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cosmos98
Contributeur vétéran
108 réponses |
 Posté - 30 mai 2005 : 11:34:03
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Bonjour,
Nous avons reçu notre convocation à la prochaine AG.
Par rapport aux précédentes, je note que dans l'ordre du jour il n'y a pas le point qui s'appelait jusqu'à présent "marchés et contrat".
Les années précédentes, nous fixions à cet endroit un seuil au delà duquel le syndic devait consulter le conseil syndical.
Tous les ans, ce seuil était de 1000 euros.
Aujourd'hui, il ne nous est pas proposé de fixer un quelconque montant au delà duquel il aurait à solliciter l'avis du CS.
Donc :
1. Est-ce que cela signifie que le syndic pourra engager toute dépense (ce dont je doute).
2. Est-ce que justement, nous allons être bloqués car il ne pourra engager aucune dépense ???
Je crois bien avoir lu une réponse qui allait dans le sens du point 2, mais je ne retrouve pas le post auquel je pense.
Par ailleurs, il nous est proposé, de renouveler le contrat d'assurance de l'immeuble. Or il n'est pas joint à la convocation et, s'agissant d'un renouvellement, nous n'avons jamais vu le contrat initial.
Je suis donc perplexe à l'idée que nous allons être obligés de voter "pour" le renouvellement d'un contrat d'assurance (si on vote contre, on ne sera pas assurés non ?), alors qu'on ne sait pas combien il coûte ni pour quoi nous sommes couverts.
Et puisque le syndic ne nous demande pas à partir de quel montant il doit obtenir l'autorisation du conseil syndical, je me perds en conjectures en imaginant qu'on va se retrouver à voter "pour" le renouvellement d'un contrat que le syndic n'est pas autorisé à renouveler.
Comme d'habitude, je me tourne vers vous....
Que faire dans cette situation ?
Est-il possible, si l'Assemblée le décide, de rajouter in extremis un point à l'ordre du jour, le soir de l'AG ? Le point sur les marchés et contrats par exemple ?.
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snp
Pilier de forums
591 réponses |
Posté - 30 mai 2005 : 12:17:32
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Question bête:
Pourquoi ne pas considérer que le montant est toujours de 1.000 €uros? A mon avis, tu n'as même plus à voter une telle résolution, seulement si tu veux augmenter ou diminuer le montant. Plus contraignant pour le syndic, et le président du CS, serait de demander systématiquement la signature du président pour établir chèque, virement, pour toute dépense. Trés, trés contraignant!
Pour l'assurance, regardes le budget qui servira à établir les appels de charges. Il doit y avoir une ligne, dans la partie charges communes, intitulée "Assurance ..." (compte 6161000)avec un montant!
Pas possible rajout sur l'OJ, aprés envoi convocations. Non non! encore moins le jour de l'AG.
snp |
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cosmos98
Contributeur vétéran
108 réponses |
Posté - 30 mai 2005 : 13:58:50
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Merci snp
Je ne vois pas à quel titre nous devrions considérer que ce montant est de 1000 euros à chaque AG.
Puisqu'à chaque AG nous désignons le syndic. Si jusqu'à présent on nous demandait d'indiquer un montant au delà duquel il fallait l'avis du CS, je ne comprends pas pourquoi on ne nous le demande plus.
Pour le montant de l'assurance, effectivement c'est indiqué dans le budget. Mais c'est bien supérieur à 1000 euros.
Mais on ne sait pas contre quoi nous sommes assurés (ni surtout quelles sont les exclusions).
Nous n'avons jamais eu le contrat initial,
Et le Conseil Syndical n'a jamais été sollicité, il n'y a jamais eu de mise en concurrence.
Quant à l'ajout d'un point à l'ordre du jour, je sais bien qu'après l'envoi de la convocation il n'est plus possible d'en rajouter un, mais je me demandais s'il n'y avait pas une souplesse pour le soir de l'AG.
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snp
Pilier de forums
591 réponses |
Posté - 30 mai 2005 : 14:40:45
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D'accord, tu nommes le syndic tous les ans. Mais c'est toujours le même ou tu en changes (infidèle, hum!!!)à chaque AG. Si c'est le même, pourquoi le montant maximum changerait, ou alors cela pourrait un vote sanction (c'est dans l'air du temps) parce qu'il a fait des c..... l'exercice précédent. Mais tu fais comme tu l'entends, ce n'est que mon avis.
Pour l'assurance, demandes le contrat! Tu sais que tous les contrats, papiers, factures, et tout le toutim, appartiennent au syndicat des copropriétaires et que sur simple demande, tu peux en avoir connaissance. (lire la loi de 1965, le décret de 1967, le décret de 2004, etc... )
Normalement, dans les attributions d'un syndic, il ya la notion de bonne conservation du patrimoine immobilier du syndicat. Le fait de contracter une assurance, il me semble, correspond à cette notion. Il (le syndic) peut faire un appel d'offre auprés de plusieurs compagnies. Si, pour la même couverture, la même franchise (ou moindre), pour un prime plus intéressante, il change d'assureur, je ne vois pas pourquoi lui faire un procés (façon de parler).
Non, toujours non, pas souplesse. As-tu pensé à ceux qui se sont fait représentés, ceux qui sont absents et non représentés, mais qui ne pourront pas être mis au "courant" de cette nouvelle résolution ... que pourraient-ils faire s'ils estiment que l'éventuelle résolution, dont ils n'étaient pas informés dans les délais, nuirait à leurs intérêts??? Tribunal.
snp |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 30 mai 2005 : 17:38:08
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Cosmos98, votre question sur ce point particulier, montant des contrats et marchés nécessitant l'avis du CS, montre qu'il faut bien comprendre l'effet des décisions d'AG..
Il est constant qu'une décision d'AG, prise dans les formes légales, s'impose tant qu'elle n'a pas été modifiée ou annulée par une autre décision d'AG.
Ainsi, le montant des contrats et marchés pour lequel l'avis du CS est requis décidé par une AG s'impose, quel que soit le syndic, aussi longtemps que ce montant n'est pas modifié.
Que cette question soit inscrite tous les ans est donc un peu ridicule, à moins que le CS ou le syndic n'ait la volonté de voir modifier le montant.
La question étant inscrite, vous noterez que ce montant de 1000 € est alors modifiable par l'AG, soit en plus, soit en moins.
Mais une fois la décision prise de le fixer à 1000 €, inutile de remettre cette question tous les ans si personne ne veut modifier ce montant.
Vous noterez qu'existe 2 montants que l'AG peut (doit) décider, dans le cadre de l'art.21 de la loi de 65 :
- le montant des marchés et contrats à partir duquel le syndic devra obtenir préalablement et obligatoirement l'avis écrit du CS. (fixé chez vous à 1000 €, ce qui me parait bien trop élevé, 3 ou 400 € étant un maxi !)
- Le montant des marchés et contrats à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire, par la présentation d'au moins (2, 3, ..) propositions. (Ici le montant peut aussi être de 3-400 €, ou remonté à 5-600 €, suivant la taille de votre syndicat)
Pour ce qui concerne le contrat d'assurance de l'immeuble, je ne vois pas en quoi son renouvellement serait abordé en séance, ou plutot un vote sur ce renouvellement, dans la mesure où il n'y a pas d'autre proposition. Le montant de ce contrat est mentionné dans votre budget prévisionnel que vous votez tous les ans.
Ce n'est qu'en présence d'une nouvelle proposition, ou d'un contrat différent de celui initialement passé, que l'AG sera appelée à se prononcer.
Mais s'il s'agit du renouvellement du contrat existant, sans aucune autre proposition, un vote est inutile (j'allais écrire idiot !  ).
Pour ce qui concerne le contrat d'assurance, comme de tous les contrats du syndicat, c'est au CS d'en demander copie au syndic.
(Un CS qui n'a pas la liste à jour des copropriétaires avec leur adresse et copie de tous les contrats du syndicat est un CS qui ne fait pas son travail !!)
Vous ne pouvez valablement décider en AG sur des questions qui ne sont pas inscrites à l'ODJ.
Les questions induites à une question inscrite, complémentaires, peuvent être abordées et votées, sous réserve que ces questions complémentaires ne modifient pas le sens de la question initiale.
Par exemple lors de l'approbation des comptes, l'AG peut valablement aborder toutes questions ayant un rapport avec les dépenses, les comptes du syndicat. (pour en refuser certaines, faire des réserves sur d'autres, etc ...).
Sur cette question des montants art.21 de L, voir le sujet :
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=26401 |
Edité par - gédehem le 30 mai 2005 17:48:03 |
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cosmos98
Contributeur vétéran
108 réponses |
Posté - 30 mai 2005 : 17:47:52
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snp,
C'est le même syndic qui est élu tous les ans.
Ce que je ne comprends pas c'est : à partir du moment où l'on nous a toujours demandé de fixer un seuil à partir duquel il fallait que le syndic sollicite l'avis du CS. C'est bien qu'il y a une raison non ?
Cette année, cette question ne figurant pas à l'ordre du jour, comment cela va t'il se passer ????
Par ailleurs, je ne vois pas en quoi des copropriétaires pourraient s'estimer lésés si l'on décide de fixer un seuil pour les montants des contrats. Ca va plutôt dans leur sens et je ne vois pas quels griefs, quels préjudices ils pourraient invoquer qui nuiraient à leurs intérêts.
Vraiment, tout ceci n'est pas clair du tout pour moi.
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cosmos98
Contributeur vétéran
108 réponses |
Posté - 30 mai 2005 : 17:54:03
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Oups,
J'avais pas vu la réponse de Gédehem !
Donc j'ai bien compris que le CS ne fait pas du tout son travail.
Le Président m'a dit qu'il n'avait jamais vu le contrat d'assurance parce que (je le cite), "c'est une filiale du syndic".
Quant au fait de ne pas pouvoir ajouter un point à l'ordre du jour le soir même de l'AG, je trouve ça un peu dur quand il s'agit de rectifier un oubli.
Il faut espérer alors que le syndic ne commet jamais d'erreur.
Car si l'an prochain il oublie l'approbation des comptes, on aura l'air malin ! |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 30 mai 2005 : 17:56:10
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Cosmos98, l'AG fixant un montant des contrats et marchés à partir duquel le CS devra donner son avis (pour ou contre), le syndicat responsabilise le CS et surtout maitrise les dépenses.
Le syndic ne peut plus signer seul un marché, du moins sans aucun avis du CS.
S'il le faisait, il risque d'être sanctionner par l'AG suivante "pour avoir engagé abusivement des dépenses, que l'AG refusera d'approuver."
Ces 2 décisions, sous réserve que les montants fixés ne soient pas trop élevés, vont dans le sens d'une meilleure maitrise des dépenses, des charges, donc dans l'interet des copropriétaires.
Pour un assureur lié au cabinet du syndic, voir l'art.39 du décret de 1967 modifié, qui impose qu'un tel contrat soit présenté à l'AG, mais aussi que ce contrat fasse l'objet d'une autorisation spéciale donnée au syndic.
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Edité par - gédehem le 30 mai 2005 18:02:55 |
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snp
Pilier de forums
591 réponses |
Posté - 30 mai 2005 : 18:32:46
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Ne t'inquiètes pas, une résolution qu'il n'oubliera pas c'est bien l'approbation des comptes, et surtout le quitus qui vient juste aprés!
Citation :
Il faut espérer alors que le syndic ne commet jamais d'erreur
Et moi qui croyais que j'étais le seul réveur....
snp |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 31 mai 2005 : 16:16:11
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Pour les contrats, comme indiqué par gédehem,il est indispensable que le CS en ait une copie; sinon comment fait-il pour ses différentes vérifications.
Au niveau assurances il faut que le CS ait la totalité du contrat,clauses particulières et conditions générales (ces dernières indiquent ce qui est garanti,exclu,les franchises etc..)et pas simplement la liste des risques couverts qui ne veut pas dire grand chose.
Ce qui est interessant,pour le CS, c'est d'avoir "en tête" de son dossiers <contrats> un état indiquant les caractéristiques indispensables au suivi ,notamment date du contrat, durée ,résiliation etc..
Pour les deux montants -article 21- nous les reprenons à chaque AG(contrat syndic 1 an); peut être un peu ridicule mais tellement rassurant pour tous les copropriétaires-la preuve la demande de cosmos98 |
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cosmos98
Contributeur vétéran
108 réponses |
Posté - 31 mai 2005 : 16:41:23
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Bonjour et merci à tous pour vos contributions.
Il y a donc des contrats qui sont soumis au vote en AG, et d'autres qui ne le sont pas.
Le contrat d'assurance n'a jamais été joint aux convocations, donc pas vu en AG.
Il a sans doute été soumis "pour avis" au conseil syndical (puisqu'il dépassait le seuil que nous avions fixé à 1000 euros).
Ce qui me chagrine, c'est que le Président de mon CS me dit qu'il n'a jamais vu ce contrat.
Bon, c'est un fait acquis : les membres de mon CS ne sont pas très au fait de tout ce qui a trait à la copropriété.
Si donc mon CS avait été sollicité, de toutes façons, cela n'aurait rien changé.
Felix1930 : oui, effectivement ça me rassure qu'on nous demande de préciser un seuil à partir duquel il faut solliciter l'avis du CS.
Gedehem : j'ai compris que le syndic, même si c'est toujours le même, n'est jamais "renouvelé", mais "élu" (ou "désigné") à chaque AG.
Donc dans mon esprit : nouvelle désignation = nouveaux tarifs donc pour moi : nouvelles caractéristiques dans l'exercice de son mandat. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 31 mai 2005 : 16:59:56
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Cosmos98, soyons précis sur votre "il y a des contrats soumis à l'AG et d'autres pas."
Tous les contrats ou marchés que passe le syndicat sont soumis à l'AG lors de la passation du marché. Mais lorsque vous avez un contrat annuel, comme celui de l'assurance de l'immeuble, qui est à tacite reconduction, il n'y a aucune obligation de le repasser en AG.
Il est est de même pour le contrat du syndic, dissocié du mandat. Il était admis que les clauses du contrat du syndic n'ayant pas été modifiées, il n'était pas nécessaire de le re-présenter à l'AG lorsque seul le renouvellement du syndic (ou pour le moins la seule candidature du sortant professionnel) est inscrit à l'ODJ de l'AG.
Certes, l'art.11 a été modifié qui oblige à notifier systématiquement le contrat du syndic avec la convoc de l'AG appelée à nommer le syndic, pour la validité de la décision (art.11, 4°).
A ma connaissance il n'y a pas encore eu sur ce point d'arrets rendus, mais il n'est pas impossible que, même en cas de renouvellement (qui est une nouvelle nomination), il soit obligatiore de notifier le contrat à peine de nullité de la décision.
L'art.11 va dans ce sens .... et cosmos98 aussi !
Question que nous pouvons nous poser :
le contrat du syndic n'ayant pas été joint à la convocation, quand bien même il s'agissait de la nomination du syndic sortant sur la base d'un contrat précédemment adopté, la décision de nomination du syndic serait nulle. (art.11 : "pour la validité de la décision")
De ce fait, le syndicat se trouverait dépourvu de syndic dans le sens de l'art.46 de D..... d'où requête en nomination d'un syndic provisoire ....?
Vous avez là une piste, peut être, sous réserve d'autres avis ....
Pour ce qui concerne l'assureur-filiale, l'information préalable des copropriétaires et l'autorisation spéciale qui en découle serait ici aussi un cas de nullité de la décision ......
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Edité par - gédehem le 31 mai 2005 17:04:03 |
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cosmos98
Contributeur vétéran
108 réponses |
Posté - 31 mai 2005 : 17:23:35
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Gedehem, message compris.
Nous sommes une copro de 2002. Nous avons le syndic du promoteur.
Et depuis le début (j'ai vérifié) il y avait une clause dans le contrat du syndic qui indiquait que le syndic ferait appel à sa filiale TrucImmo.
Donc c'était déjà truqué d'avance puisque nous avons eu notre 1ère AG avant même d'avoir été livré (immeuble neuf).
Il reste que le CS aurait quand même pu voir le contrat....
Le Président de mon CS vient à l'instant de m'appeler, il me dit que de toutes façon, ça ne sert à rien de se prononcer sur le renouvellement du contrat d'assurance puisqu'il me dit que l'échéance a été payée en avril dernier.
Donc, avec seulement 6 points à l'ordre du jour, on va terminer notre AG en moins d'une heure... |
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