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mallo35m
Pilier de forums
609 réponses |
 Posté - 13 juin 2005 : 13:14:06
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Bonjour,
Lors de l'AG de nov. 2004 a été soumis un projet de texte fixant l'organisation et le fonctionnement du CS, aucune disposition n'étant prévue au sein du RC.
Ce texte a été rejeté à la majorité, les copros ayant surtout cru comprendre que cela allait leur entrainer des frais supplémentaires (il était notamment prévu que les membres du CS pouvaient souscrire une assurance et disposaient d'un budget pour le remboursement des faris qu'ils supportaient pour le compte de la copro).
En janvier 2005, le CS s'est réuni et a voté ses règles d'organisation et de fonctionnement et a décidé, en s'appuyant sur l'art. 27 du décret d'adhérer à une association pour bénéficier de l'assurance des membres du CS. Le syndic a refusé de régler la facture au motif que l'AG de 2004 avait rejeté le texte comprenant cette disposition.
En avril, le pdt du CS a adressé au syndic un décompte de frais engagés par les membres du CS (environ 200 €) couvrant essentiellement des frais d'extraits du cadastre destinés à clarifier des situations obscures et accessoirement quelques frais de fournitures. Le syndic a de nouveau refusé de rembourser ces frais pour les mêmes motifs.
Les membres du CS, qui ont conduit des études approfondies sur divers domaines, dont une mise à jour complète du RG, commencent à être désemparés, fatigués et énervés.
Questions :
- Les dispositions de l'art. 27 requièrent-elles une décision d'AG pour être applicables ?
- comment faire quand une AG refuse d'adopter des règles de fonctionnement du CS qui n'existent pas dans le RG ?
merci de vos réactions.
Claude/
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 13 juin 2005 : 17:39:00
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La majorité des copropriétaires de votre immeuble est mal inspirée !
Il est difficile de comprendre que le conseil syndical n'ait pas démissionné immédiatement.
Le syndic a raison de pousser les conséquences de la bétise jusqu'à l'absurde 
L'éffarant que ces gens votent aussi par ailleurs, que ce soit pour ou pour Y, bien sur !
Ce qui n'empeche pas de remarquer que le CS aurait pu demander au syndic de commander les documents cadastraux s'il présentn un véritable intérêt pour une question. Mais refuser l'assurance du CS, qui est comprise dans toute bonne multirisques, c'est vraiement hénaurme  |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 13 juin 2005 : 23:24:00
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Il n'y avait pas besoin d'adherer à une association pour que le CS bénéficie d'une assurance RC. En effet la C° qui assure l'immeuble accepte souvent de rajouter cette garantie complémentaire et ce gratuitement(c'est notre cas)
En ce qui concerne l'organisation du CS avec la fonction recherche vous trouverez <le règlement de fonctionnement du CS>.
Nous avons fait approuver ce règlement à la dernière AG(1 seul non)mais il n'est pas prévu dans ce texte le remboursement des dépenses engagées par le CS car cela découle automatiquement de l'article 27 D1967.Non prévu l'assurance CS traitée à part car n'a rien à voir avec le fonctionnement.
Il est souhaitable que dans votre prochain compte rendu d'activité du CS à faire à l'AG (article 22 mm décret)de faire ressortir le travail et les économies faites chaque année grace à son action.
Mais surtout faire voter par l'AG ce fameux règlement qui s'imposera à tous les copropriétaires(beaucoup d'informations à donner aux copropriétaires en perspectives)
Le vote d'un tel document uniquement par le CS n'a aucune valeur |
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mallo35m
Pilier de forums
609 réponses |
Posté - 14 juin 2005 : 10:28:40
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merci de vos réponses qui corroborent mon avis et ceux que j'ai pu glaner ici ou là.
Si le conseil syndical n'a pas démissionné c'est qu'il n'a pas l'intention de laisser le syndic faire sa loi et, quoi qu'il en coûte, il finira par imposer son rôle : c'est une question de temps, de travail et de méthode.
Quand on a syndic qui fait de l'obstruction quasi systématique, on lui demande une fois, pas 2 : d'où les démarches faites par le CS qui, avant de les entreprendre, a pris soin de prendre une délibération écrite sur le sujet.
Je vais voir pour l'an prochain dans quelle mesure l'assurance RC accepte de prendre la responsabilité du CS : mais n'oubliez pas que, généralement, les prestataires de serice d'une copropriété (dont les assureurs et les avocats) sont plus souvent au service du syndic que de la copropriété elle-même quand les rapports sndic-copros sont de nature conflictuelle. Je le mesure encore actuellement dans une action en annulation d'AG pour utilisation abusive de mandats par le syndic : j'ai gagné en 1ère instance mais c'est quand même la coprop qui a payé la procédure pour une faute professionnelle du syndic ! Oui, je sais, la coprop, n'a qu'à se retourner contre le syndic .... rien qu'à l'expliquer aux copropriétaires et à gérer le dossier, il faudrait presque une personne à plein tyemps
Quant à faire voter une AG sur quelque chose qu'elle ne veut pas, bonjour ! Bien entendu, la prochaine AG aura de nouveau à se prononcer sur un texte qui inclut le principe du remboursement des frais (l'art. 27 du décret le prévoit peut-être automatiquement mais quand le syndic refuse de régler la note, on va aussi au tribunal ??), car qui peut le plus peut le moins et pour couronner le tout, j'inclus ce texte dans la mise à niveau du règlement de copro qui sera examiné prochainement : à partir de là, il deviendra plus difficile au syndic de s'appuyer sur d'étranges non-decisions de l'AG pour ne pas appliquer la loi ou le décret.
Merci à tous.
Claude / |
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 14 juin 2005 : 10:39:56
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"Les dépenses nécessitées par l'exécution de la mission du CS constituent des dépenses courantes d'administration. Elles sont supportées par le syndicat et réglées par le syndic"D.art.27, alin.3.
Un syndic ne peut en aucun cas s'opposer au paiement des dépenses engagées (avancées) par les conseillers pour l'exécution de son mandat, que ce soit pour des dépenses administratives ou pour les honoraires des personnes auprès de qui le CS prend avis ou conseil.
Après mise en demeure faites au syndic (LRAR. joindre copie de tous les justificatifs), MED restée sans effet dans un délai de 8 jours, déposez une requête en injonction de faire au TI (pas besoin d'avocat), après avoir renseigné le bordereau nécessaire, qui sera accompagné d'un courrier explicatif rappelant les dispositions légales.
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Edité par - gédehem le 14 juin 2005 10:43:18 |
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Marc 75017
Pilier de forums
2496 réponses |
Posté - 14 juin 2005 : 10:59:49
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La mention "dépenses nécessitées par l'exécution de la mission du CS" dans l'article 27 du décret du 17 mars 1967 permet de penser, ou au moins de faire l'hypothèse (à valider ou non de façon plus précise pour le cas en question, localement) que les "frais d'extraits du cadastre destinés à clarifier des situations obscures" exposés par les membres du CS de Mallo35m pourraient ne pas avoir à être pris en compte, car il ne rentre pas dans la mission du CS d'aller ‘clarifier des situations foncières obscures’ et de procéder pour ce faire à l'acquisition de documents administratifs : c'est au syndic, mandataire du syndicat, de procéder à de telles vérifications si elles sont nécessaires, au besoin sur demande du CS qui pourrait lui conseiller de s'appuyer sur des extraits à acquérir de ceci ou de cela, du cadastre par exemple.
Attention, le CS ne doit pas se transformer en organe opérationnel.
Marc |
Edité par - Marc 75017 le 14 juin 2005 11:01:32 |
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mallo35m
Pilier de forums
609 réponses |
Posté - 14 juin 2005 : 13:19:14
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ma connaissance, le CS a notamment pour mission de contrôler la gestion du syndic (art. 21 de la loi).
Au cas particulier, le syndic a été interrogé à plusieurs reprises pour communiquer au CS les éléments permettant d'effectuer une vérification du fichier des copros et de leurs mandataires éventuels, ne serait-ce que pour pouvoir émettre un avis sur la régularité des feuilles de présence en AG mais aussi parce que se posait un pb d'affectation des caves (le contrôel a d'aileurs permis de mettre en évidence que plusieurs lots démembrés apparaissaient toujours sous le nom de leur ancien propriétaire, alors même que les donations ou successions qui avaient provoqué ces démembrements remontaient parfois à 10 ans et plus !).
Le syndic a transmis au compte goutte une partie des éléments demandés. Fatigué de relancer et d'attendre, le CS a décidé de se procurer les élements manquants auprès du cadastre, engageant pour ce faire la somme astronomique de 110 € pour une copro de 33 lots
Je ne crains pas que l'on puisse, dans ce cas, mettre en cause, la réalité de la destination et de l'opportunité de la dépense qui relève parfaitement de l'art. 27 du décret.
Quant à se faire rembourser par le syndic, dois-je me présenter à son bureau avec un calibre 12 ou un calibre 22 ? |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 14 juin 2005 : 14:05:55
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Tout dépend du but à atteindre.
Pour 1 trou, le 22 suffit. Pour plusieurs petits, le 12 n'est pas mal du tout !......
D'autres ont pris un moyen plus radical, style 75 sans recul ... mais bon, ... pour le mettre dans la poche, ce n'est pas des plus pratiques ....
Pour ce qui concerne le remboursement des frais, votre réglement du Cs doit juste aborder les modalités pratiques de paiement par le syndic. (chaque mois, chaque trimestre, bordereau récapitulatif nominatif, etc )
Car l'obligation de rembourser les frais du CS d'écoule de l'art.27 et non du bon vouloir de l'AG.
(A rapprocher des frais administratifs engagés par le syndic, affranchissement, ramettes papier , etc .... ou "frais d'extraits du cadastre destinés à clarifier des situations obscures" ).
Plutot que de se présenter chez le syndic, car il y a làconflit, je préfère la MED :
"Mise en demeure.
Le .... je vous ai présenté en qualité de pdt du CS les pièces justificatives des frais engagés par le CS pour l'exécution de sa mission pour un montant de .......€.
Cette demande est conforme aux disposition de l'art.27 alinéa 3 du décret du 17 mars 1967.
A ce jour, vous n'avez procédé à aucun remboursement.
C'est pourquoi je vous mets en demeure de me faire parvenir sous huit jours, et au plus tard pour le ...(date envoi + 10 jours) terme de rigueur un réglement pour la somme de ....(somme globale citée + haut).
Sans exécution de votre part à cette date et sans qu'aucun autre avis ne vous soit donné, j'en réfèrerai au juge pour vous y contraindre sous astreinte."
Tout ça en LRAR bien entendu. Bon courage
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Edité par - gédehem le 14 juin 2005 14:16:18 |
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mallo35m
Pilier de forums
609 réponses |
Posté - 14 juin 2005 : 16:07:35
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merci gédehem,
de toute façon je n'ai pas tiré depuis mon service militaire et ça commence à remonter un peu, je risquerais de le manquer même dans un couloir !
J'ai trouvé mieux que la mise en demeure, je vais demander un vote de confiance à la prochaine AG, en plus évidemment des textes pratiques de mise en oeuvre de ce qui est utile à notre fonctionnement.
Je garde la mise en demeure pour le syndic (art. 8 du décret), ça aura plus l'effet d'un coup de bazooka que d'un pistolet à plombs |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 14 juin 2005 : 17:13:20
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Après avoir lu et relu votre dernier message je ne comprend pas,la mise en demeure suggérée par gédehem et bien pour le syndic donc...
Par contre je souhaiterais l'avis de gédehem sur la valeur des règles d'organisation et de fonctionnement du CS voté uniquement par votre CS;pour moi aucune donc en plus du vote de confiance je pense qu'il est souhaitable de faire revoter ces règles en AG |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 15 juin 2005 : 09:35:16
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S'agissant des règles de fonctionnement du CS qui seraient adoptées uniquement par le CS, elles s'imposent au moins aux membres du CS qui, par ce vote, acceptent l'organisation et le fonctionnement qu'ils ont fixé.
Je trouve que c'est déja pas mal d'être d'accord, en interne, sur des pratiques de fonctionnement !
Ensuite, reste à expliquer aux copropriétaires qu'un groupement tel que le CS DOIT avoir des règles d'organisation et de fonctionnement pour savoir "qui fait quoi et comment" (un groupement de personnes sans règles, c'est le foutoir !), règles librement établies mais dont l'art.22 de D. impose l'adoption par l'AG.
A bien lire cet art.22, l'AG n'a pas à dire si elle veut ou pas de règles pour le CS. Sur ce point on ne lui demande pas son avis puisque l'AG doit fixer des règles.
Il simplement demandé à l'AG si les règles qui lui sont proposées conviennent ou pas, mais c'est tout.
Elle ne peut dire qu'elle ne veut pas du tout de règles, qu'elle refuse d'en fixer, du moins c'est ma lecture.
Pour Mallo35, je crois que la MED s'impose. Tout retard sur ce point, dans l'attente d'une AG, ne me semble pas du tout judicieux. Un CS se doit de marquer la différence : il est mandaté par l'AG pour remplir une mission qui lui est fixée par la loi, pour controler et assister le syndic, mais aussi pour surveiller le fonctionnement du syndicat. Ici il y a dérive manifeste. Il se doit d'être une sorte de 'gendarme' qui siffle les fautes. Une MED c'est un gros coup de sifflet ... préalable indispensable à un éventuel coup de baton du juge.
Une MED ne coute que le prix du recommandé, ..... qui est aussi une dépense administrative du CS . .. |
Edité par - gédehem le 15 juin 2005 09:50:34 |
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mallo35m
Pilier de forums
609 réponses |
Posté - 15 juin 2005 : 18:44:57
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faute d'avoir été adoptées par l'AG les règles de fonctionnement applicables au CS sont effectievement, pour le moment, celles que le CS s'est fixées lui-même. La prochaine AG aura non seulement à voter ces règles mais à voter leur inscription dans la mise à niveau du RG (et qu'on ne me parle pas des règles strictes de la mise en conformité du RG avec la loi Il faut profiter de cette opportunité que nous offre l'art 49 de la loi SRU pour en faire le maxi, même si ça déborde la simple mise en conformité, il m'étonnerait que les services des hypothèques regardent ça de très près, vu le paquet de mises à jour qui va leur tomber dessus d'ici à la fin de l'année.
Pour le reste, le syndic a été invité par LRAR à convoquer une AG exceptionnelle avec un certain nombre de points importants à l'ordre du jour, dont l'examen d'une décision qu'il a prise seul d'appel d'un jugement défavorable à la copor (annulation d'AG -comportant accessoirement le renouvellement de son mandat- pour cause de participation du syndic au vote par utilisation indirecte de mandats !). Il a 8 jours pour nous confirmer qu'il ne s'y opposera pas, après quoi il recevra la mise en demeure prévue par l'art. 8 du décret et, le cas échéant, le CS convoquera lui-même cette Ag début septembre.
A titre d'info, il semble que le fait de passer directement à la mise en demeure, comme le sonseillent certaines assoces de copros soit susceptible d'être contesté en droit, donc gaffe |
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alkauff
Contributeur débutant
12 réponses |
Posté - 25 juin 2005 : 10:56:54
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je ne comprends pas pourquoi vous avez ajouté à votre réglement le remboursement de frais qui est un dû à partir du moment où ils sont justifiés par une facture. Dans le cas contraire il est normal que les copropriétaires ne veulent pas de cette disposition. Nous nous avons fait un arrangement avec le syndic qui nous donne une avance sur frais. En fin d'exercice nous lui donnons les factures.
Par ailleurs si vous êtes en conflit avec votre syndic il faudrait penser à le révoquer mais ncore faut-il que les copropriétaires vous suivent.
Benoît |
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mallo35m
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609 réponses |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 28 juin 2005 : 14:48:37
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Vous veillerez à ce que l'AG décide sur le réglement de fonctionnement du CS, et donc sur les modalités de remboursement par le syndic des frais engagés par les conseillers, mùais non sur le fait que le syndic rembourse ou pas.
Ce remboursement des frais est une obligation légale qui procède de l'art.27 de D.
L'AG ne peut interdire ou s'opposer à une disposition légale !!!
Elle peut constater que telle dépense n'est pas liée au fonctionnement du CS (le resto, par exemple ..). Mais c'est tout !
Elle ne peut en aucun cas s'opposer au remboursement des frais engagés par les conseillers dans l'exercice de leurs fonctions.
Il faudra le rappeler, tant à l'AG qu'au syndic. |
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mallo35m
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609 réponses |
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fonctionnement du CS/ remboursement des frais
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