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moonshine
Nouveau Membre
2 réponses |
 Posté - 02 juin 2005 : 12:09:10
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Bonjour à toutes et à tous,
Mes proprietaires m'ont signifé par téléphone la mise en vente de mon studio (loué non meublé).
La proprio est venue avec une agnce immobilère estimer le studio et ils m'ont de suite demandé de me tenir à disposition pour faire visiter aux acheteurs potentiels.
J'ai un bail de 3 ans et ça fait 18 mois que je l'occupe avec mon conjoint.
Le studio avait montré de gros problèmes d'infiltration et le studio est pourri d'humidité dans la piece principal de vie. On l'avait signalé au proprio qui, non sans mal, a fini par bien vouloir signaler le problème au syndic de l'immeuble qui a voté les travaux exterieurs du mur exterieur "malade"... stand by,on ne sait pas quand auront lieu les travaux et surtout, rien n'a été fait pour à terme nous permettre ou faire en sorte que l'interieur soit rénové.
D'ailleurs, durant la visite d'estimation, c'est limite si c'était de ma faute de laisser le mur avec son papier blanc sali par l'humidité...
Vous conviendrez que c'était "normal" de ne pas faire de frais de déco pour tout recommencer dans 3 mois.
Bref, alors qu'à la fin de la viste, j'ai demandé au proprietaire de m'envoyer la notification de mise en vente par la demande de congé, qui me permettrait d'appuyer ma demande de logement en hlm, elle a juste souri et m'a sorti, "toute façon le bail court toujours, je ne vous mets pas dehors".
1. est-ce quje suis en droit de demander la "demande de congé" du proprietaire au vue de la démarche de mise en vente concretisée ?
2. Mes proprios vont être indemnisés du dégats du bien lié à l'infiltration du mur, est-ce que l'on peut entamer alors une démarche, alors que nous avont toujours été courtois et "gentil" avec eux malgré la degradation de notre studio (et les pbs d'insalubrité et conséquences sur la santé liée à l'humidité et la nécessité de surchauffer l'hiver, pour eviter une piscine sous les fenêtres déjà bien attaquée, en plus de la moquette et des murs)...
En effet, il n'y aura jamais de travaux ou d'aide, de diminution de loyer pour la rénovation, vue la mise ne vente quasi immediate avec l'annonce des visites.
Doit-on supporter les vistes du studio, sans notification expresse et ecrite de la vente, l'incertitude du devenir avec le nouvel acheteur, et l'assurance qu'il y aura longtemps avant qu'on ne soit au moins dedommagé, sinon aidé pour renover un studio, si jamais on ne nous donne pas le congé?
3.Si nous ne parvenons à obtenir les documents, peut-on alors refuser les visites et le desagrément causé ?
Ce qui m'exaspere et m'inquiète, c'est qu'à force d'avoir été patient, de ne pas avoir été exigeant avec notre proprio quand l'appart s'est dégradé, aujourd'hui, on nous "coince" de nouveau:
- pas de renovation
- une mise en vente non notifiée, des visites et pas d'assuarnces de garder le studioo et de le voir renover de suire avant d'atteindre la fin du bail signé.
On critique souvent les locataires, mais la mauvaise foi et le profit à tout prix de certains proprios dépassent l'imagination
Merci de votre aide.
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Edité par - moonshine le 02 juin 2005 13:54:14 |
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tulipe2305
Pilier de forums
286 réponses |
Posté - 02 juin 2005 : 14:22:44
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Bonjour
Je pense qu’ il y a vente d’un nouveau bailleur mais rien avoir avec la vente du logement sans vous, votre bailleur actuel peut effectivement vendre le logement a un nouveau bailleur mais pour vous, rien ne change et le bail ce poursuit.
En revanche, Le congé pour vente doit être donné avec un préavis de 6 mois minimum avant le terme du contrat. Le locataire a la priorité pour acheter. Le congé pour vente doit indiquer le prix et les conditions de la vente. L'offre de vente doit reproduire les 4 premiers alinéas de l'art. 15-II loi du 6.7.1989. L'offre de vente est valable pendant les deux premiers mois du préavis légal. Si le locataire n'a pas accepté l'offre pendant ce délai, il doit quitter le logement à l'expiration du préavis. Le locataire qui accepte l'offre de vente a un délai de 2 mois pour réaliser la vente à compter de la date d'envoi de sa réponse au propriétaire (délai porté à 4 mois en cas de recours à un prêt). Si à l'expiration du délai, la vente n'est pas réalisée, le locataire doit quitter le logement. Si le logement est mis en vente à des conditions plus avantageuses, le bailleur ou le notaire doit en informer le locataire. La notification qui vaut offre de vente, doit lui être adressée à sa nouvelle adresse ou lorsqu'il n'a pas fait connaître de changement à son ancienne adresse. Le locataire intéressé a un mois pour répondre. Si le locataire accepte la nouvelle offre de vente, il dispose de 2 mois à compter de sa réponse pour réaliser la vente (délai porté à 4 mois en cas de recours à un prêt). Congé pour motif légitime et sérieux donné par le bailleur Le bailleur peut donner congé à son locataire pour un motif légitime et sérieux. Le non respect par le locataire en cours de bail de l'une de ses obligations (retards répétés de paiement des loyers et des charges, défaut d'entretien du logement, troubles de voisinage) peut constituer un motif légitime et sérieux. Le congé doit indiquer le motif allégué.
Donc je pense que cette vente c’est pour obtenir un nouveau bailleur pour votre studio ??
Néanmoins, votre bailleur a l’obligation de ce tenir par l’article 1719 du Code civil, qui est comme suit ; l'obligation de délivrance porte sur le logement suivant les critères du 'logement décent' s'il s'agit d'une habitation principale.
Citation :
Article 1719
Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
1º De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent ;
Les travaux qui incombent au propriétaire-bailleur
Lorsque le propriétaire-bailleur décide de louer un logement, il doit respecter certaines obligations dont celle de prendre en charge "les réparations importantes, ainsi que celles qui sont dues à la vétusté, à un vice de construction ou à un cas de force majeure"
Il s’agit notamment des gros travaux comme la réfection des toitures, des murs ou des façades ainsi que les réparations liées aux fondations (glissement de terrain, éboulement, fissures…) et celles touchant "le cœur de la maison" : problème ou disfonctionnement des canalisations, des installations électriques, de l’écoulement des eaux etc.
Le propriétaire est responsable de l’entretien général et normal du logement (et non des menues réparations qui incombent au locataire) et doit maintenir l’habitation en bon état d’usage en effectuant toutes les grosses réparations nécessaires.
Donc vous devez le mettre en demeure pour la mise en conformité de votre logement c’est une obligation !!!!
Pour les éventuels visites d’un future acquéreur et bien changer les serrures si votre bailleur possède un double de vos clefs et arrangez-vous avec lui pour des visites éventuelles si vous souhaitez laisser visité votre logement.
Votre bailleur doit rénové l’intérieur des locaux, mais vous n’avait rien avoir avec la co-propriété, votre contrat est entre vous et le bailleur. 
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Sand12
Pilier de forums
1721 réponses |
Posté - 02 juin 2005 : 17:19:54
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Je suis d'accord avec la réponse de Tulipe:
Le bailleur n'a aucune obligation de vous notifier la vente s'il ne vous donne pas congé: pour vous, le fait que le bien soit vendu ne change rien car l'acquéreur reprendra les mêmes obligations que votre bailleur actuel. Votre contrat se poursuit donc aux mêmes conditions.
Vous pouvez mettre en demeure votre bailleur de remplir son obligation de délivrer un logement décent. Par contre l'article 1719 concerne les locations soumises au code civil, pas les locations vides. Donc il vous faut invoquer l'article 6 de la loi du 6/07/89 qui précise: Citation :
Article 6
Modifié par Loi n°2005-157 du 23 février 2005 art. 99 (JORF 24 février 2005).
Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.
Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d'Etat pour les locaux à usage d'habitation principale ou à usage mixte mentionnés au premier alinéa de l'article 2 et les locaux visés au deuxième alinéa du même article, à l'exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.
Le bailleur est obligé :
a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux normes minimales de confort et d'habitabilité définies par le décret prévu à l'article 25 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l'investissement locatif, l'accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l'offre foncière ;
b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;
c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ;
d) De ne pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.
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moonshine
Nouveau Membre
2 réponses |
Posté - 03 juin 2005 : 08:44:21
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Ce qui signifie donc aussi que malgré la gêne occasionnée, je suis tenue de respecter un préavis de 3 mois si une opportunité se presente dans le cadre de la recherche d'un nouveau logement ?
Car je crains de ne pas retrouver de si tôt un logement sain, avec la certitude que mon proprio actuel ne voudra faire aucun geste niveau loyer ou aide pour renover l'interieur fortement attaqué, sous pretexte qu'il va laisser courir pour cause de vente...
De plus, connaissant les "loulous", il y a de fortes probabilités que le proprio décide de ne pas entreprendre quoique ce soit, en invoquant les pretexte du style:
- les travaux de reparation du pivot externe endommagé sont votés à l'assemblée du syndic
(ça a déjà été évoqué lors de la visite d'estimation, genre je n'avais qu'à me taire lors de la visite, quand on a regardé avec dégout l'état des murs atteints de moisissures et coulées d'humidité, aisi que la deteriration des murs sous les fénêtres et la presence de traces noires, en partie nettoyées par mes soins avec les beaux jours)
- de voir ça avec mes futurs proprios (moué...)
- la relocation (mais alors dans quoi et à quelles conditions... je crains lepire avec cette possibilité, vue certains temoignages lus et entendus de part et d'autres)
(en attendant, merci d'ores et déjà, infiniment, pour vos precieux conseils )
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bouzigues
Pilier de forums
3208 réponses |
Posté - 03 juin 2005 : 09:46:41
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Seriez vous intéressé par reprendre le logement à votre compte ?
Vous pourriez faire baisser le prix demandé au vu des inconvénients soulevés.
Il est un texte qui stipule sur légifrance que dès lors que le locataire est avisé de la mise en vente de l'appartement qu'il occupe, il a alors un droit de préemption.
Vous l'êtes forcément puisque l'on vous demande d'user du droit de visite pour le présenter aux éventuels acquéreurs....
Quand un éventuel acheteur se présentera, remettez lui la liste des malfaçons et autres gênes divers et variés....
Ancien contributeur non pour autant émérite. |
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Sand12
Pilier de forums
1721 réponses |
Posté - 03 juin 2005 : 09:50:49
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Citation :
Ce qui signifie donc aussi que malgré la gêne occasionnée, je suis tenue de respecter un préavis de 3 mois si une opportunité se presente dans le cadre de la recherche d'un nouveau logement ?
Oui malheureusement . Peut-être vous pouvez essayer de négocier un préavis réduit à l'amiable: ce sera peut-être plus facile pour le bailleur de vendre libre alors cela peut l'arranger... |
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 03 juin 2005 : 10:06:16
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Attention, contrairement a ce que dit bouzigues, il y a préemption UNIQUEMENT dans le cas ou le logement est vendu suite a un conge pour vente (selon les termes repris plus haut par Tulipe).
donc dans votre cas, il n'y a pas préemption et d'ailleurs ... etes-vous réellement intéressée par un tel appart ? 
Si questions de la part des visiteurs-acheteurs, soyez tout a fait honnêtes et signalez-leur les défauts .... (en répondant juste a leur question ).
Si l'AG a discute de ce pbl d'humidité et d'infiltrations, l'acheteur sera au courant puisque cela sera mentionne dans les minutes de l'AG et qu'il devrait avoir accès a ces documents.
Ceci ne vous empêche aucunement de vous prémunir pour la suite en envoyant une LRAR a votre bailleur en lui demandant de remédier a ce problème de façon urgente vu votre désagrément de vie depuis le .... (vous aurez donc trace écrite que le problème existe bien et que vous avez plusieurs fois réclamé).
A la décharge du bailleur, si la cause de l’infiltration n’est pas encore réparée, il est difficile de faire des travaux avant la réparation puisque tout sera a recommencer un peu plus tard …. Avuiez-vous declare le degat a votre assurance ? car dans ce cas, il y a nomination d'un expert pour determiner les causes et ca va un peu plus vite dans la mesure ou le syndic est mis au courant et doit reagir.
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zaz1
Contributeur actif
27 réponses |
Posté - 03 juin 2005 : 10:43:56
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"Si l'AG a discute de ce pbl d'humidité et d'infiltrations, l'acheteur sera au courant puisque cela sera mentionne dans les minutes de l'AG et qu'il devrait avoir accès a ces documents.
Ceci ne vous empêche aucunement de vous prémunir pour la suite en envoyant une LRAR a votre bailleur en lui demandant de remédier a ce problème de façon urgente vu votre désagrément de vie depuis le .... (vous aurez donc trace écrite que le problème existe bien et que vous avez plusieurs fois réclamé)."
=> Je serais surpris de voir un acheteur potentiel intéressé par ce logement une fois qu'il aura vu les infiltrations, et le peu d'intéret que l'ancien proprietaire porte a son bien.... (soyez precis, dites que le proprietaire est bien au courant....).
Si vous souhaitez partir de toutes façon, proposer au proprietaire de partir tout de suite me semble une bonne option : ça lui évite de subir une décoe de logement occupé, et ça vous permet de trouver quelque chose + rapidement. |
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Mise en vente sans congé
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