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calimero92
Contributeur vétéran
131 réponses |
 Posté - 30 mai 2005 : 10:41:23
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Bonjour à tous,
J'ai reçu il y a 3 semaines un appel de charges qui correspond à la clôture des comptes 2004.
Le pb c'est que ce compte est supérieur de 15% au budget prévisionnel voté en juin 2004 : + 20.000 euros en tout.
En comparant ce compte de charges 2004 avec le budget voté en AG (juin 2004), il apparaît :
* 10.000 euros de travaux jamais votés en AG
* 6.000 euros de plus sur le contrat P1 avec la société de chauffage
* 1.000 euros de plus sur l'assurance de l'immeuble
J'ai fait une note à notre pdt de CS pour qu'il en parle en réu du CS. Bilan : il l'a juste montrée aux autres mb à l'issue de cette réu (càd vers 22h) et n'a pas fourni de réponses à mes interrogations sur ces différences par rapport au budget prévu.
Si je dois m'acquitter de mes appels de charges en cours d'année (suite vote budget), je ne vois pas pourquoi je devrais payer ce supplément sans qu'aucune justification ne soit donnée.
D'où ma question : le syndic peut-il me contraindre de payer ce solde ? ou puis-je attendre tranquillement l'AG de juin 2005 pour voir si les copro approuvent ou non ces comptes 2004 ?
Dans le cas où l'AG refuse ce surplus (travaux, contrats), les copro ayant payé "récupéreront-ils" la somme perçue indûment par le syndic ?
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 31 mai 2005 : 00:31:50
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Les soldes individuels sur apurement de fin d'exercice ne sont pas exigibles avant l'approbation des comptes par l'assemblée.
Certains prétendent même qu'il n'y a pas lieu de les adresser aux copropriétaires avant cette approbation.
Votre message montre au contraire qu'il y a intérêt à ce qu'ils soient diffusés avant l'assemblée car les copropriétaires perçoivent plus clairement les dépassements en lisant leurs propres comptes. Le problème reste néanmoins posé pour la période postérieure à l'entrée en vigueur des textes comptables.
Il faudait en effet que les comptes diffusés restent pro forma et la mise en oeuvre de cette règle poserait de sérieux problèmes aux informaticiens. |
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xanthe
Contributeur vétéran
199 réponses |
Posté - 31 mai 2005 : 22:18:00
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Citation :
qu'il y a intérêt à ce qu'ils soient diffusés avant l'assemblée car les copropriétaires perçoivent plus clairement les dépassements en lisant leurs propres comptes. Le problème reste néanmoins posé pour la période postérieure à l'entrée en vigueur des textes comptables.
JPM,
Avant comme après la réforme de 2004 et de 2005 sur la compta du syndicat, je reste d'avis que c'est au CS et surtout à sa Comm. aux Cptes de trancher ce genre de problème, chaque année.
1.- si on a passé en revue les comptes de façon "sérieuse" ( c'est vrai - c'est long et souvent difficile pour bon nombre -, et que les syndics ne se bousculent pas pour vous aider.. mais on a un mandat, il faut donc assumer )...
Donc, si on se sent à l'aise avec les chiffres fournis, le syndic doit pouvoir, sur avis du CS, répartir et diffuser les comptes individuels ajustés. Ainsi en AG, on approuve en confiance, et hormis 1 ou 2 "grincheux" à qui on peut faire un peu de "pédagogie", ca doit "baigner" !
b.- sinon, si les "Comm.aux Cptes" ne s'en sentent pas la capacité, et/ou ont des réserves à émettre, ils doivent le faire en s'expliquant auprès du syndic avec un rapport circonstancié, et surtout demander que les comptes ne soient pas répartis !
Ensuite, le CS se doit d'en référer par écrit auprès des copros ( c'est d'ailleurs l'un des objets d'un compte-rendu de la mission annuelle du CS qui a été d'ailleurs rendue obligatoire ... ! ). Et l'AG décidera en toute connaissance de cause !
Mais, si le syndic n'en fait qu'à sa tête, c'est son problème; il pourra être amené par l'AG à devoir refaire ses états ( à ses frais ! ), voire pire, être désavoué et appelé à combler avec sa RCP...
Pour mémoire, le fait que le syndic ne puisse alors appeler en recouvrement l'"insuffisance de budget" éventuellement constatée, ne change pas grand chose pour lui ; le seul effet étant de peut-etre précipiter la copro dans le cercle vicieux des impayés...!
Il est vrai que les nouveaux textes apportent un peu de confusion et/ou ne répond pas à nos interrogations sur la façon et surtout le "timing" de toutes ces operations, mais tout est affaire de dégré selon le contexte de chaque copro !
[ "texte/contexte" - tiens, j'ai entendu cà, "ja" pas longtemps... ]
Il appartient à TOUS LES ACTEURS ( AG, CS et Syndic ) de mesurer les risques encourus !
Cordialement
xanthe |
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calimero92
Contributeur vétéran
131 réponses |
Posté - 01 juin 2005 : 10:40:25
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Merci pour tous ces précieux conseils et infos.
Voilà encore une preuve du manque d'implication de notre CS dans les missions qui lui incombent... Le syndic finalement en profite allégrement et les copro trinquent : c'est d'un classique...
Et bien, j'espère qu'avec tous les coups tordus du CS et du syndic, j'arriverai à aller à l'essentiel pour dénoncer tout ça. Va y avoir du boulot !!!
Et sur cette affaire de solde des charges exigé, j'attends l'AG sans complexe.
A bientôt... |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 01 juin 2005 : 11:17:02
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Je partage l'avis de JPM sur une prétendue exigibilité des soldes individuels avant l'approbation des comptes de l'exercice.
C'est une évidence qu'ils ne peuvent l'être !
C'est d'autant moins exigible que l'approbation des comptes du syndicat n'entraine pas l'approbation des comptes individuels de chacun des copropriétaires, ainsi que le rappellent avec constance de nombreux arrêts.
C'est d'autant plus une évidence, que l'AG peut décider de corriger les comptes qui lui sont présentés et de statuer de de 3 façons :
1/- Toutes les dépenses sont identifiées, justifiées, conformes au budget prévisionnel et aux avis du CS
= "approbation à l'unanimité."
2/- Toutes les dépenses (125.800 €) sont identifiées, dans le budget prévu et voté, mais il manque les pièces (factures) pour celle-ci de 125,38 € et celle-là pour 1.579,42 €.
= "Approbation des comptes pour 125.800 €, sous réserve de présentation sous 15 jours au CS des factures pour les 125,38 + 1.579,42. A défaut, les comptes sont approuvés pour un montant de .... €, à répartir".
3/- Les dépenses (125.000 €) sont identifiées, justifiées, ...."sauf les factures suivantes : . Ste X pour 125,42 €, Ste Y pour 895,25 €, ste .....etc ... soit un montant global de 3.500 €, engagés sans justification et abusivement par le syndic, hors budget prévisionnel, sans avis du CS ou décision de l'AG. Ces dépenses sont rejetées.
Les comptes de l'exercice ...... sont approuvés pour un montant de 121.500 € (125.000 - 3.500 .ndlr) qui seront répartis comme il convient entre chacun des propriétaires de lots."
Il peut également y avoir mixage entre les points 2 et 3, avec des réserves sur certaines dépenses et des rejets sur d'autres.
Voila ce que devrait être une véritable analyse des comptes par l'AG convoquée à cet effet, analyse qui est sollicitée par la question posée, ce qui doit ressortir du débat indispensable et de la décision définitive qui en résulte.
S'il s'agit spécifiquement d'une contestation sur les honoraires du syndic, qui sont imputés dans les comptes, l'AG doit rejeter ces honoraires hors contrat ou pour des tâches de gestion courante qui sont abusivement imputés en sus des honoraires prévus pour la gestion courante. Là aussi, l'AG a pouvoir de corriger les comptes sur ce point, et donc le montant global des dépenses à répartir.
En conclusion : les comptes du syndicat ne peuvent être globalement rejetés. L’AG doit préciser ce qui est refusé et les réserves sur certaines dépenses. Le reste des comptes du syndicat, estimé conforme, doit être approuvé en rappelant préalablement à l’AG le montant soumis aux voix, montant qui devra être rapporté dans le PV.
C'est sur les dépenses conformes à ce montant approuvé qu'est faite ensuite la répartition individuelle.
La présentation préalable à l'AG des comptes individuels est une bonne chose, soldes qui ne peuvent être qu'indicatifs mais non exigibles, les comptes du syndicat n'étant pas approuvés, en tout ou partie. |
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calimero92
Contributeur vétéran
131 réponses |
Posté - 01 juin 2005 : 14:51:06
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Un grand merci aussi à vous Gédéhem qui n'hésitez pas à rappeler pour la Xème fois les modalités sur cette question de l'approbation des comptes en AG (je l'avais déjà lu dans d'autres sujets et même imprimé ça en stabylo-bossant ces précisions  ).
Bravo donc pour votre patience et votre pédagogie qui sont d'autant plus nécessaires que dans la quasi majorité des cas les comptes sont approuvés direct, même quand des questions soulevées par 1 copro ou 2 viennent jeter le trouble sur ces comptes.
Moi j'en suis seulement à ma 5ème AG (dans 2 copro différentes) et à chaque fois ça a marché comme ça : question d'1 copro sur la justification de telle ou telle dépense, le syndic répond évasivement, le CS est gêné de ne pas avoir de réponse + claire, discussion animée entre tous...
Puis au final, PV qui statue juste "comptes approuvés à l'unanimité" sans mentionner de réserve...
Et pour finir, dans mon actuelle copro, tous les copro ou presque ont payé le surplus demandé (soit chacun 300 à 400 euros sortis du chapeau !). Normal, on préfère tous être en règle (à défaut de savoir que c'est le syndic qui abuse de notre crédulité)... |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 01 juin 2005 : 15:58:45
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Vous connaissez ..: " 100 fois sur le métier ......"En copropriété, c'est plus de 1000 fois par an qu'il faut le remettre !  ou  suivant les cas ....
Alors dans vos copropriétés, vous faites quelques copies du texte copié et imprimé, avec juste un mot pour présenter la chose afin que cela ne soit pas anonyme et en avant la petite tournée des boites aux lettres, au besoin en faisant du porte à porte.
En copropriété, il faut aussi savoir faire sa campagne, même si elle n'est pas électorale ...(sauf pour se faire élire au CS !!! ) |
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calimero92
Contributeur vétéran
131 réponses |
Posté - 01 juin 2005 : 18:35:20
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Heu je précise : je ne suis copropriétaire que dans 1 copropriété (la première c t entre 2000 et 2003, puis j'ai déménagé et me voici dans l'actuelle depuis donc 2 ans)
Et vous avez bien raison sur le porte à porte : je l'ai fait l'an passé après l'AG pour leur proposer de signer une lettre à destination du syndic lui signifiant tous les manquements qu'il y avait eu durant cette AG 2004 et c'est à cette occasion que je me suis connectée au forum 
Depuis, je reste en contact permanent avec les copro signataires qui du coup sont super motivés  |
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