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René13
Contributeur senior
73 réponses |
 Posté - 04 juil. 2005 : 08:40:47
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Bj à tous.
Jusqu'à présent notre contrat de syndic était voté en AG pour une durée de 1 an.
(Ceci bien sûr, pour pouvoir s'en séparer en cas de conflit.)
Notre AG ayant lieu dans quelques semaines, notre syndic nous fait part d'une augmentation du contrat. En tant que président du CS, je l'ai donc contacté pour discuter de cette situation.
La conclusion est la suivante :
- Ok pas d'augmentation du contrat à condition que celui-ci soit établi pour une durée de 3 ans.
- Il nous propose, en oûtre, un Contrat REVOCABLE annuellement. (Pour le syndic, si nous ne sommes pas content de ses services on pourrait donc s'en séparer.)
Contrat révocable annuellement
C'est bien la première fois que j'entends ce terme. Est-ce légal ou pas ?
Merci de vos conseils
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 04 juil. 2005 : 09:30:34
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Révocable pour un contrat de syndic n'est pas très approprié mais la solution est concevable. A dire vrai elle profite surtout au syndic.
Exemple pour un contrat d'entretien quelconque : il est souscrit pour une durée de 5 ans
soit avec une clause de résiliation annuelle : Chacune des parties peut faire cesser le contrat à chaque date anniversaire à condition de faire connaître sa décision un mois au moins avant cette date anniversaire.
soit sans cette clause : aucune des parties ne peut se dégager unilatéralement avant le fin du contrat.
Pour le syndic l'avantage est que le syndic lui même peut facilement mettre en oeuvre la résiliation annuelle. Il prend seul sa décision.
Pour le syndicat, il faut de toute manière une décision d'assemblée, et la proposition d'autres candidats.
Mais la proposition n'est pas illégale. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 04 juil. 2005 : 18:49:57
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Mais qu'est-ce que c'est que cette salade, de la "révocabilité d'un CONTRAT de syndic.
C'est de la foutaise !! La nomination d'un syndic procède du MANDAT qui lui est donné par l'AG.
Le contrat de mandat, lié au mandat, est un acte distinct, qui précise un certain nombre de choses. Voir l'art.29 du décret sur ce point.
C'est donc le mandat donné par l'AG, pour 1, 2 ou 3 ans, qui est général, qui détermine ce qu'est ce contrat de mandat.
Mais non l'inverse !!! Les clauses du contrat ne déterminent pas par elle même le mandat.
Un mandat de syndic est obligatoirement à durée déterminée.
Venir parler ici de "révocabilité" pour un contrat de mandat de syndic, c'est comme parler de licenciement à l'échéance d'un contrat de travail à durée déterminée : c'est idiot !!
Un mandat de syndic échu est ... échu ! Il est fini, terminé !!
De ce fait, et automatiquement, le contrat de mandat aussi.
Où serait le contrat "révocable" d'un mandat à terme, échu ?
Cela ne veut rien dire du tout ! C'est de la salade indigeste !
Que serait un contrat "révocable" d'un mandat qui serait renouvelé ? .. c'est tout aussi idiot, sauf à renégocier systématiquement ce contrat de mandat, y compris avec une mise en concurrence ?
Mais alors, dans quel délai avant l'AG annuelle ?
Comparer le contrat de mandat d'un syndic à un contrat d'entretien quelconque, qui plus est pour 5 ans, est tout aussi ... sans sens !!! (suis poli, j'ai pas mis 'idiot' !!)
La société d'entretien fait une prestation de service, le syndic est mandataire du syndicat : différence fondamentale, sauf à considérer un syndic comme un prestataire de services quelconques ...
Ce que, pour ma part, je ne suis pas loin de penser, compte tenu des modifications intervenues dans cette activité "gestion immobilière".
Mais les textes ne permettent pas, pour le momemt, d'avancer de tels arguments.
Pour autant, il me semble important que soient mentionnées dans le contrat du syndic des clauses qui fixent les conditions de sa démission éventuelle : préavis, notification au CS, information des copropriétaires, obligation de convoquer l'AG, etc ....
Même chose si le syndicat à l'intention de révoquer le syndic ou de ne pas renouveler le mandat en cours.
Pour autant, ici, le syndic qui convoque l'AG ne peut ignorer les questions "révocation" ou "nomination du syndic" avec de nouvelles propositions. Qu'un délai d'information du syndic par le CS soit ici aussi fixé, pourquoi pas !
Mais un contrat de syndic qui serait "révocable" c'est soit une c...ie de plus, soit une vaste rigolade ...
Quant à la rémunération du syndic, c'est l'AG qui en décide, tous les ans, en plus ou en moins, faut-il le rappeler, quand bien même aucune clause du contrat de mandat n'est modifiée ....
Tout ceci me semble être une mauvaise salade uniquement destinée à enfoncer et menotter un peu plus les copropriétaires
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Edité par - gédehem le 04 juil. 2005 18:57:24 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 04 juil. 2005 : 21:50:58
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Gedehem Citation :
La nomination d'un syndic procède du MANDAT qui lui est donné par l'AG. Le contrat de mandat, lié au mandat, est un acte distinct, qui précise un certain nombre de choses. Voir l'art.29 du décret sur ce point.
est au coeur du problème
Sans peut être le savoir, il reprend purement et simplement les critiques du conseiller Guillot en 1982, après l'apparition d'une document dit " contrat de syndic " après un accord dit de modération relatif aux honoraires récemment sortis de la taxation administrative.
On a longtemps prétendu, moi le premier, que le contrat n'avait aucun fondement juridique. On en parle pour la première fois dans le statut et plus précisément dans le décret du 27 mai 2004 réformant celui du 17 mars 1967.
Les réflexions de Gedeham montrent bien que la situation est inchangée. On parle du contrat de syndic mais il n'a toujours aucun fondement juridique. Gedehem dit que la nomination du syndic procède du mandat qui lui est donné par l'AG. C'est la vérité vraie même si les juristes le disent d'une manière un peu différente mais l'essentiel est là : procède de ....
Et Gedehem continue : le contrat de mandat est un acte distinct, qui précise un certain nombre de chose.
Même réflexion que M. Guillot, avec cette nuance que celui ci en tire les conséquences évidentes : La nature juridique de la fonction syndicale ne peut admettre la dualité des sources de pouvoirs et d'obligations.
Pour un candidat à un mandat électif, le programme est important. Je ferai ceci, je ferai celà. S'il est élu, le candidat tire son pouvoir nouveau de l'élection majoritaire, mais pas du programme qu'il a présenté.
Il est préférable pour lui d'appliquer son programme, mais juridiquement il n'y est pas tenu. La sanction, il la trouvera lors de la prochaine élection.
Or le syndic, lui, est effectivement tenu à un certain nombre d'obligations. Elles sont la contrepartie des pouvoirs qu'il détient du fait de l'élection. Les obligations et les pouvoirs doivent impérativement avoir la même source, et les règles qui en découlent doivent constituer un régime spécifique et unique. Pas de dualité possible.
Conclusion : même si on parle du contrat de mandat dans le décret, il reste sans fondement juridique sérieux et il faut trouver une explication plus cohérente au particularisme de la fonction syndicale. On la connait fort bien mais ici encore on n'a pas osé
franchir le Rubicon. |
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mallo35m
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609 réponses |
Posté - 05 juil. 2005 : 08:41:43
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plus simplement, je dirais que le contrat de 3 ans est valable et que sa durée n'est pas source de polémique. Cela dit, un contrat comporte des dispositions ... et il n'est pas interdit, que je sache, de prévoir que le contrat de 3 ans pourra être délié sans indemnité de part et d'autre à l'occasion de chacune des AG annuelles tenues pendant la durée de vie dudit contrat. Reste que, si l'AG décide, conformément aux dispositions de ce contrat, de se démettre de son syndic, il faut qu'elle ait à chaque AG un candidat de remplacement ou que le RdC stipule que, dans un tel cas, le Pdt du CS est nommé syndic pour une durée limitée (par exemple 3 mois), le temps de réunir une nouvelle AG destinée à choisir un nouveau syndic.
Après tout, même un contrat d'un an prévoit souvent les conditions dans lequelles chacune des parties peut mettre fin au contrat avant son échéance, alors pourquoi pas dans ce cas ? |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 05 juil. 2005 : 08:59:46
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Pour revenir, avec mallo, dans la pratique courante, il faut admettre avec lui que la concetpion actuelle du contrat de syndic permet effectivement l'insertion d'une clause de résiliation annuelle.
Elle permet au syndicat de ne pas poursuivre en évitant les soucis d'une révocation et au syndic de ne pas poursuivre en évitant les soucis d'une démission.
Toutefois cette clause doit prévoir un délai d'avertissement pour chacune des parties.
La clause est licite mais pas très orthodoxe et il vaut mieux éviter cette formule. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 05 juil. 2005 : 10:19:24
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J'ose l'avouer : je n'ai pas tout bien compris à ces 2 derniers post : l'heure matinale, sans doute, le ramolissement du cerveau pour un peu aussi, les vacances, les palétuviers .. 
Un contrat de syndic (soyons précis : contrat de mandat !) peut être de 3 ans, maximum, de date à date. Mais je n'en vois pas du tout l'utilité lorsque le mandat est donné pour UN an ! Si ce mandat d'UN an n'est pas renouvelé, le contrat de mandat passe obligatoirement et automatiquement à la trappe, quand bien même il serait de 3 ans !!!
Il n'y a pas 'révocation' du syndic lorsque le mandat donné pour UN an n'est pas renouvelé, quand bien même un contrat aurait été signé pour 3 ans.
Ou alors, ce syndic considère que le "contrat de mandat" de 3 ans est "révoqué", ouvrant droit à des indeminités, lorsque l'AG ne renouvelle pas le mandat du syndic au bout d'un an ?...
C'est alors considérer le 'contrat' du syndic comme un contrat lambda de prestataire de services et non comme un "contrat de mandat" de syndic.
Si nous sommes dans la "prestation de services", il faut le dire !!!
C'est pourquoi c'est un non sens, une bétise, de prétendre donner au contrat de mandat d'un syndic une durée différente du mandat lui-même : cela ne se peut pas.
Un "contrat de mandat" ne peut exister sans un mandat donné par une AG. C'est la loi qui précise ce que recouvre ce mandat, la mission du mandataire, du syndic. Ce n'est pas le contrat.
Nous avons bien là une différence fondamentale avec le contrat d'un prestataire de services quelconque, pour lequel se sont les dispositions contractuelles, et elles seules, qui vont définir et préciser les obligations des parties signataires.
Le contrat de mandat du syndic ne peut comporter de clauses contraires à la loi : Mettons qu'un syndicat accepte que le syndic puisse se faire substituer par son épouse, ou un tiers. Après tout, pourquoi pas ! ... sauf que cela n'est pas possible, une telle clause ne pouvant relever du contrat.
Dans le cadre des dispositions légales, qui sont d'application impératives, le Syndicat et le syndic peuvent convenir "... des conditions d'exécution de la mission (du syndic) en conformité avec les art.14 et 18 de la loi du 10.07.1965" (D. art.29)
Le contrat de mandat du syndic est donc une déclinaison personalisée, spécifique à tel syndicat, des dispositions générales imposées par les textes.
A la limite, s'il n'y a pas de conditions particulières d'exécution de lamission du syndic, et que l'AG fixe la durée et les dates de prise d'effet et d'échéance du mandat ainsi que les diverses rémunérations, tout ceci étant rapporté dans le PV de l'AG, un document spécifique, ce fameux contrat, ne serait pas nécessaire.
Comme cela avait déja été relevé, ce que rappelle JPM, le 'contrat' du syndic n'a aucun fondement juridique par lui-même, puisqu'il procède du mandat donné par l'AG. Il en est son prolongement, sa déclinaison. Il n'est et ne peut être un élément distinct, autonome du mandat donné.
C'est pourquoi, lorsque le mandat du syndic est donné pour UN an, le 'contrat de mandat' ne peut avoir que cette même durée d'UN an. Un "contrat de mandat" ne peut avoir une durée différente de la durée du mandat.
Parler de contrat de syndic "révocable" est donc un non sens s'agissant d'un "contrat de mandat" et non d'un contrat lambda d'un prestataire de services quelconque ....
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Edité par - gédehem le 05 juil. 2005 10:39:00 |
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mallo35m
Pilier de forums
609 réponses |
Posté - 05 juil. 2005 : 16:40:14
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Citation :
Initialement entré par gédehem
Nous avons bien là une différence fondamentale avec le contrat d'un prestataire de services quelconque, pour lequel se sont les dispositions contractuelles, et elles seules, qui vont définir et préciser les obligations des parties signataires.
En ce qui me concerne, je ne vois pas en quoi le contrat de syndic n'est pas un "contrat d'un prestataire de services quelconque", à ceci près, que le syndic doit appliquer les lois relatives à la copro, comme des sociétés de service intervenant à la défense nationale doivent parfois s'appliquer le secret défense ... |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 05 juil. 2005 : 17:54:29
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...Mallo : il ne s'agit pas d'un contrat lambda, lequel doit bien sur respecter les dispositions légales (secret defense, secret statistique, clauses abusives, bonnes moeurs, non discriminations, etc, etc ... .......)..
S'agissant dans une copropriété d'un mandataire, dont la mission est encadrée et imposée par la loi, son contrat est un "contrat de mandat", ce qui n'est pas du tout la même chose.
Le contrat que vous passez avec une entreprise pour le ravalement de façade répond à certaines normes liées à une activité professionnelle. Mais la mission de cette entreprise n'est pas imposée par la loi. Aucun texte ne va préciser dans quel sens il faudra donner le coup de pinceau ni si c'est un pinceau ou un rouleau, ni sur quel compte devront être versés les paiements, ni de la façon dont il devra tenir sa compta et présenter les situations suivant le modèle prévu au ...., etc .. !
En copropriété, c'est la loi qui fixe la mission, qui précise ce que le mandataire du syndicat, lié au syndicat par un mandat donné et accepté par les parties, doit faire. Il n'est qu'à lire l'art.18 de L. qui s'impose au mandataire, au syndic.
Pour votre entreprise de ravalement ou d'entretien d'espaces verts, où est SON article 18 ? .. Il n'y en a pas.
C'est uniquement le contrat de service qui va préciser les obligations des parties signataires. Dans le respect des dispositions légales générales qui s'appliquent aux 'contrats' (secret, moeurs, discriminations entre autres,) chacun est libre de contracter comme il veut...à condition d'en être d'accord.
Le "contrat de mandat" du syndic est tout autre : d'abord parce qu'il procède du mandat, qu'il est indissociable de ce mandat, qu'il en est sa déclinaison personnalisée, et parce qu'il ne fait que préciser "les conditions particulières d'exécution de la mission du syndic"
Le contrat d'un prestataire de service va fixer sa mission, ses objectifs. Et bien sur, le prix de la prestation.
La mission du syndic est fixée par la loi, non par un contrat.
Le 'contrat de mandat' ne peut être qu'une déclinaison de cette mission fixée par la loi.
Contrat d'un prestataire et 'contrat de mandat' n'ont donc rien à voir !
Un dernier point : On n'imagine pas un prestataire intervenir dans une copropriété sans faire signer un contrat, un bout de papier qui engage les parties.
Pour un syndic, la chose est toute différente. Certes, les textes parle d'un "contrat de mandat" qui doit être approuvé par l'AG.
Pour autant, lorsqu'il n'y a pas de "conditions d'exécution de la mission du syndic" (art.29.D.), que l'AG a bien décidé de la durée du mandat et de ses dates de prise d'effet et d'échéance, de la rémunération du syndic (de ses diverses rémunérations), tous ces points étant mentionnés au PV de l'AG, on peut raisonnablement s'interroger sur la nécessité de rédiger un document particulier, 'contrat de mandat' .... qui serait en fait vide, sans clause particulière.
Je dirais que la durée du mandat et ses dates étant fixées par l'AG ainsi que sa rémunération, sans qu'il y ai de condition d'exécution fixée, la mention dans le PV de l'AG de la durée du mandat et de la rémunération vaut "contrat de mandat" dans le sens de l'art.29 de D.
C'est bien par une erreur sémantique, de mon point de vue, que l'art.11 4° de D. parle de 'contrat de syndic' qui, s'agissant du contrat du mandataire du syndicat, ne peut être assimilé à un contrat lambda d'un prestataire de services. C'est bien d'un "contrat de mandat" dont il s'agit ici aussi.
Ou alors, il faut dire haut et fort qu'un syndic de copropriété est un prestataire de service quelconque, et non le mandataire du syndicat, juste chargé de la gestion, auquel cas ou peut parler d'un 'contrat' lambda, identique à celui passé pour l'entretien des espaces verts.
Il faudrait que les textes le disent, ce qui n'est pas le cas.
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Edité par - gédehem le 05 juil. 2005 18:00:15 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 05 juil. 2005 : 18:52:49
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En ce qui me concerne, je ne vois pas en quoi le contrat de syndic n'est pas un "contrat d'un prestataire de services quelconque", à ceci près, que le syndic doit appliquer les lois relatives à la copro, comme des sociétés de service intervenant à la défense nationale doivent parfois s'appliquer le secret défense
Cher Mallo : Le régime de la copropriété est un régime institutionnel qui groupe, sans leur demander leur avis, des personnes en un syndicat pour la seule raison qu'elles sont propriétaires d'un lot dans un immeuble détemriné assujetti à ce régime.
Le syndicat est une personne morale. Le syndic, au sens générique du terme, est le mandataire social du syndicat, chargé de le représenter (d'ou le qualificatif accessoire de représentant légal) et de l'administrer. A ce stade, on se moque de savoir s'il est professionnel ou non professionnel.
Comme dans toutes les institutions collectives, le mandataire social est désigné par l'assemblée générale, de manière directe ou indirecte (dans les syndicats coopératifs). Ses pouvoirs et ses obligations procèdent de cette désignation, du statut institutionnel, du statut conventionnel (ici le règlement de copropriété) et des décisions de l'assemblées. Pas de contrat à ce stade.
On pouvait s'en passer comme l'indique Gedehem, mais jusqu'au 26 mai 2004 car le décret du 27 mai, dont les rédacteurs ignoraient ce qu'est une institution collective, ont introduit le contrat de syndic dans l'article D 29 (l'article D 11 n'étant qu'une conséquence).
Depuis le 27 mai 2004 on a dans les pattes un contrat de syndic en principê nécessaire pour tous les syndics, mais qui est un montre juridique.
Le représentant lé |
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Dantès
Pilier de forums
967 réponses |
Posté - 05 juil. 2005 : 19:01:16
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Renée13,
Le "contrat de mandat" dont la mission est bien définie par les textes de Loi, ceux fixant le statut de la Copropriété des immeubles bâtis, bien entendu.
En ce qui concerne la révocation, comme l'on vous l'a justement indiqué un peu plus haut, il est possible de révoquer un syndic à effet immédiat sur convocation d'une AG, quelque soit la durée restante de son mandat (3 ans maximum).
Il faut quand même avoir un motif sérieux sans quoi il vous assignera pour révocation sans fondement, mais en théorie sa révocation peut se faire sur un vote en AG à la majorité absolue.
Lorsqu'un mandat de syndic est échu, vous ne devez plus rien au syndic, libre à vous, syndicat, et c'est même conseillé, de nommer en AG le syndic de votre choix, sans qu'il s'agisse d'une révocation pour le sortant.
Cordialement.
Edmond  |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 05 juil. 2005 : 19:35:19
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Juste une petite précision au dernier post de JPM, petite précision mais d'importance :
L'art.29 de D parle de "contrat de mandat", appellation qui n'est juridiquement pas anodine, et non de "contrat du syndic" qui, s'agissant d'une fonction de 'mandataire' n'existe pas en soi de façon distincte, autonome du mandat donné ...
Le contrat du chauffagiste ou de l'ascensoriste n'a rien à voir avec le 'contrat de mandat' du mandataire du syndicat, mandataire qui n'est pas, en l'état des textes, un prestataire de services ..( même si ça y ressemble beaucoup, de plus en plus, point de vue que je partage : un syndic 'professionnel' vend des services, fait commerce de ..)
Pour autant, et je pense que vous partagerez ce point : les textes ne font aucune différence entre syndic ... et syndic !
Or, un syndic non professonnel ne vend rien du tout, ne fait commerce de rien, même s'il est rémunéré et ne peut être de ce fait considéré comme "prestataire de services ".. |
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mallo35m
Pilier de forums
609 réponses |
Posté - 05 juil. 2005 : 21:11:45
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le syndic non professionnel n'est pas prestataire de services rémunéré mais il n'empêche qu'il doit lui aussi faire approuver son "contrat" par l'AG même s'il est totalement bénévole et gratuit ... et il est soumis aux mêmes obligations qu'un syndic professionnel.
l'agence immobilière elle aussi fait signer un contrat de mandat : n'est-elle pas pour autant considérée comme un prestataire de services relevant à ce titre du droit des contrats ?? |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 05 juil. 2005 : 22:13:21
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NON, l'agent immobilier n'est pas un prestataire de services !!!
C'est, juridiquement un mandataire. Un agent d'assurances est un mandataire de l'assureur. Un courtier d'assurances est le mandataire de l'assuré. Ils ne sont pas des prestataires services, comme un entrepreneur de nettoyage qui, lui, est bien un prestaires de services.
Madame Parisot, qui vient d'être élue pour diriger le MEDEF, représente le secteur des services. Quid alors des syndics professionnels à notre époque ?
Avant la guerre 39 / 45, les premiers syndics parisiens étaient des architectes spécialisés dans la maintenance courante et lourde des immeubles. Ils avaient une haute conception de leurs deux missions : architecture et gestion des immeubles (locatifs et copropriétés).
Après la guerre, les administrateurs de biens de la CNAB sont dans la même ligne : Ils sont des gestionnaires (copro et locatifs). Il leur est interdit de jouer à l'agent immobilier. Ils ont un code de déontologie dont certaines clauses sont identiques aux règles des avocats. Pour celà (obligation de prévenir un confrère syndic lorsqu'ils sont contactés par les copropriétaires d'un immeuble qu'ils gèrent notamment) ils seront sanctionnés au nom de la libre concurrence 
Ils ont été entraînés dans le tourbillon des pratiques abusives générées par la loi de 1948 sur les loyers : échanges et reprises frauduleux, ventes par appartements de centaines d'immeubles locatifs qu'ils gérent et qui deviennent des copropriétés. Les honoraires sont taxés. Il faut bien vivre 
C'est la fusion administrateurs de biens / agents immobiliers qui est à l'origine des difficultés actuelles. Les gestionnaires n'ont d'autre choix que de gratter les ristournes et de pratiquer les activités marchandes. Une commission de vente représente souvent les honoraires annuels de quatre ou cinq immeubles. Qui aurait résisté ? Je pose la question.
Les individuels passent peu à peu en sociétés commerciales, les sociétés passent en groupes. La libération des honoraires des syndics, en 1982, a été trop tardive. A ce moment la perception des rémunérations de fonds déposés est très profitable et les syndics ne veulent pas trop se bagarrer avec leurs anciens locataires pour obtenir un niveau décent de rémunération qui exigeait à l'époque une augmentation de l'ordre de 15 à 25 % selon les cas.
Le fameux " contrat de syndic " de 1982, exigé par les organisations de consommateurs a été finalement le plus mauvais coup dès lors qu'il permettait de légaliser des honoraires exceptionnels que les copropriétaires ont votés sans rechigner, quitte à se plaindre entre deux assemblées, puis les voter à nouveau la fois suivante.
L'activité marchande a donc pris le pas sur l'activité libérale. A cet égard, il est vrai que nombre de syndics sont effectivement devenus des prestataires de services. Comme les banques, ils charchent à multiplier les services rémunérés et ne s'en cachent pas.
Inutile d'insister sur tout celà que tout le monde sait. Un autre élément est la transformation radicale du secteur locatif en monopropriété, passé aux mains des grandes sociétés.
La solution théorique est de revenir aux syndics de copropriété pouvant assurer la gestion locative des lots loués, voire d'immeubles entiers, mais ne pouvant pratiquer l'activité d'agent immobilier.
Vaste programme ! Il faudra, comme pour d'autres problèmes, qu'on arrive au pied du mur pour songer au remède. |
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René13
Contributeur senior
73 réponses |
Posté - 07 juil. 2005 : 08:27:19
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Merci à tous pour vos infos.
Mais je n'imaginais pas que cette question pouvait soulever un tel débat.
Cordialement |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 08 juil. 2005 : 18:17:36
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C'est juste pour mettre un petit point sur un i...
JPM affirme dans un post (5.07.2005, 18h.) :
"En ce qui me concerne, je ne vois pas en quoi le contrat de syndic n'est pas un "contrat d'un prestataire de services quelconque", à ceci près, que le syndic doit appliquer les lois relatives à la copro, comme des sociétés de service intervenant à la défense nationale doivent parfois s'appliquer le secret défense.
Pour affirmer plus bas (5.07.2005, 22h.) :
"NON, l'agent immobilier n'est pas un prestataire de services !!!
C'est, juridiquement un mandataire. Un agent d'assurances est un mandataire de l'assureur. Un courtier d'assurances est le mandataire de l'assuré. Ils ne sont pas des prestataires services, comme un entrepreneur de nettoyage qui, lui, est bien un prestaires de services."
Conclusion dans le droit fil, qui n'est juridiquement pas contestable :
"Le syndic, mandataire du syndicat, n'est pas un prestataire de services (même si dans les faits ça y ressemble bougrement, ce qu'il faudrait enfin clarifier !!!), son "contrat de mandat" n'étant en aucune façon assimilable à un contrat de services quelconque d'une entreprise de nettoyage ..." |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 08 juil. 2005 : 18:53:38
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L'affirmation citée n'est pas de JPM mais de Mallo 35m
Mais je l'ai effectivement rappelée sans la mettre en citation. Je vais donc rectifier mon texte.
Ceci étant, je crois que nous sommes pratiquement d'accord :
1 - le syndic tient sa qualité de mandataire social de la décision de l'assemblée et exclusivement de cette décision. Tout est parfait (au sens d'achevé) quand il s'agit d'un copropriétaire syndic.
2 - Quand le syndic est un professionnel, une mission de prestation de services s'accole en quelque sorte au mandat social, a fortiori quand la gestion financière est faite par vrai compte séparé.
La conclusion est simple : le rédacteur du décret s'est planté en parlant dans l'article 29 du contrat de mandat du syndic. Il me semble qu'à peu de chose près c'est ce que vous avez écrit.
Tout celà est si vrai que si on monte un peu dans la discussion juridique la désignation du syndic, mandataire social, résulte d'un vote majoritaire qui n'est pas un contrat bien sur, mais une convention (volontés convergentes des majoritaires).
Le contrat de syndic ne fait que préciser les jours de la permanence mensuelle du syndic sur place et autres détails. Ce n'est pas un contrat de mandat.
Si on pinaille un peu encore, on pourra envoyer le sujet à la Chancellerie
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