15 avril peut parfaitement décider de ne pas reconduire le syndic dont le mandat expire au 30 juin sans le révoquer immédiatement. Le mandat du syndic s'achèvera alors le 30 juin.
Le législateur n'a pas prévu deux votes séparés, un pour le quitus, l'autre pour l'approbation des comptes, mais seulement un vote pour statuer sur les comptes. La question du quitus n'est qu'un usage. |
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Dantès
Pilier de forums
967 réponses |
Posté - 17 mai 2005 : 19:29:58
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coproris,
Il faut A TOUT PRIX éviter le syndic judiciaire, point sur lequel Gédehem a attiré votre attention par une métaphore originale.
La solution de rechange pour faire face au problème imminent auquel vous êtes confrontée:
Il suffit de vous présenter comme syndic bénévole en AG, pas besoin de contrat car pas d'honoraires et vous prenez la suite: l'AG décide de vous nommer syndic bénévole avec effet immédiat, comme il ne peut y avoir qu'un syndic, il pourra toujours vous assigner pour le mois non effectuer, la dernière décision prenant le pas.
Il faudra OBLIGATOIREMENT vous faire élire au poste de secrétaire de séance et ne confier aucun poste au syndic sortant (les autres postes sont incompatibles avec un mandat de syndic)
Le président et les assesseurs devront être élus parmi les personnes de totale confiance.
Si l'AG le souhaite, elle pourra inviter le syndic à sortir pour délibérer (sur proposition du président de séance).
Surveillez bien la feuille de présence et les pouvoirs afin d'éviter que le syndic ne s'en aille avec.
Cette technique a été utilisée par la contributrice 'manja' (cherchez ses sujets de moins de 3 mois et vous saurez toute la marche à suivre).
En fin d'AG, il faut récupérer les pouvoirs et la feuille de présence.
Ensuite, vous avez le temps de récupérer vos archives puis de choisir un syndic professionnel sérieux afin de reprendre la copropriété sans interruption.
Cordialement.
Edmond
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 18 mai 2005 : 10:31:47
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Le contrat de syndic est maintenant obligatoire et les dispositions réglementaires ne prévoient pas de dérogation en faveur d’un syndic bénévole. La solution proposée par Dantès est donc juridiquement très contestable. Par ailleurs, il n’est pas évident qu’il faille préférer le premier venu à un administrateur judiciaire, coûteux certes, mais au moins professionnel, assuré en responsabilité civile, garanti financièrement et devant rendre des comptes au juge l’ayant désigné.
Gedehem appelle à la responsabilité des copropriétaires afin qu’ils prennent soin de choisir un nouveau syndic avant de se débarrasser de l’ancien, ce que commande le bon sens. Il n’appelle aucunement, et qu’il me reprenne si je l’ai mal compris, à faire n’importe quoi pour éviter une administration judiciaire qui est un mal par rapport à une gestion normale mais qui n’est pas la pire des solutions. Un administrateur judiciaire assure du minimum d’administration indispensable. Un syndic nommé à la va-vite n’assure rien du tout.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 18 mai 2005 : 11:19:12
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Je partage tout à fait ce point de vue.
Lorsqu'on change de syndic, (vous connaissez mon habitude de faire des paraboles) c'est comme lorsque vous voulez changer de voiture.
Cela ne s'improvise pas, on fait le tour des marques, des ristournes possibles ici ou là, des équipements souhaités, la couleur, etc etc ... et ce n'est qu'ensuite, et après avoir compté les sous, que le choix définitif se fait et qu'on va signer.
Choisir un syndic, c'est exactement la même chose !
Alors arriver à l'AG pour ne pas accepter son contrat, ben c'est ....je ne dirais pas !  C'est nul de nul !!!
Par contre, et c'est ici qu'il faut bien mesurer les choses, la situation est différente lorsque le syndic quitte l'AG en claquant la porte (ou en vous mettant dehors !) et vous disant qu'il démissionne et qu'il en a assez de vous ...etc..
Plutot que de ne rien avoir et d'être dans la panade, la désignation d'un syndic provisoire peut alors être pertinente, sous réserve que l'AG soit valide, en particulier qu'il y ai une feuille de présence signée en bonne et due forme, et surtout que le syndicat (le CS) détienne une liste à jour de tous les copropriétaires afin de pouvoir convoquer sans contestation éventuelle la prochaine AG destinée à nommer le syndic.
Même avec la nomination d'un syndic 'provisoire', il n'est pas interdit de déposer requête en cas de difficulté dans le mois qui suit.
La question du contrat du syndic, certes importante, n'est, de mon point de vue, pas un frein à cette procédure. Dans l'ancienne mouture des textes, mandat et contrat étaient liés, bien qu'adoptés suivant des règles de majorité différente. Il avait été jugé que le contrat du syndic, s'il n'était pas adopté lors de sa nomination, devait l'être dans les plus brefs délais suivants cette désignation.
C'est vrai que sur ce point, l'art.11 4° pose un problème.
Est-il insurmontable pour un bénévole nommé 'provisoirement', uniquement pour convoquer une AG ? ....
(La résolution de l'AG désignant ce syndic devrait reprendre, en gros, la conclusion d'une requête " ... est nommé syndic provisoire, avec pour mission d'avoir à se faire remettre de l'ancien syndic les archives et fonds immédiatement disponibles ainsi qu'il est prévu par l'art.18-2 de L, et de convoquer une assemblée générale destinée à nommer le syndic." )
Ceci n'est que mon avis, qui ne peut être mis en œuvre que très exceptionnellement.
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stephane_94
Contributeur débutant
15 réponses |
Posté - 18 mai 2005 : 13:45:38
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Quoiqu'il en soit vous oubliez souvent que le copropietaire lambda ou même le conseiller syndical (y compris son président) ne sont souvent que bénévoles et face à la pression mise par le syndic qui a accès à des experts juridiques (bien ou mal employés n'est même pas la question) peut bien souvent tourner tallon ou se ranger finalement de l'avis du syndic. Je l'ai vu faire à 4 reprises dans l'année écoulée dans notre copro par le président du CS lorsque le syndic lui mettait la pression (sans que les autres membres ne soit présent car plus facile).
Allez expliquer de plus, que le contrat du syndic se poursuit jusqu'à la date et non jusqu'à la non reconduction en AG. Bon courage!
Si en plus, le syndic est tétu, n'accepte pas qu'un coproprietaire ou membre du CS ne lui tienne tete ou meme ait une idée contradictoire sans compter les problèmes de communications évidents et tout cela cumulé avec une hausse de ses tarifs compris entre 5 et 25%, alors bon courage si vous souhaitez travailler avec!
Cela ne fait qu'une année que je suis coproprietaire, une année que je suis membre du CS et j'en ai vu des vertes et des pas mures. Mais quel apprentissage interressant. Le syndic a su opposer des élements a chaque contradiction, il a su ne pas tenir compte de l'avis du CS et en tout cas de passer outre en se couvrant. L'habitude de la gestion de copro, de la tenue d'AG ne le met pas à égalité avec le coproprietaire ou le membre du CS.
Nous avons préféré, nous, nous passer de ses services plutot que de rester avec une personne avec qui nous ne pouvions pas travailler serieusement et surtout en toute confiance.
Le choix doit donc dependre du moindre mal pour la coproprietée entre renouveller le contrat du syndic ou l'administrateur provisoire
cordialement
Stephane |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 18 mai 2005 : 14:45:50
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Soyez rassuré, Stephane,nous connaissons tous ces copropriétaires chef de service de .....Responsble de .... DRH de la ste ..... qui, normatif et/ou exigeant dans vie professionnel, sont dans leurs petits souliers devant leur syndic !
j'ai même vu un ancien magistrat, ex-Pdt d'un tribunal maritime, resté sans voix devant son syndic qui lui sortait des c...ies sur son contrat et les honoraires qu'il pouvait imputer au syndicat !
C'est, hélas, comme cela ... Je crois qu'existe des études sur la psychologie des rapports syndic-copropriétés, ... il y a là une mine, en général sur les rapports humains en copropriété, ....copropriété qui est une micro-société qui n'est que ce que sont ceux qui la composent ...
(Il y a un ouvrage récent, 2, 3 ans, d'une Mme LEBFEVRE je crois .., dans les copros en difficulté...) |
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Marc 75017
Pilier de forums
2496 réponses |
Posté - 18 mai 2005 : 18:00:10
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Citation :
Initialement entré par gédehem
Soyez rassuré, Stephane,nous connaissons tous ces copropriétaires chef de service de .....Responsble de .... DRH de la ste ..... qui, normatif et/ou exigeant dans vie professionnel, sont dans leurs petits souliers devant leur syndic !
j'ai même vu un ancien magistrat, ex-Pdt d'un tribunal maritime, resté sans voix devant son syndic qui lui sortait des c...ies sur son contrat et les honoraires qu'il pouvait imputer au syndicat !
C'est, hélas, comme cela ... Je crois qu'existe des études sur la psychologie des rapports syndic-copropriétés, ... il y a là une mine, en général sur les rapports humains en copropriété, ....copropriété qui est une micro-société qui n'est que ce que sont ceux qui la composent ...
(Il y a un ouvrage récent, 2, 3 ans, d'une Mme LEBFEVRE je crois .., dans les copros en difficulté...)
Gédehem veut sans doute parler d‘un des ouvrages de M.P. Lefeuvre (et non Lebfevre), maître de conférences à Paris XII, et plus probablement de son ouvrage de 1999 intitulé ‘La copropriété en difficulté, faillite d’une structure de confiance’, aux editions de l’Aube :
http://www.univ-paris12.fr/creteil/2/lefeuvre/lefeupub.pdf
Marc |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 18 mai 2005 : 19:03:45
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1999 ? ... C'est tout à fait ça ....C 'était y'a 2 ou 3 ans..  |
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Marc 75017
Pilier de forums
2496 réponses |
Posté - 18 mai 2005 : 21:16:47
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Citation :
Initialement entré par gédehem
1999 ? ... C'est tout à fait ça ....C 'était y'a 2 ou 3 ans..
Oui oui, cela doit être un truc de la relativité einsteinienne : le temps rétrécit au fur et à mesure que vous vieillissez. Dès lors, la question est de savoir qui rajeunit pour que les choses se réconcilient et que les compteurs tombent toujours juste dans la géométrie euclidienne (si c’est cette dame Lefeuvre qui retourne à la jeunesse, c’est po juste).
Marc |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 18 mai 2005 : 21:29:41
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| Ben la pôvre, je ne le lui souhaite pas, ou pas encore .... parce que le retour à la jeunesse, qu'on appellait 3° age mais qui devient du 4°, c'est bavoirs, petits pots et couches-culottes ..... |
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coproris
Contributeur débutant
21 réponses |
Posté - 18 mai 2005 : 22:31:59
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Merci à vous tous. Vos avis, vos échanges m'ouvrent de meilleurs horizons.
Je vais présenter tout ça demain à mes pairs et nous serons prêts pour l'AG du lendemain.
Je vous tiendrai au courant.
Bien cordialement. |
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coproris
Contributeur débutant
21 réponses |
Posté - 05 juin 2005 : 15:00:15
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Bonjour à tous,
je reprends mon ancien sujet pour vous tenir au courant de nos "déboirs" (!). je pense que c'est préférable au lieu d'en ouvrir un nouveau qui pourrait vous embrouiller .
notre AG a donc eu lieu, bien préparer par le CS (élargi aux autres copro) selon bon nombre de vos conseils.
- président bien réel (avec un "conducteur" bien au point!!!!)
- validation de la présence de nos accompagnateurs (maris, enfants...), 1ere surprise du syndic car habituellement nous sommes seuls... (nous sommes généralement 4 ou 5 pour une copro de 6, là nous étions 3 copro donc 6 personnes...+ 1 pouvoir)
- approbation des comptes : discussion très contrariante pour le syndic... qui partait du principe que tout avait déjà été dit lors de la préparation de l'AG (j'y était seule...) même si au final nous avons approuvé à l'unanimité
- quitus : quel est ce vilain mot!!!! lorsque le syndic a compris que nous nous apprétions à voter contre, l'affaire a fort mal tournée... je résume : pas quitus=pas confiance = pas travail ensemble.... discussion, explications houleuses, difficile aux copro d'en placer une!!! résultat de toute façon pas quitus...
- renouvellement du mandat : là, on s'est fait avoir en beauté, je vous passe les détails qui n'ont pas d'intéret pour vous et ne sont pas très glorieux pour nous... bref, résultat vote contre! Le contrat se maintenant jusqu'au 30 juin 05, nous avons en AG demandé une nouvelle AG pour nouveau syndic. Le syndic nous a dit de le faire nous même étant en juin trop occupé mais n'a jamais voulu le noter sur le PV.
- avant de signer le PV nous avons eu beaucoup de mal à obtenir l'assurance de repartir avec la copie de toutes les pièces de l'AG.
Dès le lundi, le CS s'est réuni et nous avons envoyé un R/AR au syndic pour lui faire confirmer son impossibilité à convoquer l'AG. Par retour de courrier nous avons eu sa réponse (1 ere écrite en 8 ans de mandat), pour convoquer l'AG il lui fallait par retour les propositions des syndics que nous avions à proposer.
Par téléphone j'ai fait mine de ne pas avoir compris sa lettre, lui ai expliqué que devant son indisponibilité manifeste à convoquer une AG et comme elle nous l'avait suggéré, nous avions refait tous les documents (convoc, pouvoir, budget prév...) pour l'AG du ... que tout était prêt et que je lui faisais parvenir les copies...pour son dossier. Elle m'a répondu que c'était à elle de convoquer, que je n'en avais pas l'autorité. J'ai fait profil bas et lui ai alors parlé des points nécessaire à l'ordre du jour. Elle a refusé de m'entendre disant que pour cette AG Extraordinaire elle ne mettait à l'ordre du jour que la nomination du nouveau syndic.
Je suis alors revenue sur le forum pour trouver quelque idée!!! j'ai trouvé : AGE ça n'existe pas en copro....! Aussi avec les documents demandés (déposés dans sa bàl, faute de temps et de disponibilité donc pas R/AR) lui avons nous préciser de mettre à l'ordre du jour de cette AG Ordinaire, les points supplémentaires (en relation avec le changement syndic) compte bancaire, dates exigibilité des charges, montant commandes ou travaux sans accord CS / AG, autorisation poursuites, renouvellement CS...
Hier nous avons reçu nos convoc. pour une AG extraordinairesans les points que nous demandions. Peut-on faire voter ces points en questions diverses (ce point est à l'ordre du jour mais sans détails ; je cite : Questions diverses, règles de vote : sans majorité sur les tantièmes de la clé de répartition 01 charges générales)(je ne comprends pas d'ailleurs ce que cela signifie)
Afin de nous éviter une nouvelle AG que pourriez-vous nous conseiller?
Le syndic que nous allons sans doute choisir nous conseille de finir l'AG dans un autre lieu et de débattre sur les points nécessaires même si c'est contestable. Cela me semble complètement tordu... si je me trompe et que c'est possible que faut-il noter sur le PV qui indiquerait que l'AG se poursuit ailleurs et donc avec un PV complémentaire... c'est vraiment trop tordu...
Puis-je dès lundi (15 jours avant l'AG), en qualité de Pdt du CS, convoquer une AG consécutive à celle prévu par le syndic, y mettre le complément à l'ordre du jour? argumenter en disant que la nomination du nouveau syndic met un terme immédiat au mandat de l'ancien, comme le mandat du nouveau commencerait le 1/07/2005 nous serions sans syndic pendant 10 jours. Est-ce que cela m'autorise à convoquer? si oui dois-je attendre cette période et utiliser le délais de 5 jours (urgence)?
Désolée pour ces longueurs... SVP, si j'ai dit ou fait de grosses, voire très grosses bétises... disputez-moi mais gentiment, je suis sensible! Bénévole, inexperte dans ce domaine, prête à tous les efforts... mais sensible
Cordialement.
Coproris / SV |
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JCF13
Contributeur vétéran
137 réponses |
Posté - 06 juin 2005 : 04:10:08
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Chère Coproris
Je viens de lire aujourd'hui votre sujet, et j'ai l'impression que les divers intervenants n'ont pas bien lu vos lignes et ce n'est pas une critique
Vous dites au début que vous allez avoir une AG et que le vote pour le renouvellement du syndic n'est pas à l'ODJ malgrès que son mandat se termine le 30 juin
1) avec le nouveau décret il n'existe plus de renouvellement de syndic et s'il y a plusieurs propositions il faut voter pour chacune des propositions
2) c'est le syndic qui fixe l'ODJ et il est libre d'y mettre ce qu'il veut, avec le nouveau décret il faut s'y prendre suffisamment à l'avance si l'on veut que des questions supplémentaires aux siennes soient à l'ODJ
Et comme il vaut mieux prévenir que guerrir, vous auriez du prendre quelques précautions à savoir après la préparation de l'AG envoyer au syndic une LRAR avec un ou plusieurs contrats de syndic et lui demandait de mettre à l'ODJ l'élection du syndic
Le mal étant fait, ce que vous auriez du faire après l'AG et ce que vous pouvez toujours faire, c'est envoyer une LRAR au syndic avec un ou plusieurs contrats de syndic en lui demandant de convoquer une AG pour l'élection du syndic en lui précisant que son mandat expirait le 30 juin et que cette question n'était pas à l'ODJ de la dernière AG, en le mettant en demeure de vous répondre sous huitaine
Sans réponse de sa part sous huitaine vous pourrez vous en tant que présidente du CS convoquer une AG avec à l'ordre du jour l'élection du syndic en prenant soin de ne pas y mettre le contrat de celui dont vous voulez vous séparer
Ca marche très bien et je vous parle en connaissance du sujet
en général le syndic pour ne pas être éjecter sans formalitè à la suite d'une telle lettre se chargera lui même de convoquer cette AG ne serait ce que pour espérer être reconduit dans ces fonctions
il faut ce méfier de l'agissement de tels syndics car souvent ça cache quelque chose surtout lorsqu'ils savent qu'on veut les remplacer et je vais même vous raconter une vraie histoire qui est arrivé à ma copro
le mandat de notre syndic expirait le 30 juin aussi, le CS voulait changer de syndic pour moults raisons et il a adressé au syndic suivant la formule décrite plus haut un contrat de syndic
le jour de l'AG le quitus a été refusé et le syndic en place n'a pas eu son mandat renouvellé ni suivant la majorité de l'art 25 ni de la majorité de l'art 24; suite à quoi le syndic a dit "j'arrete l'AG et je vous adresserai une nouvelle convocation pour cette AG" et tout le monde est parti malgrès un bon nombre de protestations dont la mienne, car il n'avait pas le droit de faire cela et le Pdt de séance qui est aussi le Pdt du CS n'a rien fait et est également parti par incompétence et méconnaissance des lois
le meilleur reste à venir; avant le 30 juin il nous a envoyé une convocation pour une nouvelle AG au début septembre, et comme son mandat expirait au 30 juin, il s'est empressé de déposé une requte directe au Pdt du TGI en présentant les faits et à demander sa nomination comme syndic judiciaire ce que le 1er V-Pdt du TGI lui a accordé en toute illégalité vu que seuls les coproprios avaient droit de faire. j'ai donc demandé au TGI la rétractation de l'ordonnance que j'ai obtenue mais après la nouvelle AG, heureusement que le syndic au cours de cette AG a purement et simplement été balayé, et cela a été très mauvais pour lui car il n'a rien encaissé pour cette période ou il avait été illégalement nommé.
Il y a certains syndics dont il faut se meffier comme le lait sur le feu. Un grande leçon est néanmoins à retenir : sans un bon CS compétant on ne peut pas avoir de bon syndics
en général un mauvais CS marche de pair avec un mauvais syndic
Désolé d'avoir été un peu long, mais c'est un dur travail que de maintenir le train de la copro sur des bons rails
Cordialement |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 06 juin 2005 : 09:44:38
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L'observation de JCF 13 Citation :
il s'est empressé de déposé une requte directe au Pdt du TGI en présentant les faits et à demander sa nomination comme syndic judiciaire ce que le 1er V-Pdt du TGI lui a accordé en toute illégalité vu que seuls les coproprios avaient droit de faire. j'ai donc demandé au TGI la rétractation de l'ordonnance que j'ai obtenue mais après la nouvelle AG
confirme qu'il y a de nombreuses dérives dans les interventions judiciaires en matière de copropriété.
Suite aux indications de Gedehem sur certraines pratiques, j'ai recueilli une dizaine d'exemples plus cocasses les uns que les autres. Mais il est certain que certains TGI sont fort dépourvus de mandataires de justice répondant aux critères légaux.
Pour le surplus, l'histoire de Coproris est assez navrante.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 06 juin 2005 : 12:06:02
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Effectivement, il y a de très (trop) nombreuses dérives ou incohérences dans les interventions judiciaires.
Mais il se peut que la requête du syndic de Coproris l'ait été sur le fondement de l'art.47. Comme ce n'est pas contradictoire et que les pièces à joindre ne sont pas vérifiées, l'affaire et dans le sac.
Certes, vous pouvez toujours écrire (lettre simple déposée au greffe) au Pdt du TGI qui a rendu l'ordonnance pour la contester, preuve(s) à l'appui.
S'il est conscient de l'erreur, il suspendra l'ordonnance nommant l'administrateur provisoire.
Mais l'action en rétractation d'ordonnance doit être engagée, d'où avocat, €€€, etc ...
Plus généralement, les textes, la doctrine, la jurisprudence sont devenus très complexes. Force est de constater que les juges méconnaissent bien souvent les règles spécifiques à la copropriété...
Il faut dire aussi que les tribunaux sont encombrés d'affaires et que le temps d'étude des dossiers est réduit faute de personnel.
J'ai le souvenir d'une action destinée à faire reconnaitre la responsabilité d'un notaire pour la vente d'un terrain à une copropriété .... dont une partie était propriété d'un tiers !
(Pour un notaire, il faut le faire !!!)
Tout y était, les plans et tout ...
Le demandeur (le syndicat) a été débouté en 1ère instance au motif que le tribunal "n'a pas su voir le plan ..."(sic dans le jugement rendu !) ... plan pourtant annexé à la demande et mentionné sur le bordereau récapitulatif.
Résultat, obligation d'interjeter appel pour montrer que le plan était bien joint à la demande initiale, d'où avoué, €€€ en plus, pour obtenir finalement satisfaction 8 mois plus tard.
Quid des fautes professionnelles dans la magistrature ???
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Edité par - gédehem le 06 juin 2005 12:09:15 |
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