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M. Fouger
Contributeur vétéran
107 réponses |
 Posté - 19 juin 2005 : 16:08:07
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L'année dernière notre syndic nous disait :
<<Si vous votez contre une résolution, et que vous possédez un ou plusieurs pouvoirs, vous ne pouvez pas voter non pour les pouvoirs que vous détenez, car le copro absent n'ayant rien noté sur son pouvoir est réputé accepter toutes les résolutions proposées à l'AG.>>
Cetrte année, il a voulu l'inverse !
Quand a-t-il raison ? 
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Dantès
Pilier de forums
967 réponses |
Posté - 19 juin 2005 : 17:22:19
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Ni l'un, ni l'autre, c'est un piège à c.. utilisé par les syndics qui veulent dominer toutes les décisions à leur avantage.
J'ai vu aussi que ces mêmes syndics utilisent les réformes faites en 2004 pour jouer l'intox au maximum.
Un détenteur de pouvoir vote ce que bon lui semble. Lorsqu'un syndic vous ressortira une clause de ce genre, demandez lui en vertu de quel article et que vous voulez lire immédiatement l'article en question.
Celui qui délivre le pouvoir donne un avis qui n'a qu'une valeur indicative. Les AG servent à débattre et en fonction de cela une décision qui pouvait paraître évidente ne l'est plus au vu des nouveaux éléments présentés pendant les débats (et dont le mandant n'a pas pu avoir connaissance)
La seule sanction que vous puissiez essuyer en cas de non respect de cette indication, c'est qu'il ne vous délivre plus son pouvoir à la prochaine AG.
Cordialement.
Edmond  |
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hes
Pilier de forums
450 réponses |
Posté - 19 juin 2005 : 17:33:16
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Tout à fair d'accord avec Dantès.
Si vous avez le mandat, vous votez à la place du mandataire et sans que le syndic puisse intervenir en quoi que ce soit.
Après, vous vous débrouillez avec votre mandant. |
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mallo35m
Pilier de forums
609 réponses |
Posté - 19 juin 2005 : 18:04:01
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pas tout à fait d'accord :
1. si le pouvoir ne comporte pas de restriction particulière, le mandataire vote comme bon lui semble
2. si le pouvoir comporte des indications de vote, soit le mandataire accepte le pouvoir et vote tel que son mandant le lui a demandé, soit il n'accepte pas le pouvoir.
Claude / |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 19 juin 2005 : 18:09:10
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Tout à fait d'accord aussi avec Dantes au sujet des déclarations fantaisistes du syndic 
Tout à fait d'accord encore sur le fait que c'est du débat que peut surgir la lumière. C'est depuis deux mille ans un principe élémentaire du mécanisme majoritaire.
Mais, par la force des choses, la jurisprudence a bien du admettre, en copropriété ou ailleurs, la notion de mandat impératif. Quand il y a mandat impératif le mandataire doit voter dans le sens indiqué par le mandant. Mais cette obligation est étrangère au syndicat qui n'a pas à se mêler des rapports entre mandant et mandataire. On enregistre donc le vote émis par le mandataire.
Il n'y a pas de difficulté sérieuse lorsque le mandat a été remis directement par le mandant au mandataire.
La question est plus complexe quand le mandataire utilise des mandats en blanc distribués au moment de la signature de la feuille de présence, et lorsqu'ils sont accompagnés d'instructions de vote écrites. Il faut admettre que le mandataire est lié par ces instructions mais il n'y a pas de règle précise et, à ma connaissance, la jurisprudence n'a pas eu l'occasion de se prononcer sur ce point précis.
Le mandat impératif choque les théoriciens du mécanisme majoritaire mais il est encore préférable à l'abstention du mandataire qui, parfois, n'a jamais vu son mandant et a scrupule à prendre parti sur une question délicate. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 19 juin 2005 : 22:01:02
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Je rejoins tout à fait JPM sur la façon dont il faut voir les choses au regard de la jurisprudence.
- "Le mandant c'est nécessairement prononcé dans le même sens que son mandataire" : Ce qui veut dire que lorsqu'un copropriétaire-mandataire vote 'Contre' pour lui-même, le vote de ses mandants est obligatoirement 'contre', sans qu'il ai besoin de le rappeler en séance. .... et inversement bien sûr si le vote du mandataire est 'Pour'...!
- Le seconnd cas concerne les mandats impératifs. (avec indication de vote). Comme le rapelle JPM, ces indications ne regardent pas le syndicat, ne lui sont pas opposables. Il ne peut en être tenu compte lors des votes. C'est l'expression du vote par le mandataire qui doit être pris en compte.
Ici, les choses ne sont pas aussi claires : sur assignation de mandants, la responsabilité du mandataire a été reconnue : il avait des indications de votes, il se devait de les respecter.
Il faut noter ici que les indications de vote doivent être formelles (écrites) voire remises contre émargement si l'on veut ensuite apporter la preuve que ces indications 'impératives' n'ont pas été suivies.
Pour autant, d'autres arrêts plus récents ont fait montre d'une plus grande subtilité. Je les résume :
" il est dans la nature d'une AG de débattre des questions inscrites à l'ODJ. En raison de ce débat indispensable, une opinion préalablement établie peut être amenée à changer. C'est en raison de ce débat que le mandataire a modifier aussi bien sa propre opinion et donc le sens de son propre vote mais aussi le sens du vote qui lui avait été préalablement indiqué."
Je trouve cela pas mal du tout, surtout lorsque l'on sait qu'un vote par correspondance est interdit en copropriété.
Pourquoi ? .. Parce qu'un tel vote, par anticipation, avant le débat de l'AG, est la négation de ce débat indispensable, voire de la tenue de l'AG elle même.
Pour ma part, je trouve qu'un mandat 'impératif', avec indications de vote qui sont par la force des choses préalables à la tenue de l'AG, s'apparente à un vote par 'correspondance', indications de vote qui ne tiennent aucun compte du débat indispensable qui est dans la nature de l'AG.
C'est pourquoi je trouve particulièrement fine l'approche qui est faite à ce sujet par certains tribunaux.
Et c'est la raison pour laquelle je pense que si un mandant donne des indications de vote, cela ne peut être que des "indications", une orientation, mais non un "impératif", quasi vote anticipé par 'correspondance', par mandataire interposé, vote préalable qui est la mise en cause du débat indispensable qui doit s'instaurer en AG.
La liberté du mandataire doit être totale, sa décision finale étant prise en fonction des informations données en AG et du débat qui s'est intauré..
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Edité par - gédehem le 19 juin 2005 22:12:55 |
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M. Fouger
Contributeur vétéran
107 réponses |
Posté - 19 juin 2005 : 22:46:25
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Merci pour toutes ces réponses.
Je n'ai aucun problème avec mes mandants car ils ont une totale confiance en moi.Ca fait toujours plaisir !!!
La meilleure preuve, j'ai été réélu hier au C.S. avec 100 % des votants et aucune abstention ! Je refuse d'être à nouveau "Président-concierge-homme-à-tout-faire" ! J'ai déjà donné !!!
Mon problème était simplement avec le syndic. L'année passée il disait :<< Si votre mandant n'a rien écrit sur son pouvoir, il est réputé accepter TOUTES les résolutions inscrites à l'ODJ >> ! |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 20 juin 2005 : 00:29:26
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Petit quiproquo ! Je n'ai pas écrit Citation :
Ce qui veut dire que lorsqu'un copropriétaire-mandataire vote 'Contre' pour lui-même, le vote de ses mandants est obligatoirement 'contre', sans qu'il ai besoin de le rappeler en séance. .... et inversement bien sûr si le vote du mandataire est 'Pour'...!
D'ailleurs un mandataire n'est pas forcément copropriétaire. Il ne participe pas forcément au vote pour lui même.
Mon avis est, bien au contraire que Dupont, copropriétaire, peut parfaitement voter OUI pour lui même et NON pour Durand qu'il représente. Il lui appartient de faire le nécessaire pour que ces deux votes soient enregistrés distinctement.
Et il appartient au président de veiller à une organisation du scrutin appropriée. |
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M. Fouger
Contributeur vétéran
107 réponses |
Posté - 20 juin 2005 : 10:17:15
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Veuillez m'excuser J.P.M., dans mon esprit je répondais à tous les intervenants !
Mea culpa !  |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 20 juin 2005 : 15:28:41
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Suis tt à fait d'accord avec JPM, et il connvient de peut être de préciser les choses.
Si un mandataire copropriétaire vote pour lui même 'Pour' ...et qu'il ne dit rien pour ses mandants, ... les voix des mandants qu'il représente votent automatiquement 'Pour'.
Et inversement si ce mamndataire vote 'Contre', sans autre précision qu'il doit exprimer "à haute et intelligible voix", ses mandants sont automatiquement 'contre', enregistrés nominativement dans le PV.
Il peut tout aussi bien faire du panachage, voter 'pour' pour lui même et l'un de ses 3 mandants, et 'contre' pour les 2 autres.
Il en est de même lorsque le mandataire n'est pas copropriétaire. Il peut exprimer le même sens du vote pour ses mandants, pour ou contre, comme il peut panacher, suivant les indications éventuellement données, 'pour' pour celui-ci, 'contre' pour celui-là.
Pour répondre à la question initiale de M.Fouger, sauf mention particulière exprimée par le mandataire, expression qui doit être rapportée au PV (expression d'un vote différent), les voix du mandant se sont nécessairement exprimées dans le même sens que celle de son mandataire.
D'où le ... "Ce qui veut dire que lorsqu'un copropriétaire-mandataire vote 'Contre' pour lui-même, le vote de ses mandants est obligatoirement 'contre', sans qu'il ai besoin de le rappeler en séance. .... et inversement bien sûr si le vote du mandataire est 'Pour'...!"
Si le mandataire n'est pas copropriétaire, il n'exprime que les voix de ses mandants ... donc ici, pas d'ambiguité, sauf s'il panache. |
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mallo35m
Pilier de forums
609 réponses |
Posté - 20 juin 2005 : 20:39:17
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pour la réponse à ta questio, M. Fouger, ton syndic se fout de ta g....
comme souvent, les syndics indélicats affirment avec beaucoup d'aplomb des inepties, quand ce ne sont pas des contre vérités, du moment que ça sert leur intérêt.
En clair, tu as le mandat, il n'est rien stipulé en matière d'indication de vote, donc tu votes comme tu en as envie.
Claude / |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 21 juin 2005 : 00:05:33
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Pour mallo 35 m
Il faut tempérer car l'expérience montre malheureusement qu'il ne s'agit pas tant de syndics indélicats que de syndics incompétents.
Ces syndics sont persuadés de l'exactitude d'affirmations qui sont totalement fausses. |
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hes
Pilier de forums
450 réponses |
Posté - 21 juin 2005 : 12:57:45
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Bonjour.
Il reste que le syndic n'est pas concerné par les relations
mandant - mandataire.
A ma connaissance, le syndic n'est pas président de l'assemblée. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 21 juin 2005 : 13:22:49
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Le syndic ne préside pas l'assemblée mais quand c'est un pro il est réputé connaître les règles.
Parmi les présidents, certains connaissent les règles, d'autres non. Dans ce cas il y a un président qui ne sait pas et un syndic qui "sait".
Quand le syndic sait " mal ", c'est le bazar |
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abk
Contributeur actif
25 réponses |
Posté - 21 juin 2005 : 15:47:45
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Bjr,
Et si lors de l'AG le seul point a debattre est " election des membres du conseil syndical"
Comment se comporter avec ces pouvoirs sachant que l'on ne sait pas à l'avance qui s'est qui pourra se présenter..?
Cordialement,
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 21 juin 2005 : 18:52:13
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Mais il n'y a pas plus de question à se poser avec les voix des mandants qu'avec ses propres voix.
Les candidatures s'expriment en séance. Si vous connaissez la personne vous votez ou non pour elle, avec vos voix comme avec celles de vos mandants.
Encore une fois, quelque soit la question soumise aux votes, vous faites au feeling, ou dans le sens de ce que vous sentez le mieux pour le syndicat, suivant le débat qui se tient, ce qu'en disent les uns ou les autres.
Pour les candidats au CS, le minimum est de leur demander de se présenter, nom, age, profession, domicile s'ils ne sont pas sur place, et aussi connaissance du rôle d'un CS et motivation ...
Cela peut sembler curieux à certains. Pourtant, comme pour le syndic dont on doit avoir tous les renseignements possibles lors de son élection, c'est une personne qui est élue au CS, par un mandat donné par l'AG de même nature que le mandat donné au syndic, conseiller syndical mandaté pour exercer collectivement avec d'autres une mission encadrée par la loi.
Ce n'est donc pas un vote 'honorifique' destiné à 'récompenser' ou pour 'faire bien', mais un mandat donné pour travailler dans l'interet du syndicat et de celui de chacun des copropriétaires.
Il ne s'agit donc pas d'élire n'importe qui sans un minimum d'information.
Déja, une personne ne sachant pas à quoi sert un CS, on se demande 'à quoi' et 'pour quoi' elle est candidate !!
Ensuite, vous votez comme bon vous semble pour 'les meilleurs', y compris avec les voix de vos mandants. |
Edité par - gédehem le 21 juin 2005 18:55:36 |
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abk
Contributeur actif
25 réponses |
Posté - 21 juin 2005 : 20:54:00
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Merci bcp pour votre reponse.
Crdt, |
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M. Fouger
Contributeur vétéran
107 réponses |
Posté - 22 juin 2005 : 23:39:09
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Je suis totalement d'accord avec JPM. Dans notre copro de 46 logement personne n'étant au courant des lois (!)le syndic disait ce qu'il voulait et tout le monde approuvait !
Lors de notre AG du 18, je lui ai mis sous les yeux l'article 21 D
résultat il a reconnu que sa direction avait omis de le tenir au courant de cette loi !!!
L'AG n'a pas voté la résolution que je combattais qui consistait à donner 3 000 € au CS pour "certaines dépenses" sans préciser lesquelles et cela durait depuis 10 ans ! |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 23 juin 2005 : 10:01:57
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C'est pourquoi il est indispensble que, lors des AG, soient déposés sur le bureau le RDC et les textes de L.65 et D.67.
Il faudrait en prendre l'habitude, comme pour les tribunaux, où suivant le cas, on y trouve le Code civil, le Code pénal, les codes de procédures, etc ...
Au moins, en cas d'affirmation de l'un (souvent du syndic !) de litige, de doute, on a "les bibles" sous le coude. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 23 juin 2005 : 11:56:42
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M. Fouger met le dongt sur un vrai problème qui dépasse largement le sujet : Citation :
Lors de notre AG du 18, je lui ai mis sous les yeux l'article 21 D ; résultat il a reconnu que sa direction avait omis de le tenir au courant de cette loi !!!
Chez mon gros syndic la situation est identique avec des collaborateurs (trices) d'assez bonne volonté qui ne disposent d'aucune documentation sérieuse.
Légère amélioration depuis un ou deux ans mais c'est quand même moi qui fait la documentation pour les deux ou trois que je connais. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 23 juin 2005 : 12:27:04
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...Le point soulevé par M.Fouger dépasse effectivement ce sujet ci, mais rejoint d'autres qui abordaient la carte professionnelle du syndic.
Nous l'avons tout les jours sous les yeux. L'attribution de la 'carte grise' au Cabinet X ou à la Ste Y n'est le gage de rien du tout.
Il est notoire que les collaborateurs 'du syndic' (le cabinet, la Ste ...) méconnaisent pour la plupart les règles spécifiques à la copropriété.
Méconnaissance ? Incompétence ? Banditisme ?..... Difficile de trancher bien souvent.
Il y a là un véritable problème, qui va en s'aggravant, du fait du turn over important parmi ces collaborateurs du syndic mais aussi de pouvoirs insidieusement attribués au syndic par retrait des pouvoirs du syndicat.
C'est pourquoi je suis très réservé lorsqu'on parle de "syndic professionnel", 'professionnel' de quoi, lorsque l'on voit l'indigence de beaucoup et surtout leur suffisance et leur aplomb pour masquer leur absence de connaissance, en particulier sur le statut de la copropriété et son fonctionnement.
Mais c'est un autre sujet ..... |
Edité par - gédehem le 23 juin 2005 12:27:59 |
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