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Comment réagir face à un imprévu financier : J’ai besoin de 3000 € pour combler un creux de factures d’eau. Le budget d’eau pour 2005 est 4000 €. Mais il y a une fuite, maintenant confirmé par la coopération de la Générale des Eaux. La facture de trimestre 1 était de 3000 euros (au lieu de 1000) et nous avons 600 € de frais de recherche de fuite. Bientôt la réparation de la canalisation enterrée demande 1000 €. La réparation et les frais de recherche et perte d’eau sera remboursés par assurance Dommage Ouvrage et Multirisque. Entre-temps je couvre a facture d'eau avec 3000 € de mes réserves personnelles, et l’appel de fonds fera entrer que 1700 € pour trimestre 3. Cela me coûte en intérets 3000 x 2,25% / 12 = 5,62 € par mois. Pas énorme, mais le creux risque de durer. Puis-je me faire rembourser ce préjudice ?
Les solutions me semblent : 1) Lancer un appel de fonds sur Trimestre 3 et 4, donc 2x1700 € = 3400 € maintenant. Cet entree d'argent couvre elegamment le déficit. Avancer un Appel de Fonds ne me semble pas juridiquement couvert. 2) Organiser une assemblée générale et voter une résolution pour appel de fonds ; un alternatif est un emprunt (chez moi à 2,25 %? ou à une banque à environ 6%) ? 3) Mettre les 5,62 € par mois dans les frais administratifs, pendant que nous attendons le remboursemende l'assurance.
Je crains que seulement solution 2 (AG supplementaire) soit juridiquement correcte. Evidemment le travail que cela provoque, et le prix des convocations en LRAR (recommandée) dépasse le préjudice des intérêts d’un emprunt. En plus nous allons voter pour une résolution alors qu'il n'y pas d'alternatif. Il ne semble pas raisonnable de faire voter une proposition de emprunter du syndic bénévole à 2,25%, malgré le fait que c'est cela mon préjudice, et cette solution n'est par chère pour la copropriété). Je dirige donc vers solution 1 : Appel de fonds avancé. Comment réagir aux éventuels copropriétaires non solidaires ?
Merci déjà d'avoir lu ce texte et merci de vos commentaires et suggestions, Guymmo
Il me semble qu'avant toute chose, vous auriez du jeter un oeil sur la loi de 1965 et le décret de 1967 (vous savez, ces textes qui fixent le statu des immeubles bâtis !) (C'est le livre de chevet de tout syndic non prof et devrait l'être pour les 'pro'.) Vous auriez ainsi pu lire l'art.37 du décret pour ce qui concerne des travaux 'urgents'.
Vous noterez que le "Entre-temps je couvre a facture d'eau avec 3000 € de mes réserves personnelles" vous honore, mais que si vous trouvez un ou des copropriétaires mauvais coucheurs qui ne veulent pas vous rembourser, vous en serez de votre poche, si vous avez effectivement fait l'avance sur vos fonds personnels, car cette pratique est condamnée par les tribunaux !
S'agissant de travaux hors budget prévisionnel et hors travaux préalablement votés, vous êtes contraint de convoquer une AG pour voter le budget nécessaire.
Un syndic ne peut engager 1cts d'€ qui n'ait été décidé par une AG, y compris lorsqu'existe une réserve pour travaux futurs ou un fonds de roulement.
Présentez la facture aux copropriétaires en effectuant un appel de fonds "extra-ordinaire" pour couvrir la surcharge imprévue et qui n'est pas de votre faute. Vous avez en principe un peu de temps et pouvez même appeler la compagnie des eaux pour demander un délai supplémentaire. ILS ONT L'HABITUDE!
Ensuite c'est très simple. Informez les copropriétaires que faute de paiement l'eau sera coupée pour tout l'immeuble. Cela fera réagir les récalcitrants.
Pour la suite, arrangez-vous pour disposer d'un fonds de roulement dans les caisses.
Appel de fonds pour imprévu financier
Forum fermé
Posté - 04 juin 2005 : 17:55:25
