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serial
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 Posté - 31 mai 2005 : 17:28:08
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Bonjour,
nous avons notre AG dans trois semaine et je compte me présenter comme syndic bénévole (sachant que le syndic actuel était avec un contrat d'un an).
Dois-je le faire inscrire à l'ordre du jour ? y a t il une forme précise à respecter ? des choses à préparer avant ? dans le contrat il est stipulé des frais de 1 trimestre si changement de syndic, doit-on vraiment les payer ?
tous vos conseils concernant cette avanture dans laquelle je me lance seront les bienvenus..
(nous sommes une copropriété de 8 appartements avec 3 copropriétaires habitant sur place)
merci
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 31 mai 2005 : 23:02:43
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Bon, je ne veux pas être méchant, mais franchement : vous viendrait-il à l'idée de vouloir conduire un bateau alors que vous ne savez pas nager mais qu'en plus vous ne connaissiez rien à la navigation fluviale ou maritime, que vous n'en avez même aucune idée et que vous n'en avez pas passé le permis nécessaire !!!
Comment pouvez-vous raisonnablement vous lancer dans une "aventure", comme vous dites, 3 semaines avant l'échéance, alors qu'il ne s'agit pas de cela sachant que vous n'etes pas seul (là on s'en moque que vous vous cassiez la gueule tout seul !) mais qu'ici il y a en plus 7 passagers !!!
C'est irresponsable !!
Votre question montre que vous n'avez aucune notion de ce qu'il en est de la copropriété !
Prenez connaissance des textes, informez vous, adhérez à une assoce s'il y en a dans votre coin, parlez en aux autres copropriétaires, organisez vous, apprenez l'organisation et le fonctionnement d'un syndicat de copropriétaires et l'année prochaine vous serez fin pret pour être syndic, qui n'a rien à voir avec une aventure ...!
A votre très prochaine AG portez-vous candidat au CS ...s'il y en a un !!! Car je mettrais ma main au feu qu'il n'y en a pas ou que vous n'y êtes pas, ce qui me fait dire que votre démarche est totalement irresponsable.
Informez-vous, Formez-vous, et nous en reparlerons l'année prochaine ( car il ne faudra pas oublier de ne renouveler le syndic que pour UN an ! ) |
Edité par - gédehem le 31 mai 2005 23:05:00 |
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serial
Contributeur débutant
10 réponses |
Posté - 31 mai 2005 : 23:45:21
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je vous trouve bien agressif !
sachez pour votre information que je suis présidente du conseil syndical, que je suis les comptes de TRES près depuis 2 ans, que je passe des heures avec le syndic depuis un an pour finir par régler les problèmes à leur place et que cela fait un an que nous préparons ce changement avec les autres "passagers" !!
maintenant si qqun d'agréable a envie de me répondre j'en serais ravie. |
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 01 juin 2005 : 00:01:15
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Oups, pardon !!
Mais demander 3 semaines avant l'AG si votre candidature doit être inscrite à l'ODJ ne pouvait pas me laisser deviner que vous êtiez pdte du CS et qui plus est depuis 2 ans !
Mais si vous en êtes à poser cette question, (" Dois-je le faire inscrire à l'ordre du jour ? y a t il une forme précise à respecter ? ") qui plus est 3 semaines avant l'AG, et je le dis sans agressivité ( ), vous n'êtes pas prete du tout !!!!
Pardon si cela vous choque .... |
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serial
Contributeur débutant
10 réponses |
Posté - 01 juin 2005 : 00:06:57
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en fait je veux juste une confirmation puiqu'il me semble qu'à l'échéance du contrat je n'ai pas besoin de le faire inscrire à l'ODJ (il y a déjà la résolution " election du CS")...et je dis ceci d'apres un message vu dans ce forum...cependant nous voulons etre surs de notre coup, j'ai demandé aujourd'hui à la faire inscrire par mail mais je me demande si un RAR est nécessaire.
je peux vous assurer que je suis plus que prete à etre syndic bénévole et nous avons déjà décidé de nous inscrire dans une assoce mais il faudrait etre surs que nous ayons la majorité sachant que certains copros sont injoignables car habitant en province et malgré mes nombreuses relan,ces, le syndic ne me donne pas la liste à jour des copros... |
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 01 juin 2005 : 09:47:29
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Au risque de faire de la redite : " je le dis sans agressivité (), vous n'êtes pas prete du tout !!!! "
Comprenez-moi : vous êtes à 3 semaines de l'AG au cours de laquelle vous poserez votre candidature pour être élue syndic, mais vous ne connaissez même pas la procédure de l'art.10 du décret ("j'ai demandé aujourd'hui à la faire inscrire (votre candidature) par mail mais je me demande si un RAR est nécessaire."), et encore moins celle de l'art.11 qui impose, pour la validité de la décision, de présenter un contrat de syndic, ou au moins un bout de papier qui en tient lieu.
Et comme en plus, alors que cela fait 2 ans que vous êtes pdte du CS et qu'à vous lire ("je suis les comptes de TRES près depuis 2 ans, que je passe des heures avec le syndic depuis un an pour finir par régler les problèmes à leur place et que cela fait un an que nous préparons ce changement avec les autres "passagers" ") vous dites être fin prete .... alors que : " malgré mes nombreuses relances, le syndic ne me donne pas la liste à jour des copros...".
Je suis peut être un peu virulent  : étant depuis des années un adepte de la gestion des copropriétés par les copropriétaires eux-mêmes, en particulier dans le cadre juridique d'un syndicat coopératif, je suis très critique pour les copropriétaires qui veulent se lancer sans un minimum de formation ou d'information.
Je sais de quoi je parle !
Ce n'est pas parce que depuis 2 ans vous êtes assise à coté du chauffeur quelques heures par semaine ou par mois que vous savez pour autant changer les vitesse ou faire un créneau sans vous y reprendre à 10 fois !! 
Vous n'avez même pas la liste des copropriétaires, qui est à la base de tout : Imaginez que le syndic ne convoque pas l'AG, que faites vous ? .. Vous ne pouvez même pas convoquer vous-même cette AG, comme vous le permet l'art.8 du décret de 67 en votre qualité de pdte du CS, puisque vous n'avez pas cette liste.
Comprenez-vous ce que je tente de vous dire ? ..
Je sais bien que le niveau de beaucoup trop de syndics qui se disent 'professionnels' n'est pas terrible (sauf Air Jordan qui est un "petit-costaud" ), et même très mauvais, mais lorsqu'on se lance dans la gestion de sa copropriété il faut être au moins meilleur qu'eux ....
... et avoir la liste des copropriétaires, c'est la base de tout, pour les informer 1 ou 2 mois avant l'AG que vous poserez votre candidature.
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Edité par - gédehem le 01 juin 2005 09:50:07 |
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serial
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Posté - 01 juin 2005 : 10:23:39
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"« Dès lors que la question de la nomination d’un syndic est inscrite à l’ordre du jour, il importe peu que ce soit par renouvellement du mandat du syndic dont le mandat est échu mais dont la candidature est seule inscrite à l’ordre du jour, ou après débat de l’assemblée par nomination d’un syndic bénévole dont la candidature a été déclarée en séance, car la question inscrite à l’ordre du jour est destinée à pourvoir le syndicat d’un syndic. » (Cass. 3° civ, 1994)
d'après vous dans un question précédente...
je tiens à préciser de plus que les convocations n'ont pas encore été envoyées... |
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gédehem
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Posté - 01 juin 2005 : 12:04:32
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Effectivement !! Mais cet arrêt est antérieur à la modif de l'art.11 du décret qui impose maintenant, pour la validité de la décision, que le contrat du syndic soit joint à la convocation.
Cette condition nouvelle est tout à fait logique s'agissant de nommer un syndic professionnel. On peut noter que dans l'ancienne version de cet art.11, des arrêts avaient rappelé que le contrat du syndic professionnel qui n'était pas présenté ou approuvé lors de sa nomination devait l'être dans un délai très bref, le temps de convoquer une AG à cet effet.
Mais ce nouvel art.11 pose un sérieux problème pour la nomination d'un syndic non professionnel, dont la candidature pouvait jusqu'ici se déclarer en séance.
Il n'y pas, à ma connaissance, de contencieux sur ce point. Mais vous voyez ici les précautions qu'il faut prendre.
Lorsqu'un copropriétaire, dans une démarche commune et majoritaire des membres du syndicat, souhaite présenter sa candidature comme syndic non professionnel, il devrait le faire dans les règles et joindre un projet de contrat, même succinct.
Cette inscription à l'ODJ de l'AG doit être notifiée (LRAR) au syndic ainsi que le précise l'art.10 de D (article honteux, je le redis !  )
Vous l'avez noté : je ne parle pas ici du syndic provisoire de 'raccroc' désigné par l'AG au dernier moment afin de pouvoir convoquer une AG, parce que le syndic sortant démissionne en séance. C'est ici une autre question.
Vous, c'est pour du long terme, cela se prépare dans les règles....
Que cela ne vous empeche pas de présenter votre candidature, éventuellement en séance ... et d'être élue !
Surtout, soyez bien entourée du CS, en envisageant alors une gestion sous forme 'syndicat coopératif' plus sécurisante pour tous. |
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serial
Contributeur débutant
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Posté - 01 juin 2005 : 14:51:50
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pensez-vous que reprendre la base du contrat de notre syndic actuel, en modifiant ttes les questions de tarifs en mettant "sur facture" (genre papier etc...) irait ?
en effet j'ai vu que le syndic coop était plus sécurisant...mais j'ai constaté ces 2 dernières années que personne ne m'aidait donc j'en ai déduit betement que les 2 autres copros habitant là ne seraient pas intéressées...c'est bete en effet, je vais aller les voir ce soir. |
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 01 juin 2005 : 15:49:25
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Pour le contrat, vous pouvez effectivement reprendre en gros celui de votre syndic actuel en supprimant tout ce qui a trait aux honoraires, puisque vous n'en voulez pas.
Par contre, tous les frais administratifs que vous engagerez pour le syndicat sont des dépenses du Syndicat. Même chose pour vos déplacements ou autres, qui sont des frais d'administration qui doivent vous être remboursés (que vous vous rembourserez sur pièces et passerez en compta, bien entendu !)
Il faut très vite 'notifier' au syndic (LRAR) ce contrat avec la lettre suivante :
"Conformément aux dispositions de l'art.10 du décret de 1967 modifié, je vous demande de bien vouloir inscrire à l'ODJ de notre prochaine AG la (les) question suivante.
- Nomination d'un syndic : candidature de Mme Serial (contrat joint).
Avec mes remerciements...." |
Edité par - gédehem le 01 juin 2005 15:50:04 |
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serial
Contributeur débutant
10 réponses |
Posté - 01 juin 2005 : 15:59:17
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Avant tout merci de prendre de votre temps pour me répondre...j'insiste juste un petit peu...voici l'article 10 modifié or il n'est fait ni mention de délai avant l'AG (juste un délai raisonnable ce qui suppose le jour même voire qqes jours) pour mettre à l'ODJ une candidature bénévole ni l'obligation de lettre RAR. Qu'en pensez-vous ?
Article 10
(Décret n°2004-479 du 27 mai 2004 – article 6)
A tout moment, un ou plusieurs copropriétaires, ou le conseil syndical, peuvent notifier au syndic la ou les questions dont ils demandent qu'elles soient inscrites à l'ordre du jour d'une assemblée générale. Le syndic porte ces questions à l'ordre du jour de la convocation de la prochaine assemblée générale. Toutefois, si la ou les questions notifiées ne peuvent être inscrites à cette assemblée compte tenu de la date de réception de la demande par le syndic, elles le sont à l'assemblée suivante. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 01 juin 2005 : 19:43:35
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"A tout moment, un ou plusieurs copropriétaires, ou le conseil syndical, peuvent notifier au syndic la ou les questions ......"
Notifier = LRAR (art64 nouveau, ex.63, décret 1967 modifié)
Quant à l'absence de délai, c'est le piège à copropriétaire de cet article 10 honteux (je suis poli, ce soir !), puisqu'il donne en plus le moyen au syndic, c'est écrit, de refuser les questions !!!
"...Toutefois, si la ou les questions notifiées ne peuvent être inscrites à cette assemblée compte tenu de la date de réception de la demande par le syndic, elles le sont à l'assemblée suivante."
Lettre du syndic :
"Très chère Mâdâme Serial,
Nous avons bien reçu votre demande d'inscription de questions à l'ODJ de la prochaine AG.
Cependant, compte tenu de la date de reception de votre demande à notre cabinet, il n'a pas été possible de les inscrire sur la convocation.
Soyez certaine que nous en tiendrons compte pour l'AG de l'année prochaine.
Avec tous nos regrets les plus profonds et notre désolation en larmes de crocodile, soyez assuré, Chèèère MÂAdâame de notre entier dévouement...."
Emballé, c'est pesé et roulé dans la farine .....puisque c'est le texte de la loi qui donne le moyen au syndic de refuser le plus légalement du monde les questions demandées !!!
Honteux, je vous dis, un article de bandits !
Donc, votre demande en LRAR avec le contrat, même s'il est sur 3 lignes, c'est dès demain à l'ouverture du bureau de poste.
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snp
Pilier de forums
591 réponses |
Posté - 01 juin 2005 : 21:16:15
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Bonjoir,
Je ne veux pas m'immiscer...çà a l'air de marcher entre vous deux!!!!
Juste pour, encore, demander et je ne vois pas pourquoi le président du CS et à foriori le CS, ne peut pas imposer son OJ au syndic. C'est ce que j'ai fait quand j'ai voulu être calife à la place du calife. maintenant que je suis syndic non professionnel, cela ne me dérangerait pas que le CS fasse la même chose...on peut toujours discuter...avant (non, pas forcemment avant d'en venir aux mains).
snp |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 02 juin 2005 : 08:20:26
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snp, ... le CS ne le peut pas, parce que ce n'est pas lui qui convoc l'AG et qu'aucun texte n'oblige le syndic à tenir compte ni du CS et de ses questions ni des copropriétaires et de leurs questions.
Ce sont des AG des copropriétaires, lesquels n'ont pourtant pas la maitrise de l'ODJ de leurs AG et, s'ils l'avaient un tout petit peu, encore moins avec ce foutu nouvel art.10 de voleurs !
(Comme je le signale souvent, ceci est à rapprocher de la suppression de "l'assistance du CS" et autres piques qui dépossedent à chaque fois les copropriétaires des quelques maigres pouvoirs dont ils disposaient ... )
Vous êtes snp, et de ce fait avez une autre pratique....
Pourquoi ne pas passer en syndicat coopératif plus sécurisant pour tous ? |
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snp
Pilier de forums
591 réponses |
Posté - 02 juin 2005 : 08:59:13
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OK compris...enfin presque!
Il y a quand même un sacré paradoxe entre le fait que le syndic n'est pas obligé de tenir compte ni des questions du CS, ni de celles des copropriétaires, et le fait que ce syndic est un prestataire de services, et à ce titre devrait être à l'écoute pleine et totale de ceux qui le paient!!!! Il me semble bien avoir lu ( peut-être dans un de tes posts, ou d'un autre) que lors d'une AG, le syndic ne pouvait être présent que pour répondre aux questions soulevées.
Non, pour l'instant, pas de syndicat coopératif, ou dumoins jusqu'à la quille (5 ans)ou avant si je suis déboulonné...(pour l'instant je passe comme dans les républiques bananières : 97,5%. J'évite les 100%, cela ferait trop stalinien.)
Je l'avais déjà expliqué dans un autre post. Lors de ma "prise de pouvoir", j'ai demandé des honoraires, ce qui est impossible avec ta formule. Que je ne doute pas plus sécurisante pour une copropriété de 46 lots principaux.
snp |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 02 juin 2005 : 10:23:29
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..Arrghh... c'est là que c'est difficile, les ambiguités, les confusions ...que les textes favorisent parfois.
Effectivement, on peut penser qu'un syndic (prof ou non, pas de différence !) est un prestataire de services comme un autre ...
Ben c'est raté ! Parce que c'est le mandataire du syndicat, son représentant légal.
Sans un prestataire pour pousser la tondeuse à gazon, les paquerettes pourront pousser sans que ça n'empeche le syndicat de fonctionner...
Mais sans son mandataire, son représentant légal, le syndicat est paralysé et doit avoir recours au juge pour boucher provisoirement le trou.
Pour les paquerettes, pas besoin du juge ...
Disons qu'un syndic est le mandataire, le représentant légal du syndicat, prestataire de services .....
Le fait qu'il soit rémunéré ou non ne change rien, si ce n'est que les juges sont moins regardant face à un syndic bénévole ... enfin, un tout petit peu moins !
Pour ce qui concerne la présence du syndic, vous avez du mal lire (vous savez, les fameuses lunettes, ici !).
La présence du syndic à une AG n'est pas indispensable à sa tenue une fois qu'il a fait procéder à l'élection du pdt de séance.
Jusqu'à cette élection, il est secrétaire provisoire.
Le pdt étant élu, c'est lui qui prend les commandes et préside l'AG. Le syndic n'a plus rien à faire, du moins si un secrétaire de séance est aussi désigné par l'AG.
Dans ce cas, mis à part le compte rendu qu'il fait des comptes du syndicat et des conseils qu'il peut éventuellement donner, sa présence n'est plus indispensable pour la validité de l'AG et des décisions prises.
On rencontre en particulier ce cas lorsque le syndinc, mécontent de la façon dont les choses se passent, quitte la salle en claquant la porte et laisse tout le monde en plan.
Sous réserve d'avoir conservé la feuille de présence (que le pdt doit demander dès son élection) ou à défaut en faisant signer les personnes présentes sur une feuille, l'AG est valide et peut se poursuivre.
Même chose lorsque la réunion se tient chez le syndic et que, mécontent, ils mettent tout le monde dehors ! Il suffit d'aller dans le café du coin ou chez l'un des copropriétaires (s'il y a de la place) de reprendre la feuille de présence ou d'en faire signer une nouvelle, et l'AG continue !!
Tout ceci est tout à fait conforme, en l'absence du syndic.
Attention donc à ne pas transformer un "le syndic n'est pas indispensable" par un "le syndic ne peut être présent que ..."
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snp
Pilier de forums
591 réponses |
Posté - 02 juin 2005 : 10:46:31
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OK vu (enfin, façon de parler parce qu'en ce qui concerne les lunettes, c'est promis, je ferai fi de la coquetterie, et je les porterai dorénavant; peut-être aprés un passagge chez l'ophtalmo ...depuis le temps. Et puis, il parait que l'on ne les use pas plus en les ayant toujours sur le nez!)
Je ne reviendrai plus sur la question. Mais alors, ce n'est plus qu'une relation de personne à personne: celui qui a la plus grosse matraque (aucune insinuation dans ce propos)ou voix, impose son OJ.
snp |
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