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 Sujet  |
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fidipat
Contributeur senior
83 réponses |
 Posté - 08 févr. 2003 : 00:09:12
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Bonjour,
Est-il normal que le syndic change de Sté de maintenance en cours d'année sans passer par l'AG ?
Est-ce que la consultation du CS est suffisante ?
Je trouve que notre syndic qui a main mise sur le CS arrive à changer de Sté de maintenance un peu trop facilement et il a tendance à influencer les décisions du CS en sa faveur lors du choix entre les appels d'offres de ces Stés...
Que faire en tant que simple copro ?
Merci.
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 08 févr. 2003 : 03:13:20
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1.- Sauf si l'AG en a décidé clairement autrement avec un résolution ad hoc, c'est du domaine de la gestion courante du syndic (qui s'entoure ou non de l'avis du CS, qu'il manipule ou non).
Ceci au titre de sa mission "d'administrer l'immeuble", telle que définie par l'article 18 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965.
Clairement, celà veut dire en disant quels contrats sont concernés, ou quelles familles de contrats.
2.- Vos principales possibilités, comme copropayeur de base :
a)- étudier les contrats et les factures y afférentes lors de la journée annuelle d'examen des comptes ouverte aux pékins de base que prévoit l'article 9 du décret 67-223 du 17 mars 1967 (ce texte, comme celui de la loi 65-557, est sur le site UI via onglet Guide Juridique).
Lors de cet examen, le syndic doit mettre à disposition non seulement les facturations mais également le texte des contrats (lesquels doivent figurer dans le Carnet d'Entretien, ce qui n'est souvent pas fait - ou actualisé - par les syndics...).
La compil des évolutions, à prestations comparables et en tenant compte des éventuels indices de prix (ce qui peut nécessiter de faire chauffer la calculette ou Excel), vous permettrait de cerner votre affaire.
b)- intervenir à l'AG, avec ou sans projet de résolution spécifique(article 10 du même décret pour le 'avec').
3.- Vous dites que les décisions relatives aux contrats de maintenance sont "en faveur du syndic" : voyez à ce sujet l'article 39 du décret, qui prévoit que les contrats, de toute nature, maintenance ou non, passés avec le syndic ou ses parents, etc, etc, les entreprises liées à eux, etc, etc, sont soumis au vote de l'AG et donc ne relèvent pas de la gestion courante. Est-ce le cas de votre "en faveur du syndic" ?
4.- Voyez aussi le deuxième alinéa de l'article 21 de la loi précitée, qui traite des montants des marchés et contrats à partir desquels le CS doit être consulté, et à partir desquels une mise en concurreence est obligatoire.
Vous pouvez agir sur ces leviers en AG à travers une proposition (mais faites attention au deuxième alinéa de l'article 21 du décret également précité : délégation pouvant rendre quasiment zombis les montants concernés par l'article 21 de la loi et que je viens d'évoquer ; on nous afait le coup récemment...) .
5.- Celà dit, changer de Stés de maintenance n'est pas en soi un mal, si ceci résulte de mises en concurrence efficaces (on en discute sur d'autres sujets, d'ailleurs).
Certains cabinets de syndic procèdent à des analyses rétrospectives des charges variables, dont celles de maintenance, et produisent ces analyses sous forme de tableaux chiffrés et/ou graphiques en même temps que les comptes. Cette catégorie de syndic est peu peuplée... Un bon CS devrait, de toute façon, s'y coller. C'est son boulot, et ce n'est pas trop compliqué.
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 08 févr. 2003 : 10:13:34
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Le montant du contrat soucrit par votre syndic est il inférieur ou supérieur au montant voté en A.G. pour la mise en concurrence?
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 08 févr. 2003 : 15:44:08
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Le principe : le syndic ne peut souscrire aucun contrat sans accord de l'assemblée, exclusion faite des contrats de travail.
Il peut recevoir une délégation de choisir une entreprise de maintenance et de souscrire le contrat mais c'est exceptionnel car c'est plutot le CS qui reçoit la délégation de choix. Le syndic peut alors signer le contrat avec l'entreprise choisie.
La délégation d'engagement qui peut être donnée au syndic avec un plafond (mantant maximum ht) ne concerne que des dépenses occasionnelles et urgentes. Elle ne vaut pas pour l'établissement d'un contrat d'entretien, même si la redévance annuelle est inférieure au plafond.
Si un exploitant cesse son activité en cours d'exercice (faillite ou résiliation pour faute lourde) le syndic peut faire choix d'une entreprise pour une durée déterminée jusqu'à la prochaine assemblée annuelle. Il peut lui demander une proposition et la présenter à l'assemblée, avec d'autres en cas de mise en concurrence. Si l'entreprise intérimaire est choisie, la situation sera régularisée;
C'est le cadre légal. Il est supportable et le mieux est de s'y tenir. Cela permet de faire taire les contestataires sytématiques. Ceci étant, dans certains cas, il n'y a pas de conseil syndical. En présence d'une situation particulière, le syndic a cru bien faire et il s'avère qu'il a agi conformément aux intérêts du syndicat. Il est alors opportun de ratifier de telles interventions qui doivent demeurer exceptionnelles.
Faut-il le répéter ? Ces principes s'imposent à tous les syndics (bénévoles, coopératifs et professionnels). Il y a peu de dispositions propres aux syndics professionnels dans le statut (on peut citer celles relatives aux comptes financiers). L'article D 39 lui-même est de portée générale.
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 08 févr. 2003 : 16:36:29
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Fidipat: dans votre message, vous mettez le pluriel.
Cela signifie t il que votre syndic a souscrit directement plusieurs contrats sur le même exercice, sans les soumettre à l'A.G.?
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 09 févr. 2003 : 04:38:51
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Les contributions de JPM et de Nefer d'une part, ma contribution d'autre part, posent problème car elles sont en contradiction et il est donc nécessaire de clarifier (Universimmo, si nécessaire : au secours !).
Je fournis içi des éléments, très sûrement non conclusifs, sur la question de la nature des contrats que le syndic a le droit de conclure - ou de modifier - seul (ce qui élargit le problème soulevé dans la question d'origine de Fidipat). Pour ce faire, je sors ma petite boîte à outils juridique et, j'espère, celle - non moins petite - de la logique et du bon sens (enfin, on essaye..., si toutefois ces boîtes ne sont pas trop rouillées, et si il ne manque pas des outils).
1.- La question de Fidipat concerne un (ou des) contrat(s) de maintenance.
Elle ne fait pas état du fait que le (ou les) contrat(s) nouvellement passé(s) par le syndic, contrat(s) qui a (ont) amené sa question, entraîne(nt) ou entraînerai(en)t un dépassement du budget prévisionnel annuel.
2.- Outre ce qui est dit dans l'article 18 de la loi 65-557, article dont je rappellais la nature au début de ma contribution et sur lequel je m'appuyais pour formuler ma réponse, cet article étant consacré aux fonctions générales du syndic ("...le syndic est chargé...d'administrer l'immeuble..."), il me semble qu'il convient de considérer les articles 14-1 et 14-2 de cette même loi (ces deux articles, introduits par la loi SRU 200-1208, sont en vigueur à compter du 01.01.02):
* L'article 14-1 indique clairement que les dépenses courantes de maintenance sont du champ du budget annuel, budget que, par nature, le syndic exécute sans autre intervention de l'AG ou du CS (à moins, évidemment, que l'AG en ait décidé autrement pour tel ou tel poste).
Dans ce cadre, le syndic a, sauf compréhension inepte de ma part, pouvoir complet pour conclure les contrats nécessaires à la maintenance, les remettre en lice, les amender dans un sens favorable à la bonne administration de l'immeuble, en ne violant pas le cadre budgétaire.
Ceci en s'entourant ou non de l'avis du CS (c'est mieux si il receuiille cet avis, mais ce n'est pas obligatoire ; à moins que l'AG en ait décidé autrement, notamment à travers le dispositif de l'article 21 de la loi en son deuxième alinéa, ou pazr une délibération spécifique).
L'article 14-1 mentionne, outre les "dépenses courantes de maintenance", les autres natures de dépenses qui relèvent du budget prévisionnel : "dépenses courantes de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble".
* L'article 14-2, quant à lui (il est le pendant logique du 14-1), dit que, par contre, les dépenses pour travaux (travaux "dont la liste sera fixée par décret en Conseil d'Etat", précise le texte) ne relèvent pas du champ du budget prévisionnel. Ces dépenses pour travaux sont adoptées, à part, par l'AG pour être exécutées selon des modalités et dispositions propres à chacune d'entre elles que fixe l'AG.
3.- Dès lors, sauf si le(s) contrat(s) de maintenance que vise Fidipat comportai(en)t des travaux modificatifs des parties ou équipements communs, ils rentrent dans le champ de l'administration courante, selon moi.
Et ils n'ont dès lors pas obligation, contrairement à ce que disent les positions de JPM et de Nefer, de passer par l'AG (encore une fois, sauf stipulation contraire de l'AG par l'effet d'une résolution les concernant) : nous avons des positions opposées et il faut donc clarifier.
4.- La question des contrats pluriannuels non interuptibes (ou interuptibles avec pénalité de rupture) - ce qui ne semble pas être le cas qu'accroche Fidipat - mérite certainement d'être discutée.
Les bons syndics soumettent systématiquement les contrats de ce type à l'AG (j'ai pour ma part un cas, récent, où ceci n'a pas été fait par un foutriquet de syndic, foutriquet dont j'ai parlé sur d'autres sujets). En effet, on sort là du cadre des budgets annuels.
Sur un autre sujet du forum, cette question des contrats de maintenance longs a été abordée à travers une discussion sur la préparation des appels d'offres pour des équipements, neufs ou de rénovation, auxquels sont fatalement liées des interventions de maintenance au long cours.
5.- La frontière entre ce qui relève de l'article 14-1 et de l'article 14-2 sera éclaicie, en relation avec ce que dit l'article 30 de la loi notamment dans ses trois premiers alinéas, dès lors que le décret que mentionne l'article 14-2 sera publié.
(je ne fais pas une bourde grosse comme moi : il n'est pas publié, hein ? sinon, me le dire d'urgence... : un décret qui m'aurait échappé !)
N'ai-je pas lu quelque part (sur le site Universimmo ou ailleurs ?) que les dépenses du champ du 14-1 devraient être celles qui sont considérées comme locatives récupérables au sens de la réglementation (décret 87-713), celle du champ du 14-2 les autres ? Ce serait assez logique.
6.- Une dernière remarque, sur une incidente de JPM : JPM dit que les contrats de travail ne passent pas par l'AG. Certes.
Mais il ne faut pas oublier qu'il est de la souveraineté de l'AG (ici non délégable, sauf erreur) de fixer le nombre et la catégorie des emplois (article 31 du décret 67-223) : le syndic ne peut agir en matière de contrats de travail correspondants que dans ce cadre spécifié de nombre et de catégorie, et dans le cadre également de l'application de la Convention Collective. Toute sortie de ces deux cadres nécessite de revenir devant l'AG.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 09 févr. 2003 : 11:46:46
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Cher Toison,
Je vous laisse le soin d'aller expliquer aux représentants de l'ARC ou à ceux de la FEDECO que le syndic dispose des plus larges pouvoirs pour souscrire sans avis de l'assemblée des contrats d'entretien, d'exploitation ou demaintenance.
L'article L 14-1 permet au syndic d'assurer le préfinancement des charges conformément au budget prévisionnel adopté par l'assemblée et, pour celà, d'effectuer les appels provisionnels. Il est exact que les coûts des contrats usvisés sont inclus dans ce budget et, par conséquent, dans les appels. Mais le texte, qui ne traite pas cette question, ne donne en aucun cas pouvoir au syndic de souscrire ces contrats.
L'article L 14-2 met à part les dépenses pour travaux. On n'y trouve aucune mesure relative à la souscription de contrats ou marchés et, dans ce domaine, c'est incontestablement l'assemblée qui décide.
L'article L 18 met à la charge du syndic :
"d'assurer l'exécution des dispositions du règlement de copropriété et des décisions de l'assemblée générale"
"d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa garde et à son entretien " mais il réserve aux cas d'urgence le pouvoir qu'a le syndic "de faire procéder de se propre initiative à tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui ci".
Il est ainsi admis que le syndic peut passer commande du combustible. En effet l'engagement est régulier dès lors que l'assemblée a ouvert les crédits nécessaires. Encore faut-il noter que l'assemblée peut imposer un fournisseur.
Mais il est jugé qu'il lui faut l'autorisation de l'assemblée pour conclure un contrat de longue durée relatif à l'exploitation et à l'entretien du chauffage (CA Versailles 28/06/1988 et CA Paris 23e 06/10/1995 in Loyers et copropriété février 1993 n° 93)
La portée du principe n'est pas limitée aux gros contrats. Elle est générale et concerne tous les contrats.
Ce qui est vrai, c'est que les auteurs spécialistes traitent longuement les questions relatives aux marchés de travaux mais beaucoup plus brièvement des contrats de mintenance. C'est aussi le cas de la loi et du décret.
L'article D 11 impose la notification avec la convocation de l'assemblée "des conditions essentielles du contrat proposé, lorsque l'assemblée est appelée à approuver ou à autoriser une transaction, undevis ou un marché pour la réalisation de travaux...
Il impose encore la notification de l'avis du conseil syndical lorsque sa consultation est obligatoire.
Il n'est pas contesté que ces dispositions sont applicables aux contrats d'entretien, de même que celles relatives à la mise en concurrence. La question évoquée relève donc bien de la seule compétence de l'assemblée.
Si l'on se place du côté du prestataire de service, il faut admettre qu'il pourrait parfaitement exiger du syndic, au moment de la signature du contrat, la justification d'une décision préalable de l'assemblée. Dans le domaine voisin de la souscription d'un emprunt par le syndicat, il est systématiquement reproché à un organisme de crédit de ne pas l'avoir fait si un litige apparaît.
L'exigence légale se conçoit parfaitement. Si le syndic commande à un plombier de réparer une fuite, c'est une intervention unique et instantanée. Le syndicat est engagé (tenu de payer la facture) mais son engagement ne va pas plus loin. Dans un contrat d'entretien, il y a des clauses diverses, indépendantes de la seule exécution de la prestation et de son paiement. La durée du contrat peut excéder un exercice. Les garanties du syndicat peuvent être insuffisantes. Les modalités de paiement de la redevance peutvent être préjudiciables au syndicat.
Il est parfaitement normal que l'assemblée soit souveraine. Qu'elle n'exerce pas correctement cette souveraineté est une autre affaire.
On a qualifié le syndic de "prescripteur prépondérant" (!!!). C'est en partie vrai parce qu'il a vocation à présenter des prestataires qualifiés et diligents. C'est son intérêt indépendamment des considérations financières souvent avancées. Il est exaspérant de devoir rappeler dix fois à un chauffagiste une demande de remplacement de pompe. Pour autant les copropriétaires ne suivent pas toujours ses avis. Ils ont parfois raison. Ils ont parfois tort.
Mais le syndic ayant rempli son devoir de conseil n'est plus ensuite qu'un exécutant.
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fidipat
Contributeur senior
83 réponses |
Posté - 10 févr. 2003 : 00:57:44
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merci pour toutes ces réponses ! Je pense qu'il faut que je détaille ma question car elle était trop simple de ma part.
En fait nous venons d'entrer dans une nouvelle résidence. L'AG a été faite en Juin et en Nov, nous avons eu une réunion du CS.
Lors de l'AG de Juin nous avons donné pouvoir au syndic de faire la recherche et travaux pour installer des compteurs.
En nov, le syndic a convoqué le CS pour parler des contrats de maintenance de la résidence.
Porte de parking : la sté qui a posé la porte de parking n'a pas été gardée pour faire de la maintenance.
Espace vert : un appel d'offre a été faite pour choisir une Sté.
Idem pour l'ascenseur, la chaudière collective, le nettoyage, etc...
Comme la plupart des membres du CS sont des primo-accédants, le choix a été assez rapide et bcp de membres du CS m'ont dit qu'ils n'arrivaient pas à s'y retrouver dans toutes ces paperasses d'appels d'offres.
QUESTION :
1. Ce que je ne comprends pas c'est pourquoi le CS n'a pas juste le rôle de faire le tri des appels d'offres avant de passer en vote en AG ? Je lis partout que le CS a juste un rôle de conseil et il est l'organe exécutif des décisions prises en AG.
2. Comme nous sommes encore dans l'année d eparfait achèvement, je me rends bien compte que l'on choisit pour la première fois des Stés pour faire la maintenance de l'immeuble mais ayant une porte de parking à problèmes, je n'ai pas compris pourquoi le syndic a changé de Sté pour la maintenance du parking. On aurait sû rester avec le constructeur au moins pendant 1 an maintenant celui-ci a tendance selon moi à être "moins rapide" même si la porte est toujours sous garantie. Alors est-ce que le syndic a ce droit de nommer, changer de Stés sans passer par l'AG ? Car je coyais qu'on nous présentait les appels d'offres pour chaque entretien pour choix et vote en AG ? Surtout que le CS est là pour donner son avis sur les appels d'offres et aider l'AG dans ses décisions....
3. Voilà en espérant être plus claire... sinon, je pense proposer de mettre une clause comme quoi les appels d'offres doivent être trier à l'aide du CS avant présentation en AG avec un minimum de 3 Stés...
Merci !
Edité par - fidipat le 10/02/2003 00:59:04 |
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zébulon
Contributeur débutant
24 réponses |
Posté - 10 févr. 2003 : 23:16:35
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Bonjour,
Le conseil syndical est dans son role en demandant au syndic des devis relatifs aux différents contrats de maintenance de votre copropriété, pour exprimer ensuite un avis.
Il n'aura pas gain de cause si un différend sérieux sur le choix d'une entreprise survient avec le syndic, car son rôle est consultatif.
L'important (et le plus difficile, en particulier avec les grands groupes) est de parvenir à créer une relation de confiance réciproque entre ces deux intervenants, en excluant toute complaisance.
En tout état de cause le choix des entreprises de maintenance ne relève pas des décisions d'AG mais bien de la gestion courante du syndic
Un conseil: dans une copro nouvelle le Conseil syndical a un rôle important à jouer pour détecter toutes les malfaçons ou "magouilles" éventuelles en sensibilisant les habitants au sujet et à la nécessité d'être vigilant. C'est d'autant plus important que souvent le premier syndic en place est de connivence avec le promoteur et profite des faibles lien sociaux noués entre copropriétaires pour "endormir" tout le monde à ce propos. Votre syndic fait peut être diversion, avec ses contrats de maintenance...
Je parle d'expérience: j'ai vécu cette situation.
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fidipat
Contributeur senior
83 réponses |
Posté - 10 févr. 2003 : 23:30:16
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C'est exactement cela...
Je pense qu'il est de connivence car mon syndic FONCIA a le désir d'être partout et d'écraser la concurrence.
Actuellement, le syndic rédige les réponses de notre président du CS qui n'a pas la capacité d'être président mais pour autant cela ne le dérange pas de ne rien faire et de tout laisser dans les mains du syndic. Lequel s'empresse de dire que c'est le conseil syndical qui a choisit tel ou tel prestataire.
Bref, nous sommes face à une situation où le syndic n'est pas virulent contre le promoteur et où le syndic a bien choisi son président de CS. Les autres membres du CS sont partagés, il y a ceux qui voient ce qui se passe et d'autres qui ne réagissent pas par désintérêt. De plus pour 60 lots, il y a au moins 11 membres... la zizanie...
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zébulon
Contributeur débutant
24 réponses |
Posté - 10 févr. 2003 : 23:43:49
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Dans ce cas là il faut à mon avis:
- limiter le nombre de membres du CS en exigeant le respect du règlement de copropriété, pour ne garder que les plus motivés.
- élire ensuite un président ayant déjà une expérience en la matière et une réelle motivation, le cas échéant pour changer de syndic, car c'est bien le CS qui élit son président et non pas le syndic.
bon courage...
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fidipat
Contributeur senior
83 réponses |
Posté - 11 févr. 2003 : 00:01:41
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tout à fait car l'élection du président du CS ne s'est pas déroulée normalement : c'est le syndic qui a tout simplement dit : "M. X vous voulez être président ? - OUI - Pas d'autres candidats ?" Et c'est comme ça que dans une première réunion de CS, les autres membres n'ont pas su dire non... Et surtout il n'y a pas eu d'élection par les membres du CS et ensuite de PV de cette réunion...
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 11 févr. 2003 : 00:10:57
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le,premier syndic est mis en place par le promoteur;
Quant au nombre de membres au CS, il faut vérifier ce qui est prévu dans votre réglement de copropriété.
Avec votre syndic, je vous souhaite du courage............
Comme livre de chevet, je vous conseille, la loi de 65, le décret de 67, la loi SRU.....................
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adminUI.001
Administrateur
28 réponses |
Posté - 11 févr. 2003 : 09:57:09
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A JPM : pour une fois (et c’est rare…) nous sommes en désaccord avec vous en n’en déplaise à l’ARC ou à FEDECO : l’infantilisation du syndic et du conseil syndical par le recours systématique à l’AG n’est pas de l’intérêt des copropriétaires ; d’une part en droit, il est faux de dire que rien n’est dit sur le sujet : la souscription des contrats en dehors de celui du syndic n’est pas mentionnée dans les questions relevant obligatoirement d’une décision d’assemblée, et a contrario la loi du 10 juillet 1965 prévoit justement que cette souscription relève des pouvoirs du syndic puis qu’elle donne par l’article 21 la possibilité à l’assemblée de limiter ce pouvoir en le soumettant au contrôle du conseil syndical…
Il faut à notre avis se méfier de l’illusion de démocratie que procure l’appel constant au peuple, et nous sommes de ceux qui ne croient pas que les suisses soient plus démocrates que nous en France…
L’assemblée est un lieu où les décisions non préparées ne peuvent se prendre dans de bonnes conditions (et se prennent même souvent dans des conditions calamiteuses de démagogie et d’amateurisme !) et elle ne doit donc être consultée que pour les questions importantes et qui engagent la copropriété pour une longue période : en matière de contrats, la consulter pour un contrat d’un an renouvelable est absurde, mais par contre il est prudent de se couvrir auprès d’elle pour un contrat de longue durée que la jurisprudence assimile à un acte de disposition (à partir de 9 ans, mais pour plus de prudence à partir de 5 ans…).
Evidemment, cela suppose qu’il y ait un CS digne de ce nom, et il faut peut-être commencer par là ! C’est typiquement le problème de votre copropriété, fidipat… Nous avons donné longuement notre point de vue dans un dossier sur la gouvernance de la copropriété, sujet sur lequel il y aurait presque autant à dire que sur les entreprises !…
Edité par - universimmo le 11/02/2003 19:00:03 |
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fidipat
Contributeur senior
83 réponses |
Posté - 11 févr. 2003 : 10:25:30
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Oui, exact ! J'avais lu qu'un bon syndic n'existe qu'avec un bon CS...
Je vais donc proposer à mes voisins :
1. ajout au règlement de copro d'un nombre max. de membres au CS
2. refonte du CS en demandant les qualités ou disponibilités des membres
3. changement du syndic pour un nouveau dans notre région qui semble moins "manipulateur" car c'est un syndic dynamique qui cherche plus à être bien avec ses clients et qui compte sur le bouche à oreille pour se faire connaître... Ce que de grands groupes n'ont plus besoin de faire !
J'ai créé en Décembre, un groupe de discussion sur yahoo pour que les habitants de notre résidence (copros et locataires) puissent parler de ce qui se passe dans la résidence. Je peux vous dire que le syndic n'aime pas du tout que l'on soit au courant de ce qui se passe chez les uns et les autres... Notre président vient tout juste de s'inscrire à notre forum pour nous dire depuis qq jours qu'il ne peut plus répondre... Mais comme par hasard, j'ai eu une réponse par lettre d'un mail dans ma boîte à lettre où les réponses à mes questions ne peuvent venir que du syndic en personne... En bref, il a besoin que le syndic lui tienne la plume pour nous répondre. Donc effectivement avec les articles du site univerimmo, les voisins dans notre forum se rendent bien compte qu'il se passe qq chose de pas très net... Je pense aussi faire une petite photocopie générale (grâce à un ami) de qq extraits de la loi SRU & Co pour ceux qui n'ont pas internet.
Merci pour toutes vos réponses. On est pas encore capable d'être syndic bénévole mais à défaut on peut essayer de ne plus être des "moutons", des "assistés" qui laissent faire les choses sans broncher...
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 11 févr. 2003 : 12:03:28
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A Universimmo
Je n'ai pas écrit que la loi est bonne. J'ai indiqué ce qu'elle prescrit, à tort ou à raison. Il faut bien en tenir compte puisqu'en cas de litige, la solution est déduite des textes et/ou de l'interprétation qui en est faite.
L'article L 21 dispose que l'AG, à la majorité de l'article 25, arrête un montant des marchés et contrats à partir duquel la consultation du CS est obligatoire.
Quel est le sort de cet avis, quand il a été rendu ? L'article 11 du décret l'indique en 6°) : il est notifié aux copropriétaires au plus tard en même temps que l'ordre du jour de l'assemblée.
Il n'est pas besoin d'être grand juriste pour déduire du rapprochement des deux textes que l'avis est à destination de l'assemblée et non pas du syndic. Pourquoi ? Parce que l'assemblée seule a compétence pour prendre la décision !
Que se passe-t-il au cours de l'assemblée ? Les copropriétaires débattent de la question. Ils ne sont pas tenus par l'avis du conseil syndical. Le syndic doit donner son avis. Il peut contredire le conseil, même si c'est délicat. Il doit le contredire s'il a constaté une "énormité" technique, financière ou juridique (devoir de conseil). Il peut demander que mention soit faite de son intervention dans le procès verbal s'il y a un risque de responsabilité.
Ensuite on vote. L'assemblée décide. Le syndic execute. Pour un contrat ou un marché, la souscription n'est qu'une mesure d'exécution d'une décision de l'assemblée, dans le cadre de la mission légale du syndic qui, mandataire social, représente le syndicat. Il a sur ce point compétence entière et exclusive.
Cela, c'est la règle de droit. Est-elle bonne ? C'est une autre affaire. Je partage votre avis sur la nécessité de reconnaître au syndic une certaine autonomie de décision. Elle est trop restreinte par le statut mais c'est ailleurs, dans la gestion courante, qu'elle doit pouvoir trouver son domaine d'application.
J'ai cité l'ARC et la FEDECO sans partager, sauf exception, leurs vues ni surtout leurs méthodes de discussion. Je pense que, sur ces points, les dérives les plus néfastes viennent des conseils syndicaux qui veulent tout régenter, ans avoir le courage "d'aller au charbon" en adoptant le régime coopératif.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 11 févr. 2003 : 17:32:37
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Je reviens parce que j'ai reçu un avis de réponse de Fidipat mais je pense qu'il doit s'agir du message précédant le mien.
J'en profite pour faire mention des pratiques et tolérances admises.
Il faut distinguer les marchés et les contrats.
Le syndic peut toujours passer les marchés dès lors qu'ils entrent dans le cadre de la gestion courante et du budget prévisionnel. Il s'agit de commandes de fournitures ou d'ordres de services pour des travaux d'entretien.
Pour les contrats, le syndic peut et doit assurer sans délai l'immeuble si, récemment désigné, il s'aperçoit que l'immeuble n'est pas (ou plus) assuré (cas plus fréquent qu'on ne croit).
Il peut également régulariser les contrats "de prestations courantes, obligées et tarifées" (eau, gaz, électricité, téléphone, etc.) Il peut encore régulariser un contrat temporaire da gardiennage imposé par l'urgence en cas de défaillance d'une porte de garage par exemple.
M. Vigneron a réussi, en deux pages (c'est une prouesse !) à dresser un tableau excellent de "la mission du syndic dans la passation des contrats relatifs à la gestion de la copropriété" (Loyers et copropriété mars 1998). Une brève citation : " Par conséquent, en dehors des exceptions précédentes, le syndic ne peut intervenir au nom du syndicat sans avoir obtenu de sa part l'approbation de l'opération justifiant la conclusion des marchés".
Sous réserve de la confusion fréquente entre contrats et marchés, on ne peut mieux faire le point de la question.
Il fait remarquer que la pratique des délégations permanentes au conseil syndical et/ou au syndic permet de remédier aux difficultés éventuelles. Il termine en faisant remarquer que " le rôle du syndic est primordial, bien que son pouvoir d'initiative au niveau décisionnel soit limité"
En un mot, un bon syndic et un bon conseil font une bonne copropriété. Amen
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universimmo
Administrateur
3522 réponses |
Posté - 11 févr. 2003 : 19:14:20
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Nous sommes loin d'être en désaccord profond avec vous et partageons même en général l'essentiel de vos analyses, sauf sur le point de droit relatif à l'article 21 : cet article, avec son corollaire l'article 11 du décret, organisent un contrôle a postériori de l'assemblée, mais laissent la décision a priori à la discrétion du syndic : soit il s'en remet à l'assemblée - position à notre avis marquant une tendance à fuir les responsabilités - soit il agit en liaison avec le conseil syndical, quitte bien entendu à ce qu'ensemble ils rendent des comptes à l'assemblée... Evidemment, cela suppose que le CS ait aussi envie de prendre des responsabilités, et souvent c'est lui qui les fuit le plus !
Nous reconnaissons que ce n'est pas simple, mais ce qui est sûr, c'est que ce ne sont pas les copropriétés où l'on s'en remet à l'assemblée pour déciser de tout et n'importe quoi (avec des ordres du jour de 30 ou 40 points qui se terminent à 2h du matin dans la confusion la plus complète) qui sont les mieux gérées, même si les copropriétaires ont l'illusion de cette démocratie directe qui nourrit toutes les chimères... (rassurez-vous tout de même, nous sommes quand même profondément démocrates dans l'âme !)...
PS. Vous avez compris que adminUI.001 = universimmo ! (petite erreur d'identification ce matin...)
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fidipat
Contributeur senior
83 réponses |
Posté - 11 févr. 2003 : 20:17:10
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Donc le syndic gère, le CS surveille et l'AG sanctionne sur présentation du rapport annuel par le CS/syndic... ?
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 11 févr. 2003 : 21:09:42
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Fidipat : je trouve bonne votre formulation, pour ce qui est de la gestion courante (laquelle, de toute façon, reste encadrée par le budget, le vote de celui-ci étant une prérogative non délégable de l'AG).
Avec la précision que les rapports CS et syndic doivent être séparés (donc pas : "le rapport annuelCS/Syndic").
Un bon budget doit être suffisamment explicite/détaillé et, de plus, pouvoir être comparé, poste par poste, avec la réalisation budgétaire des exercices précédents. La manip est classique, en entreprise comme en copro, de procéder à des présentations qui rendent délicate ces comparaisons.
Vivement, dans cette ligne, la sortie du texte fixant le plan comptable des copros, qui devrait être un élément de clarification. La sortie de ce texte, sous forme de décret pour application de l'article 14-3 de la loi, tout comme celle du décret d'application de l'article 14-2 que je mentionnais, est attendue, attendue, attendue. Date ??? Les articles 14-1, 14-2 et 14-3, tous trois introduits par la loi SRU, forment une suite logique, que devraient normalement traduire en cascade les deux décrets d'application.
Universimmo
Les articles 21 et 11 du décret viennent effectivement à l'appui de l'analyse, et vos conseils sont bien venus de rappeller que l'AG fourre-tout est non seulement la marque d'un mauvais fonctionnement CS et Syndic mais conduit à bien des déconvenues.
Une question toutefois : vous faites état d'une jurisprudence assimilant la conclusion d'un contrat de plus de 8 années à un acte de disposition (donc ne relevant pas de la gestion) : pouvez-vous indiquer les références de cette jurisprudence ?
Dans les contrats en cours dans une copro dans laquelle je possède un appart, il existe un contrat de durée supérieure à 8 années repéré comme posant problème, et je souhaiterais pouvoir disposer de davantage d'éléments à ce sujet.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 12 févr. 2003 : 11:38:48
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Si l'on reprend les statistiques ANIL, on peut dire grossièrement que
60% des syndicats ont entre 0 et 3 contrats d'entretien ou maintenance (exclusion faite des abonnements EDF, GDF, eau,etc...)
30 % des syndicats ont entre 4 et 7 contrats
10 % des syndicats ont de 7 à 15 contrats.
Il s'agit en général de contrats d'un an renouvelables par tacite reconduction sauf résiliation, de contrats d'une durée initiale de 3 ans renouvelables ensuite pour un an, enfin de contrats de longue durée avec garantie totale.
Je pense que la durée moyenne de vie des contrats courts renouvelables est de l'ordre de 7 ans.
Les questions relatives aux contrats ne sont donc pas celles qui encombrent les ordres du jour, sauf dans les copropriétés qui veulent les remettre en concurrence tous les six mois.
J'ai constaté récemment que, dans une copropriété de 90 lots principaux (55 popropriétaires présents et 27 représentés à l'assemblée) la décision relative à un contrat d'exploitation de chauffage et production ECS avec garantie totale assez complexe a été prise en 55 minutes, y compris proclamation des résultats du vote par bulletins.
La question avait été très bien préparée par le syndic et le conseil syndical, avec assistance d'un ingénieur conseil. Une note de 9 pages, diffusée avec la convocation envoyée un mois à l'avance, établie par l'ingénieur qui a la pratique de ce genre d'assemblée, avait précisé les avantages et inconvénients de trois solutions différentes et recommandé une option pour des raisons propres à la configuration de l'immeuble. Elle suggérait d'acarter une proposition non conforme au cahier des charges et commentait les deux autres propositions sensiblement équivalentes.
Exposé initial : 15 minutes Débat : 25 minutes avec trois observations très judicieuses de copropriétaires.
Conclusion, rappel de la résolution principale et vote 15 minutes.
Il s'agit d'un cas un peu excpetionnel mais une préparation plus sommaire aurait sans doute généré des discussions sans fin car deux copropriétaires étaient venus dans ce but. A chacune de leurs observations : "Monsieur, l'indication est en page N du rapport", etc. Ils ont calé à la 5e observation.
Ceci étant je reviendrai sur nos divergences car je pense qu'il s'agit d'un problème important.
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