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 Sujet  |
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barbibule
Contributeur senior
95 réponses |
 Posté - 31 janv. 2003 : 16:20:42
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Bonjour,
Je suis président du CS d'une résidence.
Cette résidence (datant de 1985) a été construite avec 2 types de chauffage : base par le sol (garantissant 14°C) + chauffage d'appoint électrique dans chaque appartement compensant suivant les pièces jusqu'à 19 à 21°C.
Depuis 1985, les différentes AG et syndics, ainsi que les copropriétaires agées et "frileux" ont fait remonter la base (en ce moment 20,5°C) en justifiant que le gaz coute moins cher.
Ce système de chauffage a une inertie (environ 48H pour chauffer au gaz l'eau passant dans les conduits, presque autant pour redescendre la T°) par rapport à la T° extérieure (sonde).
Le pb rencontré est que : 1) le chauffage fonctionne donc jour et nuit (actuellement une partie des résidents dorment la fenêtre ouverte) 2) le syndic ne souhaite pas faire appliquer le contrat d'origine (qui a été repris par les chauffagistes successifs) 3) les occupants des appartements les moins exposés au soleil et plus exposés aux intempéries militent pour maintenir ce niveau de T°.
Que faire pour remettre de l'ordre ? Un copropriétaire souhaite de son côté arguer du fait que sa femme a des pbs de santé lié au chauffage par le sol pour tenter de faire baisser le chauffage. Y-a-t-il d'ailleurs une jurisprudence à ce sujet (médicalement parlant) ? Que faire ??
CD
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 31 janv. 2003 : 19:47:07
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entre 14 et 20,5 ° il y a une grande différence.
Concernant les problèmes liés au chauffage par le sol, l'occupant savait il quand il a emménagé les conditions de chauffage.
Comment a été décidé le changement de température pour passer à 20,5?
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barbibule
Contributeur senior
95 réponses |
Posté - 03 févr. 2003 : 11:15:15
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- J'ai retrouvé 2 états descriptifs des installations de chauffage (1 détaillé et 1 sommaire). Les 1ers propriétaires ont forcément eu l'état sommaire à l'achat (donné par la société de promotion, ou apparaît le type de chauffage de 14°C avec l'appoint).
- Le niveau de 20,5°C n'a pas été abordé en AG, seulement 17°C en AG 1997 ou 1998. Seulement les "frileux" ont soit un appartement au nord, au dernier étage ou en en bout d'étage (c'est-à-dire non encadrés par d'autres appts), avec beaucoup de surfaces vitrés (pas de double vitrage) et surtout âgés, et ce sont ceux-là qui réclament.
- Je n'ai pas eu de contrat ou d'avenant au sujet de la température.
CD |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 04 févr. 2003 : 15:27:13
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J'ai connu ce problème, mais avec un chauffage de base électrique (résistances dans la dalle) et un chauffage complémentaire par convecteurs électriques. Dans ce cas nous avons obtenu le concours technique d'EDF pour améliorer la situation et surtout éclater en quatre parties le système de régulation pour tenir compte des expositions différentes de ce grand immeuble (100 lots).
Avec une circulation d'eau chaude, j'espère d'abord que vous avez une bonne entreprise pour l'entretien de la chaufferie et pour le traitement anti corrosion. Il n'est pas certain que les circuits soient conçus pour une température de 21° si le maximum contractuel est de 14°. Votre installation a près de 20 ans, et les convecteurs complémentaires eux mêmes doivent être périmés.
Il y a certes un problème juridique. Si le règlement de copropriété comporte une clause quelconque, elle doit être appliquée. On ne peut pour autant négliger les difficultés pratiques et surtout le problème prévisible d'une panne. On peut y remédier si elle provient des générateurs : ile peuvent être remplacés. Il en serait autrement si les serpentins internes se mettaient à fuire les uns après les autres.
Pour de telles installations, c'est habituellement un contrat d'exploitation avec garantie totale et intéressement qui est souscrit pour une durée longue. Il est parfait lorsque l'exploitant a pris en charge les circulations en dalles chauffantes. Mais avez vous un tel contrat ? Pourquoi le contrat d'origine a-t-il été abandonné ? L'exploitant actuel est-il suffisamment compétent pour une installation aussi complexe ? Vous-a-t-il averti des risques ? Vous a-t-il suggéré des solutions et donné des conseils ? Si oui, le syndicat les a-t-il suivis ?
A noter que les convecteurs modernes sont plus économiques (meilleure régulation), et moins dangereux. Une amélioration de ce côté pourrait sans doute permettre de mieux satisfaire les occupants qui deviendraient moins exigeants en ce qui concerne le chauffage de base.
Théoriquement un chauffage de base par le sol est réduit automatiquement vers 18 heures et relancé le lendemain matin vers 4 heures. L'inertie assure un chauffage suffisant.
Mais j'arrête car je ne suis pas chauffagiste.
Il vous faut en premier les avis d'un excellent technicien.
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barbibule
Contributeur senior
95 réponses |
Posté - 04 févr. 2003 : 17:11:51
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Nous avons un contrat P3 mais l'exploitant au vu des nombreuses demandes pour monter et descendre la température souhaite se décharger -avec un avenant- de la responsabilité des serpentins d'eau chaude.
Il a par contre bien attiré l'attention du CS sur le sujet mais le CS est lui-même divisé.
Il n'y a pas de clause particulière dans le réglement de copro. Seul un descriptif des installations de chauffage a été fourni aux premiers propriétaires dont certains ne se souviennent plus ou ne veulent pas se souvenir. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 04 févr. 2003 : 18:01:47
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Surtout, ne lâchez pas le contrat s'il comporte la garantie des serpentins. En toute hypothèse, en fin de contrat P3, un état des lieux est nécessaire. La position de l'exploitant est, semble-t-il compréhensible car il va finir pazr être responsable d'une situation qui n'est pas entièrement de son fait.
Le conseil syndical n'a pas à prendre de décisions dans ce domaine. Ce n'est pas son rôle. Il peut bien entendu se préoccuper de la question. Mais c'est à l'assemblée de prendre des décisions après avoir été pleinement informée d'une situation qui n'est pas satisfaisante.
C'est sur le plan technique que le problème se pose : quel est l'état de l'installation ? Comment peut-on l'améliorer ? Est-il opportun de remplacer les convecteurs pour pouvoir baisser la température de base sans altérer le confort ? etc.
Sur le plan juridique, il est toujours possible de récupérer des documents, ne serait-ce que dans le dossier de permis de construire. Pour les premiers acquéreurs, le dossier d'acquisition comportait certainement des documents techniques.
Bon courage
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Lybeer-Elysée
Contributeur actif
29 réponses |
Posté - 21 févr. 2003 : 20:25:22
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Le contrat du syndic s' arrête aux vannes de coupure de chaque appartement. Dès que la chaufferie envoie l' eau à la bonne température jusque là , le syndic est couvert. Le double vitrage , l' isolation du toit, les étages en sandwich , l' exposition nord , tout le monde le sait au moment où l'on achète.
Un état des lieux général pourrait être proposé à l' AG , faisant un bilan thermique ( p.ex.photos infrarouge) comparatif des divers appartements constituant l' immeuble , et proposant une meilleure isolation d' ordre privatif bien sûr .
Un état de santé relève de la médecine, et non pas de la copropriété.
Lybeer Elysée |
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Lybeer-Elysée
Contributeur actif
29 réponses |
Posté - 21 févr. 2003 : 20:33:57
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P.S. en tant que médecin , je ne connais aucun problème ni jurisprudence liée à l' insuffisance compensable de chauffage. Par contre, si vous avez 21 ° au sol , vous devez avoir 23-24 au plafond , ce qui crée une sécheresse de l'air très nuisible à la santé et des personnes ( surtout bronchitiques) et des meubles et des peintures etc. S'ils sont musiciens , ils devront inviter leur accordeur de piano 3 fois par an. Les cordes vocales sont assimilables aux cordes d'un piano.
Par contre, je connais une jurisprudence rendue à Bruxelles, pour surchauffe de 2 ° C , qui a coûté très cher à la copropriété.
Lybeer Elysée |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 21 févr. 2003 : 21:46:45
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Il manquait un médecin sur le site. C'est chose faite et, en l'occurance, c'est très bien puisque le chauffage par le sol présente des inconvénients sanitaires si la température de la dalle est supérieure à 14 ou 15°
Par contre il est inexact d'indiquer que l'obligation du syndicat (et non du syndic) s'arrête aux "vannes de coupure" de l'appartement. Cela est vrai (en partie) pour la fourniture d'eau chaude et d'eau froide mais pas pour le chauffage. Il n'y a d'ailleurs pas toujours une vanne pour chaque lot et il s'agit avant tout de vannes de réglage. Le circuit de chauffage est dans la dalle commune. Il est exact qu'il chauffe aussi bien le plancher d'un étage que le plafond de l'étage inférieur. C'est pourquoi un occupant ne peut manipuler à son gré une vanne car cette manipulation a un effet chez l'occupant voisin inférieur. C'est en général l'entreprise chargée de l'entretien qui effectue les réglages.
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Lybeer-Elysée
Contributeur actif
29 réponses |
Posté - 22 févr. 2003 : 20:52:26
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Nous avons peut-être généralisé , ne connaissant pas tous les éléments de chauffage principal par le sol. Toujours est-il que selon les bons principes de la construction ,même ancien , il est élémentaire d' installer à chaque dérivation vers chaque appartement , une vanne de coupure arrivée et retour , afin de pouvoir isoler totalement ce circuit en cas de fuite importante dans un appartement , comme en cas de travaux privatifs. Ceci évite de devoir vidanger toute l' installation , ne fut-ce que pour faire des menus travaux dans un appartement. Les autres vannes p.ex. thermostatiques , sont évidemment privatives . Dans une installation correcte , il est clair que le soleil doit se lever pour tout le monde , jusqu'à cette vanne de coupure. Pour le reste, c'est à l' occupant de baisser ses screens solaires ou de les ouvrir.
Lybeer Elysée |
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 22 févr. 2003 : 22:05:48
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Lybeer-Elysée,
Vous dites, dans une intervention, que : Citation :
S'ils [les copropiétaires]sont musiciens , ils devront inviter leur accordeur de piano 3 fois par an. Les cordes vocales sont assimilables aux cordes d'un piano.
Etant posesseur d'un piano et, bien sûr, ayant des cordes vocales (mais jouant et chantant assez mal, en tout cas de façon discordante entre celui là et celles çi), je serais intéréssé de savoir si on peut prévoir une intervention groupée, d'un médecin et d'un accordeur qui viendraient en même temps, et 3 fois par an. En tenant compte de l'état de sécheresse que vous évoquez à ce sujet.
Dans une autre intervention, vous indiquez que : Citation :
Dans une installation correcte , il est clair que le soleil doit se lever pour tout le monde , jusqu'à cette vanne de coupure.
Auriez vous l'obligeance de préciser ce point, qui n'est pas très clair pour moi, car dans notre immeuble, un côté - le côté Nord-Est - est, me semble-t-il, moins au soleil que le côté Sud-Ouest, bien que le soleil se lève strictement à la même heure et que les vannes, vannes de toutes sortes d'ailleurs, soient les mêmes : que peut-on faire ?
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 23 févr. 2003 : 00:06:47
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Joseph: laisseriez vous entendre que les médecins ne doivent s'occuper QUE de la médecine?????
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Lybeer-Elysée
Contributeur actif
29 réponses |
Posté - 23 févr. 2003 : 15:27:04
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Cher Joseph,
Tout le monde s' accorde sur les vertus d'une humidité ambiante normale et constante. Un bon humidificateur en période de surchauffe améliorera votre chant , vous épargnera rhinites et autres bobos. Pour le piano , c'est plus simple : on le défenêstre. c'est une action simple et unique , sans intervention médicale. Ou on le lègue au conservatoire , qui soignera son degré d' humidité , comme font les violonistes dans leur fosse d'orchestre. Ce legs est plus compliqué pour les cordes vocales , car cela s' assimile à un don d' organes ... Il n'y a donc pas de solution immédiate.
Quant au problème du soleil ,c'est tout aussi simple : il faut aggrandir l' appartement pour qu'il donne et sur le nord et sur le sud , et puisque le soleil tourne... Mais blagues à part , pour le soleil "en tube" , il est logique que le système commun délivre une température d'eau égale à chaque entrée d' appartement. Le reste est privatif. En effet , en privé on peut s'imaginer qu'on étrangle le circuit de chauffe par des diamètres de tuyaux non adaptés, des vannes bloquées, des radiateurs plus puissants etc. Je pense qu'il existe peu de bâtiments où le privé n'a pas sérieusement modifié son circuit privatif , le rendant forcément moins adapté au calcul d'origine de l' immeuble.
Lybeer Elysée |
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lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 23 févr. 2003 : 18:40:39
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Qu'ai-je bien fait de lire ce site !
Encore une fois je vous retrouve et encore une fois vous m'éclairez sur un point très important pour moi
Vous savez mon futur viager en compromis ? Age 96 ans dont j'attends d'ailleurs la signature en retour ET BIEN C'est un chauffage par le sol et la 1ère fois que j'ai visité l'appart il faisait au moins 27 à 28 ° . Je me souviens de ma réflexion lors des 2 visites, l'agence me confirmant qu'ils avaient baissé depuis la température .
Il faut vraiment que j'aille trouver le Président du CS et lui faire cracher la vie de cet immeuble.
Nous devrions tous pouvoir avoir accès à toutes ces info . Bientôt nous aurons ce fameux cahier d'entretien, mais si j'ai bien compris il sera interdit d'accès pour les futurs acquéreurs. Seulement aux vendeurs et moyennant finance : Je me suis vue voter 150 € (ou plutôt pas vue voter) pour une copro et hier 19 € pour ma dernière AG , donc j'ai laissé dire mais il m'a bien été confirmé que seul le vendeur a accès au carnet. Alors !! Il vend , il s'en fout . Quelle hypocrisie se met en place !
hcor |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 24 févr. 2003 : 00:58:44
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Insacoh, il me semblait que vous étiez syndic!!!!!!!
Quant au carnet d'entretien, TOUT candidat acquéreur peut en demander la consultation auprès du vendeur.Les frais de photocopie sont à la charge du vendeur, c'est normal, le syndic n'ayant aucun lien juridique avec les candidats acquéreurs.
C'est donc à l'acheteur à le réclamer.
Il y a aussi d'autres documents que vous pouvez réclamer avant de signer un compromis.
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TR
Pilier de forums
2318 réponses |
Posté - 24 févr. 2003 : 11:23:02
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Dans la plupart des immeubles, l'eau chaude l'est plus dans les bas étages qu'en haut, et même parfois, si les tuyauteries sont mal isolées (j'ai habité un 6e étage d'immauble de ce genre), elle arrive à peine tiède. Sans parler des litres d'eau qu'il faut faire couler avant que l'eau "chaude" n'arrive à l'évier ou à la baignoire, parce que l'eau s'est refroidie en chauffant les étages inférieurs... A contrario, j'ai habité un rez-de-chaussée et un deuxième étage, radiateurs éteints parce que les tuyaux d'eau chaude des appartements au-dessus chauffaient le mien!
Thoveyrat |
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lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 24 févr. 2003 : 13:31:04
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Nefer : merci du compliment, j'espère que mon Président du CS lira votre article., non je ne suis qu'une petite cs
En ce qui concerne d'avoir les documents avant de signer un compromis, c'est le vrai parcourt du combattant. Même la Loi carrez n'est pas "encore " inscrite chez la plupart à cause de la fameuse recherche de termites qui se fait au dernier moment.
Je connais bien puisque je suis sur le marché de l'immobilier depuis des mois cherchant à investir (ref le dernier - viager 96 ans !)
En ce qui concerne les documents, je peux donner le conseil d'insister TRES TRES LOURDEMENT pour avoir chez le notaire en échange de la fameuse signature (cad paiement) le réglement de propriété
. Par expérience après , c'est foutu, foutu de foutu malgré les promesses des notaires. Beaucoup d'énergie dépensée pour des résultats encore négatifs.
J'ai, bien sûr, déjà donné l'adresse du site à tous ceux que je rencontre
hcor |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 25 févr. 2003 : 10:04:45
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A Thoveyrat
Pour la températude de l'eau chaude (ECS) : dans tout immeuble normalement constitué, il existe une pompe de recyclage (en fait deux pour permettre l'alternance) qui assure la circulation permenente de l'ECS. Lorsque cet équipement existe, la température de l'eau puisée est pratiquement identique et constante à tous les étages et il n'est plus nécessaire d'attendre deux minutes pour avoir l'eau chaude.
Le coût de l'installation est amorti en quelques mois si l'on tient compte des mètres cubes d'ECS (froide) qu'on a laissé couler jusqu'à obtenetion de la températude souhaitée.
C'est vraiment le B A BA de la gestion thermique !
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TR
Pilier de forums
2318 réponses |
Posté - 25 févr. 2003 : 10:57:39
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Oui, ben le B.A.-BA dela gestion thermique, il n'est pas encore connu partout, loin s'en faut puisqu'il était absent des trois copropriétés où j'ai habité, l'une des années 20, une autre des années 50 et la dernière des années 70.
Thoveyrat |
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barbibule
Contributeur senior
95 réponses |
Posté - 18 févr. 2005 : 16:10:29
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En définitif je vous joint ci-dessous un récapitulatif législatif au 18/02/05 concernant le pb, si cela peut faire gaganer du temps à certains dans la recherche d'infos :
Dans un immeuble collectif à usage d’habitation, la limitation de la température de chauffage est fixée par l’article R.131-19 du Code de la construction et de l’habitation, la moyenne limite supérieure est fixée à 19°C par l’article R.131-20 pour l’ensemble des pièces d’un logement.
Les décrets d’application ne précisent pas que l’ensemble du bâtiment et l’exposition de l’appartement doivent être pris en compte.
La réponse ministérielle n°11473 du 03/11/2003 maintient cette limitation :
Question N° :11473 de M. Kossowski Jacques ( UMP - Hauts-de-Seine )
Ministère interrogé et attributaire : équipement, transports et logement
Question publiée au JO le : 03/02/2003 page : 663, réponse publiée au JO le : 03/11/2003 page : 8452.
Texte de la QUESTION : M. Jacques Kossowski souhaite attirer l'attention de M. le ministre de l'équipement, des transports, du logement, du tourisme et de la mer sur l'application de l'article R. 131-20 du Code de la construction et de l’habitation. Ce texte impose une limite maximum de la température dans les locaux d'habitation. En général, cette limite est fixée à 19 degrés pour l'ensemble des pièces du logement. Or, il arrive que certains locataires se plaignent de vivre dans une température ambiante beaucoup plus basse. Ils doivent alors prendre un chauffage d'appoint, augmentant sensiblement leurs factures d'électricité. Pour eux, il n'existe pas de recours. Aussi, il conviendrait sans doute de modifier la législation afin d'obliger les bailleurs à fixer un minimum de 19 degrés dans les immeubles à usage d'habitation. Il souhaite que le Gouvernement prenne une disposition juridique en ce sens.
Texte de la REPONSE : L'article R. 131-20 du Code de la construction et de l’habitation définit les limites supérieures de températures de chauffage, en dehors des périodes d'inoccupation, pour l'ensemble des pièces d'un logement à 19 °C en moyenne. La définition de cette limite s'inscrit dans une politique volontariste de recherche d'équilibre entre le confort thermique des occupants et la maîtrise des dépenses. Par ailleurs, le décret n° 69-256 du 14 juin 1969 fixant les règles générales de construction des bâtiments d'habitation prévoyait dans son article 6 que les équipements et les caractéristiques des bâtiments d'habitation doivent être tels qu'il soit possible de maintenir la température intérieure résultante au centre des pièces au-dessus de 18 °C. Cette exigence a été codifiée, par l'article R. 111-6 du code de la construction et de l'habitation, et précise aujourd'hui que les équipements de chauffage du logement permettent de maintenir à 18 °C la température au centre des pièces du logement. Ils comportent des dispositifs de réglage automatique du chauffage qui permettent notamment à l'occupant d'obtenir une température inférieure à 18 °C. Ces exigences portent sur les bâtiments construits depuis 1969.(…).
« Rapportée par l'ARC (Association des responsables de copropriété), un arrêt de la Cour d’appel de Paris (1) devrait modérer les pressions exercées sur les syndics par des copropriétaires frileux pour pousser les installations de chauffage collectif au delà de la température réglementaire : il rappelle en effet que la température maximale dans les logements (article R 131-20 du Code de la construction et de l’habitation) est de 19° et qu’être surchauffé constitue un préjudice dont le syndicat des copropriétaires doit réparation aux copropriétaires lésés !
En l'occurrence, les températures relevées par l’expert nommé par le tribunal dans l’appartement du copropriétaire demandeur dans la procédure, mais aussi celles prises dans un autre appartement dépassaient de 4 degrés le plafond fixé par l'article cité du Code de la construction et de l’habitation, qui s’applique aux locaux d’habitation quelle que soit leur date de construction, et pour l’ensemble des pièces d’un logement. La cour d'appel retient que "la responsabilité du syndicat des copropriétaires est établie sur le fondement de l’article 1384 alinéa 1er du code civil (...) dès lors que l’installation collective de chauffage partie commune dont le syndicat a le contrôle, l’usage et la direction, a indéniablement causé [au copropriétaire demandeur], supportant dans son appartement des températures excessives, un trouble de jouissance avéré qui ouvre droit à réparation" !La cour d'appel a fixé à 5.000 euros le montant du préjudice...(1) CA Paris, 19ème Ch., 29 septembre 2004 »
Cordialement
CD |
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opus22
Nouveau Membre
3 réponses |
Posté - 26 févr. 2005 : 12:37:14
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Bonjour,
Je suis copropriétaire d'un appartement dans une résidence datant de 1990.
Elle a été construite avec 2 types de chauffage :
-de base par le sol électrique par câble chauffant (garantissant 12°C par -2° extérieur. Il a été accepté de porter cette température à 14° en A.G.)
-et chauffage d'appoint électrique dans chaque appartement, par des convecteurs électriques, pour atteindre dans chaque pièce jusqu'à 19°.
Depuis quelques années, le conseil syndical, qui exerce des pressions permanentes sur le Syndic, représente les copropriétaires "frileux". Il a fait remonter le chauffage de base (en ce moment 21°C dans mon appartement) en justifiant qu'ils se gèlent dans leurs appartements.
Ce système de chauffage de la dalle à une grande inertie, il accumule la chaleur la nuit en fonction des éléments extérieurs. Il la restitue dans la journée. Avec l'inconvénient que les conditions de températures puissent être différentes dans la journée qui suit (voir ensoleillement)par rapport à la T° extérieure enregistrée la nuit par les sondes.
Le problème rencontré est que :
1)le syndic avait accepté suite à une intervention de mon assurance "Protection juridique" de ramener le chauffage à ses réglages d'origine.)Il vient de remonter les réglages à des valeurs qui me donnent ces températures visiblement trop élevées.
2) Il y a des écarts de T° entre les appartements différemment exposés.
(actuellement une partie des résidents vivent la fenêtre ouverte)
3) Quelques copropriétaires ont certainement déposé leurs convecteurs d'appoint ce qui ne leur permet plus d'avoir les 19°, et évidemment avaient froid.
4) les occupants des appartements les moins exposés au soleil et plus exposés aux intempéries veulent maintenir ce niveau de T°.
5) La dalle ne doit pas être conçue pour supporter ces températures élevées, et de ce fait, me semble-t-il, est aujourd'hui endommagée par de nombreuses fissures.
La réponse donnée à " CD " par barbidule s'appliquerait-elle à notre cas en ce qui concerne l'arrêt de la cour d'appel de Paris?
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