| Auteur |
 Sujet  |
|
|
G.G
Pilier de forums
646 réponses |
 Posté - 31 mai 2005 : 18:33:30
|
Bonsoir à vous lecteurs et contributeurs
De plus en plus nous voyons de jeunes couples s'associer dans la vie sans avoir à passer devant Monsieur le Maire.
Comme tout un chacun, en toute légitimité, ils nourrissent des projets d'avenir. ce qui est en soi remarquable.
Ainsi nous voyons fleurir dans nos copropriétés des jeunes qui ont acheté un bien en commun.
C'est l'exemple de ma copropriété.
En A.G. le syndic convoque ces copropriétaires par une seule convocation.
J'ai posé la question au syndic à savoir si un mandataire avait été désigné. réponse négative.
Ma question est donc la suivante :
Le syndic peut-il par une seule convocation convoquer ces copropriétaires en indivision ou doit-il envoyer une convocation à chaque indivisaire ???
Georges
|
|
Signaler un abus
|
|
|
Marc 75017
Pilier de forums
2496 réponses |
Posté - 31 mai 2005 : 18:51:30
|
La réponse à votre question est dans l’article 23 de la loi du 10 juillet 1965, que le syndic doit mettre en oeuvre :
Citation :
Article 23
Lorsque plusieurs lots sont attribués à des personnes qui ont constitué une société propriétaire de ces lots, chaque associé participe néanmoins à l'assemblée du syndicat et y dispose d'un nombre de voix égal à la quote-part dans les parties communes correspondant au lot dont il a la jouissance.
En cas d'indivision ou d'usufruit d'un lot, les intéressés doivent, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, être représentés par un mandataire commun qui sera, à défaut d'accord, désigné par le président du tribunal de grande instance à la requête de l'un d'entre eux ou du syndic.
¤ Loi nº 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis :
http://www.universimmo.com/accueil/unijur002.asp
¤ Décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis :
http://www.universimmo.com/accueil/unijur003.asp
¤ Majorités en assemblée générale de copropriété :
http://www.logement.equipement.gouv.fr/infos/copropri%C3%A9t%C3%A9/Usa_f1_03.PDF
¤ Recommandations de la Commission relative à la Copropriété :
http://www.universimmo.com/accueil/unijur004.asp
Marc |
Signaler un abus  |
|
|
G.G
Pilier de forums
646 réponses |
Posté - 31 mai 2005 : 21:37:07
|
Merci Marc 75017
nous avons dans notre copropriété 5 couples en indivision et le "syndic" avec qui, nous avons d'énormes problèmes (voir les différents forums) n'applique pas les règles énoncées de l'art. 23.
Il convoque Monsieur et Mademoiselle par une convocation unique sans avoir fait application de cet art. 23
Un copropriétaire, exterieur à ceux en indivision peut-il faire, prévaloir une convocation irrégulière ???
Georges |
| Signaler un abus |
|
|
G.G
Pilier de forums
646 réponses |
Posté - 06 juin 2005 : 22:45:49
|
Bonsoir,
autre question : un des copropriétaires associé dans cette indivision dont, nous ne connaissons pas le pourcentage des parts peut-il, sans mandat de l'autre, voter toutes les décisions ???
Georges |
| Signaler un abus |
|
|
JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 06 juin 2005 : 23:21:02
|
1) Les propriétaires indivis d'un lot de copropriété doivent désigner un mandataire commun pour tout ce qui concerne les assemblées
2) La désignation de ce mandataire commun devrait figurer dans la notification d'acquisition adressée au syndic par le notaire
3) Tout syndic constatant que des propriétaires indivis n'ont pas désigné de mandataire commun doit le sommer de le faire sans délai et, en cas de carence doit provoquer la désignation judiciaire du mandataire commun. A défaut il peut être déclaré responsable du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires.
4) Une convocation ne peut être adressée à Mr X et Melle Y
5) le syndic ne peut pas envoyer deux convocations, l'une à Mr X, l'autre à M. Y, car il ne peut y avoir deux votants sur un même lot.
6) Ces errements peuvent provoquer l'annulation de l'assemblée
7) Pour les charges, les clauses d'indivisibilité et de solidarité figurant dans les règlements de copropriété sont valables
8) Deux époux séparés de biens propriétaires respectivement de n % et nn % d'un lot sont en indivision. Des époux peuvent être en indivision dans d'autres cas.
9) Et dans tout celà le PACS ne doit pas être oublié. Le syndic a vocation à connaître l'existence d'un PACS unissant un(e) copropriétaire à une autre personne vivant avec lui (elle), que cette personne soit ou non copropriétaire. Faute d'information donnée par les intéressés, Le syndic a accès au registre du Tribunal d'instance concerné. Si les deux pacsés sont copropriétaires, c'est cette qualité et l'indivision qui priment.
10) Un(e) pacsé(e) non copropriétaire, tout comme un époux non copropriétaire, est tenu(e) de contribuer aux charges courantes du lot, au titre des "frais du logement" dans le premier cas, de la contribution aux charges du ménage dans l'autre cas.
Qu'on se le dise 
|
| Signaler un abus |
|
|
G.G
Pilier de forums
646 réponses |
Posté - 07 juin 2005 : 00:10:01
|
JPM,
merci de votre réponse.
cet exemple est l'illustration même des errements et du manque de professionnalisme de cette personne qui tient contre vents etmarées à nous gérer et que nous désirons évincés.
Nous faisons feu de tous bois pour y parvenir
Merci encore
Georges
|
| Signaler un abus |
|
|
G.G
Pilier de forums
646 réponses |
Posté - 07 juin 2005 : 22:25:31
|
JPM,
Dans le cadre ci-dessus évoqué, si un couple en indivision, souhaite contester la validité de la convocation evoyée au nom de Mlle et Monsieur et que de surcroît, il y a manquement aux règles énoncées à l'art. 23 de la Loi, ce couple est-il assujetti au délai de 2 mois ( art 42 ) ou à la prescription des dix ans ???
Un autre copropriétaire, peut-il faire valoir l'irrégularité ???
Georges |
| Signaler un abus |
|
|
JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 08 juin 2005 : 10:12:45
|
POUR G.G :
Si M. X et et Melle Y ont été convoqués par un seul pli, l'action est ouverte à celui ou celle qui n'a pas signé l'AR et qui peut prétendre n'avoir pas eu connaissance de la convocation.
Compte tenu de la jurisprudence actuelle il faut considérer que le délai d'action est de 10 ans.
Cette solution est absurde et contraire à la nécessaire sécurité juridique du syndicat. Si la victime d'un défaut de convocation a bien reçu la notification du PV, elle devrait avoir un délai de 2 mois pour agir dans les conditions habituelles.
Souvent la victime ne reçoit pas de notification. L'erreur qui a généré le défaut de convocation a également généré le défaut de notification. La victime ne figure pas sur la liste !!! Dans ce cas le délai de deux mois devrait partir de la date à laquelle elle a eu manifestement connaissance des décisions prises par l'assemblée générale.
Une bonne mesure serait de porter alors le délai d'action à quatre mois au lieu de deux. Cela permettrait des démarches et contacts susceptibles de permettre la régularisation de la situation et d'éviter une procédure.
Un autre copropriétaire peut-il agir ? Ici on part dans les hautes altitudes juridiques. La réponse théorique pourrait être oui car on peut prétendre que l'assemblée n'est pas nulle mais inexistante. Le mécanisme majoritaire a été faussé parce qu'on s'est privé des avis éventuels d'un copropriétaire en ne le convoquant pas !
Il vaut mieux ne pas trop compliquer les choses.
|
| Signaler un abus |
|
|
G.G
Pilier de forums
646 réponses |
Posté - 09 juin 2005 : 13:23:03
|
Cher JPM,
Merci de votre contribution, et de l'aide que vous nous apportez par vos connaissances.
nous trouvons chaque jour, d'avantage d'irrégularités à ce syndic indéboulonnable !
Nous avons, 5 couples en indivision sur 52 lots et les 5 couples, sont convoqués par convocation unique aux noms de Mlle et Mr.
Il est certain, qu'averti de la vente d'un lot, et de son rachat par des couples en indivision, une de ses préoccupation première aurait dû être l'application de l'art 23 !
Le syndic, en ne convoquant pas le mandataire commun aux indivisaires, commet-il une infraction à l'ordre public ???
Doit-on, considérer l'art. 23 d'ordre public, avec possibilité de le contester sur dix annuités ???
Georges |
| Signaler un abus |
|
|
JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 09 juin 2005 : 17:11:26
|
Le syndic remplissant un questionnaire avant une vente ignore tout du ou des acquéreurs.
C'est la notification du tranfert de propriété qui lui révèle l'existence d'indivisaires.
Cette notification doit comporter alors la désignation du mandataire commun (article D 6). Si cette indication ne figure pas le notaire est le premier fautif.
Le syndic doit alors immédiatement mettre en demeure le notaire de régulariser sa notification, en précisant qu'à défaut de régularisation sous huitaine il présentera requête au président du TGI pour obtenir la désignation judiciaire du mandataire et informera le président de chambre départementale des notaires.
Si la régularisation n'est pas effectuée dans le délai, il réalise les deux opérations sus indiquées.
La même procédure doit être utilisée pour la régularisation d'une élection de domicile sur le territoire français lorsque l'acquéreur n'est pas domicilié en France métropolitaine (articles D6 et D 65). L'élection de domicile est imposée si l'immeuble est en France métropolitaine et l'acquéreur domicilié dans un département ou territoire d'outre mer.
Mais la statut ne prévoit pas d'intervention judiciaire pour l'élection de domicile. La responsabilité du notaire est donc plus gravement engagée.
Dans le passé les notaires ne mentionnaient même pas le régime matrimonial des acquéreurs, au nom du secret professionnel !
Le président de la Chambre des notaires de Paris de l'époque avait établi une note de rappel sur ces différents points. Il faut reconnaître que cette action avait été efficace mais il subsiste des insuffisances pour la désignation du mandataire commun et l'élection de domicile.
La responsabilité du syndic n'est engagée que s'il n'a pas relevé les lacunes de la notification ou, les ayant relevées, n'a pas fait le nécessaire.
Quand la notification est régulière et complète, les indications subsistent dans le fichier du syndic sauf notification (par LRAR) d'une modification à la diligence du ou des copropriétaires concernés. Le syndic doit contrôler la demande de modification et, si besoin est, modifier son fichier. |
| Signaler un abus |
|
|
G.G
Pilier de forums
646 réponses |
Posté - 10 juin 2005 : 07:07:45
|
JPM,
Le cabinet syndic envoi la convocation au nom de Mlle et Monsieur, cela laisse sous entendre qu'il a été mis au courant de l'association !
En véritable Pro, n'aurait-il pas dû dans le cas contraire, rechercher l'information. Une omission s'étant commise ???
Il gère tout de même, 5 couples dans cette situation!!!
S'il n'a pas fait le nécessaire, se conformant aux dispositions de l'art. 23, peut-on engager sa responsabilité sur la base de la préscription des dix ans ???
Peut-on considérer, que l'omission de l'application de l'art. 23 et une infraction d'ordre public ???
Merci par avance de votre réponse
Georges |
| Signaler un abus |
|
|
emilie
Contributeur senior
60 réponses |
Posté - 10 juin 2005 : 14:19:30
|
Bonjour ,
Mon problème touche l'indivision en cas de succession .
En qualité de syndic bénévole , j'ai écrit plusieurs fois au notaire chargé de la succession afin de lui demander le nom et l'adresse du mandataire de l'indivision afin de lui adresser les appels de fonds .Aucune réponse .Je les envoie donc au notaire pour transmission aux héritiers .Les charges s'accumulent et je dois envoyer prochainement les convocations pour l'AG annuelle .
3 Héritiers dont je ne connais ni nom et adresse . Que dois je faire .
Merci de vos réponses
|
| Signaler un abus |
|
|
JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 10 juin 2005 : 17:47:59
|
Il faut vous assurer d'abord que ce notaire est bien chargé du règlement de la succession. Comment le savez-vous ?
Si c'est bien exact : lettre recommandée avec AR au notaire en lui rappelant vos précédentes demandes et en lui indiquant qu'à défaut de réponse sous huitaine vous demanderez la désignation d'un administrateur provisoire du lot et éventuellement de la succession et vous saisirez la Chambre des notaires.
Il est possible qu'il s'agisse d'une succession vacante et il faut alors saisir la Direction nationale des interventions domaniales pour la désignation d'un curateur. A voir après la première démarche.
Le lot est-il occupé ? |
| Signaler un abus |
|
|
emilie
Contributeur senior
60 réponses |
Posté - 10 juin 2005 : 20:48:43
|
| je vous remercie de votre réponse le dit notaire est bien chargé de la succession .Les charges dues m'ont été réglées par ce notaire jusqu'au jour du décès du propriétaire .Depuis , je n'arrive pas à connaitre malgré mes demandes à qui je dois m'adresser pour l'envoi des appels de fonds et convocation à l'AG .L'appartement est vide . |
| Signaler un abus |
|
|
JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 14 juin 2005 : 10:18:10
|
LRAR au notaire comme indiqué ci dessus |
| Signaler un abus |
|
|
G.G
Pilier de forums
646 réponses |
Posté - 16 juin 2005 : 14:08:21
|
Cher JPM,
Dans le cadre de l'indivision, l'art. 23 n'ayant pas trouvé application, les indivisaires, étant convoqués par une seule et même convocation alors, qu'elle devrait l'être au mandataire désigné, peut considérer que l'A.G. est entachée de nullité ???
En fait, la copropriété peut-être lésée puisqu'une partie, de ses membres ne sont pas valablement convoqués !!!
Et que dire, si l'indivisaire possesseur de 10% de la cote-part n'a pas le pouvoir de l'autre 90% de cette même cote-part, la participation à la délibération sera tronquée.
Pourrais-je avoir votre avis ou celui d'autre Uinautes
Merci
Georges
|
| Signaler un abus |
|
|
mallo35m
Pilier de forums
609 réponses |
Posté - 16 juin 2005 : 15:54:58
|
bonjour,
Dans notre RC, il est indiqué que les indivisaires doivent désigner un délégué pour les représenter. A défaut pour les convocations sont valablement adressées au domicile de l'ancien copropriétaire ...
Je ne suis pas certain de la légalité de cette disposition, d'autant que, si l'on se place dans le cas d'un décès, envoyer une convocation à une personne décédée ne doit pas conduire bien loin 
J'ai introduit une modification de cet article dans le projet qui sera prochainement soumis à l'AG, qui dit : En cas d'indivision ou de démembrement d'un lot entre plusieurs personnes, celles-ci devront déléguer l'une d'elles pour les représenter. Faute par elles de faire connaître le démembrement et de désigner leur délégué,les convocations seront valablement faites au domicile du dernier propriétaire connu si l'indivision ou le démembrement n'est pas connu, au domicile de l'un des indivisaires, d'un nu-propriétaire ou d'un usufruitier si les mandataires n'ont pas été portés à la connaissance du syndic. Ce choix appartient à la personne qui convoque l'assemblée.
et je ne suis pas certain d'être davantage en ligne avec la loi
Claude/ |
| Signaler un abus |
|
|
G.G
Pilier de forums
646 réponses |
Posté - 16 juin 2005 : 21:50:49
|
Merci mallo35m
il est évident que la logique veut ....
Comment de plus avoir la nouvelle adresse de l'ancien ???
La responsabilité revient néanmoins au syndic qui,
soit : ne connait pas les textes
soit : est un laxiste et tant que ca passe !!!
la profession a, à revoir...
Georges |
| Signaler un abus |
|
|
JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 17 juin 2005 : 17:36:33
|
Cher Mallo35m,
La clause de votre RC est illégale.
La clause que vous proposez est illégale.
Pourquoi voulez vous créer une clause alors que vous trouvez dans la loi et dans le décret tout ce qu'il faut ?
Reprenez la tête du sujet, la loi de 1965 et le décret de 1967. Tous les renseignements que vous souhaitez y figurent, ou presque.
|
| Signaler un abus |
|
|
mallo35m
Pilier de forums
609 réponses |
Posté - 17 juin 2005 : 21:58:29
|
JPM,
vous dites :
"C'est la notification du tranfert de propriété qui lui révèle l'existence d'indivisaires.
Cette notification doit comporter alors la désignation du mandataire commun (article D 6). Si cette indication ne figure pas le notaire est le premier fautif."
La notification "doit comporter" : d'accord, mais si elle ne comporte pas cette désignation, en dehors du fait que le notaire est fautif, le règlement ne peut-il prévoir, à défaut, une disposition permettant de ne pas risquer l'annulation pour faute de convocation ?
Claude / |
| Signaler un abus |
|
|
JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 17 juin 2005 : 23:10:00
|
La notification de transfert de propriété porte bien les noms et adresses de tous les indivisaires !
Le notaire est fautif ? Oui.
Le syndic qui n'a pas réagi est fautif aussi.
En l'état il fallait convoquer tous les indivisaires en précisant qu'ils devaient désigner un mandataire commun pour l'assemblée.
Mais attention : un pouvoir donné par les indivisaires à l'un d'entre eux ou à une autre personne pour une assemblée n'est pas une désignation de mandataire commun permanent |
| Signaler un abus |
|
|
Sujet |
|
|
Copropriétaires d'un lot en indivision
Forum fermé
