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altair118
Nouveau Membre
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 Posté - 24 mai 2005 : 13:31:14
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Bonjour,
1/ Nous avons une reserve travaux alimentee par des appels de fonds reguliers (sur les tantiemes de copropriete).
2/ Nous avons un projet de travaux sur les ascenseurs (selon tantiemes specifiques)
3/ Le syndic nous dit que la reserve travaux ne peut donc etre utilisee a cette fin (ce que je comprends bien sur le principe).
Donc:
- sur le plan "juridique", est-ce que la reserve travaux appelee en tantiemes de copropriete ne peut financer que des travaux repartis en tantiemes de copropriete?
- sur le plan comptable, est-ce qu'on peut pas bidouiller les chiffres pour arriver a nos fins et eviter de devoir constituer autant de reserves qu'il existe de clefs de repartition (solution qu'on a commence a nous souffler) ?
Par exemple, prelevement sur la reserve du montant des travaux ascenseur pour etre rembourse selon une clef generale puis appel du montant des travaux ascenseur selon clef ascenseur, credit-debit=residuel positif ou negatif porte au compte de chaque copro...
Vous me suivez bien là? 
Merci!
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 24 mai 2005 : 14:11:54
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La répartition qui est faite du financement de travaux décidés dans le cadre du "fonds de réserve pour travaux futurs" n'a rien à voir avec le mode de provisionnement de cette réserve !
Demandez donc à votre syndic ce qui interdit (les textes !) de ponctionner dans cette réserve pour des travaux 'ascenseurs' ou autres, sachant en plus que cette réserve doit être utilisée impérativement dans les 3 ans de sa création.
Une réserve pour travaux est faite pour financer des travaux ! On se moque de la répartition.
On se moque des tantièmes ! ( et votre syndic se moque de vous, ou est un idiot ! (ou les 2 !))
Vous provisionnez votre part de 100 €, on en retire 88 : peu importe les tantièmes que représentent les 100 ou les 88 !
Les travaux ascenseurs financés pour vos tantièmes à 88 €, 88 calculés sur 50/1000 par exemple, il vous restera toujours 12 € sur la base des 258/10.000 généraux !!!
C'est juste du niveau CM1 ou CM2 ..... Votre syndic séchait la classe ?
Un de mes collaborateurs m'aurait sorti une telle c...ie, c'est à grands coups de pieds dans les fesses que je l'aurais mis dehors.
Vous avez confiance dans un tel personnage ?
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Edité par - gédehem le 24 mai 2005 14:22:49 |
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 24 mai 2005 : 15:41:22
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L'argument donné par votre syndic est dépourvu de valeur.
Il est seulement vrai qu'une provision sur travaux futurs spécifiquement créée pour des travaux d'étanchéité ne peut pas en principe être utilisée pour des travaux d'ascenseur sauf décision de l'assemblée dont on ne sait pas trop comment elle doit être prise. Un copropriétaire directement intéressé par l'exécution des travaux d'étanchéité pourrait contester.
Votre provision semble être un fonds de prévoyance ancien modèle qui en principe n'est plus légal. C'est peut être l'occasion de régulariser la situation en cloturant ce compte et en créant une autre provision sur trois ans..
Il y a quand même un problème pratique : certains copropriétaires ne contribuant sans doute pas aux travaux d'ascenseur. On peut bidouiller mais pas n'importe comment. Il faut conserver la cohérence entre la grille de répartition des appels et celle du remboursement. Pour celà : utiliser uniquement les tantièmes généraux.
Les appels de fonds pour les travaux d'ascenseur seront effectués bien entendu en fonction de la répartition ascenseur. Les copropriétaires auront d'une part un débit pour les travaux ascenseur et d'autre part un crédit le remboursement de la provision.
Les copropriétaires ne contribuant pas à ces travaux auront un crédit inutilisé. C'est ce problème qu'il faudra régler. Pour la méthode à adopter : tout dépend de l'importance du fonds de prévoyance par rapport au coût des travaux d'ascenseur. Un syndic malin s'en sortira fort bien.
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snp
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591 réponses |
Posté - 24 mai 2005 : 15:43:43
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Question à gédehem - référence à post du 24/05/2005 : 14:11:54
D'accord sur ce que tu dis, mais encore ne faut-il pas prévenir les copropriétaires, lors de la constitution d'un tel fonds de travaux (en AG, donc) que l'appel des fonds est réalisé suivant une grille de répartition (générale, en principe) mais, en fonction des travaux, la facture peut être répartie en fonction d'une autre grille???
Dans le problème d'altair118, je ne m'occupe pas du syndic qui, par ce moyen, semble avoir trouver une solution de "faire cracher" (bouh!!!) les copropriétaires, une fois de plus!
snp |
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 24 mai 2005 : 16:20:08
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Bon, entendons nous, soyons précis, que dit l'art.18 de L.65 :
"(le syndic doit) - soumettre, lors de sa première désignation et au moins tous les trois ans, au vote de l'assemblée générale la décision de constituer des provisions spéciales en vue de faire face aux travaux d'entretien ou de conservation des parties communes et des éléments d'équipement commun, susceptibles d'être nécessaires dans les trois années à échoir et non encore décidés par l'assemblée générale. Cette décision est prise à la majorité mentionnée à l'article 25 de la présente loi."
Ce texte est très général et couvre l'ensemble des travaux futurs susceptibles d'être engagés mais non nommément décidés, qu'ils soient sur les parties communes, parties communes spéciales ou éléments d'équipement commun, travaux indéfinis appelés sur la base des tantièmes généraux.
L'utilisation de ces provisions est de la compétence de l'AG pour des travaux qu'elle souhaite financer en tout ou partie par cette réserve.
S'il s'agit d'une provision pour des travaux identifiés que le syndicat veut engager dans les 2 ou 3 ans, donc un pré-financement pour des travaux précis, cette provision spéciale, c'est ma lecture et mon avis, n'entre pas dans le champ de la réserve art.18, laquelle parle de travaux "susceptibles d'être nécessaires dans les trois années à échoir et non encore décidés par l'assemblée générale"
Une éventualité pour des travaux non identifiés.
Ceci étant, si des travaux ont été provisionnés pour la toiture, il faudra un vote de l'AG pour en affecter une partie sur les ascenseurs.
Si rien de précis n'avait été décidé lors de la création de cette réserve, c'est lors de la décision effective de réalisation de travaux que l'AG décidera de l'affectation, en tout ou en partie, de cette réserve, sachant qu'elle doit être utilisée dans les 3 ans, le reliquat éventuel remboursé ou réaffecté à une nouvelle réserve.
Pour ce qui concerne la répartition des travaux, ici des ascenseurs dont les tantièmes sont différents des tantièmes généraux, elle ne change rien du tout au final, votre quote-part ascenseur étant déduite de votre quote-part générale, ainsi que je l'ai précisé dans le petit exemple ci-dessus :
100-88=12 ou 100-150= -50, que vous devrez verser. Et si vous êtes au RdeCh et que vous n'avez pas de charge "ascenseur", vous aurez 100-0=100 dans votre "fonds de réserve" ! Il n'y a donc aucun 'bidouillage' contrairement à ce qui est dit (auquel je ne mets pas de qualificatif !  ).
Lorsque vous provisionnez votre compte lors des appels de fonds trimestriels, toujours fait sur les tantièmes généraux, vous ne regardez pas quelle est la répartition effective qui en sera faite ensuite, présentée au final dans votre décompte annuel : c'est une masse globale que vous provisionnez, peu importe la salade de la répartition interne suivant les différente grilles éventuelles qui en sera faite, provisions dont vous aurez un solde positif ou négatif. Ce n'est pas pour autant du 'bidouillage', c'est la répartition obligatoire suivant les grilles prévues.
Ici, pour la réserve "travaux" c'est la même chose : c'est une masse globale qui servira de base aux quotes parts calculées suivant la ou les grilles des travaux réalisés. Toujours pas de 'bidouillage' mais de la gestion toute bête.
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Edité par - gédehem le 24 mai 2005 16:53:32 |
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snp
Pilier de forums
591 réponses |
Posté - 24 mai 2005 : 16:32:00
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Réponse à gédehem - 24/05/2005 : 16:20:08
Mais je suis en totale collusion avec toi! Cela pourrait m'inquiéter...mais non, tout à fait d'accord(je parle de la façon de répartir)...
snp |
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xanthe
Contributeur vétéran
199 réponses |
Posté - 28 mai 2005 : 15:54:10
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Citation :
Les copropriétaires ne contribuant pas à ces travaux auront un crédit inutilisé. C'est ce problème qu'il faudra régler.
ok avec gedehem et JPM ( que je cite ci-dessus), mais il faut aller jusqu'au bout du raisonnement, quand même !
Ainsi, dans ma résidence, ce problème a été évoqué au moins pendant 2 AG .... avant qu'on ( en fait, JE ) ne finisse par intervenir directement pour arreter la gestion "a volo" du syndic, et proposer des principes clairs et transparents !
Ainsi :
1. les entrées se font aux 1000° généraux, car c'est le + simple et celui qui se rapproche le plus de l'idée de "survaleur" d'un appartement à la revente !
( le fonds de réserve, s'il n'est pas racheté par le nouvel acquéreur, pose d'emblée un souci de "financement" à terme pour le syndicat, car le proprio pourrait etre "récalcitrant" ou "défaillant" le moment venu ; donc, le "bas de laine" constitué ainsi est bon pour tous !! d'ailleurs, on parle de le systématiser... ).
2. les sorties se faisant selon les besoins, et répartis selon des tantièmes différents, il peut y avoir des distorsions, c'est vrai. Mais c'est au CS de vérifier chaque année ce qu'a fait le syndic, et donc que ces distorsions restent "acceptables".
Il suffit de faire des ratios ( comme on pourrait le faire avec un "capital" divisé par "action" ): ratios "moyen" ou "au plus haut" ou "au plus bas" ( c'est à l'AG de décider en toute connaissance de cause ).
3. si problème de distorsion majeure, il faut ajuster en proposant à l'AG de voter un appel spécial de régularisation ( ou remboursement...) par lot/copro : c'est une simple OD à passer en Compta !
4. Enfin, n'oubliez pas que les intérets perçus sur les fonds de réserve ( qui ont été placés au bénéfice du syndicat !... et non du syndic, comme je l'ai vu personnellement...! ) devront être imputés au prorata des "capitaux" de chaque lot/copro, et non au prorata des 1000°.... ( là-aussi, vu de mes propres yeux, et générant ainsi des distorsions encore plus grandes au fil des ans.... ! )
J'espère que c'est clair.
Sinon, sachez que je fais ce travail de controle tous les ans sur un simple tableur Excel ....
Cordialement 
xanthe |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 28 mai 2005 : 17:51:16
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Effectivement, avec un tableur le suivi de la répartition est d'une simplicité enfantine, que ce soit pour la réserve pour travaux que pour les dépenses annuelles.
je voudrais juste revenir sur la question de la répartition de travaux sur des tantièmes différents de ceux ayant servi au provisionnement.
Je ne vois pas du tout où est la difficulté ou les freins qu'il faudrait avoir, et moins encore les réserves que peuvent faire certains syndics prof !!
Exemple avec des chiffres inventés :
sur mes tantièmes généraux 258/10.000, j'ai provisionné 1.850 €, peu importe la durée.
Ma quote part pour des travaux, mettons 125/5880, est de 778,49 €.
Mon solde sera de 1.850 - 778,49 = 1.071,51 €, ces derniers sur la base des tantièmes généraux.
On provisionne des € et on paye des €€, pas des tantièmes.
Pour la même provision, il est décidé 3 types de travaux avec chacun ses tantièmes particuliers, dont mes quotes-parts seront de 190,25 pour l'un, 1.265,72 pour l'autre et 845,26 pour le 3°.
Total : 1.850 -(190,25+1265,72+845,26) = -451,23 €, qui est mon solde débiteur qu'il me faudra régulariser...
Que je sache, lorsqu'on règle sa part de charges ou sa part de travaux, ce sont des € qu'on paye et non des tantièmes.
Les provisions pour charges courantes servent au financement de dépenses dont la répartition se fait souvent sur des grilles différentes. Le solde reste le solde par rapport aux provisions !
Pour le fonds de réserve, c'est exactement la même logique : ce sont des €€€ qui y sont versés globalement base tantièmes généraux, les travaux prélevés sur cette réserve sont également des € éventuellement sur la base de tantièmes différents, le solde créditeur ou débiteur de chaque copropriétaire est également en €, sur la base des tantièmes généraux.
Comme pour le budget de fonctionnement annuel, on se moque donc du mode de répartition de chacun des travaux dont le financement est assuré en tout ou partie sur cette réserve.
Il n'y a là aucune difficulté, c'est une règle de 3 niveau CM2 pour l'apprentissage et 6°/5° pour la maitrise ....
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 28 mai 2005 : 19:26:21
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Entièrement d'accord avec la solution de "gédehem"
"Pour la même provision, il est décidé 3 types de travaux avec chacun ses tantièmes particuliers, dont mes quotes-parts seront de 190,25 pour l'un, 1.265,72 pour l'autre et 845,26 pour le 3°.
Total : 1.850 -(190,25+1265,72+845,26) = -451,23 €, qui est mon solde débiteur qu'il me faudra régulariser..."
Reste un problème, votre voisin Mr Legrincheux, a lui aussi versé 1850 €, et comme il habite au R.d.C. il ne participe pas aux charges d'ascenceur, il va se retrouver avec son avance, alors que vous et d'autres n'auront plus ou qu'une part de leur avance. Il y aura disparité dans les obligations de chacun.
C'est cela qui pose problème pour certain!
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snp
Pilier de forums
591 réponses |
Posté - 28 mai 2005 : 19:51:54
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Réponse à JB22 - 28/05/2005 : 19:26:21
Mais, Monsieur Legrincheux aura toujours "sa provision" de 1850 €. Il n'aura pas besoin de remettre au pot lors d'une prochaine résolution de travaux.
Si c'est Legrincheux au carré, tu peux soit demander aux autres de combler les dépenses faites pour l'ascenceur, et donc reconstituer le montant initial de la provision travaux. Soit constituer un avoir à celui du RdC, sur ses appel de charges trimestrielles, par exemple. C'est plus compliqué, c'est plus ch..., mais faisable!
snp |
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 28 mai 2005 : 20:53:47
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A "snp" Lisez et relisez ma contribution:
" il va se retrouver avec son avance, alors que vous et d'autres n'auront plus ou qu'une part de leur avance. Il y aura disparité dans les obligations de chacun."
Quant à votre conseil de "constituer un avoir à celui du RdC, sur ses appel(s) de charges trimestrielles, par exemple." comme bidouillage y a pas mieux! Qui décide de cet avoir (Traitement de faveur) envers tel ou tel Copropriétaire.
Ce qui est certain c'est que la gestion de cette réserve demandera un suivi un peu plus contraignant, puisqu"il n'y aura plus de répartiton proportinnelle à une clé de répartition (Charges générales). C'est d'ailleurs là que vient, probablement, l'opposition du syndic qui ne veut certainement pas se compliquer la vie.(Répartition des intérêts...)
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 28 mai 2005 : 21:12:04
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Mais ne faites donc pas du compliqué avec ce qui est tout simple !!!!
Cette réserve pour travaux futurs non votés, c'est un pré-financement, une sorte d'avance, un 'crédit' par anticipation, permettant d'alléger la charge financière pour des travaux importants.
Ce n'est, dans sa finalité, pas autre chose.
Ainsi donc, si Mr Legrincheu a avancé 1850 €, Jb22 2050 € et Snp 1650 €, suivant leurs tantièmes généraux, et que les travaux décidés sur ce fonds et répartis sont : Legrincheux 0, Jb22 1400 €, snp 1280 €, le solde des uns et des autres est facile à calculer.
Il est évident que si les travaux concernent les ascenseurs et que Legrincheux n'a rien à sa charge parce qu'au RdeCh, ce n'est pas la faute de Legrincheux.
Si vous aviez décidé des travaux de toiture et que la quote-part de chacun sur les tantièmes généraux était : Legrincheux 1850 €, Jb22 2050 €, Snp 1650 €, le compte de chacun serait à 0, la provision versées par chacun ayant été utilisée en totalité.
Dans ce dernier cas, je suis certain que vous ne vous poseriez pas de question sur ce Mr Legrincheux qui, soudainement, serait la Mlle Jolibois du RdeCh ....
C'est quoi la théorie d'Einstein ? ..... La relativité, non ? |
Edité par - gédehem le 28 mai 2005 21:13:47 |
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snp
Pilier de forums
591 réponses |
Posté - 29 mai 2005 : 09:59:56
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Réponse à JB22 - 28/05/2005: 20:53:47
OK, j'ai lu en diagonal ton post (j'étais en retard pour l'apéro!!!)
Pas de bidouillage ni traitement de faveur, ce serait uniquement à la demande de Legrincheux, un "jeu" d'écritures, tout ce qu'il y a de plus transparent. Un rééquilibrage en quelque sorte. Mais il est exact que ce ne serait pas ma façon favorite de règler ce problème. Personnellement, si j'avais à le solutionner, je demanderais aux autres de remettre au pot.
Quant à mademoiselle Jolibois, même traitement que Legrincheux. Je préfère ne pas frayer dans mon bocal, c'est source d'emm.....
Au fait, gédehem, tu n'as pas répondu au problème posé par JB22: que dis-tu à Legrincheux??? (laisses la Miss pour l'instant...)
snp |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 29 mai 2005 : 10:46:02
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Un peu de clarté est nécessaire :
Je prends le cas d'une véritable provision pour travaux futurs (bien qu'en l'espèce il s'agisse apparemment d'un fonds de prévoyance travaux ancien style)
La provision a été constituée par des appels répartis en fonction des tantièmes généraux.
On décide de l'utiliser en totalité pour des travaux d'ascenseur. Ces travaux sont répartis en fonction d'une autre base de répartition et les lots du rez de chaussée ne contribuent pas.
Une seule technique possible et régulière : la provision est restituée à tous les copropriétaires qui sont crédités des sommes appelées, payées ou pas, au prorata des tantièmes généraux.
Payées ou pas va choquer ! En comptabilité, pour un copropriétaire détermné, les appels impayés se retrouvent dans son solde débiteur. La comptabilité ne reste équilibrée que si on recrédite les appels, payés ou non). La régularisation sera automatique sur le compte individuel du débiteur.
Il est donc exact que M. Legrincheux copropriétaire au rez de chaussée se retrouve avec 1850 € au crédit de son compte. Si l'appel de provision sur charges courantes effectué en même temps est pour lui de 650 €, il se retrouve avec un solde créditeur de 1200 €. Deux solutions alors : 1) lui faire un chèque de 1200 € 2) Laisser le crédit pendant, il s'imputera sur des appels futurs. A voir avec lui.
Quant à la contestation d'un transfert de provision sur travaux futurs, elle peut être justifiée dans la mesure où la constitution de la provision a généralement pour but de garantir l'exécution des travaux visés lors de la création de la provision (étanchéité par exemple) à une époque précise. Or la disparition de la provision peut générer des retards parce que, le temps venu, certains des copropriétaires auront du mal à payer.
Un exemple type : le lot d'un copropriétaire a été affecté par des infiltrations. Des réparations provisoires ont été effectuées. L'entrepreneur a indiqué que leur efficacité était limitée à deux ans environ. On a décidé de faire des travaux de réfection fin 2006. C'est à cet effet que la provision a été créée. Le copropriétaire victime peut légitimement s'inquiéter de voir disparaître le préfinancement !
On peut considérer qu,il a un droit acquis au maintien de la provision affectée et le principe de la recevabilité d'un action en contestation de la décision de transfert n'est pas contestable. Sur la décision judiciaire finale, tout dépend des circonstances de fait.
J'insiste sur le fait que ces observations sont limitées aux provisions s'inscrivant dans la " régime " fixé par l'article L 18.
" Régime " entre guillemets car on peut regretter que le dit régime reste si vague. On a déjà ergoté longuement sur le remboursement ou non au vendeur des fonds versés. Merci au décret du 27 mai 2004 qui a réglé clairement cette question. Les avances doivent être reconstituées, s'il y a lieu, par l'acquéreur.
Il y aurait bien d'autres points à préciser, mais il faut reconnaître que les règles existantes sont elles-mêmes, rarement respectées.  |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 29 mai 2005 : 22:06:48
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Attention, il me semble nécessaire de ne pas tout mélanger !!
Que je sache, la constitution "de provisions spéciales en vue de faire face aux travaux d'entretien ou de conservation des parties communes et des éléments d'équipement commun, susceptible d'être nécessaires dans les 3 années à échoir et non encore décidés par l'AG." (L.art.18) ..n'a rien à voir avec des travaux de réfection de l'étanchéité consécutif à des infiltrations constatées !!
Si un copropriétaire est victime d'une infiltration d'eau, il faut noter qu'il y a un constat dégats des eaux à établir par la victime des infiltartions, déclaration à son assureur ainsi que, par le syndic, à l'assureur de l'immeuble, et si des réparations sont nécessaires, elles seront en tout ou partie prises en charge par les assurances.
Dans ce cas, si des réparations sont nécessaires dans les 2 ans, il y a bien pour le moins un vote de principe sur des travaux identifiés, dont le montant final peut-être assuré en tout ou partie par un préfinancement.
Mais cette provision pour des travaux identifiés est totalement étrangère aux provisions spéciales de l'art.18.
Ce à quoi fait référence JPM sont des travaux identifiés pour lesquels une provision spécifique est décidée, provision qui ne peut donc ensuite être utilisée à autre chose que les travaux d'étenchéité prévus. Ou alors par un autre vote de l'AG.
Même chose pour des provisions destinées à des travaux d'ascenseurs, provisions déterminées pour un objet précis. Il en serait ainsi si les provisions dont parle Altair118 dans sa question initiale avaient été décidées dans ce sens, spécifiquement pour des travaux 'ascenseurs'.
Nous retrouvons ici les modalités de financement de travaux hors budget prévisionnel, que mentionne l'art.14-2 de L, modalités de financement de travaux identifiés, y compris par une anticipation de ce financement.
En effet, ces travaux étant identifiés , ici ascenseurs, là l'étanchéité, le montant de la provision votée sera exigible des copropriétaires dès le 1er appel de fonds.
Tel n'est pas du tout le cas des provisions versées pour des travaux non identifiés susceptibles (éventualité donc !) d'intervenir dans les 3 ans, que ce soient des travaux d'entretien ou de conservation des parties communes et des éléments d'équipement commun (travaux indéterminés) et surtout non votés.
Ces provisions peuvent donc être utilisées indifféremment pour tout travaux d'entretien, de conservation des parties communes ou élément d'équipement commun, qu'il y en ai un seul ou 3 différents.
Le solde éventuel sera remboursé. Si ces provisions ne sont pas utilisées dans les 3 ans, soit elles sont remboursées aux copropriétaires, soit elles alimentent une nouvelle réserve décidée par l'AG pour 3 ans.
Il faut noter ici que ces provisions art.18 sont remboursées au vendeur d'un lot et appelées sur l'acquéreur.
Des provisions fixées pour des travaux identifiés et à venir d'ascenseurs ou détanchéité art.14-2, y compris lorsque la réalisation est décalée, n'ont rien à voir avec ces provisions art.18.. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 30 mai 2005 : 00:21:06
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Problème de lunettes Citation :
Que je sache, la constitution "de provisions spéciales en vue de faire face aux travaux d'entretien ou de conservation des parties communes et des éléments d'équipement commun, susceptible d'être nécessaires dans les 3 années à échoir et non encore décidés par l'AG." (L.art.18) ..n'a rien à voir avec des travaux de réfection de l'étanchéité consécutif à des infiltrations constatées !!
:
A la suite d'infiltrations les réparations ponctuelles ont été effectuées et les infiltrations ont cessé. Donc le nécessaire est fait. L'entrepreneur attire l'attention sur l'opportunité d'une réfection totale à venir. Nous sommes bien dans le cadre de la gestion technique prévisionnelle et à fortiori dans le cadre de l'article L 18. Nous sommes même dans l'exemple type.
Dans le même genre on connait le refrain connu : Je vous ai remplacé encore un élément de chaudière mais la prochaine fois il faudra tout remplacer. La solution est identique.
Mais il peut aussi y avoir le cas de la mise en oeuvre régulière d'un plan pluriannuel de travaux de maintenance lourde établi en fonction des durées de vie prévisibles et de l'usure réelle constatée.
On peut, sous réserve de décisions judiciaires contraires éventuellement à venir admettre deux solutions :
> provision pour des travaux déterminés, en cours d'étude. C'est la solution de principe. Dans le cas contraire il n'y aurait pas de dléai fixé.
> provision pour travaux indéterminés. Le texte ne l'interdit pas formellement. Mais la provision doit de toute manière être utilisée dans le délai de trois ans ou, à défaut , restituée.
A noter qu'il y a désormais des dispositions fiscales à ce titre pour les bailleurs.
Autre problème pas clair : sur Citation :
Si ces provisions ne sont pas utilisées dans les 3 ans, soit elles sont remboursées aux copropriétaires, soit elles alimentent une nouvelle réserve décidée par l'AG pour 3 ans.
bien qu'étant très favorable aux provisions pour travaux, il ne me semble pas possible d'imposer aux copropriétaires, en fin de troisième année, le report d'une provision pour premier abondement d'une provision nouvellement créée.
Un copropriétaire peut sans nul doute demander le remboursement d'une provision inutilisée au douzième trimestre. Le texte a pour objet de permettre le préfinancment sut trois ans mais s'oppose à la pérennisation concertée de provisions sur travaux inutilisées. Les raisons sont manifestement fiscales. Dans le Midi les services fiscaux sont, semble-t-il en chasse de ces provisions qui se perpétuent.
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 30 mai 2005 : 18:55:58
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JPM, vous indiquez:
> provision pour travaux indéterminés.Le texte ne l'interdit pas formellement.Mais la provision doit de toute manière être utilisée dans un délai de trois ans ou, à défaut,restituée.
Rien dans la loi n'indique que,légalement,les travaux doivent être déterminés et que la provision doit être restituée (sauf dans le cas de vente du logement-avances remboursables et reconstituées).
Suivant certaines indications reprises dans le code de la copropriété il semblerait que c'est à l'AG de décider du "sort" de cette réserve non utilisée.
<Il paraît également nécessaire de décider de leur sort(les fonds recueillis),pour le cas où,en définitive,les travaux ne seraient pas exécutés...à moins de laisser le soin de prendre cette décision à la nouvelle assemblée qui devra se réunir lorsque le problème de l'exécution des travaux sera d'actualité> |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 31 mai 2005 : 00:14:56
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Sur la nécessité de déterminer les travaux, nous disons à peu près la même chose, mais vous plus fort que moi.
Sur les appréciations du Code de la copropriété, excellent ouvrage, je suis plus réservé, (mais je suis encore sur sa mise à jour au 29 juillet 2003). Pourquoi ? Parce que M. Lafond parle d'un fonds de réserve pour travaux futurs.
Or dès 1994, il s'agissait de provisions spéciales, et non pas d'un fonds de réserve. Même avant la loi SRU, puis encore avant le décret de 2004, et a fortiori après ce décret, une provision implique un délai d'utilisation et d'apurement. Le fonds de réserve, lui, s'inscrit dans le temps.
Dans le passé les fonds de prévoyance travaux étaient des fonds de réserve. Leur création n'était pas opposable aux minoritaires. Le législateur a refusé de valider les fonds de prévoyance travaux. Il a créé les provisions sur travaux futurs. Il est évident que le régime est différent.
Une chose est certaine : le syndic ne peut appeler plus de 12 provisions trimestrielles en vertu d'une décision de création qui n'a pas été suivie d'une décision d'emploi.
Une autre aussi certaine à mon avis : dans ce même cas une seconde décision de création sans apurement de la première provision serait inopposable à un récalcitrant comme étant une fraude à la loi.
Plus généralement les provisions sur travaux futurs doivent être traitées en comptabilité avec une grande rigueur, tant au crédit qu'au débit. Pour les emplois de la provision, les fonds sortent du compte de la provision pour aller au crédit des comptes des copropriétaires, en contrepartie d'un appel de fonds régulier.
C'est l'appel de fonds qui va au crédit des produits, et non pas le prélèvement sur la provision. Cette procédure est la seule permettant aux copropriétaires de contrôler les opérations les concernant.
Les mouvements au crédit et au débit doivent impérativement être traités en fonction d'une même clé de répartition.
D'ou la nécessité, s'il y a lieu, de créer deux ou trois sous comptes de provisions sur travaux futurs s'il y a des provisions créées en fonction de deux ou trois clés de répartition différentes (tantièmes généraux, tantièmes ascenseur, tantième chauffage).
Si une PTF a été créée avec répartition en fonction des tantièmes généraux et s'il est décidé régulièrement de prélever 10 000 € pour des travaux de chauffage, on rembourse 10 000 € à tous les copropriétaires et on effectue un appel de fonds travaux chauffage en même temps. Les copropriétaires de lots non chauffés conserveront le crédit à leur compte. Il n'y avait déjà dans le passé aucune autre solution comptable. régulière. C'est encore plus vrai maintenant.
Il ne faut pas penser que la loi SRU, le décret et l'arrêté du 14 mars 2005 ont créé de toute pièce un nouveau régime comptable. Pour l'essentiel ce régime existait déjà. Il est désormais normalisé, ce qui est bien. Il comporte désormais des règles nouvelles et complémentaires, les unes bonnes, les autres contestables. Le 14 mars 2005 n'est pas ici le 7e jour de la Génèse.
Mais bien sur, si personne ne proteste, on peut faire ce qu'on veut  |
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