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membre supprimé
Contributeur senior
77 réponses |
 Posté - 18 juin 2005 : 13:25:53
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Bonjour tout le monde !
A la derniere assemblée générale, tous les copropriétaires ont choisis de ne pas renouveller le syndic en place.
Le problème est qu'auncun autre contrat de syndic était proposé. Le conseil syndical avait quand meme pris soin de contacter plusieurs syndic pour avoir des propositions de contrats. Ils en ont retenu un.
Celui-ci, peut-il convoquer une assemblée générale afin d'être élu syndic ?
Le syndic sortant peut il nous mettre sous administration judiciaire ? si oui comment ?
Comment faire pour sortir de ce probleme au mieux ?
Cordialement,
nlgb
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Edité par - membre supprimé le 31 janv. 2006 19:20:56 |
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mallo35m
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609 réponses |
Posté - 18 juin 2005 : 15:54:49
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le syndic sortant n'est plus syndic si son mandat est expiré : je ne vois pas comment il pourrait continuer à s'ingérer dans la gestion de la copro.
Reste que, en principe, un autre syndic ne peut convoquer une AG de copropriété .... qui n'a plus de syndic. Il ya donc des chances qu'un professionnel refuse de faire ce genre de chose.
En revanche (et même si ça n'est pas davantage autorisé), dans le cas où le risque de contestation est peu probable, le conseil syndical peut provoquer cette AG en inscrivant à l'ODJ les contrats de syndic soumis au vote de l'AG mais il faudra attendre 2 mois pour savoir s'il y a un mauvais coucheur qui rejette ce procédé : ceci dit, je trouve personnellement que le risque est faible si les copropriétaires sont d'accord sur le principe (pour une fois, utilisons ce que nombre de syndics peu scrupuleux savent si bien faire : jouer sur la méconnaissance des textes par les copropriétaires : 2 mois c'est si vite passé  ).
Claude / |
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 18 juin 2005 : 22:14:54
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- Il est totalement irresponsable de ne pas renouveler un syndic lorsqu'il n'y a aucun candidat proposé à l'AG. Au pire, on nomme un des copropriétaires pour un mandat de 3 mois par exemple, afin qu'il puisse convoquer une AG qui nommera le futur syndic.
Résultat : votre syndicat est dépourvu de syndic.
Si vous êtes plus de 4 ou 5 copropriétaires, la seule solution c'est de faire déposer requête en nomination d'un syndic provisoire. Voir l'art.46 du décret de 67.
Si vous avez la liste de tous les copropriétaires, vous pouvez demander la désignation du pdt du CS, par exemple.
Le 'futur' syndic ne peut convoquer valablement une AG. Si c'est un 'professionnel' et qu'il accepte, c'est un charlatan indigne de confiance. Mais vous pouvez, dans la requête, proposer sa nomination ..
L'ex syndic ne peut plus rien, seuls un ou des copropriétaires ou des membres du CS peuvent engager l'action prévue art.46. |
Edité par - gédehem le 18 juin 2005 22:18:17 |
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JCF13
Contributeur vétéran
137 réponses |
Posté - 19 juin 2005 : 00:56:59
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bonjour
le tout est de savoir quand a eu lieu cette AG et à quelle date le mandat du syndic expirait
D'autre part n'oubliait pas tout de même que si le le syndic n'a pas été élu et qu'il n'y avait pas d'autre proposition, tout un chacun y compris le syndic peut demander en vertu de l'art 47 la nomination d'un administrateur judiciaire et que le syndic non élu peut demander à être nommé comme tel, en prétendant que la copro n'est plus gérée ce qui est d'une certaine façon le cas, c'est déjà arrivé et je parle en connaissance de cause
le syndic non élu peut légalement attendre 3 mois pour convoquer une nouvelle AG sauf si entre-temps son mandat a expiré
suivez les conseils de gedehem |
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mallo35m
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609 réponses |
Posté - 19 juin 2005 : 18:10:21
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si le mandat du syndic sortant est expiré, comme c'est souvent le cas, le jour de l'AG, il ne dispose plus d'aucune légitimité et il ne peut rien faire ... ce qui n'empêche pas certains de le faire quand même
Je reste convaincu que, même si le droit pur oblige à recourir à l'article 46, il n'y a pas grand risque, si la majorité des copropriétaires est d'accord, à faire convoquer une AG par le CS et élire un nouveau syndic.
Claude / |
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 19 juin 2005 : 22:16:50
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...Ben ...le risque c'est que l'AG irrégulière sera contestable durant 10 ans, ce moyen étant utilisé en défense.
Si vous n'appelez pas cela un trop grand risque, allez-y ! 
Je préfère de loin faire nommer le pdt du CS, dont la nomination sera sollicitée dans la requête. Devront y être rappeler l'art.18-2 pour la remise des fonds et des des archives et surtout que l'ancien syndic devra remettre au syndic provisoire/pdt du CS la liste des copropriétaires comportant leur adresse, le n° de leur(s) lot(s) et les tantièmes attachés à leur(s) lot(s).
Sans cette liste, 1er document que tout pdt de CS doit demander dès son élection, sans cette liste pas de convoc d'AG possible. |
Edité par - gédehem le 19 juin 2005 22:22:29 |
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membre supprimé
Contributeur senior
77 réponses |
Posté - 31 janv. 2006 : 19:26:25
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Ce n'est pas 2 mois ?
Quelle est la différence entre le délai de 2 mois et celui de 10 ans ? |
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membre supprimé
Contributeur senior
77 réponses |
Posté - 07 mars 2006 : 02:08:03
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GEDEHEM, vous dites que l'on peut élire un copropriétaire en tant que syndic provisoire si aucun candidat n'est proposé.
Cela évite donc de passer par un administrateur !
Donc un syndicat de copro qui ne souhaite pas renouveller le mandat de syndic peut décider de ne pas renouveller le syndic en place et de mettre à la place un copro en attendant de trouver un autre syndic ?
Une question doit être rajoutée à l'ordre du jour de la convoc ou se noie t-elle dans la résolution de nomination du syndic ? |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 07 mars 2006 : 09:42:36
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Il ne faut pas tout mélanger ::
Avant de changer vos tapisseries ou la moquette du séjour, vous prenez le temps de choisir leurs remplaçants !!
Si votre syndicat souhaite changer de syndic il faut préalablement que certains (le CS, une comission ad hoc) se mettent en chasse pour en trouver un autre !!!
Toute autre démarche est irresponsable !
La solution préconisée ici est un pis aller, une roue de secours lorsque le syndicat se trouve en situation de ne pas pouvoir désigner un syndic : démission du syndic en cours d'AG, pas de seuil art.25-1.
Afin d'éviter un vide juridique préjudiciable au syndicat, la nomination d'un des copropriétaires qui se porte candidat en séance n'est alors qu'une boué de sauvetage.
Du moment que la question de la nomination du syndic est inscrite à l'ODJ, c'est possible. Peu importe que la question soit rédigée "Renouvellement du syndic Tartempion", la question posée étant destinée à pourvoir le syndicat d'un syndic.
Dans la mesure où l'AG n'aurait pu désigné un syndic, la requête en nomination d'un 'syndic provisoire' doit être faite sur le fondement de D.art.46. Seuls les copropriétaires et membres du CS sont admis à former une telle demande. Le syndic sortant en est donc exclu. (Certes, il peut "aider" un copropriétaire 'ami'.. ..)
Mais l'ordonnance sera sans aucun doute suspendue puis rétractée dans la mesure où le syndic élu pourra justifier que le syndicat est bien pourvu d'un syndic (présentation du PV).
Il faut enfin insister sur un point capital : lorsqu'on souhaite changer de syndic, ou qu'il y a litige avec lui, il ne faut JAMAIS que le syndic sortant soit 'secrétaire de séance'.
Il est impératif de bien préparer l'AG, ce qui devrait être une constante pour toutes les AG, et prévoir des candidats pour toutes les fonctions, pdt de séance, secrétaire, scrutateurs (au moins 2). |
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membre supprimé
Contributeur senior
77 réponses |
Posté - 07 mars 2006 : 13:34:29
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Merci pour cette précision GEDEHEM, effectivement c une "roue de secours" mais c mieux que pas de syndic du tout !
Pour quelles raisons le syndic sortant ne doit pas être secrétaire de séance ?
J'imagine qu'une fois destitué, il s'en va donc on ne peut pas continuer l'AG ? |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 07 mars 2006 : 13:44:28
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"Pour quelles raisons le syndic sortant ne doit pas être secrétaire de séance ?"
Si c'est le syndic qui est 'secrétaire de séance', qui c'est qui va rédiger le PV jusqu'à sa 'non réélection' s'il quitte la séance et vous laisse vous dé...brouiller ???? ...
De plus, si vous n'avez pas pris la précaution de remplacer ce 'secrétaire de séance', votre AG est entachée de nullité (annulable dans son entier, le secrétaire, comme le pdt de séance, étant substentiel à l'AG)
"J'imagine qu'une fois destitué, il s'en va donc on ne peut pas continuer l'AG ?"
SI !! La présence du syndic n'est pas du tout indispensable à la tenue et à la validité de l'AG.
Voir ici :
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=36460
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Edité par - gédehem le 07 mars 2006 13:45:54 |
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membre supprimé
Contributeur senior
77 réponses |
Posté - 07 mars 2006 : 16:31:21
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je voulais dire si le syndic part alors qu'il était secrétaire de séance, dans ce cas l'AG sera entâché de nullité.
Y a t il d'autres précautions à prendre ou quels peuvent être les coups tordus qu'un syndic peut faire pour "embêter" ceux qui viennent de le destituer ? |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 07 mars 2006 : 16:40:13
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"je voulais dire si le syndic part alors qu'il était secrétaire de séance, dans ce cas l'AG sera entâché de nullité."
NON, du moins si vous avez pris la précaution de désigner un autre secrétaire pour la suite de l'AG.
Si ce n'est pas le cas, c'est ce défaut de secrétaire qui rend l'AG annulable.... pas le fait que le secrétaire-syndic soit parti !
Comme coup tordu ensuite ?? Il peut trouver un copropriétaire "ami" qui déposera requête en nomination d'un syndic provisoire (D.art.46), car à la différence de l'action sous D.art.47, le syndic ne peut l'engager lui-même.
Il peut .......
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Contributeur senior
77 réponses |
Posté - 07 mars 2006 : 16:44:35
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| ok merci pour votre compréhension GEDEHEM |
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Changement syndic
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