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lolette
Contributeur débutant
17 réponses |
 Posté - 01 juin 2005 : 12:48:52
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Bonjour,
Je suis copropriétaire dans un petit immeuble début XXème, à Paris 14ème.
Il y a 34 lots(environ 40 M2 par lots), un joli jardin qui est entrenu, à leurs frais, par les habitants du rez-de chaussée (donc pas d'entretien de l'espace vert à charge des copro), une gardienne à mi-temps (salaire 500 euros hors charges), pas d'ascenseur, chauffage collectif.
Je paye au minimum 600 euros par trimestre (46 millièmes, 55 M2) dans le cas (plus que rare) où il n'a pas travaux.
Cela me semble énorme mais je n'ai pas de comparatif véritable.
Donc je lance ici une enquête.
LOLETTE
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 01 juin 2005 : 12:56:48
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Lolette, bien difficile question ... mais interressante sans aucun doute 
je pense qu'il serait également utile si vous donniez le montant par nature; par ex: honoraires syndic X € (représentant y % du total des charges), assurance building, frais AG, salaire et charges gardienne ....
enfin c'est une idée.
Par comparaison (immeuble debut siecle, paris 17, gardienne plein temps, nombre de lots similaires, pas d'ascenseur, pas de jardin (mais ca revient au même dans votre cas) mais chauffage individuel, je paye 263 euros par trimestre (immeuble tres bien entretenu).
Je paye moins de 600 euros dans une autre résidence avec ascenseur, parking, jardin entretenu par société à charge des copro .... aussi dans paris (mais immeuble plus récent).
Evidemment, ces chiffres sont SANS les appels de travaux (je ne parle que des appels de charges correspondant au budget prévisionnel voté !). Pour les travaux, évidemment, c'est autre chose que nous ne pourrons pas comparer. |
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lolette
Contributeur débutant
17 réponses |
Posté - 01 juin 2005 : 14:24:19
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combien de millièmes avez-vous ?
Je vais reprendre le budget pour avoir des % par postes.
LOLETTE |
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baghirati
Contributeur vétéran
152 réponses |
Posté - 01 juin 2005 : 14:40:05
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| d'après la cnab en moyenne 22€ le mètre carré en Ile de france (chauffage et ECS inclus) |
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Marion_A
Pilier de forums
586 réponses |
Posté - 01 juin 2005 : 16:02:17
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Si je calcule bien, ça fait un budget global pour la copro de 52 000 € environ. En enlevant le salaire chargé de la gardienne (8 400 € par an), ça fait 43 600 €. Combien coûte le chauffage ?
A titre de comparaison, le budget de ma copro (20 lots, sans chauffage ni gardienne, immeuble dans le 10è) est de 30 000 €.
Pouvez-vous détailler les principaux postes ? |
Edité par - Marion_A le 01 juin 2005 17:13:24 |
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bouzigues
Pilier de forums
3208 réponses |
Posté - 01 juin 2005 : 16:22:51
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Pour un lot principal de 45m², un lot de cave et un lot de box ouvert dans une copro avec gardien(ne) de 60 lots principaux,
le montant trimestriel sans le chauffage individuel électrique est de
315 euros.
Pas de fond de roulement ou très peu. Résidence de moins de dix ans.
Localisation: Paris 18è quartier Chapelle - Goutte d'Or.
Ancien contributeur non pour autant émérite. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 01 juin 2005 : 16:48:53
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Si l'on reprend 'la moyenne' dont parle Baghirati, cela ferait pour Lolette 22€ x 40 m² = 880 € !...mois ? Trimestre? annuel ?.....
Il faut se méfier d'une moyenne qui, statistiquement parlant, ne veut pas dire grand chose d'autre que la moyenne, les extrêmes faussant les choses.
Ex : 5 apparte à 10 € et 1 apparte à 50 €, soit 100 € au total.
La moyenne est de 16,6 € (100/6)..... 16,6 € qui ne sont rien d'autre qu'une moyenne, laquelle n'a pas de signification pour 1 des propriétaires d'un apparte à 10 €, et encore moins pour celui de l'apparte à 50 € !
Si l'on vous dit que le salaire moyen en France est, par exemple, de 1800 € mensuel, vous n'en croyez pas vos oreilles, vous qui n'en gagnez que 1300 par mois ! C'est normal, 90% des salaires étant dans la fouchette 1000/2000, les 10% restants dans la fourchette 2000/8000. D'où la moyenne des salaires à 1800 €, qui ne veut rien dire, sauf si vous la comparez aux moyennes des salaires d'autres pays, par exemple, en y regardant en plus de très près ....
Mais pour vous qui gagnez 1300 €/mois, de savoir que le salaire moyen en France est de 1800 € ça fait juste de belles jambes pour aller manifester dans la rue réclamer une augmentation !...  (les chiffres sont faux, c'est juste pour un exemple).
On peut prendre la médiane, qui est plus lissée, ...mais qui parfois n'est pas très parlante non plus.
En conclusion, la moyenne à 22 € ne veut rien dire : c'est un indicateur, comme les 1800 € du salaire moyen  .
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Edité par - gédehem le 01 juin 2005 17:04:05 |
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lolette
Contributeur débutant
17 réponses |
Posté - 01 juin 2005 : 17:01:11
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Merci de votre interet pour le sujet.
Je n'ai pas le budget sous les yeux, je reviens demain vous donner les détails (chauffage etc...).
Effectivement le budget global est aux alentours de 40 000 euros/an (hors travaux)
LOLETTE |
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yanis2
Pilier de forums
601 réponses |
Posté - 01 juin 2005 : 18:25:46
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Lolette
Cela correspond aux charges d'un copro avec de nombreux services:
-chauffage
-eau chaude et froide
-parking en sous-sol
-ascenceur
-espace vert
-terrain de tennis....
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lolette
Contributeur débutant
17 réponses |
Posté - 01 juin 2005 : 18:39:00
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et bien en fait ( à part notre syndic qui doit mener grand train) nous avons seulement une gardienne à mi-temps, propriétaire de son appart (donc non logée), l'eau chaude et le chauffage (pas d'ascenseur, pas d'entretien du jardin, pas de piscine, pas de tennis, pas de parking.)
Je ne délire donc pas quand je trouve cela excessif ?
LOLETTE |
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Marc 75017
Pilier de forums
2496 réponses |
Posté - 01 juin 2005 : 21:14:45
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La seule source de référence statistique pertinente qui existe (déjà signalée sur les forums Universimmo) est l’Observatoire des Charges de Copropriété de la CNAB, dont la dernière enquête publiée (en novembre 2004) porte sur les charges de 2003. L’enquête a porté pour cette année là sur un échantillon de 3171 immeubles et 81 200 logements sur la France entière.
Un résumé de l’étude, avec présentation des répartitions des catégories de charges par 6 grandes classes d’immeubles et par régions, figure au lien suivant : http://pro.immocnab.com/ puis colonne de droite pour télécharger.
Pour étudier les variations autour des moyennes (cf. remarque sur ce point de Gédehem), demander le texte détaillé complet de l’étude aux auteurs (Secrétariat Général de la CNAB ; Professeur Michel Mouilart et Michel Fanton – Paris IX Dauphine / Université Paris Dauphine Place du Maréchal de Lattre de Tassigny - 75775 Paris cedex 16 - Tél. 01 44 05 44 05 - Fax. 01 44 05 49 49 ), observation étant faite que les moyennes représentent un bon calage, les dispersions autour des moyennes dans une classe donnée hors les déciles extrêmes n’amenant pas, sauf exception, à rejoindre les niveaux des moyennes des autres classes enquêtées, ce qui d’ailleurs valide statistiquement la pertinence du choix des classes.
Marc |
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lolette
Contributeur débutant
17 réponses |
Posté - 02 juin 2005 : 10:35:30
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je reviens avec mes % (budget 41 000 euros):
salaires et charges gardienne : 30 % (12 000 euros)
eau : 12 %
taxes : 1 %
assurance : 12 %
contrats d'entretien : 2 %
travaux d'entretien (par les entreprises avec lesquelles nous avions les contrats, donc en sus des cotisations annuelles) : 4 %
honaraires syndic : 14 %
vacations syndic (et location salle AG) : 4 %
procédures judiciaires en cours : 5 %
chauffage : 14 %
Je me rends compte que le gardienne nous coute horribleement cher : or elle part à la retraite l'année prochaine, nous allons donc soulever en AG la question de son remplacement ou de l'appel à une société extérieure. Avez-vous une idée du prix ? (la gardienne nos coute actuellement 12 000 euros par an)
LOLETTE |
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Marion_A
Pilier de forums
586 réponses |
Posté - 02 juin 2005 : 12:05:54
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Il y a un truc que je ne comprends pas : avec un budget de 41 000 € et 46 millièmes, pourquoi vous en avez pour 600 € par trimestre ? ça devrait faire 471 € ...
Le 41 000 €, c'est hors salaire de la gardienne ? |
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lolette
Contributeur débutant
17 réponses |
Posté - 02 juin 2005 : 12:22:19
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Non 600 euros (en moyenne) cela comprend les charges de chauffage privatives qui sont facturées en plus (il y a des répartiteurs)
LOLETTE |
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Marion_A
Pilier de forums
586 réponses |
Posté - 02 juin 2005 : 13:47:52
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Ah bon ? Alors il faut comprendre que la partie "chauffage" de votre budget (5740 €), c'est la partie que le répartiteur ne sait pas répartir (je suppose que les parties communes ne sont pas chauffées).
Donc cela est redistribué aux tantièmes : ça veut dire que vous payez : 129 € / trimestre calculés par le répartiteur + 88 € au titre de vos tantièmes. ça fait 72 € par mois. ça semble beaucoup pour 55m² si le chauffage central est au gaz. Je croyais que le gaz était moins cher que l'électrique mais je payais la même chose pour le même genre de surface avec chauffage électrique. |
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Marion_A
Pilier de forums
586 réponses |
Posté - 03 juin 2005 : 19:26:25
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J'ai regardé les autres postes et aucun ne me semble démentiel. Certes, vous avez une gardienne mais si vous aviez à payer une société de nettoyage, vous ne paieriez pas moins cher. Vous pouvez peut-être gratter 10% sur l'assurance.
Pour moi, le hic, c'est décidément le chauffage : j'ai regardé ma facture (chauffage individuel au gaz) et je paye 50 à 55 € / mois pour 87 m². Il y a peut-être des travaux à faire pour améliorer le bilan énergétique de votre immeuble ? isolation du toit ? remplacement de la chaudière par une chaudière haut rendement ? pose de doubles-vitrages ? |
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Sorififi
Contributeur actif
45 réponses |
Posté - 04 juin 2005 : 22:51:53
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Immeuble de Grande Hauteur, Paris Place d 'Italie :
58 m², gardiens, ascenseurs, dernier étage (les charges varient en fonction de l'étage), jardin privatif d'1 hectare avec jardinier, homme de ménage pour les paliers, chauffage collectif = 280 euros mensuels pour 364/100 000e. |
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lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 05 juin 2005 : 14:38:40
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Ici , ma gardienne à mi-temps me coûte plus cher  . Mais avez-vous aussi détaillé toute la liste pour savoir si l'immeuble pardon le syndicat ne paie pas un procès en cours (par exemple). Vous êtes-vous rapproché du Conseil Syndical? Il vous aiderait à comprendre vos intérrogations. C'est une piste que beaucoup, beaucoup oublient de faire avant toute autre.
LN |
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ARdL
Pilier de forums
1967 réponses |
Posté - 06 juin 2005 : 13:19:26
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La chambre des propriétaire (rue de longchamp 75116) publie des moyennes de charges de copro par m²
1 fois par an dans leur revue Habitat
En locatif pur on arrive à moins de 2€ / m² / mois de charges (sans chauffage, avec / sans asc)
Donc effectivement, vos charges sont enormes
d'experience 2 postes à surveiller
- frais syndic et facturations annexes
- Eau
J'ai une copro ds le 75018 sans asc, chauff sans rien du tout ou le (1000m² environ en 30-40 lots) où les frais TTC de syndic = 55000 € par an sur un total de charges de 20-25k€
une copro ds le 16e, 3000m² en 45 lots + 300 parking, chauffage, 3 ascenseurs
Frais TTC de syndic 6k€
Bref donnez nous les principaux postes !
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Marion_A
Pilier de forums
586 réponses |
Posté - 06 juin 2005 : 14:45:01
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ARdL, d'après les infos de Lolette, elle a un syndic qui coûte 5740€ + 1640 € de vacations et location de salle AG. Vu qu'il y a l'air d'y avoir des procédures judiciaires en cours dans cette copro (ce qui explique peut-être le montant des vacations), ça ne semble pas excessif ... Et puis, les renégociations d'honoraires de syndic, c'est toujours très délicat ... on s'expose à des menaces de démission alors si le syndic est pas trop mauvais, il faut mieux faire attention car on ne sait pas sur qui on va tomber ensuite.
Pour l'eau, 4920 € me semble normal pour 34 lots.
Je persiste : ce qui doit pouvoir être amélioré, c'est le chauffage. |
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lolette
Contributeur débutant
17 réponses |
Posté - 06 juin 2005 : 15:40:05
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Je me suis référée à l’Observatoire des Charges de Copropriété de la CNAB comme le préconisait marc 75017 :
Voici en % les montants (d'abord ce que nous payons ensuite la moyenne France établie par la CNAB) :
gardienne (salaires et charges) 31 % contre 20,5 %
edf : 1,4 % contre 2,7
eau 12 % contre 11,2
impots : 1 % contre 3,9 %
assurance 12 % contre 3,9 %
contrtas extérieurs 5 % contre 5 %
travaux divers : 5 % contre 8,4 %
syndic (honaraires + vacations + frais) : 18 % contre 7,5 %
procédure 4 % contre ("autres charges") 5,3%
chauffage 14 %(mais sans compter les dépenses privatives) contre 21 %
Maintenant en euros/m2/an
gardienne (salaires et charges) 10,6 contre 3,9 
edf : 0,5 contre 0,5
eau 4,2 contre 2,2
impots : 0,58 euros/m2/an contre 0, 2
assurance 4,1 euros/m2/an contre 0,7 !!!
contrats extérieurs 0,8 euros/m2/an contre 1,9
travaux divers : 1,67 euros/m2/an contre 1,6
syndic (honoraires + vacations + frais) : 5,6 euros/m2/an contre 1,5 !!!
procédure 1,3 euros/m2/an contre ("autres charges") 1
chauffage 4,4 euros/m2/an (sans compter les dépenses privatives) contre 4,1
La moyenne de la CNAB (France entière) est à 19,3 euros/m2/an contre 33,75 chez nous
Bon il ne s'agit que de moyennes avec les aléas que cela comporte mais comme des postes sont identiques je pense qu'on peux prendre cela comme ordre de grandeur.
En ce qui concerne les procédures, il n'y en a plus qu'une et j'ai négocié avec l'avocat un honoraire de résultat (donc cela ne plombe plus la copro)(Je suis présidente du CS, je crois que j'avais oublié de le dire, depuis cette année, et je me suis donnée pour mission de mettre fin aux dérives de l'ancien CS qui, visiblement, était de mèche avec le syndic. Mais c'est la première fois que je fais ça donc je suis un peu démunie)
Le contrat actuel de syndic nous coùte 5900 euros plus 2000 euros de vacations et de frais (timbres, location de la salle pour l'AG....)pour une copro d'environ 1200 m2. On ne voit jamais le syndic, il n'assure même pas le suivi des travaux (j'ai du lui faire remarquer en février, pour des travaux importants, qu'un ordre de service donné ...en septembre n'avait pas été suivi d'effet... alors que les charges avaient par contre bien été apellées et payées).
Il paie la gardienne, fait quelques appels de devis, et convoque l'AG. Point final.
Je viens de m'eng**** avec lui ce matin parce que l'AG de mai 2004 avait voté la peinture de la porte cochère dont le bois s'abime et que les travaux viennent juste de commencer (2 semaines AVANT la PROCHAINE AG) ce qui veut dire que la porte à été soumise aux intempéries tout l'hiver ce que nous voulions jsutement éviter. En plus la couleur n'était pas celle choisie. Si je n'avais pas été là pour dire au peintre d'arrêter et appeler le syndic, nous aurions une porte marron au lieu de rouge (2000 euros quand même !)
C'est donc surtout sur ce point (et le contrat d'assurance) que je me pose des questions. S'il veut démissionner, je ne m'en plaindrais pas spécialement (même si dans l'absolu je préferais le mettre au pas et le garder)
Que vous en semble ?
LOLETTE |
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montant moyen des charges à Paris ?
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