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zilka
Nouveau Membre
3 réponses |
 Posté - 19 juin 2005 : 17:31:52
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Bonjour,
Pour commencer je dirai que j'ai beaucoup de questions, donc je vais introduire mon cas :
Copropriétaire dans une petite copro (6 copro) depuis moins de 2 ans, je ne connais pas grand chose à la manière de fonctionner des syndic, CS, etc... et je n'ai pas encore eu le temps d'éplucher toutes les questions du forum...
Aujourd'hui je commence a me pencher un peu sur tout cela car les 4 copropriétaires résidents (moi y compris) ne sommes pas très satisfaits du syndic et songeons à ne pas renouveler son mandat en prenant la gestion nous-même et éventuellement en la confiant à un autre syndic par la suite si nous trouvons cela trop complexe...
Le fait de lire plusieurs posts dans votre forum, m'a fait réaliser que déjà l'an passée l'AG a eu lieu (28/04/04) après la fin de mandat du syndic (27/03/04) et que cette année cela empire encore puisque l'AG n'a pas encore eu lieu (prévue pour le 30/06/05) !
D'ou plusieurs questions :
1. Si j'en crois les posts, depuis le 27/03, nous n'avons plus de syndic ?!
2. Doit-on aller à l'AG du 30/06 ? A-t-elle une valeur étant donnée que le syndic n'est pas mandaté ?
3. Peut-on résilier le syndic à cette AG ? Et dire qu'on le prend en gestion libre ?
4. Concernant le Conseil Syndical, à la précédente AG, les 4 copro présents (et résidents) ont été mis en tant que membre mais aucun président n'avait été nommé. Est-ce un problème ? Faut-il forcément qu'il y ait un président ? Je vais essayer de me renseigner un peu plus sur le role du Conseil Syndical qui a priori est plus complexe que je ne pensais...
5. En examinant les comptes, je me rends compte qu'une société X a été payé par le syndic alors que la réparation effectuée n'était pas à l'endroit du problème (mauvaise canalisation changée). Nous avons fait intervenir une autre société Y par la suite car nous n'etions pas satisfait de X. Peut-on faire quelque chose pour récupérer la somme versée a X ?
6. Dernière question : nous sommes 6 copropriétaires mais sur l'état des dettes et créances, je trouve 9 noms !!! (il n'y a pas eu de changement de propriétaires depuis plus d'un an)
Je vais m'arreter la et j'espère que vous saurez m'éclaircir les idées
Merci d'avance à tous.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 19 juin 2005 : 23:05:57
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R1 : tout dépend de la résolution mentionnée dans le PV de l'an dernier. L'AG était le 28.04, si c'est pour 1 an c'était jusqu'au 28.04.2005...Voyez le texte. Ce qui importe, c'est que l'AG soit convoquée alors que le mandat du syndic est en cours, peu importe que la réunion se tiennne après la fin de son mandat.
...Mais il se peut aussi que vous n'ayez plus de syndic, que la convoc soit irrégulière ....
PS : si votre exercice est du 1.01 au 31.12, une AG pour 6 copropriétaires, c'est du banditisme !!! Cloturer des comptes pour 6 copros c'est 1 à 2 mois maxi, AG impérativement avant fin mars !!!
R2 : suivant la durée du mandat ci-dessus (voir PV AG de l'an dernier),est peut être régulièrement convoquée.... comme elle peut ne pas l'être.
R3 : il n'y a rien à résilier : un mandat de syndic est à durée déterminée. C'est donc un nouveau mandat avec un nouveau contrat, même si c'est celui du sortant.
Vous ne pouvez pas en nommer un autre, du moins un 'professionnel', sa nomination n'étant pas inscrite à l'ODJ de l'AG.
Au pire, vous pouvez désigner l'un d'entre vous comme syndic. Dans ce cas, vous aurez pris une précaution : le copropriétaire candidat syndic sera impérativement candidat au secrétariat de séance. Lorsqu'on change de syndic, il ne faut pas que le sortant assure le secrétariat.
R4 : la nomination d'un pdt du CS est une obligation légale. (L, art.21)
R5 : les comptes présentés à l'AG sont soumis à son appréciation. Si vous relevez des erreurs, il faut les identifier comme vous le faites ici et les rejeter, ce qui fait que les comptes présentés pour un montant de 100.000 € (par ex.) = " sont approuvés pour un montant de 98.500 € qui seront répartis comme il cenvient entre chacun des copropriétaires" Au syndic de se débrouiller avec la facturation en 'double' ...
R6 : question à poser au syndic sortant. Cela arrive lorsqu'il y a eu des ventes et que le syndic n'a pas régularisé les comptes des vendeurs, lesquels sont toujours là, créditeurs ou débiteurs... |
Edité par - gédehem le 19 juin 2005 23:07:43 |
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zilka
Nouveau Membre
3 réponses |
Posté - 20 juin 2005 : 00:31:26
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Complément d'information :
R1 : La convocation de l'an dernier datait du 6/04/2004 donc mandat déjà terminé car le contrat joint proposait une durée de 1, 2 ou 3 ans à partir du 27/03/2004. Nous avons accepté pour 1 an.
Ce qui nous menait au 27/03/2005.
La nouvelle convocation date du 9/06/05 donc le mandat est terminée et la convoc irreguliere. Et les comptes présentés sont en date du 9/03/05 donc les soldes ne sont même pas à jour.
J'ai regardé le contrat et a priori je ne vois aucune clause indiquant que le mandat du syndic court jusqu'a l'AG...
R2 : que doit-on faire si la convocation n'est pas régulière ?
R3 : Je parlerai à la personne qui était interessé qu'il faut qu'il soit candidat pour secretaire de seance. Mais comment l'AG peut-elle avoir une valeur si elle n'est pas régulière ? Le syndic peut-il nous empecher de nommer l'un d'entre nous en tant que syndic du fait que nous n'en ayons plus.
R4 : Le syndic a pris soin de ne rien nous dire la-dessus lorsque nous avons defini les membres du CS.
R5 : et si on ne comprend pas tout dans les comptes... comment peut-on faire ? je vois au passif des dettes et creances "fond de roulement", "fond de prévoyance" et "appel fond de prevoyance". J'ai vu que les fonds de roulement ne devrait plus exister si j'ai bien saisi. donc je ne comprends pas.
R6 : je leur demanderai
Au vu de toutes les questions que je me pose, j'ai l'impression de m'attaquer à une montagne équipé avec des tongues 
et encore merci ! |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 20 juin 2005 : 16:50:26
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...d'autant que dans une grimpette les tongues glissent et qu'on se retrouve pieds nus ....
Je résume : vous avez eu en .../04/2004 une AG au cours de laquelle votre syndic a été élu pour UN an ...sans autre précision ! Ce qui veut dire que depuis le ...(jour AG 2004)/04/2005 .. vous n'avez plus de syndic.
D'où, une convoc d'AG du 9.06.2005 notifiée par une personne n'ayant pas qualité, qui est nulle, et une AG entachée de nullité car irrégulièrement convoquée.
...C'est un vrai "professionnel", votre guignol, avec carte et tout ???
Je ne vois pas de solution autre que la voie judiciaire. Car en cas de litige, principalement pour la remise des fonds et archives ainsi que pour le solde des comptes (voir art.18-2 de la loi de 65), votre ex va vous envoyer balaber au motif que le nouveau syndic a été nommé lors d'une AG irrégulière.... et vous en avez pour quelques années de procédures avant de pouvoir éventuellement retrouver vos billes ...
Seule solution : vous présenter à l'AG, nommer le pdt, le bureau (dont le futur syndic comme secrétaire), AG qui prend acte de l'illégalité de la convoc, et éventuellement se met d'accord pour déposer requête pour un syndicat dépourvu de syndic.
Il faut trouver un avocat 'ami', faire rédiger la requête, proposer la nomination comme administrateur provisoire de Mr XX, copropriétaire, sollicité par les autres copropriétaires, sans oublier de faire référence à l'art.18-2 de L pour la restitution des archives et des fonds.
Vous en avez pour 7 ou 800 €, qui sont des frais avancés dans l'interet du syndicat et qui vous seront remboursés par le furtur syndic. Vous pouvez aussi vous cotiser à 6 pour déposer requête tous les 6.
Ainsi, si c'est M. XX qui est désigné (X étant le futur syndic) il aura légalement pouvoir de convoquer une AG, au cours de laquelle soit il sera élu syndic, soit il proposera la candidature d'autres 'professionnels' ...
Pour ma part, je ne vois pas d'autres pistes, surtout en cas de litiges ici envisageables ....
Les autres questions, (comptes, 9 copropriétaires au lieu de 6, etc ..) sont secondaires pour le moment. L'important, c'est d'avoir un syndic régulièrement désigné lors d'une AG régulière. |
Edité par - gédehem le 20 juin 2005 16:53:43 |
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zilka
Nouveau Membre
3 réponses |
Posté - 03 juil. 2005 : 19:33:32
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Petit post pour conclure ce sujet et dire ce que nous avons fait lors de notre AG.
Apres réflexion avec 3 autres copropriétaires, nous avons décidé de ne pas rentrer dans une situation avec administrateur provisoire car nous ne savions pas ou cela nous mènerait et, dans le but de privilégier la résolution des problèmes de copropriété, nous avons renouvelé le mandat du syndic pour un an (du 27/03/05 au 27/03/06). Nous l'avons prévenu que nous nous étions rendu compte de l'illégalité de la convoc de l'AG et que nous ne souhaitions pas que cela se reproduise. De plus nous avons demandé (conseil syndical) à avoir une réunion de préparation avant la prochaine AG.
Nous avons aussi décidé d'être plus actif en tant que membres du conseil syndical et lors de l'AG des problèmes plus compliqués sont apparus (95% de chance pour qu'un garage ait été transformé en appart dans la copro sans autorisation et ce meme propriétaire s'est approprié des parties communes...), nous ne sommes donc pas pret à passer en syndic bénévole avec de tels problèmes en vue...
En tout cas merci pour les conseils fournis meme si nous ne les avons pas suivi. Je continuerai aussi à venir m'informer au travers des différentes questions qui se posent ici. |
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AG apres fin de mandat et questions diverses
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