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spinoza
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143 réponses |
 Posté - 25 mai 2005 : 20:33:47
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Bonjour,
Nous sommes plusieurs copropriétaires minoritaires sur une vingtaine à avoir adressé à notre syndic, par un courrier AR, un ensemble de demandes de résolutions à porter à l'ODJ de la prochaine assemblée (conformément à l'art. 10 modifié du Décret n° 67-223 du 17 mars 1967).
Certaines concernent des propositions de clauses pour le renouvellement de notre prochain contrat de syndic, d'autres des propositions de refus d'approbations des comptes, et d'autres encore des propositions d'adoption d'un règlement de conseil syndical, bref une trentaine de demande de résulutions, face aux difficultés que nous rencontrons avec notre président du conseil syndical et le syndic qui est à sa botte.
Nous recevons aujourd'hui, deux mois après cet envoi dont le syndic a accusé réception, l'ODJ de notre prochaine assemblée, qui a purement et simlement schinté l'intégralité de nos demandes( y compris des propositions de résolutions de travaux).
Notre AJ a lieu dans trois semaines. Et nous sommes une fois de plus sidéré par le mépris dans lequel nous tiennent à la fois le président de ce conseil et le syndic.
Je viens chercher votre aide pour vous demander ce que nous pouvons et devons faire, le cas échéant avant cette AG, pour que nos demandes de résolutions puissent être entendues, et surtout évidemment soumises aux copropriétaires avant le déroulement de l'AG.
Existe-il un moyen simple et efficace de mettre en demeure ce syndic voyou pour qu'il observe la réglementation en vigueur (et notemment l'art. 10 précité)ou est-on malheursement obligé d'en passer par le TGI et ses procédues couteuses pour contester la validité de cette AG après sa tenue.
Vos préconisations sont vraiment bienvenue, ce type de comportement étant inadmissible.
Merci de votre aide toujours précieuse sur ce forum.
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Edité par - spinoza le 11 juin 2005 12:46:39 |
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colette
Pilier de forums
1841 réponses |
Posté - 25 mai 2005 : 20:57:10
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Bonsoir.
C'est une pratique devenue désormais courante chez nombre de syndics depuis les nouvelles dispositions qui veulent que les résolutions parviennent chez le syndic avant l'envoi des convocations.
Des syndics (et non des moindres, Foncia par exemple) font même voter des résolutions qui leur permettent de refuser de mettre des résolutions à l'ordre du jour si elles ne leur sont pas parvenues 2, 3, voire 4 mois avant l'AG.
Que vous reste-t-il à faire ?
Changer de syndic.
Amicalement.
Colette
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spinoza
Contributeur vétéran
143 réponses |
Posté - 25 mai 2005 : 21:33:35
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Merci colette, mais aucune convention de cette nature n'existe avec notre syndic et en l'occurrence le délai écoulé est de deux mois. Les demandes sont donc parvenues BIEN AVANT le départ des convocations. Donc, je repose ma question, étant entendu que nous ne pourrons pas changer de syndic sans justement commencer par établir sa faute auprès des autres petits moutons coprpriétaires.
donnez-moi des solutions, s'il vous plait...parce que là vous préchez des convaincus , mais qui, minoritaires, n'ont malheureusement pas le pouvoir d'agir seul. |
Edité par - spinoza le 26 mai 2005 12:10:48 |
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spinoza
Contributeur vétéran
143 réponses |
Posté - 26 mai 2005 : 12:12:01
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Je me demandais, comme il nous reste un peu de temps avant la date de l'AG, si nous ne pourrions pas soliciter une injonction de faire aurès du Tribunal d'instance ?
Qu'en pensez-vous ? |
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Dantès
Pilier de forums
967 réponses |
Posté - 27 mai 2005 : 00:03:18
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C'est tardif et peu efficace.
L'AG étant convoqué avec un ODJ précis, les questions en suspend seront reportées à la prochaine AG.
Il y a mieux à faire, comme chercher d'urgence un syndic de rechange et aussi
Vous pouvez vérifier à la Préfecture si il est à jour de sa carte professionnelle et que par hasard, il ne travaille pas avec la carte d'une autre agence (carte nominative)
La personne physique désignée sur le contrat de mandat doit être soit le gérant, soit titulaire d'une carte grise l'autorisant à exercer.
Ces renseignements collectés avant l'AG, lors de l'AG vous devez exiger de vérifier la carte prof. du syndic et la carte grise de la personne qui va représenter le syndic (ou la preuve qu'il en est le gérant)
Il faut exiger le nom et l'adresse ainsi que le numéro de contrat de sa RCP.
Idem pour la caisse qui garantit les fonds en cas de faillite du syndic.
En cas de fraude constatée, il faut demander une interruption de séance, c'est hélas le syndic judiciaire qui vous attend dans ce cas, mais vous pourrez l'attaquer par la suite pour avoir prétendu qu'il était élligible.
Inutile de vous dire de ne pas élire par défaut le syndic secrétaire de séance, exigez un vote puis votez pour une autre personne et votez contre l'élection du syndic à ce poste.
Pour les comptes, n'hésitez pas à demander des explications précises avant d'approuver quoi que ce soit.
Votez contre le compte unique et le quitus.
Tentez de limiter le mandat du syndic à un an, mais la solution de vous présenter comme syndic bénévole pendant l'AG reste possible car pas d'honoraire=pas de contrat.
La question RENOUVELEMENT doit être remplacée par NOMINATION d'un syndic (nouvelle disposition)
Cette faille pourrait peut-être permettre d'annuler le mandat au TGI (???) à condition de voter CONTRE et d'emettre des réserves sur la légalité de cette résolution en cas de refus de prendre en compte un contrat concurrent.
Déposez toutes vos questions futures à inscrire au prochain ODJ et demander à ce que cette inscription figure sur le PV.
Cordialement.
Edmond  |
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spinoza
Contributeur vétéran
143 réponses |
Posté - 27 mai 2005 : 00:45:10
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Merci Edmond de vos précieux conseils. Cette règlementation me sidère. Je suis moi-même membre du CS et le président de ce cs, malgré deux injonctions AR à trois mois d'intervalle pour connaitre la date de la réunion préparatoire de l'ODJ de l'AG - dont je me demande si elle a d'ailleurs eu lieu, s'est bien gardé de me répondre.
Et comme il est de mêche avec le syndic, problème réglé. Les deux font la loi. Exit les demandes de résolutions des copropriétaires. Y compris, je le précise, des demandes déjà inscrites au PV de la précédente AG.
Que me dites-vous ? Qu'il faut patienter jusqu'à la suivante en prenant la peine de faire notifier, encore, ces demandes au pv de l'AG à venir.
Mais que se passe-t-il si'ls récidivent l'année prochaine ? Faut-il fuire de toute urgence ces bandes de voyous experts du fait accompli et de l'inertie, claquer la porte une fois pour toute et payer sans rien dire ?
Rassurez-moi. Y a t-il des recours (en dehors de procédures interminables et couteuses devant le TGI..)
Je précise mieux ma question : quelle est la sanction, pour un syndic et pour la validité d'une AG (j'imagine que ces questions sont distinctes) du non respect de l'art. 10 du Décret n° 67-223 du 17 mars 1967 (modifié par l'art.6 du décret du 27 mai 2004).
Aucune ? Alors il n'existe pas....
A l'aide.
Et merci encore Edmond de vos remarques dont je ne manquerais pas de faire usage au jour de l'AG. Mais quel recours immédiat ? |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 27 mai 2005 : 09:31:37
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Reprenons l'exposé de la question initiale de Spinoza :
" Certaines (des questions demandées) concernent des propositions de clauses pour le renouvellement de notre prochain contrat de syndic, d'autres des propositions de refus d'approbations des comptes, et d'autres encore des propositions d'adoption d'un règlement de conseil syndical, bref une trentaine de demande de résulutions...."
Dans un premier temps, il convient de rapeller que chaque assemblée générale annuelle comprend au moins les questions de l'approbation des comptes de l'exercice écoulé et l'approbation du budget prévisionnel à venir (du moins dans le cas où l'AG l'a décidé ainsi suivant art.14-1 et 2 de L).
Il est constant que dans le cadre des questions inscrites à l'ODJ d'une AG, cette dernière peut aborder toutes les questions complémentaires qu'elle souhaite en rapport avec la question posée.
Des arrêts l'ont rappelés à de multiples reprises.
Dans le cadre de l'approbation des comptes, il peut donc être proposé en séance toutes les questions souhaitées en rapport avec les comptes, tous les projets de résolutions en lien ces comptes.
Qu'ils soient adoptés est une autre affaire.
Il peut donc être proposé et voté le rejet de telle et telle factures, le rejet de tels honoraires et décidé qu'au final, "..les comptes proposés pour un total de 125.000 €, sont approuvés pour un total de 121.872 € que le syndic devra répartir comme il convient."
Pour ce qui concerne le budget prévisionnel, c'est exactement la même chose : l'AG a tout pouvoir pour corriger, modifier, réduire, augmenter SON budget prévisionnel, le budget prévis du syndicat.
Dans ce cadre, peuvent donc être abordées TOUTES les question en lien avec ce budget, dont les honoraires du syndic, puisque ce point est avancé ici.
De la même façon, lors de la nomination du syndic ou du renouvellement de son mandat, l'AG a donc la possibilité d'apporter des modifs au contrat du syndic, sous réserve que ce dernier en soit d'accord, bien entendu !
On le voit donc ici, que ce soit avec l'ancienne mouture de l'art.10 ou celle actuelle, les questions dont on souhaite l'inscription doivent (devraient) être des questions vraiment nouvelles, du moins des points qui ne sont pas traditionnellement abordés chaque année (comptes, budget prévis, contrat syndic, etc ..).
Il en est ainsi pour des demandes de travaux privatifs sur parties communes art.25b (pose de stores, percement d'un mur porteur, etc ..) ou une proposition d'un nouveau contrat d'entretien dont on sait qu'il arrive à échéance, etc ...
Tout ceci relève du droit d'amendement reconnu aux AG, droit de modifier la question posée sous réserve de ne pas en modifier le sens général (On parle d'une question 'générique', que l'on peut modifier, et à laquelle on peut ajouter toutes questions en rapport avec elle.)
L'exemple classique est " Renouvellement du mandat de syndic du Cabinet WW", qui n'est pas tout à fait conforme, s'agissant de désigner un nouveau syndic même s'il s'agit du sortant. (un mandat est un CDD, il n'est pas à tacite 'reconduction' ...)
La question générique est : "Nomination du syndic" (question dont la finalité est de pourvoir le syndicat d'un syndic), qui devrait être seule inscrite.
On le voit donc déjà : inutile bien souvent de demander l'inscription de questions qui sont en rapport direct avec celles qui seront de toute façon inscrites (comptes, budget, contrat syndic, etc ..)
Le second point porte sur le " ...bref une trentaine de demande de résulutions..." de Spinoza.
Bon, je veux bien tout ce qu'on veut, mais une trentaine de demande de résolutions ce n'est plus une AG qu'il faut, c'est 2 ou 3 !!!!
L'ODJ d'une AG comporte au moins 7 ou 8 questions, parfois 15, 20 ou 25. Si vous en rajoutez 30, il faut la prévoir sur 2 jours, votre AG.
Sur ces 30 propositions, je suis certain qu'en enlevant les questions complémentaires, comme je l'ai précisé plus haut, il vous en reste tout au plus 1 ou 2 qui sont vraiment de nouvelles questions.... et peut être aucune...
Ceci dit, et c'est une des lacunes (je suis poli, ce matin) de la nouvelle rédaction de l'art.10, c'est que le syndic n'a aucune 'obligation', ou du moins que l'absence de prise en compte de la question ne soit pas sanctionnée
(C'est une constante dans cette loi de 1965, dont la plupart des dispositions sont pourtant d'application impérative, c'est qu'elle ne comporte aucune sanction en cas de violation des dispositions légales  )
Pour autant, un copropriétaire qui subirait un préjudice du fait que la question demandée dans les règles n'a pas été inscrite à l'ODJ de l'AG peut en demander réparartion, devant le TI dans son domaine de compétence (pas besoin d'avocat), au-delà devant le TGI (avocat).
Mais au final, ce sont les copropriétaires qui, une fois de plus, sont roulés dans la farine à chaque fois un peu plus, privé de la maitrise de l'ODJ de LEUR AG ..... |
Edité par - gédehem le 27 mai 2005 09:36:25 |
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spinoza
Contributeur vétéran
143 réponses |
Posté - 27 mai 2005 : 11:28:30
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Merci gédehem de vos remarqus, très clairs.
Mais est-ce que par exemple la proposition d'adoption d'un règlement du CS, qui était joint à mes demandes de résolutions, peut être adoptée si elle n'est pas à l'ODJ ?
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 27 mai 2005 : 11:49:26
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NON.. du moins théoriquement ! Parce qu'il a été jugé (je résume) qu'une question votée par une AG alors qu'elle n'était pas inscrite à l'ODJ s'imposait à tous dans la mesure où elle n'avait pas été contesté dans le délai des 2 mois de la notification du PV aux opposants et deffaillants ! ..
(On peut noter que ce délai de 2 mois, qui plus est avec recours obligatoire au TGI-(avocat et €€€€-), favorise les décisions illicites, ou du moins ne lutte pas contre l'illégalité !)
C'est ici, sur la base de ce que vous présentez, la seule question pour laquelle il y a faute professionnelle du syndic.
Ceci étant, un réglement de fonctionnement du CS étant pour la plupart des art. à usage interne au CS, une adoption par le CS constaté par un PV est déja un préalable important. Il s'imposera aux membres du CS, ce qui est tout de même sa finalité.
Ceci étant, son adoption par l'AG le rend opposable aux copropriétaires comme au syndic.
Pour des raisons de souplesse (on peut le compléter ou le modifier plus facilement), je ne suis pas favorable pour l'inclure dans le RDC. Cela ne ferait que le rendre opposable aux tiers au syndicat, ce qui ne présente aucun interet en l'espèce !
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Edité par - gédehem le 27 mai 2005 12:03:44 |
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spinoza
Contributeur vétéran
143 réponses |
Posté - 27 mai 2005 : 12:16:14
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Donc si je comprends bien, on peut adopter en AG des résolutions non prévues dans l'ODJ (règlement de cs ou autres, travaux, etc...) dès lors que le PV n'est pas contesté par la suite dans le délai règlementaire ? Ais-je bien compris ?
Et effectivement, comme personne ne s'amuse à aller devant le TGI - à moins que l'enjeu n'en soit conséquent - l'ODJ vu sous cette angle devient une formalité somme toute peu contraignante ?
Pouvez-vous me dire d'autre part si la non intégration d'une ou plusieurs de ces demandes de résolution (celles qu'on suppose bien fondées - demande de travaux, etc..non contenues dans les questions génériques d'usage) constituerait (sous réserve bien sur d'une action devant le TGI) un motif d'annulation de l'AG ?
Enfin, vous évoquez la faute professionnelle. Devant quelle juridiction cette faute doit-elle être établie ?
Bon, désolé, ça fait beaucoup de questions...mais la matière est ardue et plutôt filandreuse pour un néophyte...Merci en tout cas de vos précieuses lumières. |
Edité par - spinoza le 29 mai 2005 00:53:06 |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 27 mai 2005 : 12:42:40
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heeuu...pour LA question, je n'ai pas dit ça, mais ......ça y ressemble
Un ODJ, quant à lui, est indispensable, parce qu'en son absence c'est toute l'AG qui est contestable et par n'importe quel copropriétaire ou groupe de copropriétaires, pour vice de forme (pas d'ODJ) !
Le délai est alors de 10 ans !
le délai de contestation d'une question qui n'était pas à l'ODJ mais adoptée par l'AG, c'est 2 mois.
Ceci me permet de toucher du doigt toute la limite de cet art.42. Le recours au TGI, donc obligatoirement par ministère d'avocat, est un frein énorme, procédure financièrement discriminatoire (1000 € au moins !, quasi 'non récupérables'.) d'une part, mais surtout très (trop) longue, parfois 2 ans au moins !!
Quel interet de faire annuler une décision d'AG 1 an 1/2 ou 2 ans plus tard, d'autant plus si cette décision a été exécutée !!!!
Sur des points où le vice de forme n'est pas contestable : pas de question ODJ = nullité d'une décision par exemple, une procédure bien plus rapide, puisqu'il n'y a pas là lieu à débat contradictoire (elle est inscrite ou non), est évidente !!!!
Un autre exemple est une convocation d'AG irrégulière, la personne qui convoque n'ayant pas qualité : pas la peine d'attendre la tenue de l'AG pour engager une action en annulation qui prendra 2 ans si tout va bien, en raison de la nullité de la convoc !
Une annulation rapide de la convoc irrégulière, et de ce fait de la tenue de l'AG, s'impose ici aussi.
Voila des réformes qui étaient à faire (entre autres), au lieu de perdre son temps pour rédiger un nouvel art.21 de D qui supprime l'assistance du CS (mais c'était voulu !) ou mofifie l'art.10 de L dont on voit toute la perversité !
J'avais oublié : la non inscription à l'ODJ d'une AG d'une question régulièrement demandée, si elle ouvre droit à dédommagement (2 ans + tard + appel) en raison du préjudice qui en découle éventuellement pour le demandeur, n'annule pas pour autant l'AG, qui est valide, si elle l'est bien entendu !
C'est sans aucune influence.
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Edité par - gédehem le 27 mai 2005 14:14:45 |
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spinoza
Contributeur vétéran
143 réponses |
Posté - 27 mai 2005 : 16:20:46
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Ok. Donc je suis membre d'un CS, soumets au syndic des questions à porter à l'ODJ, me fait chinter de la préparation de l'AG par le président qui joue tout seul dans son coin..bref je perds totalement mon temps avec ces histoires..C'est ce qu'il faut comprendre...?!
De plus, depuis la loi SRU, pas question de faire de la rétention ne refusant d'acquitter les charges...bref, le syndic voyou fait sa loi et le seul moyen si je comprends bien est de changer de syndic...ou plutot de commencer par faire campagne pour en changer...
Ben avec tout ceci..y a vraiment de quoi vous dégouter des AG...
Au fait, peut-on trouver des syndic via universimmo ?
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Edité par - spinoza le 27 mai 2005 16:21:39 |
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Dantès
Pilier de forums
967 réponses |
Posté - 27 mai 2005 : 17:29:11
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Vérifiez dès maintenant tous les éléments de carte prof./RCP/garantie financière.
Si vous devez le coincer rapidement, il y a des chances que cela arrive grâce à cela, vous prenez de plus toute l'assemblée à témoin.
Changer un Président de CS, c'est facile si les autres membres sont décidés.
La sanction en cas de refus de prendre un contrat concurrent ou un mandat bénévole en compte peut être l'annulation du mandat (non respect de textes officiels)
Les réserves doivent être faites (vote contre obligatoire) et demander expréssément que cela figure au PV (qui est signé en fin d'AG)
Comme il faut passer par le TGI, le juge est souverain et la décision pas nécessairement acquise automatiquement, mais s'appuie sur les textes de loi.
Il faut que la demande soit archi précise, les causes énoncées et les preuves présentées sous peine d'échec, pensez bien que le premier avocat venu n'est pas en mesure de réussir cela.
Se faire élire syndic bénévole, le temps de mettre le syndic dehors a été réalisé par la contributrice 'manja', il y a quelques semaines, sa solution fut excellente et a fonctionné en dépit d'un syndic qui était très haut placé sur l'échelle de Riche-ter.
Quelques mois plus tard, convoquer une AG traitant de tous les problèmes laissés en suspend, révoquer le conseil syndical, élire un syndic prof. qui aura été soigneusement choisi (si possible un syndic qui exerce ce métier et aucune autre prestation)
Sur la demande d'inscription des résolutions suivantes à l'ODJ (en fin d'AG, vous demandez individuellement au Président de séance qui doit prendre en compte votre demande)
M. X demande l'inscription de telle question au prochaine ODJ et demande à ce que cela figure expréssément sur le PV.
M. Y demande l'inscription de telle question au prochaine ODJ et demande à ce que cela figure expréssément sur le PV.
...
Une fois tout ceci inscrit sur le PV, la mise à l'ODJ sera systématique car vous aurez une preuve de sa faute professionnelle.
Moralité: les écrits sont capitaux pour prendre le dessus sur un syndic et avoir des preuves afin de le faire vaciller puis de le faire chuter le moment venu.
Cordialement.
Edmond |
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spinoza
Contributeur vétéran
143 réponses |
Posté - 27 mai 2005 : 18:14:11
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Merci Edmond, je vais suivre tous ces conseils.
Une demande de résolution à discuter à l'AG prochaine avait été notifiée sur le PV de la dernière AG, à ma demande, et c'est la seule : Que les frais de cette précdente AG, manifestement déclenchée par le syndic pour sortir d'une magouille de travaux où nous l'avions pris la main dans le sac, soient intégralement supportée par ce même syndic.
Cette demande n'est pas à l'ODJ de notre prochaine AG. Peut-on considérer qu'il s'agit là d'une faute ou tout cela ressort-il plus probablement du poste "approbation des comptes" et n'ayant donc pas, de ce fait et à ce titre, besoin de figurer à l'ODJ comme une demande de résolution à part entière ?
D'autre part, lorsque vous parlez de faute, quelle est la juridiction compétente pour, le cas échéant, l'établir et la sanctionner ? |
Edité par - spinoza le 27 mai 2005 18:15:31 |
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hes
Pilier de forums
450 réponses |
Posté - 28 mai 2005 : 09:00:53
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Bonjour,
Le délai de contestation d'une décision d'assemblée sur une question non incrite à l'ordre du jour est de 10 ans.
Sur le fond de la question de spinoza, si le syndic n'inscrit pas les résolutions demandées dans les temps par les copropriétaires, il est tenu, à mon sens de recpnvoquer une nouvelle assemblée , à ses frais, sur ces questions.
Cela paraît incontestable et, il est possible de tenter une action en référé (c'est même possible sans avocat, puisqu'il y a un gros fantasme là dessus)
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spinoza
Contributeur vétéran
143 réponses |
Posté - 28 mai 2005 : 11:49:05
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Hes,
Evidemment, au vu de la discussion qui précède, vos propos sont très interressants. Vous suggérez une action en référé devant le TGI sans ministère d'avocat ? Ou devant le TI ?
Où puis-je trouver des infos complémentaires sur votre analyse ?
Pouvez-vous m'en dire plus ? Merci. |
Edité par - spinoza le 28 mai 2005 14:53:51 |
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spinoza
Contributeur vétéran
143 réponses |
Posté - 30 mai 2005 : 01:41:29
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Hes n'at-il donc décidemment aucune précision à apporter ? curieux, sa remarque semblait pourtant pertinente.
Dommage ? |
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calimero92
Contributeur vétéran
131 réponses |
Posté - 30 mai 2005 : 10:23:21
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| Hes, êtes-vous sûr du délai de 10 ans pour contester une décision non inscrite à l'ODJ mais votée par l'AG malgré tout ? |
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mathi
Pilier de forums
2092 réponses |
Posté - 30 mai 2005 : 11:21:21
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Rappel
#10146;Article 13
Modifié par Décret n°2004-479 du 27 mai 2004 art. 8 (JORF 4 juin 2004 en vigueur le 1er septembre 2004). L'assemblée générale ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l'ordre du jour et dans la mesure où les notifications ont été faites conformément aux dispositions des articles 9 à 11-I. Elle peut, en outre, examiner sans effet décisoire toutes questions non inscrites à l'ordre du jour.
http://www.legifrance.gouv.fr/WAspad/UnDocument?base=INCA&nod=IXCXCX2005X02X03X00197X087
mathi |
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spinoza
Contributeur vétéran
143 réponses |
Posté - 30 mai 2005 : 12:00:11
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Oui, mais la on s'écarte un peu du sujet.
La question est : peut-on contraindre - et si oui comment- un syndic qui n'a pas porté une demande de mise à l'ordre du jour d'une résolution à reconvoquer à ses frais une AJ pour le faire.
Hes semblait avoir un avis précis sur ce point et interressant...mais il a disparu.. |
Edité par - spinoza le 30 mai 2005 12:00:58 |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 30 mai 2005 : 22:49:47
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Entendons -nous : il n'existe aucune disposition qui obligerait le syndic à convoquer une autre AG au motif qu'il n'a pas satisfait à l'inscription de questions demandées par les copropriétaires conformément à l'art.10.
Nous voyons bien là une lacune, une bavure, un défaut majeur de la loi de 1965 : les copropriétaires mandant sont dépouvus de moyens pour obliger leur mandataire, le syndic, à exécuter et mettre en œuvre les dispositions légales qui s'imposent à lui.
Avant de proposer une solution, je voudrais tout de même rappeler ce qu'on entend par "demande d'inscription de question" dont parle l'art.10 : il s'agit de QUESTION et non de remarques ou de réflexions.
La demande doit être formulée sur ce modèle :
" je vous demande de bien vouloir inscrire à l'ODJ de la prochaine AG, ainsi que le prévoit l'art.10 de D.1967, la (les) question suivante :
- Adoption d'un règlement de fonctionnement du CS (projet joint).
- Autorisation donnée à Mr W d'installer un store sur son balcon (forme et couleur conforme au RDC)
- etc, etc ....
Avec nos remerciements ...."
Une demande du style " Il faudrait que le CS ait un règlement de fonctionnement dont il faudrait débattre à la prochaine AG", n'est pas une demande de question à inscrire à l'ODJ !
Reste le fait que le syndic n'a pas exécuté ce qu'on lui demande. Il n'existe pas d'arret depuis que la nouvelle rédaction de l'art.10 a été introduite. Pour autant, je ne pense pas que ceux à venir seront différents pour ce qui concerne le fait que "le syndic ne peut se faire juge de l'opportunité des questions", ou encore " le défaut d'inscription des questions (alors supplémentaires) à l'ODJ peut justifier la responsabilité personnelle du syndic".
Enfin, "la violation de l'art.10 n'est pas sanctionné par l'annulation de l'AG, mais selon le droit commun des obligations de faire".
Je précise bien que ces arrêts concernaient l'ancienne rédaction de l'art.10. Mais sur le fond, la nouvelle rédaction ne change rien sur cette obligation de faire du syndic.
Et c'est ici que je propose une piste.
Outre le fait que la responsabilité personnelle du syndic est engagée, il y a là, dans ce refus d'inscrire les questions régulièrement demandées, un carence du syndic à exercer les droits et action du syndicat.
Il a été jugé qu'un administrateur judiciaire doit être désigné avec pour mission de convoquer l'AG ayant à l'ODJ la révocation du syndic et la nomination d'un nouveau du fait du refus du syndic d'inscrire cette question régulièrement notifiée par un copropriétaire, auquel l'art.10 du décret de 67 reconnait ce droit, l'AG ayant refusé d'approuver les comptes, de donner quitus et a demandé au syndic de présenter sa démission. (résumé, CA Paris 10.05.1989)
Dans la mesure où le refus d'inscription d'une question régulièrement demandée serait constitutif d'une carence du syndic dans le sens de l'art.18 de L dern. alinéa, je me demande si la désignation d'un administrateur provisoire ne peut pas être demandée.
Et pourquoi pas par voie de référé (art.50 de D), la demande d'inscription pour une AG n'ayant pas été satisfaite....
Je précise bien qu'en cas de carence de syndic et de nomination d'un administrateur provisoire il n'est pas mis fin aux fonctions du syndic, qui reste en place.
Il s'agit ici de palier le refus du syndic, l'absence d'exécution de sa part, sa carence. |
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