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 Sujet  |
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spinoza
Contributeur vétéran
143 réponses |
 Posté - 31 mai 2005 : 02:43:27
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Merci Gedehem,
Mais une telle procédure, si je comprends bien, devfait se faire devant le TGI avec un avocat ?
Ne pourrais-je pas plus simplement déposer une requête en injonction de faire une nouvelle AG inlcuant les points omis aux frais du syndic ?
Qu'en pensez-vous ? |
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calimero92
Contributeur vétéran
131 réponses |
Posté - 31 mai 2005 : 10:04:49
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Juste un p'tit conseil perso à Spinoza : vérifiez auprès de votre assurance habitation si votre contrat inclut une protection juridique car dans l'affirmative votre assurance pourrait vous trouver un avocat et prendre en charge les frais (modalités à voir avec elle).
J'ai lu plusieurs cas de copro ayant eu recours à ce système et n'ayant donc pas eu à débourser le moindre sous.
(j'ai moi-même changé d'assurance il y a quelques mois pour pouvoir le cas échéant profiter d'une telle aide ) |
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spinoza
Contributeur vétéran
143 réponses |
Posté - 10 juin 2005 : 14:06:55
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REUSSI ! .....j'ai déposé in extremis une injonction de reconvoquer une AG intégrant nos diverses demandes de résolutions (voir le 1er article de ce sujet....) devant le tribunal d'instance de ressort.
Et le juge vient de faire droit à ma demande : reconvoquer une AG intégrant nos demandes de résolutions.
Je me devais de vite vous le dire, à tous ceux qui m'ont apporté leur aide bienveillante sur ce forum.
Reste qu'évidemment l'AG annuelle a eue lieu dans l'intervalle et que le syndic escroc a pu de ce fait reconduire son mandat pour un an avec un contrat qui est un véritable film de gansters...mais bon, au moins on va peut-être pouvoir en reparler, à défaut de changer la donne.
J'aurais d'ailleurs besoin de l'expertise de quelques uns pour me permettre d'apprécier la portée juridique des résolutions déjà adoptées si celles-ci sont rediscutées deux semaines plus tard par une nouvelle AG...je pense très précisément à l'approbation des comptes et au renouvellement du mandat, dans la mesure où ma demande d'ODJ comportait des propositions de résolutions extremement précises sur ces deux sujets : demande de rejet de telle ou telle dépense, demande de modification de tel ou tel point du contrat, etc...
Le juge venant d'ordonner au syndic la reconvocation d'une nouvelle AG intégrant l'ensemble des demandes de résolutions, vous voyez ma question : doit-on rediscuter d'une approbation de comptes et d'une reconduction du contrat alors que ceux-ci viennent d'être entériné...Donc quelle est l'effet juridique de ces résolutions prises il y a quelques jours si une AG doit de nouveau, deux semaines après, statuer sur des demandes de résolutions inhérentes à ces points .
J'espère que je suis clair. En tout cas, je vous joint ci-après le modèle de requête utilisé au TI (ca été réglé en quelques jours) quand les syndics escrocs (désolé, mais y en a) évincent les demandes de résolutions qui leur déplaisent...
Voici deux fois que je fais appel au Tribunal d'instance pour des problèmes avec ce syndic. Et j'avoue que c'est extrêmement rapide et efficace. Voilà une justice qui fonctionne et là, ça fait vraiment plaisir ! A vous lire.
Procédure pour la requête :
Remplir au greffe du Tribunal d'instance le formulaire de requete en injonction de faire (ce doc est accessible en ligne à l'adresse http://www.justice.gouv.fr/vosdroit/cerfa1.htm#1 et le compléter d'un courrier au président (ou juge de proximité) précisant votre demande accompagnée de toutes les pièces justificatives (stipulées entre crochet dans le modèle ci-après) . Voici la demande que j'ai utilisée :
Monsieur le Président,
Copropriétaire d'un bien sis XXXX, j'ai adressé le XXX un courrier [ 1 - joigner le courrier ] au Syndic de notre immeuble , la sociéte XXXX afin que soit porté à l'ordre du jour de notre prochaine assemblée générale un ensemble de demandes de résolutions précises, conformément à ce que prévoit l'art. 10 du Décret n° 67-223 du 17 mars 1967 (modifié par l'art.6 du décret du 27 mai 2004).
La Syndic a accusé réception de ce courrier le XXXXX [ 2 - joindre l'accusé de réception].
Le XXXX dernier, soit plus d'un mois après, je reçois une convocation de ce syndic pour la prochaine AG, fixée au XXXX, et constate qu'aucune de mes demandes de résolutions ne figure dans l'ordre du jour de cette assemblée [ 3 - joindre la convocation avec l'ODJ ] .
Or, sauf erreur de ma part, un syndic ne peut se soustraire à l'obligation d'ordre public d'avoir à inscrire à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale les demandes de résolutions qui lui sont notifiés par un ou plusieurs copropriétaires, sauf à invoquer une réception trop tardive de cette demande par rapport à la date d'envoi des convocations.
Qu'en l'occurrence, le délai d'un mois était largement suffisant pour intégrer ces demandes à l'ordre du jour de l'assemblée convoquée.
En conséquence, je sollicite de votre juridiction que soit prononcée à l'encontre du Syndic XXXX une injonction d'avoir à procéder, à ses frais et au plus tôt, à la convocation et la tenue d'une nouvelle assemblée intégrant, cette fois-ci, mes diverses demandes de résolutions, afin qu'elles puissent être valablement débattues et légalement votées par les copropriétaires.
Vous remerciant etc...
Voilà, c'est aussi simple que cela. J'espère que ce modèle et cette petite expérience pourront être utile à quelques uns. Et encore merci d'exister aux contributeurs de ce forum. |
Edité par - spinoza le 11 juin 2005 12:44:30 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 11 juin 2005 : 18:54:03
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Voilà une indication intéressante.
Si ce genre de procédure se généralise, le Ministère va pouvoir mettre des annonces pour recruter des magistrats de T.I 
Vous avez déjà bien travaillé. Comme elle ne doit pas être bien longue, pouvez vous nous indiquer le texte de l'ordonnance ?
Il faut voir maintenant si le syndic va exercer un recours. |
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spinoza
Contributeur vétéran
143 réponses |
Posté - 11 juin 2005 : 19:05:49
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Verrais-je poindre un peu d'ironie dans votré réponse ?
Je n'ai pas eu encore moi-même notification mais simple communication de l'ordonnance par tel au greffe...je ne manquerais pas de vous tenir au courant, si le libellé réserve des compéments d'info inédits ou interressant. Bref, l'ordre est donné en tout cas à ce syndic de reconvoquer une AG en intégrant mes demandes de résolutions !
Pour le reste (approbations des comptes et valeur de la reconduction du mandat), auriez-vous JPM des oberservations au sujet des interrogations que je me posais sur la validité de cette précédente AG, dans la mesure bien sur où un grands nombres de mes demandes de résolutions portaient notemment sur la suppression d'un ensemble de clauses abusives (au sens évidemment de la commission et dûement références et justifiées) ?
Je vous tiens au courant de toute façon. Et reste à savoir, comme vous dites, si ce syndic va s'exécuter (à mon avis, oui, il avait réagi au quart de tour à la précédente assignation....)
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Edité par - spinoza le 11 juin 2005 19:08:17 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 11 juin 2005 : 20:46:32
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Ah !: Non ! Spinoza !
Vraiment aucune ironie.
Je vois là au contraire une piste sérieuse pour la sauvegarde d'une réforme à laquelle je suis fortement attaché |
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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
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poumpoum
Pilier de forums
416 réponses |
Posté - 12 juin 2005 : 09:24:08
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Il nous est arrivé le même problème : l'ODJ adressé aux copro avait occulté le 1er point puis 2 autres que nous avions fixé lors de la réunion de préparation
Mais cette année le CR nous a été adressé dès le lendemain. Je ne suis pas allée à l'AG puisqu'étant à l'hopital et n'ait pas pu relever "la chose". |
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idem84
Pilier de forums
340 réponses |
Posté - 12 juin 2005 : 09:42:19
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Bonjour,
Spinoza : merci beaucoup d'avoir indiqué la démarche effectuée. Je me suis empressée de l'enregistrer. Une petite question cependant : pourquoi le Tribunal d’Instance et non le Tribunal de Grande Instance ?
Si vous le permettez je vais exposer ici mon problème car il est plus ou moins semblable.
Je suis la Présidente du Conseil Syndical et j'ai envoyé le 14 décembre 2004 les résolutions à mettre à l'ODJ de notre prochaine AG, dont 2 contrats de Syndic car nous souhaitons en changer.
Depuis notre Syndic a donné sa démission en indiquant qu’il assurera ses fonctions jusqu’à notre prochaine AG.
Je viens de recevoir par e-mail la copie de la convocation à notre AG (prévue pour le 30/06/05) et à ma grande surprise mes résolutions n’y figurent pas, pire le Syndic met en résolution sa démission et n’indique pas la nomination d’un nouveau Syndic.
Me conseillez-vous svp :
1/ Lettre de mise en demeure au Syndic ?
2/ Une demande d’injonction de faire auprès du TI ou du TGI ? La ville où se situe notre copropriété a un TI et non un TGI, or le RC parle de TGI en cas de problèmes avec le Syndic …
Merci par avance pour vos réponses.
Christine |
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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
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spinoza
Contributeur vétéran
143 réponses |
Posté - 12 juin 2005 : 14:26:57
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Pour JPM :
désolé de cette mauvaise interprétation..une lecture plus assidue de vos nombreuses et toujours sagaces contributions sur ce forum m'en aurait immediatement écarté
Pour Elisabeth :
il s'agissait d'obtenir la liste des copropriétaires, le post est ici :
http://universimmo.fr/forum/topic.asp?TOPIC_ID=16784
Pour Poumpoum :
si vos résolutions étaient importantes et que votre AG annuelle est encore lointaine, rien ne vous empêche de le faire
Pour Idem84 :
Ce type de problème relève bien de la compétence du TI, puiqu'il s'agit de l'inexécution d'une obligation relevant du contrat qui lie le syndic à votre syndicat, et pour une valeur en litige qui n'excède pas le plafond auxquel le recours au TGI est obligatoire (10.000 euros). Pour la compétence territoriale, c'est celle du siège de votre syndic ou, c'est vous qui choisissez - du lieu d'exécution de l'obligation, donc le TI de ressort du lieu de votre copropriété.
Pour être plus précis, cette requête doit normalement être faite au juge de proximité (il relève du TI) et non au juge d'instance (même si c'est généralement la même personne) si la valeur en litige, inférieure à 10.000 euros, est de surcroit inférieure à 4.000 euros. Dans tous les cas, si le 1er se déclarait incompétent, il passe immediatement votre requête au second.
Quant à votre mise en demeure, ne perdez pas votre temps, et n'en faites pas gagner à votre syndic. Déposez votre requête demain matin, et joignez une simple copie par fax à votre syndic, en lui indiquant que bien sûr vous procèderez à un desistement d'instance s'il s'exécute à réception. C'est simple, moins dilatoire et généralement extrêmement efficace ! Et vu les délais dont vous disposez...
Dans votre cas, et puisque ça semble grave puisque votre coprop va se retrouver sans syndic, je modifierais ma requête en demandant, non pas la convocation d'une nouvelle AG (puisque le syndic aura démissionné à cette date) mais l'annulaion de cette convocation au profit d'une autre intégrant bien votre ODJ.
D'autre part, qu'est-ce qui vous empêche de convoquer vous-même, en votre qualité de président du CS, une AG dès que possible pour présenter vos deux syndics candidats ? (désolé, je ne suis pas un expert des procédures de changements de syndic, bref pas encore !).
Un dernier point, la démission de votre syndic risque de couter assez cher à votre syndicat, suivant ce que prévoit votre contrat (remise du dossier au successeur)..j'ai vu passer des articles interessants et, me semle-t-il, décisions de justice novatrices sur ces questions, destinées à limiter bien des abus...faites une petite recherche (sur ce site ou celui de l'unarc asso). Peut-être y trouverez-vous matière à négocier les conditions de départ de votre actuel parasyte.
Bon courage. |
Edité par - spinoza le 12 juin 2005 14:56:24 |
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idem84
Pilier de forums
340 réponses |
Posté - 12 juin 2005 : 16:55:52
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Bonjour Spinoza,
Merci pour votre rapide réponse.
Le mandat de notre Syndic s’est terminé en mai 2005. A part retarder au maximum la remise des documents comptables et autres, je pense que sa démission ne pose pas de problème.
Quant à convoquer moi-même une AG, cela serait possible après une mise en demeure infructueuse, mais franchement je préfère votre démarche. De plus je ne suis pas certaine que les adresses des copropriétaires en ma possession soient à jour (seulement 19 copropriétaires sur 49 habitent sur place).
Ce que je pense faire, à moins que vous ne me conseilliez autre chose :
1/ Si je ne reçois pas d’ici mardi midi la convocation à l’AG (le syndic me l’a envoyée par e-mail, or il peut insinuer que c’était une proposition), j’enverrai dans l’après-midi (je ne peux pas avant) une mise en demeure au Syndic d’envoyer les convocations pour une AG au 30 juin 2005, en y insérant nos résolutions du 14/12/2004 (le délai n’est-il pas de 6 mois après l’exercice comptable, pour convoquer une AG annuelle ?).
2/ Si je reçois la convocation à l’AG avant mardi midi et que celle-ci ne comporte pas nos résolutions du 14/12/2004, je me rendrai au TI du lieu de notre copropriété en y indiquant, comme vous le suggérez, que nous demandons l’annulation de cette convocation au profit d’une autre intégrant nos résolutions.
Concernant la rubrique « Demandeur » : dois-je indiquer le Conseil Syndical ou mes coordonnées perso ?
Qu’en pensez-vous s’il vous plait ?
Bonne fin d'après-midi.
Christine |
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 12 juin 2005 : 17:42:19
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Spinoza ,
Si c'est ça votre façon de philosopher? Bravo !
Faut il que je mette sur le forum tous les messages que nous avons échangés ?
Je vous en ai envoyé un autre hier pour vous féliciter.Vous ne m'avez pas répondu alors que je vous avais déjà demandé de me tenir au courant.
Merci quand même 
François |
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spinoza
Contributeur vétéran
143 réponses |
Posté - 12 juin 2005 : 18:18:10
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Citation :
Initialement entré par oldman24
Spinoza ,
Si c'est ça votre façon de philosopher? Bravo !
Faut il que je mette sur le forum tous les messages que nous avons échangés ?
Je vous en ai envoyé un autre hier pour vous féliciter.Vous ne m'avez pas répondu alors que je vous avais déjà demandé de me tenir au courant.
Merci quand même
François
Désolé Oldman, je n'ai pas accès à mes mails en ce moment. Mais l'essentiel est que vous en ayez été informé. C'est donc chose faite, grâce à ce forum. Concernant les messages échangés, j'avoue ne pas comprendre ce que vous voulez dire. Si certains peuvent-être utile au sujet de ce post, n'hésitez pas...(Je vous répondrais bien sûr dès que je le pourrais, ce qui est la moindre des choses..) |
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 12 juin 2005 : 18:28:42
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Je n'aime pas la comédie !.
Vous avez gagné en justice c'est le principal.
Ce n'est pas tous les jours que les Universimmonautes annoncent de bonnes nouvelles.
C'est pourquoi il ne faut critiquer à tort et à travers les uns ou les autres .
salutations |
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spinoza
Contributeur vétéran
143 réponses |
Posté - 12 juin 2005 : 18:37:36
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Citation :
Concernant la rubrique « Demandeur » : dois-je indiquer le Conseil Syndical ou mes coordonnées perso ?
Qu’en pensez-vous s’il vous plait ?
Bonne fin d'après-midi.
Christine
N'oubliez pas le délai franc de 15 jours entre la date de convoc et celle de l'AG.
Pour ce qui concerne la qualité du demandeur, la question est de savoir si vous pouvez justifier d'un PV (ou de toute autre doc établissant sans ambiguité votre statut de président du CS). Dans ce cas, - et celui-là seulement -, ça me parait en effet judicieux de déposer votre requête en votre triple qualité de :
1- copropriétaire
2- Membre du CS (là, vous avez de toute façon le PV de l'AG qui l'établit
3- Président du CS
D'autant plus évidemment que la mission de contrôle qui vous est dévolue comme membre du CS vis à vis du syndic devient un devoir de sanction comme présidente de ce CS, c'est-à-dire seul représentant légal du syndicat, face à la faute commise par votre syndic.
Dans la mesure donc, et sous la réserve que votre nomination ne soit pas sujette à contestation, où vous demandez une annulation de la convocation à l'AG - et non la reconvocation d'une AG suivante - , il me semble en effet sinon nécesaire en tout cas très opportun pour vous d'agir comme représentant légal du syndicat, donc président.
Reste un point : si le greffe de votre TI (que vous devriez contacter dès demain matin par tel) vous informe du délai approximatif de traitement de votre requête (ça peut varier de 2 heures à trois semaines d'un TI à l'autre)et que celui-ci est manifestement trop long pour annuler la convoc (si la délivrance de l'ordonnance est susceptible d'intervenir trop tard par rapport à la date de l'AG), pensez à compléter le principal de votre requête par une demande, à titre subsidiaire, de faire reconvoquer une nouvelle AG.
Donc d'ajouter un § après votre demande principale précisant que dans l'hypothèse où, compte tenu des délais courts, le tribunal ne pourrait statuer avant l'AG à intervenir, vous demandez à titre subsidiaire la convocation d'une nouvelle AG.
J'espère être clair. |
Edité par - spinoza le 12 juin 2005 19:04:14 |
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spinoza
Contributeur vétéran
143 réponses |
Posté - 12 juin 2005 : 18:42:14
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Citation :
Initialement entré par oldman24
Je n'aime pas la comédie !.
Vous avez gagné en justice c'est le principal.
Ce n'est pas tous les jours que les Universimmonautes annoncent de bonnes nouvelles.
C'est pourquoi il ne faut critiquer à tort et à travers les uns ou les autres .
salutations
Je partage votre point de vue, Oldman, bien qu'en l'occurence vous ne me sembliez pas vraiment ici en montrer l'exemple...Pourrions-nous s'il vous plait revenir à notre sujet. Je suis certain que votre concours lui serait utile ! |
Edité par - spinoza le 12 juin 2005 19:20:14 |
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 12 juin 2005 : 19:19:43
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Vos initiales sont elles bien JPP ?
En ce qui me concerne je 'ai plus rien à dire sur votre topic (sujet)
Bonsoir.
François
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idem84
Pilier de forums
340 réponses |
Posté - 12 juin 2005 : 21:00:33
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Justement, concernant les délais, en relisant le RC, je constate qu’il n’est pas mentionné de délai de convocation entre la fin de l’exercice comptable annuel, en l’occurrence ici : 2004, et la convocation à l’AG annuelle. Ce qui voudrait dire que nous pourrions être convoqués pour le 30 décembre 2005, si nous n’envoyons pas de mise en demeure ? Par contre sur notre RAR du 14/12/2004, nous avions demandé une AG en février 2005, or elle n’a pas pu avoir lieu car nous étions contraints d’attendre l’AG de l’ASL (pour les comptes), laquelle a eu lieu le 24 mai 2005.
Notre courrier RAR du 14/12/2004 a été envoyé au nom du Conseil Syndical et signé par un membre titulaire du CS et moi-même, la présidente. Donc j’en déduis que l’injonction ne pourra s’établir qu’au nom du CS.
Concernant le délai franc de 15 jours entre la date de convocation et celle de l'AG, et suivant le délai de réaction du TI, je viens de rajouter dans le courrier pour le TI : « ou dans le cas où votre injonction lui serait notifiée après le jeudi 30 juin 2005, lui demander de faire convoquer une nouvelle Assemblée Générale et cela malgré sa démission ».
Au fait il est toujours indiqué dans notre RC que nous avons 6 jours (après réception de la convocation) pour faire rajouter des résolutions, et cela malgré la nouvelle loi. Comment ça se passe dans un tel cas : pouvons-nous nous appuyer sur ce document propre à notre copropriété ?
A bientôt.
Christine |
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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
Posté - 13 juin 2005 : 00:15:28
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L'AG annuelle doit se tenir dans les 6 mois après la fin de l'exercice donc bien avant le 30 juin, si votre exercice se termine le 31 décembre.
Concernant les 6 jours indiqués dans votre RC, il y a un principe de base, c'est que la loi prime sur tout ce qui peut être écrit dans le RC.
Et une question : que précise le contrat de votre syndic dans le cas d'une démission de sa part ? Les contrats "standard" précisent que le syndic est tenu de s'assurer de la nomination d'un nouveau syndic lors de l'AG au cours de laquelle il démissionne. Comment vous a-t-il annoncé sa démission ? Par LRAR ? Et que dit son contrat à ce sujet ?
Peut-être pourrez-vous encore compléter votre demande d'injonction, pour non respect des conditions de démission !
Autre remarque : de toutes les façons, il y a un autre problème avec votre syndic. Il ne l'est plus depuis mai, donc il n'a pas pouvoir de convoquer une AG !
Elisabeth
Loi 65-557 du 10 juillet 1965
http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACEBT.htm
Décret 67-223 du 17 mars 1967
http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACHDJ.htm |
Edité par - Elisabeth le 13 juin 2005 00:17:37 |
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