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Sanssouci0
Nouveau Membre
9 réponses |
 Posté - 21 juin 2005 : 13:24:14
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un petit resume de l'histoire:
le 15 septembre dernier il y aurait eu une fuite chez la voisine en dessous de l'appartement dont je suis proprietaire-bailleur qui provenait apparement d'un simple joint defectueux d'un robinet d'arret d'eau de WC. Apparement, ils (le syndic ou la coproprietaire en dessous) n'etaient capable de joindre ma locataire ni par ecrit ni par telephone. N'ayant pas mon numero de telephone, le syndic et la voisine en dessous m'envoient une lettre recommandee avec une injonction d'arreter la fuite qui entrainait des degats assez importants en dessous. Le jour meme de la reception de cette lettre(4 jours apres le debut de la fuite), j'ai appris que le syndic avait deja mandate une entreprise a intervenir pour arreter la fuite suite aux demandes de plus en plus pressantes de la voisine en dessous. 2 ouvriers de l'entreprise de plomberie du syndic sont venu sur place. Par hasard, il y avait une amie a ma locataire qui etait presente. Selon cette derniere, les plombiers auraient jete un petit coup d'oeil dans l'apt sans rien faire, avant de passer plus de deux heures dans le couloir pour changer DEUX vannes d'arret d'eau qui desservaient, selon eux mon apt., mais qui ne fermaient plus. (N'ayant pas vu la fuite flagrante des WC dans mon apt, ils ont prefere couper l'eau de mon apt dans le couloir). Bref, le syndic me facture 250 euros pour la fermeture de 2 robinets qui ne sont meme pas dans mon apt et ceci sans la moindre autorisation de ma part... Comme il n'y avait pas un peril imminent pour l'immeuble, il ne me semble pas que le syndic etait en droit d'intervenir sur ces deux vannes d'eau. Par ailleurs, je me demande meme si ces 2 robinets m'appartiennent ou relevent plutot des parties communes.... Dernierement, il me parait absurde de changer deux vannes d'arret d'eau pour un seul studio qui n'a qu'une canal d'alimentation??? Que puis-je faire? Aupres de quel tribunal dois-je me presenter, etant donne que le syndic et le conseil syndical refusent de prendre en charge la facture...
merci d'avance pour les conseils.
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Ahuy
Pilier de forums
957 réponses |
Posté - 21 juin 2005 : 13:42:07
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Bonjour,
je ne suis pas un professionel du droit mais il me semble que la cause de la fuite étant dans votre appartement, les frais nécessaires à l'arret de la fuite ne sont pas imputable à la collectivité (la prise en charge reviens me semble t'il soit a vous, soit à votre locataire soit à l'assurance...).
Par contre la réparation me parait en effet bien lourde : changement de deux vannes (eau froide / eau chaude?) qui en meme temps ne fermerait plus, c'est curieux.
Ne serait-ce pas plutot vers l'entreprise qu'il faut se retourner? Le syndic n'ayant quant a lui que fait prendre les mesures nécessaires à l'arret de la cause du sinistre.
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Edité par - Ahuy le 21 juin 2005 13:42:47 |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 21 juin 2005 : 14:49:31
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Dans un 1er temps, lorsqu'il y a dégats des eaux, il faut toujours établir un constat 'dégats des eaux'.
Ainsi, si la voisine avait à se plaindre de dégats chez elle, elle se devait d'en établir un à compléter par la voisine du dessus, ici, si j'ai bien compris, votre locataire.
Ici, il n'y aurait manifestement pas un tel litige, puisque qu'il ne semble pas y avoir de 'constat' et que la pseudo fuite WC se retrouve être une vanne qui ne ferme pas !!!
La LRAR n'est donc pas fondée, en l'absence d'un "constat" de fuite et d'une identification éventuelle de l'origine de cette fuite chez vous. (pourquoi "les WC" chez vous ?)
De plus, il semble que cette LRAR vous mettait en demeure d'arreter la fuite qui causait des dégats en dessous, sans autre précision, et non de changer des vannes qui seraient, du fait de leur fuite, à l'origine des dégâts chez la voisine du dessous.
Il est à noter que le changement des vannes n'est pas effectué en raison de leur fuite mais en raison de leur bloquage qui n'en permet plus la fermeture.
Pour autant, les vannes qui desservent votre appartement, bien que située dans le couloir ou dans un local commun, n'en seraient pas moins 'privatives' dans la mesure où elles ne concernent QUE votre apparte.
Il faut vérifier ce point dans votre RDC, sur ce qui serait dit du circuit d'alimentation de chaque lot et des vannes. S'il n'est rien précisé, c'est la règle ci-dessus qui s'applique : vannes privatives.
S'agissant de vannes privatives, le syndic aurait du préalablement vous en informer, s'il s'agissait de fuite, à régler rapidement, ou d'un bloquage qui n'a, somme toute, pas un caractère d'urgence..
Cette question du "constat dégats des eaux" est importante, dans la mesure où les travaux de réparation de la fuite et des dégats occasionnés sont pris en charge par les assurances.
Ici, par cette intervention intempestive du syndic sans "constat", il est fait obstacle à ce droit de chacun.
Il n'est rien dit, depuis le changement des vannes, des dégats existants, s'ils existaient, chez la voisine du dessous, ni de leur réparation !.
Etant intervenu abusivement, sans constat dument rédigé, donc sans réel motif lié à une fuite ou à des dégats causés à la voisine du dessous, sans votre information préalable s'agissant maintenant de vannes privatives (si le RDC est silencieux là dessus), le syndic devra faire son affaire personnelle de cette action intempestive injustifiée.
Il faudra que l'AG, lors de l'approbation des comptes, rejette ces dépenses abusivement engagées.
En attendant, vous devez refuser cette prise en charge.
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Edité par - gédehem le 21 juin 2005 14:57:57 |
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Ahuy
Pilier de forums
957 réponses |
Posté - 21 juin 2005 : 15:27:15
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je m'invite surement a tord dans cette discussion, Sanssouci0 écoutez plutot l'avis de gédehem qui est en général de fort bon conseil.
Quelques éléments me chagrine néanmoins dans votre réponse (gédehem) :
Pour moi il y a deux phases :
1- mettre fin à la fuite
2- réparer les dégats causés par la fuite.
Autant je comprend bien qu'il est nécessaire d'avoir un 'constat de dégats de eaux' pour engager la deuxieme phase, autant je ne vois pas pourquoi il faudrait attendre ce constat pour entreprendre le nécessaire pour mettre fin à la fuite?
Si je prend un cas extreme :
locataire + bailleur en vacances non joignable pendant 1 mois.
Faut il attendre 1 mois pour avoir l'arret de la fuite? Faut il engager une procédure judiciaire pour avoir le droit de fermer les vannes? puis une deuxieme car constatant qu'elles sont bloquées et il faut obtenir l'autorisation de les remplacer? Sans compter peut etre les mises en demeure à faire par avis d'huissier pour initier la procédure(la LRAR n'étant pas possible puisque personne ne relevera le courrier tout le monde étant en vacances)?
Si c'est le cas, il me semble que c'est bien compliqué, surtout quand l'on connait les dégats que peuvent provoquée une fuite continue pendant plusieurs jours... Heureusement que l'on se pose moins de question pour un incendie!
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Edité par - Ahuy le 21 juin 2005 15:29:47 |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 21 juin 2005 : 15:44:15
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J'avais bien noté les réserve de Ahuy, mais les dégats signalés remontent au 15 septembre 2004, si j'ai tout bien compris, qu'il est dit : "il y aurait eu une fuite chez la voisine en dessous de l'appartement dont je suis proprietaire-bailleur qui provenait apparement d'un simple joint defectueux d'un robinet d'arret d'eau de WC."
J'en ai déduit que la fuite occasionnait des dégats chez la voisine, puisqu'elle s'en plaignait .. et que la fuite était parfaitement identifiée (par qui, on ne sait) s'agissant d'un joint défectueux d'un robinet d'arret de chasse WC.
A partir de là, dès l'auréole au plafond même toute petite, il y a "constat degats des eaux". Il ne faut pas 1 heure pour établir ce constat et 24 h pour le faire parvenir à l'assureur, avec le double au syndic pour info de l'assurance immeuble (NB : procédure obligatoire en copropriété).
Ce qui est pour le moins curieux, c'est que la lettre du syndic 4 jours plus tard semble bien toujours parler de fuite, mais pas des vannes d'arrets, et pas du tout de dégats chez la voisine objet d'un constat !!! Quid d'une déclaration à l'assurance 'immeuble '?
4 jours sans constat dégats des eaux .... il y a vraiment des dégats ?
Ce dernier point m'interpelle, car s'il n'y a pas de "fumée sans feu". Ici il n'y a semble t-il pas de dégats constatés, dont il est demandé réparation... dégats qui résulteraient d'une fuite de WC ou de vannes.
On ne parle plus de dégats chez la voisine ... ni de fuite chez le locataire ... mais de vannes bloquées (ou prétendues) ouvertes dans la gaine technique dont le syndic demande le paiement !!...
Cherchons l'erreur ! 
A mon avis, le syndic à fait venir son plombier "ami", qui a jeté un oeil sur les fameux WC, n'a rien trouvé, et comme on en fait pas venir pour rien, on trouve 2 vannes, "au hasard" celles de notre intervenant, on les change ... et le tour et joué pour justifier le déplacement ...
(Faites le tour de toutes les vannes : je mets ma main au feu que 70% sont bloquées ouvertes, sans qu'il n'y ai pour autant 70% de fuites ..... ) |
Edité par - gédehem le 21 juin 2005 15:54:51 |
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Sanssouci0
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 21 juin 2005 : 16:48:43
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Merci encore pour les conseils...
Je dois encore preciser.... le lendemain de la reception du Courrier avec lettre recommande je me suis deplace pour voir mon studio avec mon locataire. Tout de suite j'ai constate le degoulinement d'eau a partir du robinet d'arret d'eau des WC dans mon appartement. J'ai moi-meme repare la fuite... Quelques jours plus tard je me suis encore rendu sur les lieux pour aider ma locataire (tres jeune) a remplir le constat de degat des eaux avec la voisine sinistree... Je n'ai decouvert que quelques mois plus tard que la facture des plombiers a ete debite sur mon compte de copropriete....L'argument du syndic est qu'il y avait urgence, et qu'il etait necessaire de fermer ces vannes pour arreter la fuite.... Elles m'appartenaient, donc les depenses de reparation m'incombaient. En effet il n'y avait aucune mention de ces vannes dans leur LRAAR.
En ce qui concerne l'AG, etant absent, j'ai laisse files l'occasion de me defendre a la derniere assemblee generale et obliger la copropriete de prendre en charge cette facture. Quels recours possibles aurais-je encore? Pourrais-je presenter mon argument encore une fois l'annee prochaine a l'AG(moi de mai 2006)?
Certes, je crois bien que la societe de plomberie a change ces deux vannes simplement pour justifer leur deplacement et gonfler la facture? Moi-meme j'avais utilise UNE vanne un ans avant la date de cette fuite et elle fonctionnait parfaitement bien.... (L'eau chaude est individuelle, d'ou mon etonnement qu'il y ait eu en plus 2 vannes a remplacer!!!!) Comment etablir qu'un plombier a effectue des travaux superflus????
(Il n'y a en effet aucune mention de ces vannes dans le RGC....)
merci encore
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Sanssouci0
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 21 juin 2005 : 17:29:51
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gedehem,
J'ajoute aussi que, selon le gerant du syndic, la compagnie d'assurance de l'immeuble qui a ete impliquee dans le dedommagement des degats chez la voisine (comme la locataire avait deja donne son preavis de depart) refusait de prendre en charge cette facture.... |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 21 juin 2005 : 17:37:48
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Le syndic vous a imputé personnelelment cette dépense, que vous devez contester en LRAR, sur la base de l'argumenataire que vous avez ici, et que vous completez dans votre dernier post.
Il faut noter que la facture du plombier a été réglée par le syndicat mais imputée ensuite sur votre compte personnel.
Il faut savoir que l'approbation des comptes du syndicat par l'AG n'emporte pas approbation de chacun des comptes individuels des copropriétaires.
Vous contesterez donc cette imputation qui vous ai faites, dont vous ne tiendrez aucun compte en l'absence d'une justification par le syndic de ce changement de vannes intempestif, vannes qui auraient été à l'origine de la fuite et dont le changement aurait alors mis fin à la fuite.... ce qui n'est pas du tout le cas, semble t-il !
Il faudra le lui dire dans votre LRAR de contestation. |
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Sanssouci0
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 21 juin 2005 : 18:16:02
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| merci beaucoup pour les reponses rapides et eclairantes! En effet, je n'avais pas pense au depart a contester la facture par ce truchement, mais il me parait assez convainquant.... En attendant l'annee prochaine pour contester cette facture a l'AG, que puis-je faire pour eviter des relances sur ce montant que le syndic me reclame encore? |
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Sanssouci0
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 21 juin 2005 : 18:19:04
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| merci beaucoup pour les reponses rapides et eclairantes! En effet, je n'avais pas pense au depart a contester la facture par ce truchement, mais il me parait assez convainquant.... En attendant l'annee prochaine pour contester cette facture a l'AG, que puis-je faire pour eviter des relances sur ce montant que le syndic me reclame encore? |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 21 juin 2005 : 18:30:49
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Rien, ne pouvant l'empecher de vous relancer § .. Mais vous n'en tenez aucun compte, du moins de la somme liée à cette intervention.
Vous le rappelez par un petit mot
"Ci joint mon règlement de ...€ pour .(charges de copro, autre ...détail).....
qui ne tient pas compte de la somme de ....€ abusivement imputée sur mon compte. Le ... signature" et vous en gardez un double. (lettre simple) |
Edité par - gédehem le 21 juin 2005 18:31:43 |
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