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idem84
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340 réponses |
 Posté - 13 juin 2005 : 06:41:16
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Bonjour Elisabeth,
Citation :
L'AG annuelle doit se tenir dans les 6 mois après la fin de l'exercice donc bien avant le 30 juin, si votre exercice se termine le 31 décembre
C'est bien ce que j'avais mémorisé, mais dans le doute ... Au moins déjà une bonne nouvelle.
Citation :
Concernant les 6 jours indiqués dans votre RC, il y a un principe de base, c'est que la loi prime sur tout ce qui peut être écrit dans le RC
Comment peuvent être au courant les copropriétaires qui n’ont pas le Web comme moi …
Citation :
Et une question : que précise le contrat de votre syndic dans le cas d'une démission de sa part ? Les contrats "standard" précisent que le syndic est tenu de s'assurer de la nomination d'un nouveau syndic lors de l'AG au cours de laquelle il démissionne
Ce n’est pas notre cas. Par contre dans son courrier RAR, notre Syndic nous demande de lui faire parvenir les contrats des autres syndics, je cite : "Nous vous informons que nous porterons à la prochaine assemblée générale, la démission du Cabinet XXX. En effet, nous ne désirons pas renouveler notre mandat avec le bâtiment YYY. Il y donc urgence de nous faire parvenir au plus tôt, les propositions des cabinets AAA et BBBB".
Nous les avions joints dans notre courrier RAR du 14/12/2004 …
Citation :
Autre remarque : de toutes les façons, il y a un autre problème avec votre syndic. Il ne l'est plus depuis mai, donc il n'a pas pouvoir de convoquer une AG !
Son contrat indique en durée : « Il prendra fin au plus tard lors de l’assemblée générale ayant à approuver les comptes clos au 31/12/2004 » ...
Bonne journée.
Christine |
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idem84
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340 réponses |
Posté - 13 juin 2005 : 19:03:15
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Bonsoir,
Petit rajout :
Notre AG devrait avoir lieu au plus tard le jeudi 30 juin (délai de 6 mois).
Devrions-nous recevoir les convocations au plus tard le mercredi 15 ou le jeudi 16 juin svp (délai de 15 jours) ?
Christine |
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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
Posté - 13 juin 2005 : 22:24:49
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Pour respecter les 15 jours, la convocation doit vous parvenir ce mardi.
Il existe un magnifique schéma expliquant cela et oeuvre de l'un de nos contributeurs.
Je ne sais pas si quelqu'un l'aurait sous la main ?
Concernant le terme de son contrat, les dernières jurisprudences ne reconnaissent pas cette formulation.
C'est la durée qui est à considérer. Si c'est un an et que l'AG a lieu au-delà de cette année, il ne sera plus syndic au bout de ces douze mois.
Elisabeth
Loi 65-557 du 10 juillet 1965
http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACEBT.htm
Décret 67-223 du 17 mars 1967
http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACHDJ.htm |
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idem84
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340 réponses |
Posté - 14 juin 2005 : 06:33:04
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Bonjour,
J'avoue que je commence vraiment à craquer avec ce syndic. Mais heureusement que vous êtes là pour m'orienter.
Citation :
Pour respecter les 15 jours, la convocation doit vous parvenir ce mardi
Citation :
C'est la durée qui est à considérer. Si c'est un an et que l'AG a lieu au-delà de cette année, il ne sera plus syndic au bout de ces douze mois
Si je ne reçois par la convocation aujourd'hui et étant donné que notre Syndic n'est plus notre Syndic depuis le 12 mai 2005, que puis-je faire svp ?
Je veux bien envoyer moi-même les convocations mais je ne suis pas certaine que ma liste d'adresses soit à jour.
J'attends avec impatience de vos nouvelles svp.
Christine |
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 14 juin 2005 : 09:29:40
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Contrairement à une idée reçue, il n'y a pas de délai de 6 mois pour convoquer une AG. Cette idée est largement répandue, à l'origine d'une vaste arnaque.
Ce délai de 6 mois n'est prévu QUE lorsque l'AG est appelée à approuver le budget prévis de l'année en cours, ainsi que le précise l'art.14-1.
S'il n'y a pas de budget prévis à approuver, une AG peut très bien être convoquée en novembre 2005 pour approuver des comptes arretés au 31.12.2004 !!  . Rien ne l'interdit !!
Et c'est ici le traquenard de ces résolutions qui nomment le syndic "....jusqu'à la prochaine AG appelée à approuver les comptes", véritable tromperie de ces bandits pseudo 'professionnels'. La recommandation n° 15 de la Comm relative à la copro a dit ce qu'il fallait en penser : à la trappe !
Si j'ai bien compris Idem84, le mandat de son syndic était à échéance de ?? mai 2005 ? ... si cette échéance est confirmée (voir le PV de la dernière AG ayant nommé le syndic), vous n'avez plus de syndic depuis ?? mai 2005.
Une convoc d'AG par cette personne après ce ?? mai 2005 est donc entachée de nullité, entachant de nullité l'AG elle même !
Sous réserve de vérifier les dates, et compte tenu du fait, si j'ai bien compris, que la question de la nomination d'un syndic n'est pas à l'ODJ de votre prochaine AG, vous êtes partie pour l'administrateur provisoire modèle art.47. |
Edité par - gédehem le 14 juin 2005 09:32:04 |
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G.G
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646 réponses |
Posté - 14 juin 2005 : 10:47:46
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Spinoza,
La requête en injonction à faire, était-elle astreinte au délai impartie de l'art. 42 ???
Vous déclarez, avoir agi "in extrémis" est-ce à cause du délai de deux mois ???
Je rencontre des difficultés avec un syndic indéboulonnable.
j'ai déjà investi de nombreux €€€€ ! malheureusement pas intarissable!
Toutes solutions est donc la bien venue
bien à vous
Georges |
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 14 juin 2005 : 11:20:07
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L'observation de Gedehem Citation :
Contrairement à une idée reçue, il n'y a pas de délai de 6 mois pour convoquer une AG. Cette idée est largement répandue, à l'origine d'une vaste arnaque.
Ce délai de 6 mois n'est prévu QUE lorsque l'AG est appelée à approuver le budget prévis de l'année en cours, ainsi que le précise l'art.14-1.
est parfaitement judicieuse, surtout si l'on retire " le budget prévis de l'année en cours ". Cette expression ne figure pas dans l'article L 14-1 qui dit " le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel ", sans préciser lequel.
La volonté du législateur de faire voter le budget prévisionnel avant le premier jour de l'exercice suivant est certaine. Celà est confirmé par l'article D 43 nouveau : " [le budget prévisionnel] est voté avant le début de l'exercice qu'il concerne "
Ce budget ne pouvant être voté qu'après approbation des comptes de l'exercice précédent, il en résulte qu'avant la publication du décret du 27 mai 2004 on devait considérer que l'assemblée annuelle tenue en l'an N, appelée à approuver les comptes de N - 1 et le budget prévisionnel de N + 1 devait être tenue dans les six mois de la clôture de l'exercice N - 1.
Le décret du 27 mai 2004, contre la volonté du législateur, ouvre une seconde solution : on pourra voter le budget N + 1 au cours de l'assemblée à tenir en N + 1, sous certaines conditions. C'est ici que l'observation de Gedehem prend sa place et elle est exacte.
Une première question est de savoir si le décret ne sera pas frappé d'illégalité à la demande d'un récalcitrant.
La seconde question est de savoir s'il est bien opportun de militer en faveur de la tenue tardice d'une assemblée annuelle.
La troisième question est de savoir s'il est vraiment meilleur d'adopter le budget N + 1 en abandonnant la procédure spéciale de recouvrement des provisions avec sanction de la déchéance du terme alors qu'on peut l'adopter au cours de l'assemblée tenue en N et le rectifier si nécessaire lors de l'assemblée tenue en N + 1.
Et une quatrième question est de savoir comment on doit passer en comptabilité le paiement anticipé de certaines provisions non encore appelées en exécution d'une ordonnance constatant la déchéance du terme (de plein droit) et condamnant au paiement des provisions suivantes (facultatif)
On peut ajouter qu'il existe dans les textes comptables une ou deux autres dispositions susceptibles d'être considérées comme illégales. Ainsi dans l'arrêté du 14 mars l'article 9 qui ne retient des textes du Code civil relatifs à l'imputation des paiements que le dernier alinéa de l'article 1256 en ignorant la condition qu'il pose pour l'application de l'ancienneté : " si les dettes sont d'égale nature ".
Dans le solde débiteur d'un copropriétaire, les montants ne sont pas d'égale nature puisqu'il doit être ventilé en quatre rubriques dont les régimes sont différents tant pour le recouvrement que pour les garanties de paiement.
Dans tout celà pas d'arnaque mais plus grave : des erreurs fondamentales dans la conception et la cohérence des textes et notamment de la loi. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 14 juin 2005 : 13:02:46
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..L'arnaque dont je parlais c'est d'avoir sauté à pieds joints sur cet art.14-1 pour repousser en juin toutes les AG !
Ainsi pour des AG qui se tenaient en avril ou mai : beaucoup se sont retrouvées convoquées en juin ! Vous savez comment c'est : on entre-ouvre une porte et bientot c'est le courant d'air .....
Pour ma part, je trouve anormal que l'AG se tienne plus de 4 mois après la cloture des comptes. Un syndic qui ne peut tenir cette échéance, c'est qu'il n'a pas la capacité de bien faire son boulot.
Passe encore lorsqu'il fallait utiliser des scribes qui, d'une écriture déliée qui fait aujourd'hui notre délice, remplissez les colonnes.
Maintenant, tout le monde est informatisé.
C'est pourquoi, budget prévis voté ou pas, une AG convoquée le 28 juin chaque année, qui plus est avec un mandat au syndic ".. jusqu'à l'AG appelée à approuver les comptes", c'est de l'arnaque, pour le moins une tromperie.
Quant aux incohérences dans les textes, il y en a à la pelle !  |
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spinoza
Contributeur vétéran
143 réponses |
Posté - 14 juin 2005 : 13:06:27
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Citation :
Initialement entré par G.G
Spinoza,
La requête en injonction à faire, était-elle astreinte au délai impartie de l'art. 42 ???
Vous déclarez, avoir agi "in extrémis" est-ce à cause du délai de deux mois ???
Je rencontre des difficultés avec un syndic indéboulonnable.
j'ai déjà investi de nombreux €€€€ ! malheureusement pas intarissable!
Toutes solutions est donc la bien venue
bien à vous
Georges
C'est une bonne remarque, Georges, que l'évocation de cet art. 42. Parce que la question en effet est : que se passe-il pour toutes les résolutions déjà adoptées mais l'ayant été sans les demandes (de résolution) y afférentes de copropriétaires qui auraient pu - si elles avaient figuré dans l'ODJ - éclairer leur délibération d'un jour nouveau et donc engendrer un vote différent.
Pour répondre strictement à votre question, l'art. 42 n'a rien à voir ici. J'ai demandé simplement l'exécution d'une obligation - celle de porter à l'odj les demandes valablement formulées adressées en AR et dans un délai raisonnable avant la convocation de l'AG. Et comme quand l'ODJ arrive, il est évidemment trop tard puisque le mal est fait, la seule réparation conssite donc à reconvoquer une AG (à moins que des délais de réaction très courts ne permettent une annulation de la convoc au profit d'une autre).
Et il me semble normal d'introduire une requête de cette nature dès réception d'une convocation non conforme et non après la bataille, c'est-à-dire au lendemain de l'AG ou pire, deux mois plus tard.
En clair, en ne portant pas les demandes de résolutions, le syndic commet une faute dont il doit réparation par la convocation et la tenue à ses frais d'une nouvelle AG incluant ces demandes, et après tout, votre demande d'éxécution peut bien advenir après le délai de deux mois que vous évoquez (s'il s'agissait par exemple d'une proposition de résolution de travaux), puisque cette obligation n'est en elle-même absolument pas subordonnée au fait d'en réclamer l'exécution dans les deux mois, même si le bon sens et la bonne foi semblent le commander.
Le lien donc que vous faites entre art. 42 et délai pour agir me semble judicieux, non pour le bien fondé de l'injonction elle-même - qui reste entier entre deux convocations - mais en effet pour les conséquences quer la survenue trop tardive (> deux mois) d'une nouvelle AG pourrait avoir sur les résolutions précedemment prises et non contestées dans les deux mois.
Et c'est justement la question que je pose plus haut et pour laquelle j'aimerais avoir les réponses éclairées des experts de ces questions :
Une AG a lieu et les comptes ainsi que le mandat du syndic sont approuvés et reconduit et d'autres résolutions adoptées.
Quelques jours plus tard, le TI ordonne la convocation d'une nouvelle AG afin d'inclure dans l'ODJ des demandes de résolutions dûment formulées et justement afférentes à ces diverses résolutions (demandes notemment liées à la mise en conformité du contrat de syndic avec certaines préconisations de la commission des clauses abusives, proposition de rejet de certaines dépenses non conformes à des résolutions antérieures, etc...)
On en déduit donc qu'elles vont devoir (y compris comptes et mandat) être de nouveau discutés puisque'elles le seront à la lumière de ces nouvelles demandes de résolutions précises.
Donc concernant les comptes et la reconduction du mandat, cette seconde AG - qui intervient avant les deux mois fatidiques - peut-elle défaire ce que la précédente à votée ?
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idem84
Pilier de forums
340 réponses |
Posté - 14 juin 2005 : 14:21:38
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Bonjour,
Spinosa : je constate que vous continuez à poser des questions sur votre topic, si bien que si vous le désirez (ou quelqu’un d’autre) je peux créer un autre sujet, cela afin qu’il n’y ait pas confusion. Qu’en pensez-vous svp ?
Gédehem :
Citation :
Ce délai de 6 mois n'est prévu QUE lorsque l'AG est appelée à approuver le budget prévis de l'année en cours, ainsi que le précise l'art.14-1
C’est le cas pour nous puisque nous n’avons pas encore approuvé le budget prévisionnel 2005.
Citation :
Si j'ai bien compris Idem84, le mandat de son syndic était à échéance de ?? mai 2005 ? ... si cette échéance est confirmée (voir le PV de la dernière AG ayant nommé le syndic), vous n'avez plus de syndic depuis ?? mai 2005.
Une convoc d'AG par cette personne après ce ?? mai 2005 est donc entachée de nullité, entachant de nullité l'AG elle même !
Si je prends le PV de l’assemblée générale ayant eu lieu le 12 novembre 2003, il est indiqué que « le mandat du syndic est renouvelé pour une période de 1 an et six mois, expirant à l’issue de l’assemblée générale chargée d’approuver les comptes de l’année civile 2004 ».
J’en ai donc déduis que le mandat de notre syndic s’est terminé le 12 mai 2005, et qu’il aurait dû prévoir l’assemblée générale avant cette date, seulement il a attendu la tenue de l’assemblée générale annuelle de l’ASL afin de pouvoir clôturer les comptes.
Nouvel élément : comme l’indiquait Elisabeth, j’ai reçu aujourd’hui la convocation à notre AG prévue le jeudi 30 juin. Celle-ci comporte les contrats des 2 autres syndics ... Je vais me pencher ces jours-ci sur les résolutions pour vous demander quelques conseils, si vous le permettez.
Premier constat : apparemment notre syndic n’est pas au courant qu’il n’est plus notre syndic (Recommandation n° 15 relative à la désignation du syndic et arrêt de la cour de cassation du 22/09/2004 : c’est bien cela ?), puisqu’il indique en résolution qu’il sera le secrétaire de l’AG …. Malgré tout, je pense que pour le bon fonctionnement de notre copro., il est préférable que cette AG ait lieu, en nommant un Président et un secrétaire de séance parmi les copropriétaires. Qu’en pensez-vous ?
Christine |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 14 juin 2005 : 14:51:23
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Je n'en pense que du bien, dans le mesure où, lorsqu'on change de syndic, le sortant ne doit JAMAIS être secrétaire de séance. C'est une règle impérative (bien non écrite).
Mais attention : il faut absolument que le pdt de sénace, dès son élection, récupère la feuille de présence et les mandats pour contrôle et validation.
C'est un impératif : sans la feuille de présence et les mandats sous le coude, le pdt de séance ne doit pas commencer la réunion.
Pourquoi ? parce que si le syndic sortant, faché, quitte la salle en emportant cette feuille de présence, l'AG est entachée de nullité !!!
Vous pouvez toujours, pour parer le coup, préparer à l'avance un double de cette feuille de présence. Le syndic parti avec celle signée, vous faites signer la vôtre par les présents. ...
Pour les mandats, si le syndic est aussi parti avec, ils ne peuvent être pris en compte.
Sur les 2 candidats syndics, vous (le CS) avez bien une préférence. Prevenez celui qui sera sans doute retenu qu'il aura à assurer la suite du secrétariat.
Pourquoi ? parce qu'après avoir attendu dans le couloir, les candidats viennent se présenter à tour de rôle, 5 mn, et répondre aux questions. (le syndic sortant attend aussi dans le couloir).
Ensuite l'AG débat, vote, le pdt de séance va annoncer le résultat dans le couloir, fait les salamalec d'usage et revient en séance avec le syndic élu.
Le secrétaire de séance démissionne, le syndic élu est aussitot élu secrétaire de séance pour la suite ...et ça roule !!
Excelent moyen de tester dans le vif votre nouveau syndic, non ? .....
En résumé, c'est une constante lorsqu'on change de syndic ou qu'il y a conflit avec le syndic, bien préparer l'AG. Prévoir :
- un pdt de séance qui préside et anime la réunion.
- un secrétaire qui écrit ce que lui dit le pdt ...
- des scrutateurs qui comptent et recomptent les voix exprimées nominativement.
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Edité par - gédehem le 14 juin 2005 14:53:46 |
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spinoza
Contributeur vétéran
143 réponses |
Posté - 14 juin 2005 : 16:06:48
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Citation :
Initialement entré par idem84
Bonjour,
Spinosa : je constate que vous continuez à poser des questions sur votre topic, si bien que si vous le désirez (ou quelqu’un d’autre) je peux créer un autre sujet, cela afin qu’il n’y ait pas confusion. Qu’en pensez-vous svp ?
En effet, vos questions mériteraient sûrement un nouveau topic, mais celles que je pose aussi....donc je ne sais trop quoi vous répondre..sinon vous remercier en tout cas de votre attention délicate.
En rapport direct avec ce topic, et pour répondre à JPM je crois qui me le demandais, voici donc le texte de l'ordonnance que j'ai reçue ce matin :
Nous, juge de proximité au TI de...vu la requête de XXX du XXX et les documents produits, ordonnons au syndic XXX de procéder à la convocation et à la tenue, à ses frais, d'une nouvelle assemblée générale incluant les propositions de résolutions valablement formulées par les copropriétaires.
Disons que l'affaire sera examinée à l'audience du XXX à moins que le demandeur n'ai fait connaitre à la juridiction de proximité que l'injonction a été exécuté...
Voilà...Va-t-il le faire ? je vous tiendrais bien sûr au courant. |
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G.G
Pilier de forums
646 réponses |
Posté - 14 juin 2005 : 16:22:12
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Spinoza,
Dans le recours au TI que vous avez engagé, avez vous été tenu par le délais conséquent de l'art 42 ???
Vous nous avez fait remarquer que vous aviez agi in-extrémis !!!
Nous vivons de drôles d'histoires avec notre syndic apparament indéboulonable.
J'ai déjà engagé de nombreux €€€€. La lenteur des Tribunaux joue contre nous pauvre justiciable.
Aussi toutes solutions positives, qui minimises les frais sont particulièrement bien venues.
Merci de nous faire part de votre expérience
Georges |
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spinoza
Contributeur vétéran
143 réponses |
Posté - 14 juin 2005 : 16:26:40
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Citation :
Initialement entré par G.G
Spinoza,
Dans le recours au TI que vous avez engagé, avez vous été tenu par le délais conséquent de l'art 42 ???
Vous nous avez fait remarquer que vous aviez agi in-extrémis !!!
Nous vivons de drôles d'histoires avec notre syndic apparament indéboulonable.
J'ai déjà engagé de nombreux €€€€. La lenteur des Tribunaux joue contre nous pauvre justiciable.
Aussi toutes solutions positives, qui minimises les frais sont particulièrement bien venues.
Merci de nous faire part de votre expérience
Georges
Georges,
Je crois vous avoir clairement répondu, en bas de la page 2 de ce topic. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 14 juin 2005 : 18:21:51
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Sur la question posée par Spinoza et restée pendante, il indique Citation :
Quelques jours plus tard, le TI ordonne la convocation d'une nouvelle AG afin d'inclure dans l'ODJ des demandes de résolutions dûment formulées et justement afférentes à ces diverses résolutions (demandes notemment liées à la mise en conformité du contrat de syndic avec certaines préconisations de la commission des clauses abusives, proposition de rejet de certaines dépenses non conformes à des résolutions antérieures, etc...)
Sous réserve des circonstances et pièces propres à l'affaire, il faut remarquer que la recevabilité des questions dont l'inscription a été demandée est contestable (étant précisé que contestable ne veut pas dire que la contestation serait approuvée).
Spinoza dit lui même que ces questions sont afférentes aux résolutions soumises à l'assemblée. C'est bien vrai puisqu'il ne s'agit pas de questions nouvelles mais exclusivement d'observations à propos de questions inscrites :
> d'une part le contrat du syndic
> d''autre part l'approbation des comptes
Or le droit d'initiative ouvert par l'article D 10 nouveau a principalement pour objet de permettre l'inscription de questions dont le copropriétaire demandeur peut penser légitimement qu'elles ne seront pas inscrites ( des travaux auxquels personne ne semble songer par exemple) et a fortiori de questions l'intéressant directement comme une demande d'autorisation d'effectuer des travaux affectant les parties communes.
Lorsqu'il s'agit d'une assemblée annuelle, on peut au contraire considérer que l'approbation des comptes et la désignation à nouveau du syndic seront au programme ce qui était, semble-t-il, le cas.
Si l'on s'en tient aux éléments indiqués, il s'agissait d'observations à présenter au cours du débat pour chacune de ces questions.
En cas de litige sur l'injonction, on peut au moins dire que l'avocat adverse aurait du grain à moudre, sans préjuger la décision finale. En l'état il n'y a pas de jurisprudence sur la question, sauf à reprendre mutatis mutandis la jurisprudence sur l'ancien article 10 à propos duquel la question se posait de manière identique quant à la recevabilité.
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idem84
Pilier de forums
340 réponses |
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spinoza
Contributeur vétéran
143 réponses |
Posté - 14 juin 2005 : 21:35:20
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Citation :
Initialement entré par JPM
Sous réserve des circonstances et pièces propres à l'affaire, il faut remarquer que la recevabilité des questions dont l'inscription a été demandée est contestable (étant précisé que contestable ne veut pas dire que la contestation serait approuvée).
Soit, JPM. J'ai omis de vous préciser que d'autres demandes de résolutions, non afférentes à ces deux points (dont travaux) ont également été chintées...la faute ou négligence du syndic est donc incontestable, même si l'ordonnance ne précise pas, parmi les résolutions demandées, lesquelles sont à considérer comme l'ayant été valablement.
Citation :
Spinoza dit lui même que ces questions sont afférentes aux résolutions soumises à l'assemblée. C'est bien vrai puisqu'il ne s'agit pas de questions nouvelles mais exclusivement d'observations à propos de questions inscrites :
> d'une part le contrat du syndic
> d''autre part l'approbation des comptes
Est-ce à dire qu'il n'est jamais possible de demander, sous forme de résolution, que tel ou tel poste de dépenses soit refusé ou minoré d'un montant donné, ou pour tel ou tel motif ? Que telle ou telle disposition du contrat soit modifiée, pour la conformer par exemple à une disposition légale ou à une préconisation de la commission des clauses abusives ? Bref, qu'est ce qui empêche de porter, sous forme de résolution, ce type de demandes ?
Citation :
Or le droit d'initiative ouvert par l'article D 10 nouveau a principalement pour objet de permettre l'inscription de questions dont le copropriétaire demandeur peut penser légitimement qu'elles ne seront pas inscrites ( des travaux auxquels personne ne semble songer par exemple)
Croyez-vous illégitime de penser que de tels propositions n'ont aucune chance de figurer spontanément dans un ODJ ?
Citation :
Lorsqu'il s'agit d'une assemblée annuelle, on peut au contraire considérer que l'approbation des comptes et la désignation à nouveau du syndic seront au programme ce qui était, semble-t-il, le cas.
Autrement dit, il n'est jamais possible pour ces deux postes de détailler le programme ?
Citation :
Si l'on s'en tient aux éléments indiqués, il s'agissait d'observations à présenter au cours du débat pour chacune de ces questions.
C'est bien ce que j'ai fait. Mais en l'absence de mise à l'ODJ et des pièces justificatives qui s'y trouvaient jointes, la majorité des coproprétaires ne disposaient pas des info, n'avaient évidemment pas réfléchi à ces points, bref n'y étaient pas préparés..et le syndic m'a finalement objecté, à propos des comptes, qu'on ne pouvait pas les approuver seulement partiellement. Et pour cause, si la résolution afférente consiste à répondre par oui ou non à l'approbation.
Vous comprenez ma surprise ?
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Edité par - spinoza le 15 juin 2005 02:49:13 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 15 juin 2005 : 00:53:34
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Cher Spinoza, je comprends votre surprise mais celle des Uinautes est plus grande encore en apprenant qu'il ne serait pas possible d'approuver partiellement les comptes 
L'assemblée peut approuver les comptes en formulant des réserves sur tel ou tel point. Une condition : la réserve doit être d'ordre comptable. Une dépense est portée pour 350 alors que la facture est de 330 ; une dépense est imputée au bâtiment A alors qu'elle concerne le bâtiment B.
Si un plombier est trop cher, celà ne relève pas de la comptabilité. On change de plombier.
Si un travail a été commandé sans décision d'AG par le syndic ? Une pratique courante est de clamer qu'on doit exiger qu'elle soit retirée des comptes. Laissons de côté le problème de l'opportunité voire de la nécessité absolue de la dépense. Retenons l'hypothèse que le syndic a commandé à tort.
La solution juridique est que le syndicat est engagée par son mandataire social vis à vis du fournisseur qui n'a pas à contrôler la régularité de l'engagement de la dépense (sauf dans des cas exceptionnels) ; elle doit donc être passée et maintenue dans les comptes afin que son paiement puisse être effectué.
A défaut le fournisseur a la possibilité d'obtenir paiement en justice, et même directement contre les copropriétaires pris individuellement.
Un autre aspect der la question est le recours du syndicat contre le syndic pour obtenir amiablement ou judiciairement la sanction de la faute et le remboursement des fonds.
L'assemblée doit donc en ce cas : 1 approuver les comptes car ils sont justes 2 soit ratifier la dépense irrégulière si elle le juge bon 2 bis soit demander au syndic le remboursement amiable 3 soit autoriser le syndic (qui ne sera pas forcément celui en place) à assigner le syndic en place pour obtenir le remboursement.
Cette procédure est la seule régulière. Elle pose un problème : l'autorisation d'agit en justice à donner au syndic ne figure pas à l'ordre du jour. Il faudrait donc admettre que l'examen des comptes impliquerait la possibilité pour l'assemblée de prendre cette décision ou mieux encore ajouter systématiquement cette question au poste " approbation des comptes ".
Et les remarques faites lors de l'examen des comptes (finalement approuvés avec des réserves) sont reprises dans l'examen du quitus ; c'est alors qu'il faut peser les bons et mauvais aspects de la gestion.
Enfin on rebondit sur le renouvellement ou non du mandat du syndic, lié aux évènements précédents.
On revient ici sur votre affaire de contrat de syndic. Il est prudent pour le conseil syndical, surtout en ces temps actuels, de demander au syndic communication de son projet de contrat deux mois avant la date de l'assemblée. Les copropriétaires lambda, quant à eux, n'en auront connaissance qu'à réception de la convocation.
C'est l'une des missions importantes du conseil syndical de faire le ménage dans le contrat de syndic si celà est nécessaire. Pour ma part j'ai suggéré que les demandes d'inscription à l'ordre du jour notifiées suffisamment à l'avance soit communiquées en copie au CS. De toute manière il n'est pas interdit à un copropriétaire d'attirer l'attention du CS sur l'illicéité potentielle de certaines clauses.
Se fonder sur les recommandations de la commission des clauses abusives est actuellement hasardeux si l'on fait référence à l'affaire Foncia qui a défrayé la chronique récemment. Pilori, saisine du Parquet général devant la Cour d'appel et publication de l'arrêt d'appel dans la presse, puis balayage complet devant la Cour de cassation qui a cassé l'arrêt d'appel condamnant Foncia!
Mais vous avez raison sur un point pratique : il y a des cas dans lesquels il est difficile à un copropriétaire de faire connaître aux autres copropriétaires des observation solidement argumentés au sujet d'une question inscrite. En l'état c'est le dialogue avec le conseil syndical qui est la solution. Il engage sa responsabilité s'il refuse de prendre en considération des observations péremptoires.
Sur ces clauses vous pouvez nous dire brièvement les critiques ?
On tire un peut le sujet, mais ce genre de cas va se présenter souvent avec le nouveau régime et il faudrait prendre clairement position dans un sens ou dans l'autre. D'où l'intérêt du sujet. |
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spinoza
Contributeur vétéran
143 réponses |
Posté - 15 juin 2005 : 01:32:58
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| (voir ci-après) |
Edité par - spinoza le 15 juin 2005 13:21:32 |
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spinoza
Contributeur vétéran
143 réponses |
Posté - 15 juin 2005 : 08:08:27
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Citation :
Initialement entré par JPM
Sur ces clauses vous pouvez nous dire brièvement les critiques ?
Voici la liste de ce qui était, non des critiques mais des demandes de résolutions :
Le contrat de syndic 2004 comportant plusieurs clauses non conformes aux dispositions de la Loi SRU du 13 décembre 2000 ainsi qu'aux recommandations N° 96-01 de la commission des clauses abusives, les soussignés demandent au syndicat de subordonner le renouvellement d'un nouveau mandat aux conditions suivantes :
- Que la fonction occupée par le signataire du contrat au sein du cabinet XXXX figure désormais clairement dans ce contrat.
- Que l'ensemble des prix mentionnés au contrat soit énoncé TTC, le syndicat des copropriétaires étant une personne morale non commerçante.
- Que les honoraires sur travaux exceptionnels prévoient une rémunération dégressive et non à taux fixe, suivant la proposition de barème suivante : xxxxx.
- Qu'aucun frais de succession (remise du dossier au successeur en cas de changement de syndic), ne soient prévus dans le cas où le syndic serait démissionnaire ou le contrat résilié du fait d'une faute qui lui serait imputable.
- Que les frais de première relance sur impayés par courrier simple (copropriétaires débiteurs) soient ramenés au strict coût postal correspondant, et la mise en demeure suivante par RAR à la somme de 10 € TTC, frais postaux inclus. Que soient supprimés tous autres frais de mises en demeure à répétition, la première étant juridiquement suffisante, parfaitement et seule valable.
- Que les frais de remises de dossiers contentieux à un avocat ou un huissier (copropriétaires débiteurs) soient calculés au temps passé, comme le suivi des procédures de recouvrement, l'imputation ne pouvant d'autre part en être faite au copropriétaire défaillant avant toute décision de justice.
- Qu'il soit procédé dès la mise en demeure au calcul des intérêts de retard dû par le débiteur, et que ces intérêts soient recouvrés au profit du syndicat suivant prestation relevant de la gestion courante.
- Que les frais de changements de propriétaires (actuellement de xxx€ HT) soient ramenés au barème raisonnable d'une vacation horaire (sur la base de xx€ HT) correspondant à la "réponse aux notaires", l'établissement de compte au prorata temporis n'ayant plus à être effectué depuis le 1 septembre 2004, et la "mise à jour" des fichiers constituant d'autre part un acte de gestion courante.
- Que les frais de tenue de compte (fax, téléphone, affranchissements…) et de photocopies soient supprimés de la rubrique Divers, ces frais se trouvant déjà inclus dans les honoraires forfaitaires de gestion courante.
- Que les frais de tenue d'un compte bancaire séparé, actuellement calculés dans le contrat de Syndic 2004 sous forme d'une majoration de 20% des honoraires de gestion courante, soient ramenés à un barème raisonnable, le compte séparé étant devenu depuis la Loi SRU la norme et le compte individualisé l'exception. Un surcoût de 20% constituant aujourd'hui, à l'heure des traitements de gestion informatisés, un barème exorbitant et dissuasif, il est proposé de le ramener au montant maximum de 7%.
- Qu'enfin si tout ou partie des clauses précédentes, adoptées par les copropriétaires, étaient refusées par le syndic xxxx, que soit proposé le renouvellement de son mandat pour une durée limitée à six mois, afin de prévoir et d'organiser sa succession dans ce délai, et qu'une nouvelle AG soit alors prévue et planifiée à cette fin.
Voilà JPM quelles étaient nos demandes de résolutions relatives au "contrat de syndic". Etait-ce trop demander que de soumettre chacun de ces points à l'examen ET L'APPROBATION des copropriétaires, avant qu'ils ne renouvellent un contrat que l'un d'entre nous - l'un des rares l'ayant lu - a qualifié de contrat digne des meilleurs films de gangsters ? Est-ce ou n'est-ce pas possible de porter ce type de demandes en AG ?
Quant au dialogue avec le conseil syndical, dont j'étais membre, il m'a fallu mettre en demeure en vain le président de ce conseil pour que cette AG puisse être autrement préparé qu'entre lui-même et ce syndic, dans l'intimité de concessions réciproques qui n'ont rien à voir avec les questions qui nous occupent ici. Bref, vous l'aurez compris, en vain !
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