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 Sujet  |
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elfirobert
Contributeur débutant
18 réponses |
 Posté - 30 mai 2005 : 23:15:00
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Pégase,
La raison de cette anomalie provient du fait, qu'à l'origine ( il y a 25 ans, la première maison construite du lotissement qui servait de maison témoin montrait la réalisation réelle de l'ouvrage), le mur de séparation était prévu d'être réalisé sur la base de 2 rangées de parpaings (Chaque propriétaire possédant son propre mur). Il n'y avait donc pas de mitoyenneté.
Je joins l'image du plan de la maison. Vous pourrez remarquer que la largeur est de 7,27 m .
La maison accolée mais décalée, est la même, symétrique par rapport à a "fameuse ligne de démarcation"qui me pose problème!
Il ne faut pas oublier l'épaisseur du crépi de la partie extérieure du mur.
A mon avis, c'était un coup " de Trafalgar Square" orchestré par le constructeur de l'époque, pour économiser les matériaux!! je pèse mes mots sans preuve!! On a été sûrement "blousé"!! La "débrouille légitimée" en présentant ce seul plan du géomètre, que j'ai communiqué, et qui fait foi ( la preuve votre certitude Laurent et vous) leur assurait " entière immunité" en matière de réglementation!!
Au travers nos discussions ( trés intéressantes et formatrices) et au risque de vous surprendre, je pense , pour utiliser une analogie, qu'il existe, dans ce cas défaut de " procédure" qui rendrait caduc le fait que ce plan, seul, fait foi!!
Voilà le type de réquisitoires que l'on pourrait entendre des avocats des 2 parties.
Je vous rassure, tout de suite, que je n'ai pas l'intention de me lancer dans un réglement par les tribunaux. L'enjeu n'en vaut pas la chandelle!
J'aime, simplement, la démonstration basée sur une argumentation logique à défaut de règles bien établies.
Bonne nuit.
Robert
LAIFA |
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Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 31 mai 2005 : 00:41:21
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Robert,
Je ne comprends pas bien votre dernier message. Vous cherchez à dire quoi exactement?
Le plan que vous avez donné tout au début, c'est le bon? Si non, alors pour donner un avis valable, passez-nous un scan de votre document d'arpentage officiel.
Cordialement,
Pégase |
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 31 mai 2005 : 10:20:11
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Citation :
Initialement entré par elfirobert
Pégase,
La raison de cette anomalie provient du fait, qu'à l'origine ( il y a 25 ans, la première maison construite du lotissement qui servait de maison témoin montrait la réalisation réelle de l'ouvrage), le mur de séparation était prévu d'être réalisé sur la base de 2 rangées de parpaings (Chaque propriétaire possédant son propre mur). Il n'y avait donc pas de mitoyenneté.
Dans la recherche d'une limite de propriété, un juge ne s'intéressera pas à ce qui aurait du être fait, mais à ce qui a ce qui existe sur place et surtout au plan de masse que vous produisez (et que le voisin doit avoir aussi, du moins pour sa maison). Et si vous ne produisiez pas ce plan défavorable, et que le voisin n'est pas le sien, alors ce sont les éléments en place qui seront pris en compte.
Et, quoiqu'il en soit, si les maisons avaient été réalisées avec un double mur, la limite de propriété aurait été prévue dans la même logique que celle en place : dans le prolongement du bord extérieur du mur du voisin.
Citation :
A mon avis, c'était un coup " de Trafalgar Square" orchestré par le constructeur de l'époque, pour économiser les matériaux!!
On ne peut pas faire un "coup" d'une telle importance. Cette simplification, surtout si elle s'applique aux autres maisons du lotissement, fut à n'en pas douter l'objet d'une négociation entre le promoteur et le constructeur, le premier demandant au second de trouver des économies devant une première estimation trop importante. Le constructeur n'a pas pu faire ça dans le dos du promoteur (ou alors celui-ci n'a jamais mis les pieds sur le chantier  ).
Citation :
je pèse mes mots sans preuve!! On a été sûrement "blousé"!! La "débrouille légitimée" en présentant ce seul plan du géomètre, que j'ai communiqué, et qui fait foi ( la preuve votre certitude Laurent et vous) leur assurait " entière immunité" en matière de réglementation!!
La réglementation n'impose encore rien dans ce domaine. Des maisons en bande peuvent être construites à mur mitoyen ou à mur privatif.
Citation :
Au travers nos discussions ( trés intéressantes et formatrices) et au risque de vous surprendre, je pense , pour utiliser une analogie, qu'il existe, dans ce cas défaut de " procédure" qui rendrait caduc le fait que ce plan, seul, fait foi!!
Non, je ne pense pas qu'il y ait de défaut, car ces constructions sont conformes aux réglements alors en vigueur.
Par contre, si lors de la signature sur plan, avant la construction, il était prévu des maisons à murs privatif, et qu'aucun avenant ne fut fait au contrat de vente, il y a tromperie. Mais il est bien trop tard...
Citation :
J'aime, simplement, la démonstration basée sur une argumentation logique à défaut de règles bien établies.
Comprendre, toujours comprendre 
Citation :
Bonne nuit.
Bonjour
Citation :
Robert
LAIFA
Laurent CAMPEDEL
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elfirobert
Contributeur débutant
18 réponses |
Posté - 01 juin 2005 : 10:00:43
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Bonjour,
Je joins 2 photos des 2 maisons côté Nord, car on aperçoit trés bien le mur de séparation réalisé sous la base d'une seule rangée de parpaings.
Dans la partie dite "mitoyenne" , comme l'a trés bien observé Pégase, la séparation n'est assurée que par une cloison de 10 cm seulement!!! et non de 20 cm prévu à l'origine!! De plus la base de la maison n'est plus rectangulaire!
Je me fais donc à l'idée, compte tenu de 2 avis formels :
1) Au-delà de l'héherge ( horizontalement) le mur est privatif.
2) Un débordement de 10 cm d'un muret, de mon côté, sera à prévoir, puisque nous nous sommes engagés pourqu'il soit mitoyen.
J'ai encore 3 questions à poser.
a) A qui appartient la partie séparative , hors mitoyenneté, côté Nord? Si je suis votre logique, il devrait m'appartenir!?
b) La partie Sud appartenant à mon voisin, s'il lui venait à l'idée de peindre cette façade de la couleur qui lui plait ( je ne dirais pas, de couleur noire!, mais d'une couleur ocre foncée qui un des coloris accepté dans le règlement ) Suis-je donc obligé de le subir? Cette façade représente un côté de ma terrasse, jolie vue!!
c) Puis-je l'obliger à l'entretenir?
Le problème est réglé car je l'ai rénové, moi-même, l'été dernier. Protection totale avec un imperméabilisant incolore Rubson qui m'a couté trés cher.
Rien évident!
Bonne journée.
Robert
LAIFA |
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Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 01 juin 2005 : 11:33:20
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Citation :
Initialement entré par elfirobert
a) A qui appartient la partie séparative , hors mitoyenneté, côté Nord? Si je suis votre logique, il devrait m'appartenir!
Oui, d'après le plan, la partie nord vous apartient et la sud est celle du voisin.
Citation :
b) La partie Sud appartenant à mon voisin, s'il lui venait à l'idée de peindre cette façade de la couleur qui lui plait ( je ne dirais pas, de couleur noire!, mais d'une couleur ocre foncée qui un des coloris accepté dans le règlement) Suis-je donc obligé de le subir? Cette façade représente un côté de ma terrasse, jolie vue!!
Du moment qu'il suit les prescriptions du règlement POS / PLU de votre commune, alors oui, il peut théoriquement peindre le coté donnant sur votre terrasse de la couleur qu'il veut (sous réserve d'en avoir l'autorisation de la mairie - Ravallement de façade = Déclaration de travaux)
Citation :
c) Puis-je l'obliger à l'entretenir?
Le problème est réglé car je l'ai rénové, moi-même, l'été dernier. Protection totale avec un imperméabilisant incolore Rubson qui m'a couté trés cher.
La, je ne suis pas certain que vous puissiez l'obliger à l'entretenir. D'après moi, c'est à lui et il en fait ce qu'il veut. Mais je peux me tromper. Laurent? Votre avis?
Cordialement,
Pégase |
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 01 juin 2005 : 23:45:04
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Citation :
Initialement entré par Pégase
Citation :
Initialement entré par elfirobert
a) A qui appartient la partie séparative , hors mitoyenneté, côté Nord? Si je suis votre logique, il devrait m'appartenir!
Oui, d'après le plan, la partie nord vous apartient et la sud est celle du voisin.
Même avis. Pas de doute.
Le mur du garage vous appartient (au nord)
Ensuite le mur devient mitoyen (au milieu)
Puis le mur appartient au voisin (au sud)
Citation :
Citation :
b) La partie Sud appartenant à mon voisin, s'il lui venait à l'idée de peindre cette façade de la couleur qui lui plait ( je ne dirais pas, de couleur noire!, mais d'une couleur ocre foncée qui un des coloris accepté dans le règlement) Suis-je donc obligé de le subir? Cette façade représente un côté de ma terrasse, jolie vue!!
Du moment qu'il suit les prescriptions du règlement POS / PLU de votre commune, alors oui, il peut théoriquement peindre le coté donnant sur votre terrasse de la couleur qu'il veut (sous réserve d'en avoir l'autorisation de la mairie - Ravallement de façade = Déclaration de travaux)
Même avis...
Ce mur est à lui.
S'il veut changer la teinte de sa maison, tant qu'il reste dans les réglements, il a le droit.
Et vous pouvez faire la même chose avec le mur de votre garage et votre maison...
Citation :
c) Puis-je l'obliger à l'entretenir?
Le problème est réglé car je l'ai rénové, moi-même, l'été dernier. Protection totale avec un imperméabilisant incolore Rubson qui m'a couté trés cher.
Vous n'aviez pas le droit de le faire et avez pris un risque. Vous ne devez pas toucher ce mur.
Il ne doit pas non plus toucher votre mur de garage.
Citation :
La, je ne suis pas certain que vous puissiez l'obliger à l'entretenir. D'après moi, c'est à lui et il en fait ce qu'il veut. Mais je peux me tromper. Laurent? Votre avis?
Je pense le contraire, mais ne trouve l'article qui va bien...
Donc, 1 partout la balle au centre
Citation :
Cordialement,
Pégase
Laurent CAMPEDEL
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elfirobert
Contributeur débutant
18 réponses |
Posté - 02 juin 2005 : 09:16:57
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Bonjour,
Peut-être l'article 663 du code civil?
CODE CIVIL
Article 663
Chacun peut contraindre son voisin, dans les villes et faubourgs, à contribuer aux constructions et réparations de la clôture faisant séparation de leurs maisons, cours et jardins assis ès dites villes et faubourgs : la hauteur de la clôture sera fixée suivant les règlements particuliers ou les usages constants et reconnus, et, à défaut d'usages et de règlements, tout mur de séparation entre voisins, qui sera construit ou rétabli à l'avenir, doit avoir au moins trente-deux décimètres de hauteur, compris le chaperon, dans les villes de cinquante mille âmes et au-dessus, et vingt-six décimètres dans les autres.
Bonne journée.
Robert
LAIFA |
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 02 juin 2005 : 20:14:42
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Cet article parle en fait des clôtures mitoyennes...
Une jurisprudence le précise et une autre établi même que cet article ne peut être étendu au mur pignon faisant partie d'un édifice.
Laurent CAMPEDEL
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elfirobert
Contributeur débutant
18 réponses |
Posté - 12 juin 2005 : 10:25:49
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Bonjour ,
Comme promis, je viens vous relater les propos du juriste de l'Adil 83 que j'ai rencontré vendredi 10 juin.
Sous la base du seul document (paragraphe 2.4 relatif aux murs séparatifs du chapitre sur les dispositions afférentes aux constructions, clôtures et jardins ) que je joins ci-aprés, le mur est dans sa totalité ( hors héberge) mitoyen. La ligne séparative est la ligne médiane de la rangée de parpaings.
Pour ce juriste , la démonstration de sa non-mitoyennité est à fournir avec des preuves bien établies puisque l'article 563 du code civil ne le précise pas.
Bonne journée et merci encore pour vos avis et suggestions.
Robert
LAIFA |
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 12 juin 2005 : 13:57:06
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Citation :
Initialement entré par elfirobert
Bonjour ,
Comme promis, je viens vous relater les propos du juriste de l'Adil 83 que j'ai rencontré vendredi 10 juin.
Sous la base du seul document (paragraphe 2.4 relatif aux murs séparatifs du chapitre sur les dispositions afférentes aux constructions, clôtures et jardins ) que je joins ci-aprés, le mur est dans sa totalité ( hors héberge) mitoyen. La ligne séparative est la ligne médiane de la rangée de parpaings.
Je pense toujours autant et encore plus le contraire depuis l'intervention de Pégase.
2 éléments :
Le premier est simplement l'article 2.4 du réglement lui-même.
Les "murs séparatifs de deux maisons"...
Or, on a sur place :
-un mur qui sépare votre maison et son jardin
-un mur sui sépare vos deux maisons
-un mur qui sépare sa maison et votre terrasse
Il y a là 2 cas sur 3 non concernés par cet article 2.4 ...
Le second est le plan de masse clair et net de votre maison.
Citation :
Pour ce juriste , la démonstration de sa non-mitoyennité est à fournir avec des preuves bien établies puisque l'article 563 du code civil ne le précise pas.
Ce n'est pas l'art 563 qu'il a du citer... C'est le 666 je suppose...
Mais il a tort dans sa conclusion.
Peut-être ne lui avez-vous pas montré tous les éléments que nous avons pu voir ici...
L'article 2.4 et le plan de masse sont des éléments clairement établis
PS: pour la lisibilité du forum, pourriez-vous diminuer la taille de votre image afin qu'elle ne dépasse 800 de large ? Merci.
Citation :
Bonne journée et merci encore pour vos avis et suggestions.
Robert
LAIFA
Laurent CAMPEDEL
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Edité par - Laurent CAMPEDEL le 13 juin 2005 07:27:37 |
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Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 13 juin 2005 : 00:56:22
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Pour info, même après l'avis de l'Adil, je reste sûre de mon analyse. si ce plan de masse est celui référencé au cadastre (étant donnéque c'est la référence) alors il n'y a mitoyennté QUE sur les murs séparatif à l'intérieur des deux maisons.
Cordialement,
Pégase
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elfirobert
Contributeur débutant
18 réponses |
Posté - 13 juin 2005 : 12:00:31
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Bonjour,
Je viens du cadastre. Le plan réalisé par un géomètre n'est pas référencé au cadastre.
Les cotes indiquées sont des valeurs mesurées, à l'extérieur, sans compter les épaisseurs du mur.
Dans la partie jointive des 2 maisons se fait sur 10 cm d'épaisseur, j'utilise ma "partie mitoyenne"! A l'extérieur, la ligne séparative se trouve dans l'épaisseur.
Lors de mon entretien avec le juriste de l'adil 83 ( j'avais avec moi l'ensemble des documents en ma possession), j'ai adopté une attitude de défense de la thèse et l'analyse d'un mur non mitoyen à partir du plan du géomètre ( par ailleurs, non intitulé "plan de masse").
Je me suis entendu dire, que ce plan n'est pas la preuve absolue pour affirmer l'aspect privatif des murs exrérieurs. Sur quelles bases légales peut-on confirmer cette conclusion?
Pour lui, en s'appuyant sur le fait que ( dans des cas de cassation dont il a eu connaissance) : en cas de conflit entre un "titre" et la présomption légale de mitoyenneté, c'est le titre qui l'emporte. De même, lorsqu'un titre vient contredire une marque de non mitoyenneté, c'est encore le titre qui l'emporte également.
Il considère alors que le seul écrit qui existe et qui constitue ce "titre" ( j'avoue être sceptique sur cette notion de titre )le paragraphe 2.4 du règlement fait foi. Il ne fait aucune différence entre maisons accolées et accolées décaléés.
Le mur est donc, à ses yeux, mitoyen dans sa totalité.
Je pense donc qu'il serait judicieux de réaliser une clôture avec du grillage seul, sans muret!!!
Personnellement, je préfèrerais cette solution . Un clôture composée de panneaux treillis plastifié vert ( hauteur: 1,7 m pour une largeur de 2,00 m) aurait le mérite d'éviter pas mal de désagréments. Au prix de 91 € le panneau équipé de ses poteaux d'ancrage, il nous en faudrait 5 ( clôture de 10 m). C'est cependant assez coûteux.
Il me faudrait un sacré talent de négociateur pour convaincre!!! C'est une autre histoire.
Bonne journée.
Robert
LAIFA |
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 13 juin 2005 : 13:27:06
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Citation :
Initialement entré par elfirobert
Bonjour,
Je viens du cadastre. Le plan réalisé par un géomètre n'est pas référencé au cadastre.
Les cotes indiquées sont des valeurs mesurées, à l'extérieur, sans compter les épaisseurs du mur.
Dans la partie jointive des 2 maisons se fait sur 10 cm d'épaisseur, j'utilise ma "partie mitoyenne"! A l'extérieur, la ligne séparative se trouve dans l'épaisseur.
Lors de mon entretien avec le juriste de l'adil 83 ( j'avais avec moi l'ensemble des documents en ma possession), j'ai adopté une attitude de défense de la thèse et l'analyse d'un mur non mitoyen à partir du plan du géomètre ( par ailleurs, non intitulé "plan de masse").
Je me suis entendu dire, que ce plan n'est pas la preuve absolue pour affirmer l'aspect privatif des murs exrérieurs. Sur quelles bases légales peut-on confirmer cette conclusion?
Pour lui, en s'appuyant sur le fait que ( dans des cas de cassation dont il a eu connaissance) : en cas de conflit entre un "titre" et la présomption légale de mitoyenneté, c'est le titre qui l'emporte. De même, lorsqu'un titre vient contredire une marque de non mitoyenneté, c'est encore le titre qui l'emporte également.
Il considère alors que le seul écrit qui existe et qui constitue ce "titre" ( j'avoue être sceptique sur cette notion de titre )le paragraphe 2.4 du règlement fait foi. Il ne fait aucune différence entre maisons accolées et accolées décaléés.
Le mur est donc, à ses yeux, mitoyen dans sa totalité.
A ce stade, seul un juge pourrait départager les 2 avis....
Citation :
Je pense donc qu'il serait judicieux de réaliser une clôture avec du grillage seul, sans muret!!!
Vous avez raison, cela coutera moins cher qu'une procédure.
Mais au fait, vous n'avez toujours pas dit ce qu'en pensait le voisin... Vous ne pouvez pas lui proposer de construire le muret dans le prolongement ?
Citation :
Personnellement, je préfèrerais cette solution . Un clôture composée de panneaux treillis plastifié vert ( hauteur: 1,7 m pour une largeur de 2,00 m) aurait le mérite d'éviter pas mal de désagréments. Au prix de 91 € le panneau équipé de ses poteaux d'ancrage, il nous en faudrait 5 ( clôture de 10 m). C'est cependant assez coûteux.
Il me faudrait un sacré talent de négociateur pour convaincre!!! C'est une autre histoire.
Pourquoi, c'est le voisin qui veut que le mur soit construit décalé ?
Citation :
Bonne journée.
Robert
LAIFA
Laurent CAMPEDEL
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elfirobert
Contributeur débutant
18 réponses |
Posté - 13 juin 2005 : 14:04:36
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Bonjour,
On n'a pas encore discuté sur la phase construcion.
Lors d'une discussion , mon voisin direct semblait faire remarquer, gentiment,certes, à son propre voisin ( sa maison est accolée décalée avec la mienne et simplement accolée avec celle de son voisin, il n'y a aucun problème sur la mitoyenneté de leur mur de séparation) d'un empiètement d'un mur de séparation ( sur 3,5 m de large et 2,5m de haut, comme notre partie décalée ) qui avait été réalisé, avec sûrement accord de sa fille ( du moins,je le suppose) qui possédait alors les lieux.
Ils sont partis ensemble avec chacun ses plans pour mesurer.
Il m'a fait part qu'il venait , lui aussi, de réaliser qu'on lui avait "piqué" 7 cm ( la différence que j'ai aussi constatée, entre les 7,27 m de la largeur de la maison indiquée sur le plan et les 7,20 m de celle du plan du géomètre.) Il n'y avait donc pas d'empiètement!!!
Aussi, j'ai pris mes "devants" en m'informant auprés de vous, dans le forum , car je me suis posé la question sur la mitoyenneté ou non de notre mur de séparation. Vous connaissez parfaitement le problème pour avoir donné votre avis avec autant de conviction. Je vous en remercie.
Vous devriez ouvrir un cabinet "conseils"!!
Bon aprés-midi.
Robert
LAIFA |
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Le prolongement d'un mur mitoyen est-il mitoyen
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