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Je suis tombée par hasard sur le site moinsdecharges.com sur lequel on peut faire une simulation (payante) des charges "normales" pour une copropriété selon ses caractéristiques propres.
Je viens de faire cette simulation et on m'annonce que mes charges (objectivement élevées : 600 euros/trim pour 55 M2 à Paris, immeuble moyen, seul luxe : une gardienne) seraient de 40 à 45 % inférieures à la moyenne ?
Pour ma part je pense que vous avez perdu inutilement 20 €, peut être moins, peut-être plus.
Pour s'en tenir à un seul poste : l'assurance, le coût de la police est lié au tarif de l'assureur, certes, mais aussi à l'étendue et à l'importance des risques couverts. Tel syndicat aura des franchises à tous les articles, tel autre n'en aura pas et on peut écrire une page sur cette seule question. De plus un immeuble qui a eu des sinistres paie plus qu'un immeuble vierge depuis 6 ans, si j'ose dire.
Il existe des études publiées chaque année sur les moyennes de charges qui sont établies très sérieusement. Elles peuvent constituer une base de réflexion quand on constate sur un poste un écart très sensible. Mais il faut alors aller pinailler le dossier pour rechercher l'origine de l'écart.
Prenez deux immeubles quasiment identiques, l'un avec un contrat d'expolitation de chauffage assorti d'une garantie totale, l'autre avec un simple contrat d'entretien, un copropriétaire du premier trouvera un écart de charges mais il n'est pas certain qu'il aura préalablement exclu le coût particulier de la garantie totale.
Je suis allé voir ce site moinsdecharges.com, dont j'ignorais l'existence.
Il est, à mon avis, d'une grande médiocrité et mon opinion est qu'il n'est pas mal venu de ne pas y apporter grand crédit ; on s’en tiendra avantageusement à l’écart, notamment pour les raisons suivantes :
- d'une part, les informations sur la copropriété qu'il contient sont souvent approximatives et obsolètes ; certaines sont même erronées ;
- d'autre part, s'agissant des charges, les statistiques qu’il contiendrait (et il faut payer pour voir, sans que l’on soit assuré d’avoir accès aux sources…) sont dites reposer sur un échantillon - dont rien n'est dit concernant sa structure et sa représentativité - de 1000 immeubles, France entière, ce qui est vraiment peu ; aucune indication n’est donnée sur les méthodes utilisées, et donc sur la fiabilité des données recueillies, leur traitement, etc., notamment quant aux dates, significations, structures, classes, etc. ; on peut suspecter l’échantillon de ne pas être représentatif puisque les gens qui payent pour voir sur ce site ont une réduction si ils déposent leurs budgets : quel beau biais statistique, quelle fausseté de méthode !
Lolette,
Vous pourrez par contre vous reporter utilement sur le sujet récent 26575 (http://universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=26575 ) sur le quel, notamment, dans le message Posté - 01 Jun 2005 : 21:14:45, je donnais le lien sur l’étude de référence annuelle concernant les charges, celle de l’Observatoire CNAB / Université de Paris Dauphine (Professeur Mouillart).
C’est là la principale des études, qui est aux données ouvertes et détaillées, qu’évoque JPM dans son message, message dans lequel, étrangement, il ne donne pas de source vers lesquelles se tourner (JPM, la CNAB n’est pas votre chambre de rattachement dans la galaxie des syndics ?).
Le sujet 26575 précité contient par ailleurs une discussion entre contributeurs des forums.
Pour complémenter les réponses précédentes, je pourrai vous dire que les charges élevées ne sont nullement une fatalité. Elles dépendent du train de vie de la copropriété et sont difficilement encadrables par des statistiques (il y a trop de paramètres qui rentrent en compte). Si vous voulez les faire baisser, il faut commencer par analyser les dépenses poste par poste et faire la chasse au gaspi. La comparaison avec des copropriétés voisines me semble plus efficace.
Un mauvais syndic peut coûter 30% plus cher qu'un syndic qui fait régulièrement son travail. De plus il peut facturer n'importe quoi en vacation ce qui revient très cher.
Merci beaucoup à tous de vos réponses qui confirment ce que je pensais. Marc, je suis effectivement allée sur le site de la CNAB et j'ai dressé un comparatif poste par poste que j'ai distribué aux copro en vu de l'AG (semaine prochaine) : nos charges actuelles sont de 34,5 euros/m2, les chiffres de la CNAB confirment que par rapport au standing et services de l'immeuble c'est n'importe quoi : j'ai répéré 3 postes avec un différentiel inexplicable : les honoraires du syndic (!) l'assurance et le chauffage (fuel seul). Nous allons donc en discuter en AG mais j'ai bien "peur" que le syndic démissionne : soudain qq'1 qui met le nez dans ses affaires !
Il y a un point sur lequel on pourrait dire un mot : les honoraires du syndic
Si ce n'est pas indiscret : combien de lots principaux dans votre immeuble et description sommaire + montant actuel des honoraores de gestion courante hors taxes ?
moinsdecharge.com
Forum fermé
Posté - 14 juin 2005 : 16:06:24
