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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
 Posté - 03 nov. 2005 : 12:09:08
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je dirais NON aussi (avis perso)en fonction de l'article 5 du décret de 1967 qui fait la distinction
<le syndic adresse au notaire
1°)dans la 1ère partie...les sommes pouvant rester dues,pour le lot considéré,au syndicat par le copropriétaire cédant
b)des provisions exigibles des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel
3°)dans la 3 ème partie-le syndic indique les sommes qui devraient incomber au nouveau copropriétaire pour le lot considéré,au titre:
c)des provisions non encore exigibles dans les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel> |
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Soyouz
Pilier de forums
609 réponses |
Posté - 03 nov. 2005 : 12:59:02
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Je suis bien d'accord avec vous, je connais ce document.
Mais là ou ce trouve le problème est au niveau de la définition d'un montant "exigible".
Vous observerez que le document en trois partie peu parfaitement s'appliquer aux différents cas de figure evoqués .
L'intérêt de ce document est que les deux premières parties permettent au syndic d'appeler le "maximum" dans l'ignorance des conventions entre les parties au niveau d'un compromis .
Ce document laisse sous la responsabilité du Notaire la possibilité de refaire une ventilation lors de l'acte authentique entre vendeur et acquereur ..
... Dépenses non encore exigibles qui par nature se situent dans l'avenir.
Pas si évident que cela .
Citation :
Initialement entré par felix1930
je dirais NON aussi (avis perso)en fonction de l'article 5 du décret de 1967 qui fait la distinction
<le syndic adresse au notaire
1°)dans la 1ère partie...les sommes pouvant rester dues,pour le lot considéré,au syndicat par le copropriétaire cédant
b)des provisions exigibles des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel
3°)dans la 3 ème partie-le syndic indique les sommes qui devraient incomber au nouveau copropriétaire pour le lot considéré,au titre:
c)des provisions non encore exigibles dans les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel>
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 03 nov. 2005 : 13:41:48
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Comme indiqué par LeNabot,lors d'un vote en AG pour des travaux (hors budget)il est également voté (devrait être voté)
-la clé de répartition
-les dates des appels de fonds pour le financement desdits travaux
Pour moi(mais ce n'est que mon avis)
en février 2005 vote de travaux et appels de fonds
1er appel juin 2005
2ème appel octobre 2005
vente en août 2005
1er appel exigible (et aurait dû être réglé) = charge vendeur
2ème appel non encore exigible = charge acheteur
et c'est bien le syndic qui doit donner ces précisions au notaire
là,comme dans beaucoup de domaine en copropriété, les interprétations sont (semble)libres |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 03 nov. 2005 : 13:59:10
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Je vais dans le sens de felix1930.
On peut donner cette défition de l'exigibilié :
La dette ou la créance ainsi qualifiée n’est pas affectée d’un terme suspensif.
C'est à dire qu'on peut la réclamer séance tenante. Ce qui est très loin d'être le cas de travaux fraîchement votés. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 03 nov. 2005 : 14:55:04
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Bon : on va essayer de faire simple.
Lorsqu'une AG vote un budget, à quelque titre que ce soit, on dit que le montant est rendu "liquide".
Car avant de pouvoir 'exiger', encore faut-il avoir précisé le 'liquide' qui peut être 'exigé'.
On le voit ici, le syndic et les copropropriétaires ne sont obligés qu'a partir du momemt où un montant a été fixé et par là rendu 'liquide'.
Préalable obligé donc.
Reste l'exigibilité de ce montant rendu liquide.
Pour le budget prévis, pas de problème, c'est l'art.14-1 de L qui précise 2 points :
- Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.
- La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.
En résumé,
- si l'AG ne fixe rien, la provision par 1/4 est exigible le 1er jour de chaque trimestre.
- si l'AG fixe des modalités et périodicités différentes, chaque provision est exigible suivant ce qui a été fixé.
Il faut le redire ici : si l'AVIS prévu par l'art.35.2 de D doit être adressé à chaque copropriétaire préalablement à la date d'exigibilité imposée par la loi ou décidée par l'AG (sans que soit précisé de délai !!), cet avis n'est pas par lui-même un 'appel de fonds' et ne vaut pas exibilité des sommes rendues 'liquides' par l'AG.
Pour ce qui concerne les travaux hors budget prévis, l'art.14-2 est clair. "Les sommes afférentes à ces dépenses (pour travaux. ndlr) sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale. "
C'est pourquoi, lors du vote de travaux hors budget prévis (travaux ou autres dépenses !), l'AG doit non seulement rendre 'liquide' ces travaux par le vote d'une somme qui leur est destinée, mais aussi déterminer les modalités et périodicités de l'exigibilité de cette somme.
Le syndic, bien sur, mais aussi le CS, doivent être très attentifs à ce point.
Pour ma part, je suggère que les sommes pour travaux hors budget prévisionnel soient intégralement rendues 'exigibles' à l'instant même du vote, à la date de l'AG. Les montants étant ainsi exigibles, les périodicités n'ont pas d'influence. Ce sont des 'facilités de paiement', rien de plus.
Le problème qui existe, c'est que les syndicats ne décident quasi jamais des modalités et périodicités pour ces travaux hors budget. Ceci était pourtant possible avant les modifications intervenues dans les textes
Il est anormal que cette ignorance perdure alors que les textes le prévoient explicitement, tant pour le budget prévis (mais là c'est exigiblede par la loi si rien n'est prévu par l'AG) que pour les travaux hors budget.
Pour les travaux hors budget, faute de décision d'AG sur modalités et périodicité, c'est l'appel de fonds du syndic qui va déterminer l'exigibilité des provisions.
Exemple de proposition de résolution L.art.14-2 :
" L'AG décide de réaliser ...travaux ..pour un montant de ......€ .
Ce montant est exigible à compter de ce jour, 3.11.2005.
Il sera provisionné par 6 mensualités égales à compter du 1.02.2006.
Le syndic procèdera aux appels de fonds comme il convient.
Les travaux devraient débuter a/c du 1.07.2006."
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Edité par - gédehem le 03 nov. 2005 15:05:11 |
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Soyouz
Pilier de forums
609 réponses |
Posté - 03 nov. 2005 : 15:40:30
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Excellente explication exhaustive : bravo.
C'est exactement ce que je pense dans les termes ou vous l'avez developpé et avec l'exemple que vous avez pris.
Les autres intervenants sont ils d'accord ?
Citation :
Initialement entré par gédehem
Bon : on va essayer de faire simple.
Lorsqu'une AG vote un budget, à quelque titre que ce soit, on dit que le montant est rendu "liquide".
Car avant de pouvoir 'exiger', encore faut-il avoir précisé le 'liquide' qui peut être 'exigé'.
On le voit ici, le syndic et les copropropriétaires ne sont obligés qu'a partir du momemt où un montant a été fixé et par là rendu 'liquide'.
Préalable obligé donc.
Reste l'exigibilité de ce montant rendu liquide.
Pour le budget prévis, pas de problème, c'est l'art.14-1 de L qui précise 2 points :
- Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.
- La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.
En résumé,
- si l'AG ne fixe rien, la provision par 1/4 est exigible le 1er jour de chaque trimestre.
- si l'AG fixe des modalités et périodicités différentes, chaque provision est exigible suivant ce qui a été fixé.
Il faut le redire ici : si l'AVIS prévu par l'art.35.2 de D doit être adressé à chaque copropriétaire préalablement à la date d'exigibilité imposée par la loi ou décidée par l'AG (sans que soit précisé de délai !!), cet avis n'est pas par lui-même un 'appel de fonds' et ne vaut pas exibilité des sommes rendues 'liquides' par l'AG.
Pour ce qui concerne les travaux hors budget prévis, l'art.14-2 est clair. "Les sommes afférentes à ces dépenses (pour travaux. ndlr) sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale. "
C'est pourquoi, lors du vote de travaux hors budget prévis (travaux ou autres dépenses !), l'AG doit non seulement rendre 'liquide' ces travaux par le vote d'une somme qui leur est destinée, mais aussi déterminer les modalités et périodicités de l'exigibilité de cette somme.
Le syndic, bien sur, mais aussi le CS, doivent être très attentifs à ce point.
Pour ma part, je suggère que les sommes pour travaux hors budget prévisionnel soient intégralement rendues 'exigibles' à l'instant même du vote, à la date de l'AG. Les montants étant ainsi exigibles, les périodicités n'ont pas d'influence. Ce sont des 'facilités de paiement', rien de plus.
Le problème qui existe, c'est que les syndicats ne décident quasi jamais des modalités et périodicités pour ces travaux hors budget. Ceci était pourtant possible avant les modifications intervenues dans les textes
Il est anormal que cette ignorance perdure alors que les textes le prévoient explicitement, tant pour le budget prévis (mais là c'est exigiblede par la loi si rien n'est prévu par l'AG) que pour les travaux hors budget.
Pour les travaux hors budget, faute de décision d'AG sur modalités et périodicité, c'est l'appel de fonds du syndic qui va déterminer l'exigibilité des provisions.
Exemple de proposition de résolution L.art.14-2 :
" L'AG décide de réaliser ...travaux ..pour un montant de ......€ .
Ce montant est exigible à compter de ce jour, 3.11.2005.
Il sera provisionné par 6 mensualités égales à compter du 1.02.2006.
Le syndic procèdera aux appels de fonds comme il convient.
Les travaux devraient débuter a/c du 1.07.2006."
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 03 nov. 2005 : 16:31:41
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| en prenant l'exemple que j'ai donné,le 1er appel de fonds pour travaux est payé avant la vente ,le 2ème ne le sera qu'après;pour le 1er appel que se passe t-il (doit il se passer) entre vendeur et acheteur?? un arrangement,l'acheteur "rembourse" le vendeur du montant de cet appel??? |
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Soyouz
Pilier de forums
609 réponses |
Posté - 03 nov. 2005 : 16:52:45
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A mon sens , comme l'a très bien expliqué gédéhem, le premier appel de fonds s'il n'a pas été versé par le vendeur à la date de l'acte, celui ci sera sans discussion retenu à la demande du syndic.
Le deuxième sera bien versé par l'acquéreur puisque le calendrier d'appels de fonds a clairement été prévu par l'assemblée comme étant postérieur à l'acte.
Je pense d'ailleurs qu'un éventuel accord entre vendeur et acquereur serait sans objet puisque dans ce cas précis, le syndic ne gelera pas le montant chez le notaire.
Mais si aucune ventilation d'appels de fonds n'"avaient été prévue lors de l'assemblée, dans ce cas un accord entre vendeur et acquereur aurait eu toute son importance.
C'est ce que je crois comprendre mais il serait interessant d'avoir l'opinion des autres intervenants.
Citation :
Initialement entré par felix1930
en prenant l'exemple que j'ai donné,le 1er appel de fonds pour travaux est payé avant la vente ,le 2ème ne le sera qu'après;pour le 1er appel que se passe t-il (doit il se passer) entre vendeur et acheteur?? un arrangement,l'acheteur "rembourse" le vendeur du montant de cet appel???
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 03 nov. 2005 : 16:54:44
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Citation :
Initialement entré par gédehem
Pour les travaux hors budget, faute de décision d'AG sur modalités et périodicité, c'est l'appel de fonds du syndic qui va déterminer l'exigibilité des provisions.
On est bien d'accord alors. Faute de précisions données par la délibération de l'AG. La créance même liquide, n'est certainement pas exigible dans ce cas. Faute d'appel de fonds du syndic. |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 03 nov. 2005 : 16:58:55
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Citation :
Initialement entré par felix1930
en prenant l'exemple que j'ai donné,le 1er appel de fonds pour travaux est payé avant la vente ,le 2ème ne le sera qu'après;pour le 1er appel que se passe t-il (doit il se passer) entre vendeur et acheteur?? un arrangement,l'acheteur "rembourse" le vendeur du montant de cet appel???
Pour moi dans votre exemple le 1er appel est à la charge vendeur. Pas les suivants. |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 03 nov. 2005 : 17:53:24
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Soyouz,j'ai bien précisé "le 1er appel de fonds est payé avant la vente "donc ....votre réponse??
pour moi,toujours la même c'est à dire celle reprise par LeNabot d'où une importance supplémentaire à ce que le "planning" des appels de fonds pour travaux soit bien accepté en AG et inscrit sur le PV de l'AG |
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Soyouz
Pilier de forums
609 réponses |
Posté - 03 nov. 2005 : 18:08:08
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Pas de problème , "1er appel de fonds est payé avant la vente " mais mon post posait une hypothèse à savoir que le vendeur malgré l'appel de fonds , ne l'aurait pas versé.
dans ce cas le syndic gelera la somme chez le notaire.
no problem c'est clair pour moi.
Citation :
Initialement entré par felix1930
Soyouz,j'ai bien précisé "le 1er appel de fonds est payé avant la vente "donc ....votre réponse??
pour moi,toujours la même c'est à dire celle reprise par LeNabot d'où une importance supplémentaire à ce que le "planning" des appels de fonds pour travaux soit bien accepté en AG et inscrit sur le PV de l'AG
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 03 nov. 2005 : 19:10:24
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Pardon, mais je n'ai pas tout bien compris.
Si rien n'a été décidé par l'AG, le 1er appel de fond rend exigible la totalité de la part travaux.
En effet, et contrairement à ce qui est dit à l'art.14-1 pour les provisions du budget prévisionnel, l'exigibilité globale de la part d'un lot pour les travaux intervient dès le 1er appel.
Nous retrouvons ici la règle générale, appliquée avant les modification.
Il n'en va pas de même pour le budget prévis, l'art.14-1 précisant experssément que, faute de décision d'AG dans un autre sens, les provisions globales ne sont exigibles que par 1/4, trimestre par trimestre.
Pour le prévisionnel, encore une fais faute de décision autre d'AG, c'est le calendrier qui fixe l'exigibilité de chacun des 1/4.
Il n'en est rien pour le budget travaux, le 1er appel de fonds pouvant être ..le seul, ou le 1er de 3, ou le 1er de 5, ..ici au choix du syndic faute de précision de l'art.14-2 et d'une décision d'AG, pourtant prévue...
Nous retoubons donc ici dans "l'ancien système", si je puis dire : le 1er appel de fonds détermine la date d'exigibilité de la totalité de la somme rendue 'liquide'. (Je parle ici de la totalité de la quote-part travaux de chacun des lots, bien entendu).
Ainsi, un 1er appel de fonds pour travaux fait à celui qui est propriétaire en titre à la date de cet appel rend exigible à celui-ci la totalité de sa quote-part, quand bien même il vendrait son lot 5 jours après ce 1er appel.
Nous retrouvons ici la règle 'commune' que précise la résolution que je propose plus haut : la totalité de la somme votée pour les travaux étant rendue exigible à la date de l'AG, dans mon exemple ce jour 3.11.2005, la totalité de la part travaux sera imputée au propriétaire qui vend son lot après le 3.11.2005, ... le 4.11.2005 par exemple.
Pour le syndicat, toutes les sommes 'travaux hors prévis' appelées sont exigibles en totalité, l'exigibilité à la date de l'AG renadnt les choses encore plus simple .. pour le syndicat !
Car c'est la finalité de l'affaire : la protection du syndicat, qui n'a pas à connaitre les accords éventuels vendeur/acquéreur....
C'est la raison pour laquelle la résolution que je propose me parait très importante, mettant fin à ces éternelles interrogation : " Qui paye les travaiux ???"
Il est regrettable que les syndics et les CS ne soient pas plus attentif à ce point, à cette exigibilité des travaux hors budget prévis. |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 03 nov. 2005 : 20:42:04
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Citation :
Initialement entré par gédehem
En effet, et contrairement à ce qui est dit à l'art.14-1 pour les provisions du budget prévisionnel, l'exigibilité globale de la part d'un lot pour les travaux intervient dès le 1er appel.
Quelles sont vos bases (textes ???? jurisprudences même locales ???) pour affirmer ceci. Si je suis bien d'accord pour affirmer que le montant est liquide (c'est à dire convertie en monnaie), je penche sur une exigibilité partielle si le syndic appelle partiellement les fonds. Je rappelle qu'en dehors qu'une déliberation en se sens, l'exigibilité ne se présume pas. C'est à dire exactement le cas de felix1930. |
Edité par - LeNabot le 03 nov. 2005 20:43:40 |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 04 nov. 2005 : 11:03:56
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Sur l'exigibilité des charges et l'obligation de paiement des chargeset travaux, il y en a à la pelle.
Pour autant il est utile de différencier les provisions pour charges (art.14-1) de celles pour travaux (art.14-2).
Il faut rappeler en préalable qu'il appartient à l'AG d'en déterminer les modalités.
Ce n'est qu'à défaut de décision de l'AG que la loi impose l'éxigibilité par quart au 1er jour de chaque trimestre pour le budget prévisionnel.
Faute d'une décision d'AG autre, l'exigibilité des provisions trimestrielles est donc fractionnée en 4 parts égales.
C'est pourquoi, du fait de ce nouvel art.14-1, a été ajouté l'art.19-2 à la loi, qui précise :
"A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision prévue à l’article 14-1, les autres provisions prévues à ce même article et non encore échues deviennent immédiatement exigibles après mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception restée infructueuse pendant plus de trente jours à compter du lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire."
Cette disposition ne s'applique que pour le budget prévis, dont l'exigibilité des provisions est expressément fractionnée par la loi ...à défaut de décision de l'AG qui dirait autre chose..
On retrouve là la préoccupation première et constante : préserver les intérets du syndicat, ici pour ce qui concerne sa situation financière. Faute de paiement d'une échéance, les échéances futures deviennent immédiatement exigibles à la MED.
Pour les travaux hors budget prévis, c'est l'appel de fonds qui détermine la date d'exigibilité des fonds rendus liquides, ici aussi à défaut de décision d'AG !!!
Il faut rappeler l'art.35-2 de D :
"Pour l’exécution du budget prévisionnel, le syndic adresse à chaque copropriétaire, par lettre simple, préalablement à la date d’exigibilité déterminée par la loi, un avis indiquant le montant de la provision exigible.
Pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, le syndic adresse à chaque copropriétaire, par lettre simple, préalablement à la date d’exigibilité déterminée par la décision d’assemblée générale, un avis indiquant le montant de la somme exigible et l’objet de la dépense."
Que ce soit pour le budget prévis ou pour les travaux hors budget, il n'y a plus d'appels de fonds comme nous l'entendions jusque là, dans la mesure où il revient à l'AG de fixer les dates d'exigibilité et les modalités de paiements.
A défaut de décision d'AG pour le prévisionnel, c'est la loi qui fixe cette exibilité par quart (art.14-1) avec la limite qui est faite par l'art.19-2.
Pour les travaux hors budget prévisionnel, contrairement à ce dernier on l'a vu, aucun fractionnement n'est prévu par les textes.
C'est pourquoi, faute d'une décision d'AG de fait dommageable au syndicat, le syndic est 'contraint' de procéder à un ou des appels de fonds, suivant 'son bon vouloir', rien n'étant fixé !
Il faut insister ici : faute d'une décision d'AG, le fractionnement éventuel des provisions pour travaux n'est qu'une facilité de paiement .."parce que le syndic le veut bien" comme ça !!!!
Aucun texte ne parle ou n'impose un tel fractionnement pour des travaux.
Même la commission relative à la copropriété (recommandation n°8, je crois) ne parle de fractionnement par tiers QUE pour les travaux dits 'urgents', décidés par une AG convoquée 'en urgence'. Pas pour les travaux hors budget prévis.
C'est donc au 1er appel de fonds, dont le syndic à l'initiative tant pour sa date que pour son montant faute de décision d'AG, 1er appel qui peut être le seul, unique, que la part 'travaux' de chaque lot rendue liquide par l'AG devient exigible.
L'appel de fonds doit préciser tout cela :
"Appel de fonds : (date)
Votre quote-part provisionnel des travaux votés en AG : 1.000 €.
Payables en 4 mensualités égales de 250 €.
1ère échéance du 1.02.2006 : 250 €
A payer avant le ......., terme de rigueur."
Par cet appel de fonds les 1.000 € sont rendus exigibles, les 4 (5 ou 6 ..ou 1 seule) mensualités sont des facilités de paiements, des acomptes.
Mais cette procédure par appels de fonds à la seule initiative du syndic c'est un pis aller, ... c'est à défaut de décision de l'AG et d'une résolution précisant les choses ..
Le soucis des uns et des autres, c'est d'assurer le financement des travaux votés, quoiqu'il arrive, en particulier lors de mutations. les accords éventuels acquéreurs/vendeurs, qui ne concernent pas le syndicat, ne doivent être un casse tête pour les syndics.
Il faut secouer les copropriétaires et les CS, et préparer pour les AG la résolution qui convient, en particulier rendant exigible à la date de l'AG la totalité des fonds votés, quand bien même le paiement en est différé et fractionné. |
Edité par - gédehem le 04 nov. 2005 11:15:05 |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 04 nov. 2005 : 11:37:38
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Citation :
Initialement entré par gédehem
C'est donc au 1er appel de fonds, dont le syndic à l'initiative tant pour sa date que pour son montant faute de décision d'AG, 1er appel qui peut être le seul, unique, que la part 'travaux' de chaque lot rendue liquide par l'AG devient exigible.
Permettez moi tout de même de ne pas être d'accord sur votre doctrine. C'est un avis personnel mais l'exigilité se prouve. Pour moi, seule la partie réclamée explicitement est exigible. A l'instar d'un contrat de prêt qui prévoit l'exigilité du tout si une seule échéance n'est pas payée. Encore faut-il mettre en demeure, et respecter un formalisme. J'ai conscience que l'exemple est mal choisi de par la nature de l'exemple, mais comme vous parlez de facilité de paiement, ce que je conçois, on est pas loin d'un emprunt.
Citation :
Il faut secouer les copropriétaires et les CS, et préparer pour les AG la résolution qui convient, en particulier rendant exigible à la date de l'AG la totalité des fonds votés, quand bien même le paiement en est différé et fractionné.
Là aucun problème, encore faut-il le préciser très clairement. Ceci dit la réforme de septembre 2004 n'a pas été introduite pour "protéger" les syndics, mais pour les décharger du gros problème de l'affectation des "encours" en cas de vente de lots. Enfin me semble-t-il.
Ceci dit si vous avez des jurisprudences à la pelle, je suis preneur des plus récentes, car malgré mes recherches je n'ai absolument rien trouvé sur ce point depuis la réforme de septembre 2004. |
Edité par - LeNabot le 04 nov. 2005 11:38:36 |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 04 nov. 2005 : 12:40:49
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Pardon, mais il ne fait pas faire de confusion :
- Il ne s'agit pas de protéger les syndics mais bien les syndicats et par là les copropriétaires, qui ne doivent pas supporter le flou en présence d'un mauvais payeur ou lors d'une mutation (mutation qui peut être une vente comme un démembrement, il ne faut pas l'oublier).
La question "Qui paye ?", ce sont les syndicats qui se la pose ou devraient se la poser, comme on le fait ici.
C'est aux syndicats à être vigilants sur cette question de l'exigibilité des fonds votés, en particulier pour les travaux.
Pas les syndics, qui font sur ce point comme sur bien d'autres choses ce qu'ils veulent ..ou qu'ils peuvent .. ..
On le voit bien lors de l'établissement des documents nécessaires.
Un syndicat qui ne paye pas ses charges, le syndic s'en moque !! Il ponctionnera ses honoraires et mettra les copropriétaires devant leurs responsabilités pour le paiement des autres factures.
En cas de litige, c'est le syndicat qui est assigné pour non paiement, pas le syndic !!!!
Maintenant me vient un autre aspect des choses, que votre post mentionne indirectement : l'établissement des appels de fonds.
J'ai indiqué plus haut ce que doit (devrait) indiquer un appel de fonds digne de ce nom :
- La quote-part exigible des fonds votés par l'AG.
- la périodicité éventuelle de paiement de cette quote-part.
- le montant de chacune des échéance ou de la 1ère.
- la somme à payer.
Il est évident qu'un appel de fonds mal rédigé ou incomplet sera contestable. C'est le cas si la quote-part exigible n'est pas indiquée.
Un appel de fonds qui ne mentionnerait que "merci de nous verser 200 €" ne rend exigible que ces 200 € !!!
Mais c'est là un bien curieux appel de fonds ...
Vous dites : "...mais comme vous parlez de facilité de paiement, ce que je conçois, on est pas loin d'un emprunt.".
C'est d'une certaine façon exactement cela.
Un syndicat n'a pas de fonds qui lui soient propres. Il commence ses exercices à 0 et les termine à 0.
Un reliquat éventuel, qui ne lui appartient pas, est ventilé entre chacun des copropriétaires 'apporteurs de fonds' .."propriétaires" des fonds..
Les fonds nécessaires au syndicat sont bien "empruntés" auprès des copropriétaires. Tout retard de paiement d'une échéance porte intéret au profit du syndicat (du moins suivant ce qui est dit au RDC et/ou suivant la procédure prévue).
Les copropriétaires sont les 'banquiers' du syndicat, chaque copropriétaire ayant son compte personnel "crédit/débit".
Que croyez-vous que nous soyons d'autre que des 'preteurs' au profit du syndicat ?
Sans les fonds apportés par les copropriétaires (prêtés, avancés, donnés...) un syndicat est paralysé, n'a pas de moyen d'action, ne peut remplir son objet, ... n'est rien du tout ....
Vous ne vous êtes pas rendu compte que vous êtes "banquier" et que votre syndicat vous 'emprunte' des fonds ? 
Il fait comme l'Etat, par l'impot, pour satisfaire ici aussi des besoins collectifs ... |
Edité par - gédehem le 04 nov. 2005 13:02:48 |
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