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G.G
Pilier de forums
646 réponses |
 Posté - 18 mai 2005 : 23:27:10
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Le syndic de ma copropriété a refusé sur mise en demeure RAR de convoquer une A.G demandée par + 1/4 des voix.
Le Conseil syndical et son président, se sentant dépourvu de toute légitimité n'a pas souhaité, faire application de l'art. 8 du décret de 67.
Assignation donc, devant le Juge des Référés, sur la base de l’article 50 du décret de 67
Le juge, constate l'insécurité juridique et nomme un copropriétaire aux fins de convoquer une A.G avec ordre du jour précis visant à ratifier par délibération les décisions antérieures y compris le mandat du syndic.
Le syndic, n'oppose aucun contre-dit et acquiesce la demande des copropriétaires d'avoir un mandataire en ses lieux et place pour régler le problème dans lequel il a placé la copropriété.
Il doit comme pour la nomination d'un administrateur judiciaire remettre au copropriétaire mandaté tous les documents selon le jugement.
Malheureusement l'ordonnance est incomplète et ne met pas quelques garde-fou comme par ex. une date-butoir pour régler l'insécurité constatée.
A ce jour le copropriétaire soit 17 mois plus tard n'a toujours pas rempli la mission confiée par le Juge des référés.
Le syndic n'a opéré aucune pression pour presser le copropriétaire à convoquer l'A.G afin de valider son mandat ou sur refus de ratification de l'invalider.
Le syndic continu à gérer comme si rien ne s'était passé. Sauf à nous facturer toute la procédure pour laquelle il fut condamné en tous les dépens.
Pouvons-nous dés lors, puisqu'en état de carence, demander à la banque le blocage de notre compte ou en tous les cas, le priver de toutes transactions ne reconnaissant plus ce syndic comme mandataire tant que, son état de carence ne sera pas levé ???.
Le mandataire du tribunal devant en toute logique posséder l'ensemble des dossiers
merci de vos suggestions
Georges
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 19 mai 2005 : 09:10:30
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Il n'y a pas lieu à remise de " tous les documents " quand un mandataire de justice est désigné à l'effet de convoquer une assemblée. Il y a lieu de remettre les doicuments nécessaires pour la convocation de l'assemblée (liste des copropriétaires, etc.)
Désigner en ce cas un copropriétaire, c'est vraiment l'envoyer à l'abattoir.
Si le juge estime qu'il y a vraiment péril, il doit désigner un mandataire judiciaire qualifié. Il semble que les tribunaux en sont dépourvus actuellement. |
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 19 mai 2005 : 10:12:14
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Il me semble qu'il y a là, à l'évidence, carence du mandataire ad hoc pourtant censé réparer la carence du syndic.
On peut donc s'interroger sur la légitimité de son mandat 17 mois plus tard ...!
Quand à la ratification d'une AG par une autre AG !!!!!
Pour ce qui concerne l'art.18-2 pour la remise des fonds et archives, il ne s'applique pas ainsi que le précise JPM. Il n'y a pas absence de syndic mais carence. Le mandataire ad hoc ne se substitue au syndic que pour palier la carence constatée, pour la mission fixée, la convocation d'une AG. Mais il y a toujours un syndic, du moins si son mandat est valide.
Pour sortir des impasses dans lesquelles vous vous trouvez, car à ce stade il ne s'agit plus de carence, ne serait-il pas urgent que soit désigné un administrateur provisoire, dans le cadre de l'art.47, votre syndicat, outre la carence manifeste du mandataire, étant semble t-il maintenant dépourvu de syndic.
Il me semble aussi que l'information du juge des référés est à faire, dans ce sens où il n'a pas été mis fin à la carence dans un délai raisonnable, qu'il n'y a donc plus carence du syndic mais absence de syndic, le mandat initial étant échu, ... d'où art.47 ... |
Edité par - gédehem le 19 mai 2005 10:20:06 |
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G.G
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646 réponses |
Posté - 19 mai 2005 : 21:26:45
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Merci JPM et Gédéhem pour vos suggestions.
Lorsque j'ai fait allusion au fait que le syndic "continu à gérer comme si de rien n'était" c'était pour dire que :
Malgré la nomination d'un mandataire ad hoc le syndic a convoqué 2 A.G à un mois d'intervalle.
Une première qu'il a annulée et renvoyée jugeant que + 1/4 des copropriétaires n'était pas suffisant (à qui la faute? Les copropriétaires attendaient la convocation du mandataire ad hoc ! )
La deuxième convocation, un mois plus tard, mentionnait que tous les votes se feraient à l'art. 25.1
Ces deux convocations se sont faites hors délai de mandat s'il est qu'il existe.
Tous les documents conformément à l'art. 11 n'ont pas fait l'objet d'un envoi sachant que chaque A.G. est indépendante (Cour de cass. du 2 oct. 2001)
sa nomination a obtenu 34 000/100 000 tantièmes, c'est dire le peu d'enthousiasme soulevé
Pour éviter la légitimité d'une telle A.G. nous l'avons contestée dans les délais légaux.
Ces faits démontrent combien peuvent-être retors certains syndics.
Aussi, pouvons nous demander comme le suggère Gédéhem l'application de l'art. 47 du décret ?
Pouvons nous faire opposition à la banque et faire bloquer le compte tant que dureront les irrégularités?
Merci de vos suggestions
Cordialement
Georges
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 20 mai 2005 : 09:03:31
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Pour le compte bancaire, vous ne pouvez en 'interdire' l'utilisation.
Pour autant, une information de l'agence ET du service financier de l'organisme bancaire ou postal a toutes les chances d'être pris sérieusement en compte.
Cependant, la chose est à double facette : qui va se charger de la gestion, régler les salaires s'il y en a, la facture impayées depuis 5 mois et surtout, QUI va encaisser les chèques des provisions pour charges, du moins pour celles qui sont versées ?...
Il est manifeste qu'il y a non seulement un grave dysfonctionnement dans votre syndicat (syndic, CS, mandataire ....et copropriétaires un peu passifs...), mais une situation qui ne peut que vous enfoncer gravement.
C'est pourquoi la nomination d'un administrateur provisoire me semble être non seulement la seule possibilité de mettre un frein à tout ça mais aussi la seule vous permettant de remonter sans doute la pente.
Il me semble tout de même qu'il ne faut pas tout attendre de lui, tel le Messie. Il est évident que TOUT est à reconstruire chez vous, en particulier les relations entre copropriétaires, et par là la constitution d'un vrai CS digne de ce nom, la nomination d'un syndic responsable pret à prendre en charge votre copropriété difficile.
Je n'ai pas bien compris toutes ces AG. Le syndic était-il toujours syndic, avec un mandat valide, pour convoquer valablement une AG alors qu'un mandataire était désigné ? ... Tout ceci demande vérification mais me semble très folklo !
2 conseils pour terminer :
- si vous êtes nombreux dans votre copropriété, il ne faut pas rester dispersés : groupez vous, au besoin montez une assoce L.1901 'défense de ....' ne serait-ce que pour vous donner les moyens (matériels, financiers) d'une information large (notes, réunions, demande de salle à la mairie..). Une petite assoce de 30 ou 50 personnes dans une copro de 200 ou 300, vous ne pouvez pas savoir comme cela fait bouger les choses ! Et pas de meilleur moyen de constituer une bonne équipe..futur CS !
- le second, c'est de vous grouper très rapidement à 5 ou 6 copropriétaires, de vérifier de ce qu'il en est du 'manndat' du syndic, de cherchez un avocat (voir les assoce de consommateurs) et de faire déposer requête en nomination d'un administrateur provisoire pour un syndicat déporvu de syndic art.47 (ne pas oublier de faire mention de la désignation de ce mandataire-potiche ni de l'art.18-2). |
Edité par - gédehem le 20 mai 2005 09:05:29 |
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G.G
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646 réponses |
Posté - 16 juin 2005 : 08:07:45
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Bonjour,
Dernier rebondissement. Le syndic vient de me faire la proposition suivante :
On demande (le syndic) au mandataire potiche de convoquer une AG conformément à l'ordonnance obtenue le 17 décembre 2003 (et oui 18 mois) qui avait but la régularisation de 3 A.G. entachées de nullité.
Préalablement, un protocole d'accord devrait être mis en place avec désistement d'instance (3 procédures sont en cours) Un remboursement sur fonds propre 10.000 € sur 35.000 € payable immédiatement réparti 3000 pour les contestataires 7000 pour le syndicat couvrant les erreurs de gestions.
A l'ordre du jour mentionné par l'ordonnance, serait joint en plus le protocole d'accord.
Ce syndic nous prend vraiment pour des GOGOS.
Il tente de parer, à son défaut de validité. Il ne propose plus, la mise en place d'un administrateur judiciaire comme précédemment préconisé puisque, si désistement d'instance il redevient valide nous faisait-il remarquer.
Que pensez-vous de ce stratagème ???
Georges
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mallo35m
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609 réponses |
Posté - 23 juin 2005 : 20:27:26
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moi je suivraias dans un premier temps la recommandation de gédehem : faire nommer un véritable administrateur provisoire, en prenat le soin de bien onformer le tribunal de la situation (qu'un groupe de copropriétaires, à défaut de CS ou de CS efficace s'empare de ce travail).
Dans un second temps, je ferais examiner la responsabilité du syndic en place (sont la fonction actuelle est exercée illégalement si j'ai bien compris) pour rechercher sa responsabilité dans la situation et, le cas échéant, le menacer d'une action en responsabilité (s'il a vraiment tort, il cherchera à négocier).
Bon courage.
Claude / |
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G.G
Pilier de forums
646 réponses |
Posté - 08 juil. 2005 : 20:14:30
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Elisabeth, a partagé un long forum au compte banquaire séparé.
Peut-être pourra-t-elle me faire part de son expérience
J'ai alerté la banque, lui est communiqué les frasques de notre syndic
les divers jugements obtenus à son encontre, une Ordonnance ayant nommé un mandataire ad hoc mais, rien y a fait.
La banque se retranche sur le fait qu'un administrateur provisoire n'est pas nommé !
Elle ignore totalement l'ordonnance et la nomination du mandataire ad hoc et n'a pas voulu nous transmettre la convention d'ouverture du compte.
Nous avons donc fait communiquer notre avocat qui a reçu la réponse suivante :
"...Nous vous confirmons que le matricule que vous nous précisez .....concernant le syndicat.... est inchangé depuis son ouverture le 9 nov. 1994 et qu'il correspond toujours à un compte séparé au nom de la copropriété (SRU)"
Notre compte, est rédigé de la façon suivante " syndicat ... C/O S...
(société syndic) adresse du syndic.
La question se pose : En 1994 n'existait pas la loi SRU pourtant, la banque se réfère à cette loi.
Celà me parait bisarre.
Ne somme-nous pas plutôt, dans un compte pivot avec un sous-compte au nom du syndicat avec adresse chez le syndic ?
Qu'en pensez-vous ,
Georges |
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manja
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461 réponses |
Posté - 09 juil. 2005 : 10:57:36
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Les banques sont parfois complices des syndics  et se croient tout permis  .
Notre expérience avec la banque de l'ancien syndic est pire encore: l'ancien syndic étant un T R E S bon client, le nouveau syndic n'a pas du tout eu accès au compte, bien qu'il ait fourni le PV et montré l'original du registre où le secraitre de l'AG avait bien marqué que le nouveau syndic avait été élu à l'unanimité des présents et représentés (= la totalité des copropriétaires moins un qui était parti avant la fin de l'AG).
L'employée de la banque a d'abord téléphoné à l'ancien syndic puis elle a expliqué au nouveau syndic que la banque devait attendre "les deux mois de contestation de l'AG" avant de lui transmettre les fonds. Cela montre bien qu'elle n'y connaissait rien: d'abord il y a un délai de deux mois après la notification du PV aux copropriétaires et non pas deux mois après la tenue de l'AG, et ensuite, cela ne regarde pas la banque si le PV est contesté ou pas.
Ce n'est pas une raison pour garder l'argent de la copropriété, surtout que, soi-disant, c'était un compte séparé au nom du Syndicat des Copropriétaires.
L'employée a même eu l'audace de dire au nouveau syndic qu'il n'a pas été élu à l'unanimité des copropriétaires et qu'il lui avait "menti" en disant cela, parce qu'elle a vu sur le PV qu'un copropriétaire était parti avant le vote...
Bien évidemment, en ce qui concerne le compte ouvert par l'ancien syndic, il s'agissait d'un pseudo compte séparé avec la mention "C/O syndic XXX" ce qui est prohibé par un arrêt de la Cour de cassation et par une "réponse ministérielle" reprise par l'ARC:
1°: Cour de Cassation
Chambre civile 3
Audience publique du 3 mai 2001 Rejet
N° de pourvoi : 99-19592
Inédit titré
Président : M. BEAUVOIS
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le pourvoi formé par :
1 / le syndicat des copropriétaires de la Résidence Le Palais de La Mer, ayant son siège Quartier de la Batterie, 83120 Sainte-Maxime, représenté par son syndic la société Lamy, elle-même représentée par son Directeur et ses représentants légaux en exercice, ayant son siège Les Impérators, Chemin de la Lauve, 83700 Saint-Raphaël,
2 / la société anonyme Lamy, représentée par son Directeur et ses représentants légaux en exercice, ayant son siège est Les Impérators, Chemin de la Lauve, 83700 Saint-Raphaël,
en cassation d'un arrêt rendu le 10 juin 1999 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (4ème chambre, section A), au profit :
1 / de M. Robert Miguet, demeurant 7, rue de Lapparent, 75007 Paris,
2 / de Mme Yvonne Decornez, demeurant Résidence Le Palais de la Mer, 83120 Sainte-Maxime,
3 / de M. Joseph Rossi, demeurant Résidence Le Palais de la Mer, 83120 Sainte-Maxime,
4 / de M. Pierre Lussault, demeurant Résidence Le Palais de la Mer, 83120 Sainte-Maxime,
5 / de Mme Muriel Savalli, demeurant Résidence Le Palais de la Mer, 83120 Sainte-Maxime,
6 / de Mme J.Marie Meniole de Gizancourt, demeurant Résidence Le Palais de la Mer, 83120 Sainte-Maxime,
7 / des consorts Chaix, venant aux droits de M. Jean-Pierre Chaix, décédé, savoir :
a) M. Thierry Chaix, demeurant 7, rue Jean Jaurès, 71300 Montceau-les-Mines,
b) Mlle Isabelle Chaix, demeurant Résidence Le Palais de la Mer, 83120 Sainte-Maxime,
c) Mme Jeanine Chaix, née Thomas, demeurant Résidence Le Palais de la Mer, 83120 Sainte-Maxime,
défendeurs à la cassation ;
Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;
LA COUR, en l'audience publique du 20 mars 2001, où étaient présents : M. Beauvois, président, M. Chemin, conseiller rapporteur, Mlle Fossereau, MM. Cachelot, Martin, Mme Lardet, conseillers, Mmes Masson-Daum, Fossaert-Sabatier, Boulanger, conseillers référendaires, M. Weber, avocat général, Mlle Jacomy, greffier de chambre ;
Sur le rapport de M. Chemin, conseiller, les observations de la SCP Le Bret-Desaché et Laugier, avocat du syndicat des copropriétaires de La Résidence Le Palais de La Mer et de la société Lamy, de la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat de M. Miguet, de Mme Decornez, de M. Rossi, de M. Lussault, de Mme Savalli, de Mme Meniole de Gizancourt, des consorts Chaix, les conclusions de M. Weber, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Donne acte au syndicat des copropriétaires de la Résidence Le Palais de la Mer, du désistement de son pourvoi ;
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant relevé que l'ordre du jour de l'assemblée générale du 11 août 1995 comportait un point relatif au "mandat du syndic pour maintenir dans ses comptes un compte-bancaire individualisant toutes les sommes et valeurs reçues ou payées par le syndicat", que la décision avait été votée dans les termes du projet de résolution et ayant constaté que le syndic n'avait pas soumis au vote de l'assemblée générale la décision d'ouvrir ou non un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat, la cour d'appel, qui, sans être tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a retenu exactement qu'un sous-compte dans les comptes du syndic ne pouvait être qualifié de compte bancaire séparé, a pu en déduire que la société Lamy n'avait pas soumis à l'assemblée générale la question exigée par l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, ce dont il résultait que son mandat était nul ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Lamy aux dépens ;
Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne la société Lamy à payer à M. Miguet, Mme Decornez, MM. Rossi, Lussault, Mmes Savalli, Meniole de Gizancourt et aux consorts Chaix, ensemble, la somme de 12 000 francs ou 1 829,39 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trois mai deux mille un.
Décision attaquée : cour d'appel d'Aix-en-Provence (4ème chambre, section A) 1999-06-10
Titrages et résumés COPROPRIETE - Syndic - Mandat - Nullité - Causes - Ouverture d'un compte bancaire ou postal séparé - Soumission à l'assemblée générale par le syndic lors de sa première désignation - Défaut.
Lois citées : Loi 1965-07-10 art. 18.
2° Un article de l'ARC:
Compte séparé :
le sous-compte n’est pas un compte séparé
Comme le savent tous les copropriétaires, le problème du " compte séparé " est une des plus grandes duperie de ces dernières années.
La loi SRU a, en effet, rendu obligatoire le compte séparé, sauf décision contraire de l’assemblée générale prise - non pas à la double majorité comme nous le demandions - mais à la même majorité que celle nécessaire pour élire le syndic.
Dès lors, dans quatre vingt dix neuf copropriétés sur cent le syndic arrive à faire voter sans aucune difficulté le renoncement au compte séparé. Et voilà comment une obligation législative théorique devient, dans les faits, une exception.
Certaines copropriétés ne se sont pas laissées faire, néanmoins, et ont refusé la dérogation.
Or, certains de ces résistants ont eu la surprise de s’apercevoir qu’en fait des compté " séparé " le compte de la copropriété n’était qu’un SOUS-COMPTE de compte du syndic, donc un FAUX compte séparé.
Voulant en avoir le cœur net, un de nos adhérents à qui son syndic soutenait que le sous-compte pouvait être considéré comme un sous-compte a saisi directement le Ministère du Logement.
La lettre qu’il a reçu, bien qu’elle nous ne nous apprenne rien, a au moins le mérite de rappeler quelques vérités de base pour empêcher que certains n’essaient de faire " passer des vessies pour des lanternes ".
Voici la lettre écrite par le Sous-directeur du Droit de l’Habitat du Ministère du Logement lui-même :
" Ministère de l'Équipement des Transports
du Logement du Tourisme et de la Mer
direction générale de [Urbanisme
de l'Habitat et de la Construction
Service de la Stratégie et de la Législation
Sous-direction Du droit De l'habitat
Bureau du Droit Immobilier et du Contentieux
de l'Habitat
Monsieur,
Vous avez interrogé le ministre de l'équipement, des transports, du logement, du tourisme et de la mer sur le problème de l'ouverture du compte séparé.
(…)
Concernant la pratique du sous compte, la commission relative à la copropriété précise que le syndic ne doit pas " présenter, si le compte professionnel du syndic comporte des sous comptes ou des rubriques par mandant, un de ces sous comptes ou une de ces rubriques comme étant un compte séparé ouvert au nom du syndicat. Le sous compte ou la rubrique par mandant n'est en effet qu'une modalité du compte professionnel du syndic. "
La Cour de cassation, dans un arrêt du 3 mai 2001 de la 3ème chambre civile, confirme que le sous compte du syndicat dans les comptes du syndic ne peut être qualifiée de compte bancaire séparé.
Pour vérifier qu'un compte séparé a bien été ouvert, le conseil syndical peut demander au syndic une copie de la convention d'ouverture de compte. L'intitulé du compte doit comporter uniquement le nom du syndicat, sans aucune mention du cabinet du syndic.
Il convient aussi de vérifier, auprès de votre banque, sur quel compte sont enregistrés vos chèques ou virements émis en paiement de vos charges.
Je vous prie de bien vouloir recevoir. Monsieur, l'assurance de ma considération distinguée
Le Sous-directeur du Droit de l'habitat "
J'espère que cela pourra vous aider à voir plus clair et à vous déféndre  .
Cordialement
Manja
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 09 juil. 2005 : 15:11:17
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Documentation intéressante pour confirmler ce que l'on sait déjà depuis longtemps.
Elle confirme aussi qu'il existe désormais deux bureaux du droit immobilier dans deux ministères différents ce qui n'est pas très orthodoxe alors surtout qu'à ma connaissance il n'existe aucune disposition réglementaire précisant la compétence de chacun d'entre eux. |
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L'état de carence du syndic et les comptes copro
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