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raphy75
Contributeur vétéran
123 réponses |
 Posté - 16 juin 2005 : 09:27:56
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Bonjour, hier soir à eu lieu notre assemblée générale et j'ai une question à vous poser.
Les copropriétaires présents ont refuser que le syndic soit secrétaire de séance et nous avons voulu prendre le secrétariat comme chaque année.
Le syndic s'y est opposé car d'après lui, la loi SRU modifié au 01 septembre 2004 impose ou obliqe le syndic à être secrétaire.
Nous avons demandé le numéro de l'article de loi modifié, impossible de l'obtenir !
Soit nous acceptions que le syndic soit secrétaire, soit pas d'assemblée possible, et tout le monde dehors.
J'ai pris la présidence de l'assemblée et j'ai pris la feuille de présence et le P.V. original et le syndic une copie des documents.
Je m'occupe de la diffursion du P.V.
Dans la convocation de cette assemblée je lis :
Résolution 1.3 Election du secrétaire de séance.
Le syndic assure le secrétariat de la séance en l'absence de décision contraire de l'assemblée générale (article 15, décret du 17 mars 1967).
Nous avons,tous les copropriétaires dit non et le syndic nous a donc répondu que la loi avait changée.
Ou est la vérité ?
Je vous remercie de vos réponses, surtout avec ce texte modifié.
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Marc 75017
Pilier de forums
2496 réponses |
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raphy75
Contributeur vétéran
123 réponses |
Posté - 16 juin 2005 : 09:50:42
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Je vous remercie Marc 75017 de votre réponse, alors le syndic nous a mentie ?
Il à bien dit que la loi avait changer et qu'il devait absolument prendre le secrétariat!
Vrai ou pas ? |
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raphy75
Contributeur vétéran
123 réponses |
Posté - 16 juin 2005 : 09:55:10
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Le syndic nous à bien dit que l'article avait été modifié au 01 septembre 2004 et que l'article précédant ne s'appliquait plus et de ce fait nous ne pouvions pas prendre le secrétariat.
Cet article à t'il vraiment été modifié ?
Existe t'il ? |
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Marc 75017
Pilier de forums
2496 réponses |
Posté - 16 juin 2005 : 10:00:45
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Soit il vous a menti, soit il se trompe. Difficile de dire quel est le pire… En tout cas, ce n'est pas "la loi" qui a été modifiée en mai 2004 mais le décret puisque nous sommes ici dans le domaine du décret.
De plus, notez que la seconde phrase de l'actuelle rédaction de l'article 15 du décret, mise en gras dans le citation ci-dessus, n'a pas été modifiée d'un mot ou d'une virgule depuis la rédaction originale du décret le 17 mars 1967, et donc a fortiori dernièrement.
Marc |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 16 juin 2005 : 10:04:19
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L'artyicle D 15 n'est pas modifié sur ce point. C'est dommage car, sans modifier le principe énoncé, il aurait été souhaitable de supprimer une incohérence :
l'article D 13 dit : l'assemblée ne prend de décision valide que sur les questions inscrites
puis l'article 15 : Le syndic assure le secrétariat de la séance sauf décision contraire de l'assemblée générale
Dans la plupart des cas la question de secrétariat ne figure pas dans l'ordre du jour. Donc l'assemblée ne peut prendre valablement la décision 
Ce qui a changé, c'est que le PV doit être établi en cours d'assemblée et signé avant la clôture de l'assemblée. D'autre part il est confirmé que le contenu du procès verbal est limité à la relation des décisions prises accompagnée des résultats détaillés des scrutins.
Il faut donc que ces prescriptions soient respectées avec un copropriétaire secrétaire. Ce n'est pas toujours possible.
Autre aspect du problème : le refus de désigner le syndic en qualité de secrétaire montre qu'il y a manque de confiance. Il faut donc en tirer les conséquences : le divorce.
Un syndic professionnel ne doit pas accepter la pérennisation d'un tel régime.
Vous écrivez :
J'ai pris la présidence
Je m'occupe de la diffusion du PV
Disons gentiment que votre syndicat ne vit pas en démocratie mais en dictature  |
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raphy75
Contributeur vétéran
123 réponses |
Posté - 16 juin 2005 : 10:05:05
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Je ne comprends pas pourquoi il aurai menti, j'ai du imposer que je prenais tous les documents originaux avant de partir et en plus il avait démissionné.
Qu'el interêt de mentir pour prendre le secrétariat, ne pas le diffuser et avoir demissionné ?
Je ne comprends pas son intention, de toute façon j'étais tellement remonter qu'il n'avait pas d'autre choix que de me laisser les documents originaux. |
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Marc 75017
Pilier de forums
2496 réponses |
Posté - 16 juin 2005 : 10:07:14
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La modification apportée à l’article 15 par le décret modificateur du 20 mai 2004 (dont le texte est à http://www.legifrance.gouv.fr/WAspad/UnTexteDeJorf?numjo=JUSC0420175D ) était ainsi :
Article 10
Au premier alinéa de l'article 15 [du décret du 17 mars 1967] , après les mots : « son président et, » les mots : « le cas échéant, son bureau » sont remplacés par les mots : « s'il y a lieu, un ou plusieurs scrutateurs. »
Marc |
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raphy75
Contributeur vétéran
123 réponses |
Posté - 16 juin 2005 : 10:13:07
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Donc si l'assemblé vote contre la nomination du syndic comme secrétaire, il ne pouvait s'imposer comme secrétaire en place.
je savais qu'il mentait, mais qu'aurai-je du faire ?
En plus j'avais un secrétaire qui voulait prendre le poste.
Dans le chahut des copropriétaire, j'ai préféré le compromis, il a tenu le secrétariat et j'ai pris les originaux et lui des copies.
J'ai eu raison ?
Quel risque courrons nous ?
Qu'auriez vous fait à ma place ?
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 16 juin 2005 : 10:25:08
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Citation de JPM Citation :
Un syndic professionnel ne doit pas accepter la pérennisation d'un tel régime.
Le syndic a effectivement démissioné.
Il a bien fait.
Mon observation ne préjuge pas de la bonne ou mauvaise qualité de sa gestion. |
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 16 juin 2005 : 11:02:20
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Je suis surpris des scrupules d'ordre juridique de JPM. Les questions qui doivent être soumises à l'ordre du jour sont de toute évidence celles concernant la gestion de l'immeuble. Au préalable, avant l'examen de la première question inscrite à l'ordre du jour, il y a obligatoirement élection du président, et, éventuellement, du secrétaire et des scrutateurs. En général l'ordre du jour joint à la convocation commence par ces formalités initiales. Mais ce n'est même pas nécessaire. Il est vrai que la loi ne précise pas la procédure à suivre. Qui doit présider à l'élection du président ? Le syndic ? le président du conseil syndical ? Le premier venu qui s'impose ? Faut-il poser la question du secrétariat ou attendre qu'on se manifeste dans la salle pour éventuellement s'opposer à la tenue du secrétariat par le syndic ? La loi ne disant rien, on peut imaginer différentes façon de procéder, mais ce qui me paraît incontestable, c'est que dans toutes les situations l'assemblée a la possibilité d'élire un autre secrétaire que le syndic.
Votre syndic ment ou est gravement incompétent. La dernière hypothèse n'est pas invraisemblable. Je connais un administrateur de biens - syndic de copropriétés, ayant pignon sur rue, président de la chambre locale de la FNAIM, qui n'a dans son bureau ni le texte de la loi du 6 juillet 1989 (loi sur les baux d'habitation) ni celui de la loi du 10 juillet 1965. Il a pour principe de s'opposer autant que possible à la constitution de conseils syndicaux dans les petites copropriétés, n'inscrit cette question à l'ordre du jour de l'assemblée que sur demande des copropriétaires et, à ce sujet, je l'ai entendu dire : "Prouvez-moi qu'un conseil syndical est obligatoire". On dit beaucoup de mal des grands groupes, de Foncia en particulier et c'est vrai qu'il y a beaucoup à le leur reprocher, mais au moins dans ces grands cabinets les gestionnaires ont un minimum de connaissance de leur métier. Qu'ensuite ils utilisent leurs compétences à bon ou à mauvais escient, c'est une autre question.
Le syndic a donc tout faux. Il se contredit d'ailleurs lui-même puisque l'ordre du jour qu'il a lui-même rédigé mentionne la possibilité donnée à l'assemblée de s'opposer à ce que le syndic soit secrétaire de séance.
Mais vous-même, avez-vous été régulièrement élu président de séance ? C'est encore plus important que la question du secrétariat. La question de savoir si le syndic devait être de droit secrétaire de séance n'est pas ce qui doit vous préoccuper en premier lieu. Comme votre syndic a démissionné, ce que vous n'annoncez qu'incidemment comme si cela n'était qu'un incident mineur, vous n'avez plus de syndic et vous devez de toute urgence demander à un avocat de faire nommer un administrateur provisoire. Dans la requête cet avocat devrait demander que l'administrateur convoque une assemblée appelée à désigner un nouveau syndic et à confirmer les résolutions prises par la dernière assemblée dont la validité des délibérations est douteuse du fait de la présidence prise d'autorité. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 16 juin 2005 : 11:29:54
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Une explication sur le scrupule juridique, évoqué calmement comme toujours par P. F. Barde.
J'ai de bonne raison de penser qu'il y a peu de contributeurs sur le site ayant la fréquentation courante des lieux et documents où l'on peut consulter les arrêts de Cours d'appel. Se pose d'ailleurs la question de l'occultation relative de cette source d'information. On en trouve encore peu sur Legifrance. Il faudra revenir sur ce point.
Or c'est là que l'on peut apprécier le nombre et la qualité incontestable des " trucs et moyens " que peuvent trouver les avocats diligents et fins coinnaisseurs pour faire triompher leurs clients (copropriétaires ou syndicats) mais aussi leurs idées propres. C'est parfaitement légitime dans les deux cas.
On en retrouve quelques uns plus tard dans les arrêts de la Cour de cassation mais toutes les affaires ne font pas l'objet d'un pourvoi et c'est bien dans les seuls recueils de jurisprudence courante que l'on trouve la réalité complète du contentieux de la copropriété.
Il me parait certain que les nouveaux textes auront déjà donné de bonnes idées aux avocats. Le point que j'ai évoqué est un parmi tant d'autres.
Dans le même esprit j'ai signalé que la loi dit que le budget prévisionnel d'un exercice doit être voté avant le premier jour de cet exercice.
C'est dans une excellente intention que le décret fournit une solution de secours permettant de voter ce budget après le début de l'exercice. Il n'empêche que le décret comporte sur ce point une disposition qui est contraire à la loi.
Et une dispositoon réglementaire contraire à une disposition légale ayant le même objet est illégale, même si elle est pleine de bonnes intentions. Elle subsistera pourtant si personne ne prend l'initiative de soulever cette illégalité. Mais quid si un avocat juge qu'il ne peut sauver son client qu'en invoquant cette illégalité ?
Et si je me trompe, n'ayant pas une pratique avérée du droit administratif, qu'on me le dise.
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 16 juin 2005 : 11:31:39
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Ce qu'il fallait faire :
- se calmer,
- laisser le syndic présider à l'élection du président de séance à moins que, traditionnellement, ce soit le président du conseil syndical qui préside à cette phase initiale de la réunion de l'assemblée,
- se calmer derechef, et laisser s'assoir le président élu dans le fauteuil du président qui aurait conduit la séance comme suit :
- faire voter pour savoir si l'assemblée acceptait ou refusait que le sécrétariat soit assuré par le syndic,
- le cas échéant, recueillir les condidatures à la fonction de secrétaire et faire voter l'assemblée,
- le sécrétaire étant désigné, faire désigner les éventuels scrutateurs de la même mannière.
Problème de procédure concernant l'application de l'article 24 sur lequel la loi est muette : comment désigner l'élu parmi plus de deux candidats ? Même question pour choisir un devis parmi plus de deux.
Il appartient à l'assemblée de définir ces règles si cela se révèle nécessaire. Ce qui se fait parfois et qui est à proscrire, c'est de retenir la candidature ayant recueilli le plus grand nombre de voix sans s'assurer que ce nombre est supérieur à la moitié des voix des copropriétaires présents ou représentés. Car la majorité dite relative de l'article 24 est, d'une certaine façon, une majorité absolue. On peut retenir la candidature ayant recueilli le plus grand nombre de voix et la faire valider par un nouveau vote, retenir les deux premières ou encore adopter d'autres procédures plus compliquées, mais il est impératif qu'à la fin de ce processus l'élu ait recueilli sur son nom la majorité absolue des voix des copropriétaires présents ou représentés. |
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raphy75
Contributeur vétéran
123 réponses |
Posté - 16 juin 2005 : 11:40:26
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Merci pour ces contributions très interrésantes, je précise que l'assemblée à bien eu lieu, et q'un nouveau syndic à été élu, donc pas de d'administrateur en vue.
Ce que je me demande, c'est pourquoi le syndic à pris le risque de mentir alors qu'il démissionnait ?
L'article 15 n'a jamais été modifié en septembre 2004 ?
Je reste perplexe, et je vous lis assez tous les jours pour vous faire assez confiance !
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 16 juin 2005 : 11:59:22
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Je suis totalement d'accord avec Barde ainsi qu'avec 'ses' calculs..
Je ne comprend pas la réserve de JPM, sur le secrétariat qui ne serait pas inscrit à l'ODJ. Certes.
Pour autant, c'est une possibilité légalement instituée par l'art.15. De ce fait, je ne vois pas trop ce qui, juridiquement, pour la validité de la décision, dans l'absence d'une inscription formelle à l'ODJ serait un frein, ou pire entacherait de nullité la décision prise.
C'est vrai qu'il y a plein de points obscurs dans la loi et le décret. Mais s'il n'y en avait pas, pensez à tout ces Barde, JPM, Felix, etc, etc, .... j'en passe et des meilleurs, qui seraient au 'chomage technique' ... Il n'y aurait même pas d'UI "copropriété", ..... ou alors juste pour 3 sujets ... ....
Pourquoi mentir ?: franchement, je ne vois aucune réponse censée !
Ceci étant, il importe peu, maintenent, que l'ex- syndic ait été élu secrétaire.
Vous dites avoir tous les originaux, dont celui du PV.
De ce fait, le PV étant conforme et validé au moins par le pdt de séance et les scrutateurs, copie doit être notifiée par le syndic actuel aux défaillants et opposants ... lettre simple ou dans la boite aux autres ..
Ici, pas besoin de l'ex..
Vous pouvez envoyez à l'ex-syndic un exemplaire original "pour signature" en lui demandant de le renvoyer sous 8 jours. Mais s'il ne bouge pas, cela n'est pas un frein pour vous, cela n'a aucune incidence.
Vous pouvez notifier et diffuser copie du PV original validé par le reste du bureau (original en 2 ex dont 1 pour le registre prévu), l'exemplaire envoyé étant
"certifié conforme à l'original',
Le syndic, WWW." ...
Bonne route |
Edité par - gédehem le 16 juin 2005 12:04:06 |
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raphy75
Contributeur vétéran
123 réponses |
Posté - 16 juin 2005 : 12:07:32
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Il n'y a pas eu d'élection du secretaire car le syndic s'est imposer en disant que la l'article avait été modifié en septembre 2004 et n'a pus nous montrer cet article.
Si nous refusions qu'il soit secrétaire, alors pas d'assemblée, voila ce qui c'est passé ! |
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mallo35m
Pilier de forums
609 réponses |
Posté - 16 juin 2005 : 14:46:42
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bonjour,
je prends cette discussion en route pour exprimer mon sentiment :
1. il est bien dommage que les textes ne soient pas plus pré&cis quant aux formes que devrait prendre le tout début d'une AG : entre l'action de convocation (quel gros mot ! ) de l'AG et l'élection de son président qui en constitue le démarrage officiel, il y a comme un vide.
En effet, et nous sommes dans notre copropriété, confrontés à ce problème, il y a lieu tout d'abord de vérifier la régularité de la feuille de présence, sinon que vaut l'élection du président et tout ce qui en découle ? Or qui le fait ? en général personne, on fait confiance au syndic, ce qui est normal si le syndic est rigoureux mais l'est moins s'il ne l'est pas.
Pour ma part, j'ai inscrit à l'ODJ de notre prochaine assemblée , en point n° 1, le contrôle et la validation par le conseil syndical de la liste des copropriétaires et des mandats éventuels.
Par ailleurs, nombre d'AG élisent leur président qui ne joue pas son rôle, le "secrétaire" qu'est en principe le syndic reprenant dès la fin de l'élection du président et, le cas échéant, des scrutateurs, les rênes de l'AG qu'il conduit en véritable président.
J'ai été élu président à la 1ère AG de ma copro, contre l'avis du syndic (à la question : qui est candidat, j'étais le seul à lever le doigt, comme c'est trop souvent le cas; le syndic a alors dit texto : je préfererais un copropriétaire plus ancien ...!!; je l'ai repris immédiatement en lui disant qu'il m'importait peu ce qu'il préférait, que j'étais candidat et que je me plierais au vote des copropriétaires; j'ai été élu). Malgré mon élection, le syndic a continué à ignorer ma fonction et à tenter de conduire à sa guise l'AG; les copropriétaires étant habitués à cette situation n'ont pas tous apprécié que je tente de faire valoir le rôle du président de séance. On en revient alors toujours au même point : il est fondamental de pouvoir prendre le temps d'expliquer l'essentiel à un maximum de copropriétaires avant de tenter toute action quelque peu "virile" face au syndic |
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raphy75
Contributeur vétéran
123 réponses |
Posté - 16 juin 2005 : 17:31:39
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Suite à vos nombreux commentaires j'ai décidé d'agir.
Je rappel que j'ai le pv d'assemblée générale et la feuille de présence originale.
A la résolution 1.3 election du secrétaire de séance.
Le syndic à laissé en blanc, il n'a rien écrit.
J'ai inscris : vote contre (tous les copropriétaires en millièmes)
avec les explications suivantes :
L'assemblée générale des copropriétaires à rejeter à la majorité la résolution de l'élection de secrétaire de séance que le syndic représenté par Monsieur X soit secrétaire de séance.
Monsieur Y (moi) Président rappel à Monsieur X :
L'article 15, décret du 17 mars 1967
Modifié par Décret N°2004-479 du 27 mai 2004 art.10
(JORF 4 juin 2004 en vigueur le 1 er septembre)
Au début de chaque réunion, l'assemblée générale désigne, sous réserve des dispositions de l'article 50 (alinéa 1 er) du décret, son Président et s'il y à lieu, un ou plusieurs Scrutateurs.
Le syndic assure le secrétariat de la séance, sauf décision contraire de l'assemblé générale.
Monsieur X, (représentant du syndic) refuse de laisser le secrétariat en invoquant une modification de l'article 15 en septembre 2004.
Modification qui oblige et impose (selon ses dires) au syndic de prendre la place de secrétaire.
Monsieur X ne peut justifier de cet article 15 modifié en septembre 2004.
Texte indisponible dans les locaux mêmes du syndic suit à la demande de l'assemblée générale.
A ce quoi, nous lui cédons contre notre volonté le poste de secrétaire, sous la menacede nous trouver dès ce soir sans syndic et au chantage de ne pas tenir cette assemblée.
LE PRESIDENT
Et j'ai signé.
Je rappel que le syndic dispose d'une copie du pv + la feuille de présence.
Sur sa copie la résolution n'a pas été remplie car il prétendait que cela n'était plus valable depuis la modification de cet article 15.
Je prépare la diffusion du pv, voila je ne sais pas si j'ai raison, mais c'est exactement ce qui c'est passé et tous les copropriétaires sont d'accords.
Le syndic nous a volé le secrétariat et c'est une faute professionnelle.
Merci pour vos commentaires.
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 17 juin 2005 : 09:41:16
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Maintenant que vous avez un nouveau syndic, l'épisode de la désignation du secrétaire n'a plus qu'un intérêt anecdotique. Il importe que le PV attestant des décisions prises soit diffusé et valablement notifié aux opposants et absents non représentés. Il faudrait mieux éviter de faire ressortir les troubles ayant agité cette réunion qui seraient de nature à jeter le doute sur la validité de la tenue de cette asssemblée. Si le PV a été signé par le président de séance à la fin de la réunion, comme c'est de règle maintenant, il faut diffuser ce PV sans en modifier le texte. Sinon, il faudrait, en concertation avec le nouveau syndic, rédiger un texte neutre, indiquer que l'ancien syndic a assuré le secrétariat jusqu'à son départ, sans autre précision, et faire diffuser le PV par ce nouveau syndic.
A l'avenir, il faudra évidemment procéder selon les règles. Si tout se passe correctement avec le nouveau syndic, il n'y a pas de raison de s'opposer à ce qu'il soit le secrétaire de séance de l'assemblée. |
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raphy75
Contributeur vétéran
123 réponses |
Posté - 17 juin 2005 : 13:07:30
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Je vous remercie de votre réponse, si nous prenons les postes de l'assemblée, voila les raisons : j'ai pris la copro (président il y a 6 ans) et personne ne faisait rien, ne venait pas aux assemblée et autres.
Aucun travaux en 30 ans sur l'immeuble !
En six ans de présidence, j'ai réussi peut à peux à interréssé tout le monde, les gens viennent aux réunions, 711/1000 à celle ci.
Des pouvoirs sont recus alors qu'avant jamais.
Cette année j'ai réalisé le ravallement d'un pignon et la réfection de deux terrasse.
Pour la prochaine assemblée vers septembre, octobre 2005 je met 2 devis bien séparés pour faire 3 ravallements, notre immeuble en compte 5.
Je travaille dans une entreprise de batiment et je dispose d'archi, de bureau d'études, de devis, et explications sur matériaux et mise en oeuvres.
Je précise que je refuse que mon entreprise fasse les travaux afin de ne pas mélanger travail et vie privé (en copropriété).
J'ai su attiré leur confiance en ces six années et j'espère la conserver, pour les travaux à venir, le vote est déja acquis ils ont confiance en moi et me suivent car je peux répondre à leurs questions avec documents à l'appuis.
L'avantage d'être résident de l'immeuble, et président c'est qu'ils savent que je suis là 24 heures sur 24.
Nous sommes 13 copropriétaires et j'aimerai géré cet immeuble sans syndic ce qui serait possible si je n'avais pas une copropriétaire procédurière.
Et pour info je lis ce forum 40 minutes par jour, ce qui m'apporte énormément et je vous en remercie.
salutations, raphael.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 17 juin 2005 : 14:08:34
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Bravo au président !
Je me permets de vous suggérer de continuer comme celà pendant un peu de temps. Vous ferez petit à petit tous les travaux non exécutés pendant 30 ans.
Profitez en pour vous mettre au courant des aspects juridiques et comptables qui viennent d'être bouleversés. Dans trois ou quatre ans vous saurez tout et la copropriétaire sera tellement contente de l'état de l'immeuble qu'elle ne sera plus procédurière. Ou bien elle aura vendu |
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