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ggantard
Contributeur senior
96 réponses |
 Posté - 23 juin 2005 : 06:04:09
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Bonjour,
Pdt du CS j'ai convoqué le 17 juin une réunion avec un ODJ comprenant 4 points pour le 28 juin. Il s'agit là de ma première réunion CS. Et je vous remercie de vos précieux conseils, et entre autre je remercie Gédehem pour le Règlement de CS qu'il nous a suggéré sur ce site et dont je me suis largement inspiré.
L'ODJ dans ma convocation envoyé aux deux autres conseillers et au syndic :
1) sélection BàL (deux devis)
2) répartition charges interphone
3) retrait poubelle professionnelle privative des parties communes
4) contentieux ancien syndic
J'ai invité le syndic à cette réunion pour qu'il nous présente les deux devis pour les BàL et qu'il nous informe des suites du contentieux à l'encontre de l'ancien syndic.
Le 20 juin le syndic envoie lui aussi une convocation au conseil syndical, même date, même lieu que ma convocation. Le syndic a rajouté quelques points supplémentaires à mon ODJ et a modifié un de mes points qui s'est transformé de
"retrait poubelle" en "gestion du local poubelle".
Je le vois donc arrivé avec ses gros sabots ! Nous avons fait une pétition en septembre 2004 demandant le retrait immédiat d'une poubelle professionnelle d'un café qui se trouve dans notre minuscule local poubelle, qui empuante la cage d'escalier, qui bloque l'accès aux WCs communs, et qui dérange par le bruit incessant des garçons de café qui viennent y jeter leurs ordures du matin au soir. Le café peut remiser cette poubelle dans son sous sol et non dans les parties communes chose qu'il fait sans autorisation de la copropriété.
La pétition est restée sans suite.
Par courrier LRAR nous avons demandé dans les temps que soit inscrit à l'ordre à l'ODJ de notre AG de mars 2005 le retrait de cette poubelle des parties communes et que nous mandations le syndic pour qu'il agisse par toute voie de droit adapté. Lorsque nous avons reçu nos convocations pour l'AG ce point n'avait pas été inclus. Le syndic nous a répondu qu'il s'agissait d'un simple oubli et nous a proposé d'aborder le sujet en AG lors des questions diverses sur la vie de la copropriété. Lors de l'AG le cafetier a refusé prétextant que ce point ne figurait pas à l'ODJ. Nous ne débattons pas de ce point en AG. Le syndic nous propose d'en débattre lors d'une réunion de CS et le syndic se propose d'intervenir comme médiateur.
Que pensez-vous du changement du point à l'ODJ de la réunion du CS de "retrait de poubelle" à "gestion du local poubelle" ? Que le syndic complète l'ODJ ?
Ce qui me dérange ce ne sont pas les points supplémentaires, c'est le problème de la poubelle.
Que faire lors de la réunion le 28 juin lorsque nous aborderons ce point pour que cela ne se transforme pas en un problème de gestion du local ?
Le problème est simple :
1) le cafetier entrepose sa poubelle sans autorisation dans les parties communes
2) la copropiété ne veut pas de cette poubelle (pétition de septembre 2004 signée par 539 millièmes des copropriétaires), cela est aussi contraire au RC qui est très clair sur ce point, il s'agit là d'une atteinte aux parties communes de l'immeuble
3) le cafetier doit retirer immédiatement sa poubelle et pourra s'il le veut mettre à l'ordre du jour de la prochaine AG une demande d'autorisation pour entreposer sa poubelle dans les parties communes.
Merci par avance pour vos conseils.
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Edité par - ggantard le 23 juin 2005 06:12:57 |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 23 juin 2005 : 09:34:40
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1/- Il faudra que vous rappeliez au syndic que, placé sous le contrôle du CS (L.art.17), il n'a pas compétence pour 'convoquer' l'instance chargé de le contrôler. Il voudra bien à l'avenir s'abstenir de toute démarche dans ce sens et dès maintenant prendre à sa charge les frais de 'sa convoc' intempestive. (il faudra y veiller lors de l'approbation des comptes et des frais.)
Vous lui rappellerez que, bien que n'étant pas membre du CS, il peut demander à participer à une réunion de travail du CS, ou être lui-même convié par le CS à une réunion de travail.
Vous devez prendre l'habitude de tenir vos réunions hors la présence du syndic, et au besoin refuser de le recevoir lorsqu'il s'invite si sa présence n'est pas souhaitée. S'il souhaite aborder un point, vous en parlez, mais pour les autres sujet du CS vous lui demandez de sortir.
2/- Il faut que vous ayez toujours en tête que le CS n'est pas une instance décisionnelle pour les affaires du syndicat.
Les questions sur lesquelles planche le CS lui permet d'y réfléchir tranquilement, d'en aborder tous les aspects, de se renseigner, d'envisager toutes les solutions pour, au final, en sortir une proposition, un avis, qui sera porté à la connaissance de tous les copropriétaires (considérés 'assemblée générale' L.art.21)
De ce fait, les réunions du CS n'obéissent pas au formalisme imposé aux AG du syndicat.
Il faut veiller à ne pas vous y enfermer et à vous limiter aux seules questions parfois fermées qui sont prévues dans la convoc du CS. Cet ODJ doit être, à mon sens, un guide, pour orienter la réunion sur les 2 ou 3 sujets importants du moment. Mais il faut savoir rester ouvert à tout.
C'est pourquoi, la question étant "les poubelles du café", vous l'abordez comme vous voulez, sans vous enfermer ou vous limiter en quoi que ce soit. Peu importe que la question soit ou non inscrite à la convoc du CS ou le sens ou la rédaction de cette question !
Vous n'êtes pas dans une AG du syndicat.
Pour ce qui concerne la question "oubliée" dans l'ODJ de l'AG, votre syndic vous menne en bateau ! Outre le fait qu'il a commis une faute professionnelle en n'inscrivant pas la question demandée dans les règles (Perversion de ce foutu art.10  !!), il est évident qu'il vous manœuvre pour que ce point ne soit pas abordé, ou de façon tel qu'il n'y ai pas une décision de l'AG (question diverse... réunion CS ...), bref, tout pour enterrer le problème..
Mais ce n'est pas à lui de décider ce qu'il y a lieu de faire.
Dans ce cas, mon conseil est le suivant : le syndic ayant "oublié" une question à l'ODJ, prendre une résolution en AG qui oblige le syndic à convoquer, à ses frais, une AG destinée à débattre de la question régulièrement demandée.
Et à y être, lors de l'approbation des comptes et donc des honoraires du syndic, "pour ne pas s'être conformé aux obligations légales et avoir par cette omission porté préjudice au syndicat, l'AG décide un abattement de 5% sur ses honoraires de gestion courante pour non exécution partielle de ses obligations tant légales que contractuelles."
Si les textes prévoient des obligations, elles ne sont pas pour autant assorties de sanctions. Les syndicats ne doivent donc pas hésiter à sanctionner financièrement leur syndic en raison de ses faute ou pour 'non exécution de ses obligations tant légales que contractuelles.'
En attendant, que dit votre RDC sur les poubelles du café, leur emplacement, etc ... Ce point est aussi à voir, l'emcombrement ou les dépots étant certainement interdits dans les parties communes. |
Edité par - gédehem le 23 juin 2005 09:43:56 |
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mallo35m
Pilier de forums
609 réponses |
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alban
Contributeur senior
66 réponses |
Posté - 27 juin 2005 : 13:20:13
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idem que gédehem même si je crois plus à la discussion avec le syndic.
Concernant les réunions du CS avec le syndic un certain nombres de syndic le proposent et je pense que c'est une bonne chose (surtout dans le grosses copropriétés).
Le CS avec le syndic permet de faire le point sur tous les sujets et leur état d'avancement, il permet aussi à l'ensemble des membres du CS d'être impliqués dans la relation avec le syndic et non le seul président.
Ces réunions du CS avec le syndic n'empêchent nullement d'avoir des réunions sans ce même syndic.
concernant l'ordre du jour du CS, là vous êtes entièrement libre et il ne sert que de base de discussion quand il y en a un.
A la limite dans ce cas vous pouvez prévenir le syndic que tel ou tel point sera abordé pour qu'il ne réponde pas un gentil "je n'ai pas le dossier sous la main" pendant la réunion.
Sur la résolution, faites lui un gentil cours de droit comme le suggère gédehem ;) |
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alban
Contributeur senior
66 réponses |
Posté - 27 juin 2005 : 13:21:27
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Citation :
2) répartition charges interphone
vous n'avez rien à décider sur le sujet, c'est le RDC qui s'en charge ;) |
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