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J’ai déjà eu l’occasion d’évoquer la situation de notre copropriété constituée d’un immeuble de garages (plus de 150) dans deux posts précédents
1er épisode :
Le syndic initial, en place depuis plusieurs dizaines années, appelons le SARL X, a été racheté il y a quatre ans par la société immobilière Y qui lui a conservé son appellation de syndic SARL X.
En 2004 la société Y a revendu la société SARL X à une nouvelle société, la société Z immobilier.
Cette dernière a, le 1er janvier 2005, décidé de créer avec la société d’origine SARL X une filiale de sa société Z immobilier se dénommant Z syndic.
Le numéro RCS étant inchangé, il n’y avait pas lieu à faire procéder à un vote d’acceptation de l’AG de copropriétaires pour cette modification d’appellation.
Le directeur de cette nouvelle entité s’est entêté jusqu’au mois d’avril à considérer que le vote à la majorité de l’article 25-1 ne pouvait être mis en œuvre que si, et seulement si, 50% des copropriétaires étaient présents ou représentés.
J’ai, dès le mois de février 2005, indiqué au chargé de notre copropriété que je n’accepterai pas que l’AG soit reportée avec une nouvelle convocation synonyme de frais supplémentaires pour le syndicat. (ce qu’avait déjà fait réaliser par deux fois le directeur présent dans d’autres AG de copropriété) si cette interprétation était avancée.
3ème épisode : but principal de ce post (merci d’avoir été patient )
Les comptes de la copropriété s’exécutent sur une année civile (1er janvier – 31 décembre)
Les AG ont toujours eu lieu au plus tard en mars.
Cette année, en raison des atermoiements du directeur qui a attendu d’avoir confirmation par différents organismes professionnels saisis par lui, que son interprétation de la mise en œuvre de l’article 25-1 était erronée, il a été nécessaire d’activer le syndic pour que la réunion CS/ syndic arrête rapidement une date d’AG avant la date butoir du 30 juin.
Lors de cette réunion, le 19 mai, il nous a été présenté un nouveau contrat de syndic qui n’a strictement rien de comparable avec le contrat habituel qui était identique d’années en années (renouvellement annuel) et simplement réactualisé selon l’indice du coût de la construction.
La date du 20 juin a été retenue pour la tenue de l’AG.
Je ne suis absolument pas d’accord pour accepter ce nouveau contrat dont les termes ne nous ont été communiqués qu’en dernière minute et les délais de convocation ne permettent pas d’engager une discussion sereine et étalée dans le temps. Aussi j’ai provoqué une seconde réunion du CS le 25 mai (nous devrions être 4/6 alors que le 19 mai nous étions 2/6 !)
Nous allons donc tenter de négocier la suppression d’un certain nombre de prestations particulières qui ont été rajoutées
Citation :Exemple : remboursement des frais et débours
En sus des honoraires, le Syndic aura droit au remboursement par le Syndicat des frais et débours engagés pour le compte de ce dernier tels que :
· frais de téléphone et d’affranchissement postaux pour envoi des courriers et appels de provisions. · Frais de télécopie, devis et courriers. · Frais d’informatique et d’achat de registres comptables, de livres, documents, abonnements, forfait, enveloppes et liasses recommandées. · Tirages de comptes et de procès verbaux et tirages de photocopies (les photocopies étant elles-mêmes proposées à 0,15 € l’unité alors que l’année dernière nous avions obtenu 0,075) · Frais de convocations et de notifications.
Au besoin il sera fait application d’un forfait de gestion sur la base de 15,00 € TTC par lot principal (ce qui correspond dans notre cas à 15 X 150 = 2 250 €)
Ne sont pas compris : le remboursement des frais de convocation a l’assemblée générale et de diffusion des procès verbaux qui se font sur justificatifs.
Choix à appliquer : Forfait
Facturation détaillée.
Ils n’ont pas encore prévu les frais de papier hygiénique, de formation de leurs personnels, de la location de leurs locaux, de consommation d’eau etc…mais cela viendra sûrement un jour ou l’autre
Pour la peine, je demanderai bien comme choix à appliquer - la « facturation détaillée » - en demandant que soit gratuitement mis à disposition du syndicat, via le CS, l’ensemble des justificatifs téléphoniques (avec les factures détaillées des fournisseurs téléphoniques), télécopies, livres documents, abonnement, durée de tirage des photocopies etc…
ou encore de fortes augmentations de celles pré existantes.
Citation :Exemple :
AGE (ou plutôt AG supplémentaire) ancien tarif – forfait - 152,45 € - nouveau tarif 14,36 € par copropriétaire X 150 = 2 154 €
Le reste étant à l’avenant.
Et bien évidemment ce contrat est sensé s’appliquer avec effet rétroactif au 1er janvier 2005.
Question :
Dans la mesure ou :
· Nous n’obtiendrons pas satisfaction sur tout ou parties de nos demandes.
· Le syndicat de copropriétaire est mis devant le fait accompli sans qu’aucune information préalable n’ait été communiquée au CS.
· Il nous est impossible de prévoir la mise en concurrence avec d’autres syndics de copropriété en raison des délais trop courts pour joindre leurs propositions à la convocation qui doit être adressée semaine 22.
· Jusqu’à ce jour le contrat initial était reconduit d’année en année avec indexation.
Est-il possible d’imposer au syndic la reconduction du contrat habituel avec indexation en lui proposant d’arrêter les termes d’un nouveau contrat pour le 1er janvier 2006 (nous sommes à la moitié de l’année comptable) en lui indiquant qu’en cas contraire nous le mettrons systématiquement en concurrence ?
Peut-on engager l’AG dans un refus de reconduction de contrat ? ce qui impose la mise en place d’un syndic bénévole (surtout pas moi, mais qui ?) le temps de faire nommer par l’AG un nouveau syndic.
pour le cpte séparé, constaté en général 1500 à 3000 euros de plus sur les contrats
en résumé que ce soit Paris, Lyon, Bdx, Tlse, Nice ou Mrs on retrouve les m^pbs
et si vs proposez un autre syndic il vous change la date sachant que le nouveau syndic doit être la et que bcp d'AG sont entre le 1er et le 30 juin pour cause de futures vacances des copros et des tribunaux rendant plus difficiles les contestations dans les délais légaux
pour les honoraires si l'AG est au 15/6 ils démarrent au 15/6 ou meme au 1/7 et non au 1/1 et les Dr de syndic disant qu'il faut tout du 1/1 au 31/12 pour leur compta prennent enccore plus les copros pour des imbeciles ...
bon courage, au fait que doit -tt-on faire si malgré des précautions le syndic ne met pas les questions à l' OJ sachant qu'il ne "nous garde pas" OUF mais que les questions concernent surtout sa gestion et la mise en jeu de sa RC etc etc
Modif unilatérale contrat de syndic à la hussarde
Forum fermé
Posté - 24 mai 2005 : 15:10:36
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