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dodineau
Contributeur actif
35 réponses |
 Posté - 09 juin 2005 : 22:54:43
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Bonjour,
Je souhaite acheter un studio à Caen pour le louer une dizaine d'années et ensuite en faire profiter ma fille quand elle sera étudiante.
Mon souci est de savoir comment financer cet achat : environ 30000€.
J'ai la possibilité de le financer comptant ou à crédit ; quelle est la meilleure solution à votre avis.
A+ et merci pour vos conseils
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jean-louis52
Contributeur vétéran
192 réponses |
Posté - 10 juin 2005 : 06:53:37
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Les revenus locatifs s'ajoueront à vos revenus et seront donc imposés à votre tranche marginale.
En cas d'emprunt, vous pouvez déduire les intérêts d'emprunt de vos revenus fonciers, pour minorer votre imposition.
Tout dépend donc de votre situation personnelle.
Il faut que vous fassiez des simulations pour voir ce qui est le plus intéressant pour vous.
Si vous êtes déjà fortement imposé sur le revenu, avez-vous pensé à la possibilité d'un crédit in fine ? |
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bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
Posté - 10 juin 2005 : 09:08:49
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Crédit sans aucun doute (avec un petit apport).
Acheter cash n'a aucun intérêt. C'est même contre-productif.
bp |
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bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
Posté - 10 juin 2005 : 09:10:17
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.... Effectivement le "in fine" est probablement la meilleure solution
dans les cas de dodineau
bp |
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Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 10 juin 2005 : 11:23:43
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Mon avis:
1. Placer une partie des 30K€ sur un support assurance-vie pour faire en sorte que la valeur en fin de contrat soit égal à la somme nécessaire à l'achat global (tous frais compris)
2. Nantir ce montant final du contrat contre un emprunt bancaire in-finé.
3. A la fin du prêt le prêt est remboursé par le contrat d'assurance vie.
Avantages:
1. Les intérêts de l'assurance vie sont non-imposable
2. Les intérêts du prêt sont déductible des revenus fonciers
3. Vous gardez une partie du capital initialement nécessaire à l'achat pour faire autre chose.
Cordialement,
Pégase |
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bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
Posté - 10 juin 2005 : 12:07:17
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Citation :
Mon avis:
1. Placer une partie des 30K€ sur un support assurance-vie pour faire en sorte que la valeur en fin de contrat soit égal à la somme nécessaire à l'achat global (tous frais compris)
2. Nantir ce montant final du contrat contre un emprunt bancaire in-finé.
3. A la fin du prêt le prêt est remboursé par le contrat d'assurance vie.
Pégase pour le in fine la banque adosse obligatoirement le capital (les 30000 de dodineau) sur un contrat d'assurance (à 4-5%)
bp |
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dodineau
Contributeur actif
35 réponses |
Posté - 10 juin 2005 : 12:47:54
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Merci pour vos réponses.
Je dois préciser que je ne suis pas beaucoup imposable, environ 1000€/an, c'est pour cela que je posais la question car je ne peux pas déduire beaucoup.
Donc l'achat à comptant me paraissait bien car je pensais placer de l'argent après l'achat plutot que rembourser un crédit.
A+ |
Edité par - dodineau le 02 juil. 2005 22:11:05 |
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bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
Posté - 10 juin 2005 : 13:18:07
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En somme, vous comptez placer les loyers perçus!!
Vous ne pourrez pas placer 100% des loyers (charges à payer ...). Mais quand bien même vous pourrez effectivement récupérer l'équivalent de votre mise (30000euros) dans 10ans. Vous doubleriez votre capital en 10ans.
C'est mieux qu'une ass vie.
bp |
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Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 10 juin 2005 : 13:50:24
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Pour une fois, pas d'accord avec Bp.
1. On peut tout à fait nantir la valeur finale du contrat assurance vie. C'est à dire, vous placez 15'000 euro à 4% garantis sur un contrat de 10 ans et vous pouvez emprunter sur la base de 22'000 euro environs.
2.
Citation :
Vous ne pourrez pas placer 100% des loyers (charges à payer ...). Mais quand bien même vous pourrez effectivement récupérer l'équivalent de votre mise (30000euros) dans 10ans. Vous doubleriez votre capital en 10ans.
C'est mieux qu'une ass vie.
Je n'ai pas fait le calcul, mais si vous prenez en compte le fait de n'avoir utilisé qu'une partie du cash nécessaire (sur l'AV) plus, la différence entre le revenu locatif et le cout de l'emprunt, à mon avis, l'AV est gagante.
Cordialement,
Pégase |
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bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
Posté - 10 juin 2005 : 15:13:52
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Pégase
Il faudrait faire des simulations précises et faire des comparaisons.
Ca serait intéressant en tout cas ...
Il se trouve qu'on a vendu (moi et mes parents en indivision) un studio (c'est en cours). L'acquéreur est exactement dans la même situation que dodineau (l'appart est pour sa fille à terme). Elle a choisi un emprunt in fine sur 10ans.
Je suppose qu'elle a bien étudié la question pour avoir choisi cette solution
bp |
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fripon
Contributeur actif
29 réponses |
Posté - 13 juin 2005 : 13:05:23
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bonjour,
Pour ma part, je pense que le infiné adosser a une AV est plus sécurisant car pour l'instant petite tranche d'impossition mais dans quelques années avec les loyers et les charges de copropriétés il faut faire une provision on ne sait jamais
@+ |
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dodineau
Contributeur actif
35 réponses |
Posté - 02 juil. 2005 : 21:58:30
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Bonjour,
Après avoir fait mes différentes simulations voici ce que je peux vous donner comme éléments :
Mon achat exact (en fait l'appart de 30000€ était trop petit): 60000€ frais de notaire inclus
Loyer du locataire : 300€/mois 3600€/an
Charges : 20€/mois pour le proprio
Foncier : 300€
Si je prends un credit in fine sur 8 ans à 3.9% : intérets 2300€/ans
Mes impôts à partir de l'année prochaine (sans l'appart) : 1050€
Si je fais l'achat au comptant, je paierais 1650€ d'impôts.
Si je fais l'achat à crédit in fine, je paierais 1300€ d'impôts.
Dans les 2 cas je paie le foncier et les charges.
Donc si j'ai bien compris, l'option COMPTANT est la meilleure pour moi car je paie 600€ d'impots en plus mais je ne dépense pas les 2300€ d'intérêts du crédit.
Ensuite libre à moi de faire ce que je veux des loyers après avoir payé les charges.
Merci de me dire si je fais une erreur quelque part ou si une autre solution vous parait meilleure.
Cordialement... |
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bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
Posté - 02 juil. 2005 : 22:12:38
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Juste une queston dodineau : comment avez-vous calculé vos impôts ?? Les 600euros correspondent à quoi exactement ??
Avez vous calculé combien vous rapporteraient les 60000euros placés sur une AV pendant 8-10ans ??
bp |
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Vincz
Pilier de forums
407 réponses |
Posté - 02 juil. 2005 : 22:46:19
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Bonjour Dodineau,
Comme le suggère Bprudhon, vous avez oublié qu'en payant comptant vous perdez les intérêts que les 60000 euros auraient pu vous rapporter.
Cordialement,
VIncz |
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dodineau
Contributeur actif
35 réponses |
Posté - 02 juil. 2005 : 23:14:00
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Citation :
Les 600euros correspondent à quoi exactement
C'est la différence entre mes impots avec l'appart en crédit et mes impôts sans l'appart.
Pour les impots : j'ai fais une simulation sur le site des impots.
j'ai donc mis dans la déclaration 2044 mes loyers reçus, mes charges et mes intérets.
Pour le credit, je fais une simulation au réel et pour le comptant je fais au microfoncier puisque je n'ai pas d'intérerets à déduire.
Concernant le placement, 2 solutions s'offrent à moi.
Voila comment j'ai reflechi.
J'ai considéré que je suis capable de débourser 2300€ par an pour un crédit in fine.
Donc si je ne prends pas de crédit cette somme peut etre placée sur une AV pendant 8 ans pour recapitaliser.
Je rajoute à cela mes loyers (300€ par mois).
Un taux de 4%
Résultat : 56000€ après 8 ans.
Si je fais le crédit in fine je donne mes 2300€ à la banque, je place 300€ par mois sur l'AV avec au départ 60000€.
Résultat : 116000€ après 8 ans desquels je dois rembourser 60000€ pour solder le crédit.
Total : 56000€.
Pour mes calculs les 2 solutions sont équivalentes au niveau du placement.
Merci pour vos commentaires. |
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bouzigues
Pilier de forums
3208 réponses |
Posté - 02 juil. 2005 : 23:26:59
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Achat 60 000 euros
Loyers 3 600 euros
Rapport locatif brut à peine 6%
Ou le loyer est faible, ou le prix de l'appartement est élevé.
Combien fait-il de m² ?
300 euros est le loyer d'une studette de 18m²...........
A Paris c'est le prix pour une chambre de bonne.........
Vous avez des sites pour évaluer le coût d'un achat et le coût d'un loyer type directgestion.com
Ancien contributeur non pour autant émérite. |
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mathieu68
Pilier de forums
409 réponses |
Posté - 03 juil. 2005 : 18:35:21
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"Donc si j'ai bien compris, l'option COMPTANT est la meilleure pour moi car je paie 600€ d'impots en plus mais je ne dépense pas les 2300€ d'intérêts du crédit."
Pour une comparaison, dans l'option in fine rajouter le produit du placament 60000 à 4%, 2400.
Pour l'option in finé, il faut tenir compte d'un autre facteur, une meilleur indépendance financière :
En cas de difficultés ( impayes, travaux ou personnel), le placement reste plus liquide et donc utilisable sans toucher au placement immobilier.
Pour un banquier, une personne ayant de l'argent placé et un placement immobilier avec un crédit semble être mieux perçu qu'une personne avec un placement immobilier seul même sans crédit.
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lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 04 juil. 2005 : 01:22:28
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Avez-vous envisagé la solution du prêt à 100 % par votre banque? Ce sont les loyers qui remboursent votre prêt avec intérêts déductibles sur la feuille d'impôt?
LN |
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dodineau
Contributeur actif
35 réponses |
Posté - 04 juil. 2005 : 06:09:02
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Bonjour,
LN : je ne connais pas ce type de prêt, quel en est son fonctionnement et que se passe-t-il quand le logement est temporairement vide ?
Merci |
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bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
Posté - 04 juil. 2005 : 10:05:29
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LN a bien raison de remettre sur le tapis l'idée de l'emprunt à 100% (voir à 110%).
Pourquoi ?? Le "Particulier" a déjà étudier la question de la rentabilité de l'investissement immo. Ses conclusions montrent que lorsqu'on part d'une rentabilité brute de 7% on arrive à une rentabilité net-net de 2-3% (déduction faite de toutes les charges, impôts compris)!! Autrement dit, proche du Livret A et moins bien qu'une ass vie.
Il n'y a donc aucun intérêt à financer cash : autant placer son apport sur un support type AV pendant 10ans.
Par contre, avec un emprunt à 100% d'une part l'apport perso disponible peut être placé et d'autre part l'amortissement du capital constitue réellement un bénéfice net.
Le problème est que pour faire un emprunt à 100% il faut que la rentabilité brut (loyer/prix d'achat) soit d'au moins 10%. Or, compte tenu du niveau des prix actuel .....
Peut-être en coupant la poire en 2, ou en 3 : 1/3 d'apport pour 2/3 d'emprunt .... A voir ...
Bonne réflexion
bp |
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lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 09 juil. 2005 : 22:13:59
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Non, malheureusement je ne sais calculer vraiment tout ça, mais je pense que ma banque m'a suivi vu que c'est un investissement sur Paris.
Au fait, il vient de se libérer - pour un couple ou seul, me contacter par e-mail. La colocation est plus difficile vu la configuration des lieux - 3 mini-pièces. Merci 
LN |
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Achat Appart locatif : Comptant ou crédit ?
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