|
|
| Auteur |
 Sujet  |
|
|
|
yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
 Posté - 23 juin 2005 : 14:31:02
|
Bonjour,
J'aimerai avoir quelques explications sur la mise en place de "fonds pour travaux speciaux" ou "plan pluriannuel" ?
Comment cela fonctionne ? On m'a expliqué que lors de la vente d'un lot, le vendeur recuperait le montant qu'il avait placer sur ce fonds et que l'acquereur se devait de replacer la meme somme,
Cela m'etonne dans le sens ou le but d'un tel plan est de prevenir en cas de gros travaux afin que lers copropriétaires n'est pas à débourser des sommes énormes , or si la vente a lieu au bout des 3 ans de ce plan ,l'acquereur sera redevable d'une somme consequente, existe il d'autres facon de prevoir de gros travaux (toitures, ravalement,..)
Ma 2eme question: Sur quels genre de compte rémunerateur peut on placer cette argent au nom de la copropriété, or mis le livret A ?
Merci
c'est presque pas compliqué: http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACEBT.htm-http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACHDJ.htm
|
|
Signaler un abus
|
|
|
mallo35m
Pilier de forums
609 réponses |
Posté - 23 juin 2005 : 19:56:29
|
les fonds de travaux constituent des avances qui, tant que les travaux proprement dits n'ont pas été votés et que les appels de fonds correspondants ne sont pas exigibles, sont récupérables, au moment d'une vente, par celui qui les a constituées .
Pour les placements, il faut déjà voir si l'AG a voté le principe d'une gestion sur compte bancaire séparé : si vous disposez d'une gestion séparée de la trésorerie de votre copropriété, il faut voir avec la abnque tenancière des comptes (généralement la banque choisie par le syndic) pour connaitre les supports offerts. Selon moi, le choix restera limité, compte tenu de la nécessité de conserver une certaine liquidité au placement : donc, à part le livret ou le dépôt à terme (tous 2 peu rémunérateurs) il ne doit pas y avoir grand chose. |
Signaler un abus  |
|
|
JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 24 juin 2005 : 00:57:22
|
Le régime des provisions sur travaux futurs est très simple en cas de vente du lot (dans le délai de 3 ans)
Si l'assemblée a décidé, avant la vente, des travaux et décidé de les financer en tout à partie par prélèvement sur la PTF, le vendeur ne peut demander le remboursement au syndicat.
Si aucune décision n'a été prise et qu'on éest encore dans le délai de constitution de la provision (3 ans), le syndicat doit rembourser le vendeur et l'acquéreur doit reconstituer la provision le jour même de la signature. En pratique le syndicat rembourse 3 000 € au vendeur et l'acquéreur verse 3 000 € au syndicat. En plus pratique l'acquéreur verse, chez le notaire, 3000 € en plus du prix au vendeur. Le syndic est informé et régularise les comptes par un jeu d'écritures.
Si les trois ans ont passé sans qu'une décision ait été prise, le vendeur peut demander au syndicat le remboursement pur et simple et l'acquéreur n'est tenu à rien car la provision n'a plus d'existence légale;
Quant au placement le choix est simple :
soit le livret A dont le plafond exonéré est à 76 500 € pour les syndicat de copropriété
soit des bons de placement de la financière Machin Truc aux Iles Caiman à 19 % garantis.
Soyons sérieux, il y a aussi des placements modestes en rapport mais qui ouvrent un droit à prêt complémentaire sur 5 ans par exemple à taux bonifié. D'autres contributeurs pourront sans doute vous donner des précisions à ce sujet.
|
| Signaler un abus |
|
|
felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 24 juin 2005 : 19:14:56
|
| JPM, vous indiquez < ....et l'acquereur n'est tenu à rien car la provision n'a plus d'existence légale > je sais, c'est votre point de vue, (peut être juste ,peut être que non) mais j'ai beau relire les différents articles 18 loi de 1965 ou 35 et 45-1 du décret de 1967 je ne vois rien de tel qui permette d'être aussi catégorique. |
| Signaler un abus |
|
|
gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 24 juin 2005 : 20:19:56
|
Felix, la réserve pour travaux est prévue pour 3 ans. A défaut d'avoir été utilisée, elle doit être remboursée au vendeur ... et l'acquéreur n'a rien à verser, le syndic n'ayant plus légalement pouvoir d'appeler une provision voire la totalité du fonds provisionné par le vendeur, le délai de 3 ans étant forclos.
Vous le savez, un syndic ne peut appeler QUE les fonds qui ont été votés par l'AG. Ici, le délai de 3 ans durant lequel le syndic peut demander de provisionner le montant fixé par l'AG est impératif.
Après les 3 ans, c'est fini ...
Après l'heure, c'est plus l'heure ...
D'où l'affirmation de JPM confirmée par les textes, à l'issue des 3 ans .."< .... l'acquereur n'est tenu à rien car la provision n'a plus d'existence légale > " |
Edité par - gédehem le 24 juin 2005 20:21:05 |
| Signaler un abus |
|
|
snp
Pilier de forums
591 réponses |
Posté - 24 juin 2005 : 21:53:20
|
Donc, au bout de trois ans, le syndic rembourse (doit, devrait, doit, devrait...)tous les copropriétaires des sommes demandées trois années auparavant (suivant l'échéancier). Et, ou quite, à re-inscrire, ou non, une résolution pour d'autres travaux futurs????
Quel gâchis!!!
Mais ce n'est que mon opinion, basique, je l'accorde, mais défendable. Les copropriétaires sont des personnes responsables, en principe, ou le deviennent dans la plus grande majorité, et à part quelques, rares, inconscients ou fumeurs invétérés de moquette, savent que la propiété a un coût.
Que les sommes demandées lors d'AG pour ces fameux travaux futurs, dans le meilleur des cas, placées sur un compte au nom du syndicat, pourra rapporter "trois francs six sous " (le premier qui me traite de papy allergique à l'€uro,....je lui ......"no comment"). Alors que, de leur côté, ils peuvent placer cet argent dans de bien meilleurs conditions!
Je sais, dans un autre, ou plutôt d'autres "topics", gédehem et JPM, m'ont démontré la pertinance (je ne parle pas de la loi) d'une telle démarche. Mais, je persiste à penser que chacun est libre de suivre son propre avis , mais en acceptant d'en assumer totalement les conséquences éventuelles. Bien sûr il y aura toujours des fumeurs, il suffit de les connaitre et surtout de les encadrer!
Pour revenir, enfin, au problème de yaume, il est exact que cela est dur, au point de vue financier, pour l'acquéreur de faire un chèque supplémentaire du montant de ces travaux futurs, mais non encore affectés. Ou alors, que les notaires (ou les agences immobilières) puissent (???), aient le temps, de signifier à l'acheteur le montant d'un tel fonds de réserve, ce qui pourrait influer sur la négociation. Mais il ne me semble pas que cela soit le cas.
Le plus rémunérateur, mais aussi l'un des plus risqué, est le casino...il y en a d'autre, mais, personnellement je te déconseille. En général, tu choisiras un placement de "père de famille", et c'est cela que l'on te demande!!!!
snp |
| Signaler un abus |
|
|
mallo35m
Pilier de forums
609 réponses |
Posté - 25 juin 2005 : 08:26:47
|
rappel du décret :
"Article 6-2 : A l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot :
1° Le paiement de la provision exigible du budget prévisionnel, en application du troisième alinéa de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, incombe au vendeur ;
2° Le paiement des provisions des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel incombe à celui, vendeur ou acquéreur, qui est copropriétaire au moment de l'exigibilité ;
3° Le trop ou moins perçu sur provisions, révélé par l'approbation des comptes, est porté au crédit ou au débit du compte de celui qui est copropriétaire lors de l'approbation des comptes."
"Article 6-3 : Toute convention contraire aux dispositions de l'article 6-2 n'a d'effet qu'entre les parties à la mutation à titre onéreux."
C'est quoi cette histoire de réserve pour 3 ans ??? Quelqu'un peut-il nous éclairer davantage sur ce point ? Merci
Claude /
|
| Signaler un abus |
|
|
JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 25 juin 2005 : 10:24:01
|
Vous trouvez les provisions sur travaux futurs dans l'article 18 de la loi. C'est vraiment une notion qu'il faut connaître.
Le syndic est tenu une fois au moins tous les trois ans ....
Sur ce point snp a raison Citation :
Ou alors, que les notaires (ou les agences immobilières) puissent (???), aient le temps, de signifier à l'acheteur le montant d'un tel fonds de réserve, ce qui pourrait influer sur la négociation. Mais il ne me semble pas que cela soit le cas.
Le montant des provisions à reconstituer doit être indiqué au candidat acquéreur
Il est, ici encore, curieux qu'on aille pinailler des " clauses abusives " , qui le sont ou ne le sont pas, et qu'on passe à côté d'agissements abusifs beaucoup plus graves et préjudiciables. |
Edité par - JPM le 25 juin 2005 18:49:19 |
| Signaler un abus |
|
|
yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 25 juin 2005 : 16:08:44
|
La raison pour laquelle j'ai engagé une telle discussion sur des travaux a long terme est le fait qu'aujourd'hui peut de copropriétaires prennent consience de la necessité futur de travaux tels que toitures ravalement, s'élevant à des montants de l'ordre de centaines de milliers de francs (moi aussi les € c'est pas mon truc),
Or a mon humble, il vaut mieux prevoir collectivement le financement de ses gros travaux plutot que de laisser courir et attendre un etat d'urgence pour les faire réaliser.
De plus il paraitrait logique que le matelas financier s'établisse petit à petit au fil des années.
Un acheteur X gardant son bien pendant 5 ans et le revendant à un acheteur Y, puis la 6eme année il s'averent necessaire de réaliser de grosse réparations de toitures, il me paraitrait logique que X et Y participent directement ou indirectement à ses travaux et non seulement Y.
Pour ce qui est du placement, il est dommage qu'il n'y ai pas plus de possibilités offertes aux syndicats !!
c'est presque pas compliqué: http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACEBT.htm-http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACHDJ.htm |
| Signaler un abus |
|
|
gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 25 juin 2005 : 16:23:07
|
Je reviens juste sur les propos de snp, qui me semblent interessants dans la mesure ou ils sont révélateurs, à mon sens, de l'ambiguité des choses.
Comprenons nous :
D'un coté, il y a des personnes 'individuelles' qui sont propriétaires de lots, copropriétairs.
Ils se regroupent, leur regroupement devient UNE personne, le Syndicat.
Le syndicat, en AG, décide la création d'un fonds pour futurs.
Ce n'est pas Snp, Pierre ou jacqueline qui décide, c'est LE Syndicat.
Le Syndicat décide de créer ce fonds, (de se le créer pour financer ses travaux), de le placer ...où il veut, et de l'utiliser (ou pas..) dans les 3 ans qui viennent ...
Par cette décision prise par consensus majoritaire, les copropriétaires, banquiers-préteurs du Syndicat, s'obligent à lui avancer les fonds ...
Le syndicat ne fait que ce que décident ceux qui le composent...
Ce bref exposé pour souligner l'ambiguité qui existe parfois. Entre le copropriétaire et, ici les travaux, là le syndic ou un fornisseur, on en oubli le Syndicat, personne qui vit, qui décide, qui consomme .... sans jamais mourir tant qu'il y a des copropriétaires ....
PS : pour cette réserve de fonds, nous devrions copier nos 'cousins' Québecois, une provision égale à 10% (je crois) étant systématiquement prévue pour alimenter ce fonds, obligatoire, sorte de "compte amortissement".
Une grille est prévu, pour chaque élément. Ex : Un ravalement tout les 10 ans = un amortissement sur 10 ans. |
Edité par - gédehem le 25 juin 2005 16:29:46 |
| Signaler un abus |
|
|
felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 25 juin 2005 : 17:48:30
|
gédehem,JPM,
avec cette façon restrictive d'appliquer la règle des 3 ans (qui ne ressort dans aucun texte)certains travaux importants-façades-ne seront pas votés ou passeront dans la douleur pour la copropriété et les copropriétaires.
Personnellemnt,je préfère (nous préférons) m'en tenir au "raisonnement" du Code de la Copropriété (Litec)qui en + du vote sur le placement de ce fonds indique:
<Il parait également nécessaire de décider de leur sort,pour le cas où,en définitive,les travaux ne seraient pas exécutés..à moins de laisser le soin de prendre cette décision à la nouvelle assemblée qui devra se réunir lorsque le problème de l'exécution des travaux deviendra d'actualité>
C'est l'AG,donc les copropriétaires,qui votent ce fonds (avance)de réserve pour travaux futurs,c'est toujours elle (eux)qui décide des travaux ou de la poursuite de cette "épargne" qui est interessante non pas pour les intérêts (même si ce n'est pas négligeable)mais pour être certains d'avoir X euros de disponible à l'époque la plus favorable pour la grande majorité des copropriétaires(unanimité me semble difficile)
Comme indiqué par snp les copropriétaires sont des personnes responsables, conscient (et NON inconscient)des travaux à effectuer,mais n'ont pas chez eux une "planche à billets"
Avant l'article 5 du décret de 1967 ce problème existait déjà mais comme la notion "d'avance remboursable et à reconstituer" n'existait pas c'était un arrangement entre le vendeur et l'acheteur car il était souvent indiqué que cette "réserve" était attachée au lot et non au propriétaire
arrangement que certains semble découvrir |
| Signaler un abus |
|
|
JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 25 juin 2005 : 23:06:59
|
Le problème ne se pose pas comme vous le pensez.
Avant la loi du 21 juillet 1994, l'assemblée pouvait décider la constitution d'un fonds de prevoyance travaux mais les copropriétaires payaient les appels s'ils le voulaient bien puisque le syndic ne disposait d'aucun moyen de recouvrement (ces appels ne figuraient pas dans l'article D 35).
Après la loi du 21 juillet 1994 la décision de créer une provision pour travaux futurs est devenue opposable à tous les copropriétaires mais certains acquéreurs ont fait des difficulté pour rembourser ce qui avait été versé par le vendeur.
D'ou la disposition spécifique du décret du 27 mai 2004. L'acquéreur doit reconstituer.
Quant aux trois ans ? Arrêt à rechercher qui a permis à une copropriétaire de se faire rembourser faute de décision de l'AG dans le délai. Rien d'étonnant. Le législateur est manifestement opposé à la constitution de réserve permanente, exception faite pour 'ex fonds de roulement dont le montant est limité.
De plus le fisc a mis son nez dans tout celà et semble y avoir vu un moyen de camoufler des sommes parfois importantes. Je ne pense pas que le fisc court après les modestes revenus.
Par contre le plafond de faveur du livret A peut attirer des fonds syndicaux au moment ou la collecte var diminuer par ailleurs, si la rémunération est encore réduit.
Au final le véritable intérêt de la PTF est de pouvoir indiquer le moment venu à un entrepreneur qu'on dispose déjà des fonds. On peut alors tirer un rabais assez substantiel. Savez vous comment un fournisseur doit calculer le coût d'un paiement à 60 ou 90 jours ? |
| Signaler un abus |
|
|
felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 26 juin 2005 : 15:43:18
|
JPM,
vous m'avez répondu le 7 courant,sur un autre sujet:
<De toute manière il ne faut pas présenter quelques décisions judiciaires isolées comme posant une règle générale >
on peut considérer que votre exemple subit le même sort ce n'est pas une règle
Le véritable intérêt pour un copropriétaire(donc pour la copropriété) c'est lorsqu'il "trouve" dans(sur) le tableau des sommes qu'il devra payer ,si les travaux de ravalement sont votés,
la somme qu'il devra réellement débourser déduction faite de sa quote-part du fonds de réserve travaux:
- à payer en fonction de vos tantièmes 4000€
- à déduire votre quote-part FRT 3000€
donc à payer ,si travaux votés, 1000€
et, je pense que ce brave copropriétaire sera plus enclin à voter oui à ces travaux.
Où je rejoins yaume c'est que ce fonds est immédiatement disponible alors que les "réserves"personnelles peuvent subir les aléas des pépins habituels(maladies,voiture,télé,vacances...qui passeront avant et, alors, plus de réserve)
Ce problème de Fonds de Travaux Obligatoire modèle Quebecois,cité par gédehem,est depuis des années le cheval (un des)de bataille de l'ARC auprès des pouvoirs en place (5% minimum du budget l'AG pouvant aller plus loin - fonds lié au lot)
|
| Signaler un abus |
|
|
JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 26 juin 2005 : 16:35:54
|
Pour Felix 1930
Je ne change pas d'avis mais on parle de décision isolée quand il y a un courant de jurisprudence pour une solution et une décision toute seule en sens contraire. Ceci étant l'expérience montre que parfois la solution d'une décision isolée devient dix ans après une règle de droit proclamée par la loi.
Idem d'ailleurs pour un ou deux auteur(s) qui prônent une solution que les les autres auteurs rejettent. Sic pour l'article D 10 et pour la coupure des comptes vendeur / acquéreur. Et il y a d'autres exemples.
Pour les bienfaits de la provision pour travaux futurs : bien d'accord avec vous.
Et pour les suggestions de l'ARC, il faut y ajouter les provisions mutualisées su secteur coopératif. Personnellement je ne suis pas défavorable à des provisions systématiques mais la mutualisation (= rattachement au lot) a été rejetée clairement par les pouvoirs publics. |
| Signaler un abus |
|
|
David41
Pilier de forums
372 réponses |
Posté - 01 juil. 2005 : 23:06:48
|
Bonsoir,
Ce sujet m'interresse car je viens d'acquérir un appartement, la signature de l'acte authentique n'a pas encore eu lieu.
Ayant eu plus ou moins connaissance de cette histoire de fonds pour travaux, j'ai demandé au syndic avant de signer le compromis si je serais succeptible de rembourser quelque chose au vendeur, et si possible d'en connaitre le montant. Le syndic m'a rétorqué que n'étant pas encore copropriétaire, il n'était pas sensé me répondre, car il ne me connaissait pas officiellement....Je me suis tourné vers le vendeur qui m'a affirmé ne rien avoir versé, et que par conséquent je n'aurais rien à lui reverser. Tout cela est bien gentil, mais on ne joue que sur des paroles, sur des mots. J'ai donc insisté en demandant au vendeur, représenté par une agence immobilière, de m'écrire tout cela noir sur blanc, et avant de signer le compromis...
J'ai sentit que je génais, et que la vente allait m'échapper si je continuais à insister, j'ai donc laissé tomber et j'ai signé le compromis, mais je suis toujours aujourd'hui dans le doute, et j'ai peur de ne rien savoir tant que je ne saurais pas passer chez le notaire..Comment savoir officiellement si je suis sensé rembourser quelque chose??
MERCI |
| Signaler un abus |
|
|
bouzigues
Pilier de forums
3208 réponses |
Posté - 02 juil. 2005 : 09:39:31
|
David41,
Sur les procès verbaux des précédentes AG, vous devez avoir des résolutions qui parlent du fonds en question.
Tout au moins sur les appels de fonds de votre vendeur apparaît une ligne pour ce fonds travaux...
Ancien contributeur non pour autant émérite. |
| Signaler un abus |
|
|
JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 02 juil. 2005 : 10:20:19
|
C'est avant la signature du " compromis " que l'acquéreur doit être renseigné sur tout.
Tout le monde le sait bien mais personne ne fait rien !
Pour l'amiante, dans les branches directement concernées, on savait aussi depuis un certain temps mais on n'a rien fait non plus.
On se rattrappe maintenant en cherchant l'amiante entre les lames de parquet, où il n'y en a bien sur pas.
On vient quand même de faire un grand pas dans la prévention : il ne faut plus construire de façades vitrées . C'est mauvais pour la " canicule " !!!  |
| Signaler un abus |
|
|
David41
Pilier de forums
372 réponses |
Posté - 03 juil. 2005 : 18:43:55
|
C'est effectivement avant la signature du compromis que l'acquéreur doit être au courant de tout.
Le problême, c'est que la France est un pays ou on trouve un malin plaisir à tout cacher. On en dit le moins possible de manière à vendre le plus facilement possible..Et si le pseudo acquéreur insiste en cherchant à en savoir le maximum, on lui fait comprendre poliment que quelqu'un d'autre est interressé et que cette personne est moins difficile. A partir de là, soit on prend le risque de perdre un bien qui nous interresse, soit on prend le risque d'apprendre quelque chose après avoir acheté ce bien...Choix cornélien!! |
| Signaler un abus |
|
|
mallo35m
Pilier de forums
609 réponses |
Posté - 03 juil. 2005 : 19:27:32
|
| Bienvenu dans le grand débat philosophique entre Droit et Justice, David41 ! |
| Signaler un abus |
|
| |
|
Sujet |
|
|
|
|
| Universimmo.com |
© 2000-2006 AEDev |
|
|
|
|
Fonds travaux spéciaux ? Comment ca marche ?
Forum fermé
