|
|
| Auteur |
 Sujet  |
|
|
|
alkauff
Contributeur débutant
12 réponses |
 Posté - 25 juin 2005 : 11:05:07
|
lors de l'ag est-ce le président de séance ou le syndic qui mène les débats ?
Benoît
|
|
Signaler un abus
|
|
|
JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 25 juin 2005 : 15:20:38
|
En droit, c'est le président
En fait c'est souvent le syndic, avec la bénédiction du président quant il n'est pas au courant des affaires. |
Signaler un abus  |
|
|
felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 25 juin 2005 : 15:55:27
|
Le président dirige l'assemblée, le syndic n'en est que le secrétaire sauf décision contraire de l'AG
Le président après avoir ouvert la séance doit animer lmes débats en veillant à ce que ceux qui souhaitent intervenir le puissent.
C'est lui,et non le syndic,qui doit faire voter sur les questions prévues à l'ODJ.
Le syndic est le mandataire de l'AG non le patron comme cela se passe malheureusement trop souvent |
| Signaler un abus |
|
|
alkauff
Contributeur débutant
12 réponses |
Posté - 25 juin 2005 : 17:03:06
|
merci à tous, cela me conforte dans mon idée.
Benoît |
| Signaler un abus |
|
|
hes
Pilier de forums
450 réponses |
Posté - 25 juin 2005 : 17:22:53
|
Au cours de l'AG, le Syndic n'est que secrétaire.
Il peut être interrogé, à l'initiative du Président, sur les sujets relatifs à la coprop, c'est tout.
|
| Signaler un abus |
|
|
niko
Pilier de forums
559 réponses |
Posté - 28 juin 2005 : 19:30:03
|
Entré par JPM
Citation :
En droit, c'est le président
En fait c'est souvent le syndic, avec la bénédiction du président quant il n'est pas au courant des affaires.
Nous l'avons enfin, notre AG ! Mais il a fallu patienter 2 ans.
Pas l'intention de nous laisser rouler dans la farine comme par le passé.
Alors besoin de conseils.
L'un d'entre nous va se présenter pour être président de séance.
Mais avec 120 lots, le comptage des voix risque de ne pas être chose facile.
Nous avons donc l'intention de l'y entraîner.
Cela va peut-être paraître un peu "bêta" aux "vieux routiers" (vous voyez, Gedehem, vous n'êtes pas le seul que je qualifie ainsi), mais si vous aviez quelques "trucs", cela nous aiderait bien.
Nous n'avons toujours pas obtenu la liste de présence, à la dernière AG, il (le syndic) nous avait nargués en disant: "Si vous la voulez, il vous faudra faire appel à la justice".
Nous l'aurons sans ça !
Merci aux routiers, mais aussi aux autres intervenants.
Il ya à peine six mois que je viens régulièrement sur le forum et j'ai engrangé des tas de connaissances.
 |
| Signaler un abus |
|
|
JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 28 juin 2005 : 20:41:51
|
Une connaissance de plus : pour compter les voix il faut des scrutateurs. Le président ne peut tout à la foix mener l'assemblée, surveiller les votes et aussi compter les voix. |
| Signaler un abus |
|
|
felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 28 juin 2005 : 21:44:19
|
comme indiqué par JPM il y a les scrutateurs.(art.15 D 1967 ..l'AG désigne s'il y a lieu ,un ou plusieurs scrutateurs)Vérifier votre RC en principe leur nombre possible est indiqué.
Contrairement à ce qui est souvent indiqué "ils ne servent à rien" bien au contraire leur rôle est important.
Ils peuvent assister le président dans l'animation -si necessaire-mais surtout ils doivent surveiller les votes et leur "dépouillement".(vérifier les arrivées tardives ou les départs anticipés)
Leur élection se déroule dans les mêmes conditions que celle du président art.24 mais pour ce dernier il est impératif que son élection fasse l'objet d'un vote distinct de celui des scrutateurs et du secrétaire
Enfin ils doivent signer le PV de l'AG |
| Signaler un abus |
|
|
gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 28 juin 2005 : 21:56:50
|
En tant que "vieux routier", je prends ma canne et mets mes lorgnons pour vous répondre ....
L'émargement de la feuille de présence se fait sous le contôle du CS, dont la mission ne s'arrete pas aux portes de l'AG, et des copropriétaires présents.
Vous avez pris la précaution de préparer un double de cette feuille avec des colonnes "Nom" "N°Lot" "tantièmes", et autant de colonnes vides numérotées (1cm de large suffit) qu'il y a de questions à l'ODJ.
C'est très facile sous excel..
Durant l'émargement, contrôlé comme il est dit + haut, vous renseignez les colonnes de vos feuilles, qui vous servirons de "Feuille de vote"
Il vous faut prévoir
- le Pdt de séance (un type à poigne qui sait animer, 'diriger' une réunion ...) C'est lui qui doit récupérer la feuille d'émargement et les mandats, pour validation. Il doit exiger du syndic ces documents et ne pas commencer l'AG sans les avoir sous le coude.
- éventuellement un secrétaire si vous ne voulez pas du syndic. à cette fonction
- des scrutateurs, qui seront chargés, comme dans les scrutins nationaux, de décompter les voix. Il auront pour cela les famùeuses "feuilles de vote". Pour 120, il vous faut au moins 4 personnes. Les 4 notent nominativement et comparent ensuite leur décompte.
Comme il semble y avoir conflit avec le syndic, pourquoi ne faites vous pas désigner un huissier par voie de justice, chargé de vérifier l'émargement et les mandats, de noter et comptabiliser les votes et de dresser un PV de l'AG.
Cela ne remet pas en cause le pdt de séance, qui préside et dirige les débats. Et lorsque le syndic intervient de façon intempestive ou avance des arguments (vrai ou faux, peu importe), le pdt doit signaler " Mr l'Huissier, notez ce que vient d'affirmer le syndic ....". En général, le syndic ne se fait pas reprendre 3 fois ...
Si vous pouvez préparer un double de la feuille de présence pour la compléter lors de la réunion afin que chaque scrutateur puisse en avoir 1 exemplaire pour noter les votes, c'est un grand pas de fait.
Pour renseigner une "feuille de vote" les noms triés par ordre alpha, il suffit de renseigner les colonnes (la 3 pour la question 3) en notant les votes sur la ligne des noms, "C" pour 'Contre', et "A" pour abstention..
Préalablement, les absents et non représentés auront été rayés, vous permettant de connaitre les tantièmes présents et représentés.
Ne reste plus qu'à comptabiliser les tantièmes des "C" et des "A".
Pour les votes art.26 et 25 et 25-1, vous connaissez à l'avance les tantièmes nécessaires, qui sont immuables: pour un total de 10.000, ils sont respectivement de 6667 (26), 5001 (25) et 3337 (25-1).
Seule la majorité atrt.24 est changeante, fonction des présents et représentés à l'AG et de ceux qui s'abstiennent, ces derniers n'étant plus comptabilisés comme suffrages 'exprimés'.
(NB : à l'art.24, il ne faut jamais s'abstenir, les voix ne comptant pas ! autant rester chez soi ! ...Il faut le rappeler. Si l'on n'est pas pour on vote contre, si l'on n'est pas contre on vote pour.)
Faites une répétion à blanc, et surtout ayez sur le bureau, sous le coude, les textes de la loi de 65 et du décret de 67 ainsi que votre RDC pour pouvoir vérifier les points en litige. |
| Signaler un abus |
|
|
niko
Pilier de forums
559 réponses |
Posté - 28 juin 2005 : 23:00:26
|
Merci Gédehem.
Maintenant, il ne me reste plus qu'à apprendre ma leçon et faire des travaux pratiques ...ça me rajeunira!
Mais aussi en faire faire aux compagnes et compagnons.
|
| Signaler un abus |
|
|
JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 29 juin 2005 : 09:59:53
|
A suivre les bonnes indications pratiques de Gedehem mais pas sur Citation :
L'émargement de la feuille de présence se fait sous le contôle du CS, dont la mission ne s'arrete pas aux portes de l'AG, et des copropriétaires présents.
Il faut bien préciser que le statut ne confère aucun pouvoir au conseil syndical ou à son président pour ce qui est de l'assemblée générale. Motif : comme le syndic le conseil syndical est sur la sellette et il faut éviter qu'il ne tripote les signatures, les pouvoirs, etc ... Il n'empêche que dans la pratique le conseil syndical contrôle, comme indiqué par Gedehem, les émargements, sans aucun pouvoir pour le faire.
L'article D 14, inchangé sur ce point, indique que la feuille de présence est " certifiée exacte par le président de l'assemblée ". Il résulte du texte que celui ci est seul à détenir un pouvoir de contrôle de la dite feuille. On admettait avant la réforme que ce contrôle était effectué par le " bureau " de l'assemblée. Or le " bureau " a été supprimé.
Si Dupont, président du CS est désigné comme président de l'assemblée, c'est Dupont président de l'assemblée qui contrôle et noin pas Dupont président du CS. La précision n'est pas vaine en cas de litige.
Mais à ce point, on tombe sur une contradiction intrinsèque et irrémédiable, en l'état, du statut de la copropriété :
1 ) On ne peut voter de manière régulière qu'après contrôle et certification de la feuille de présence. Il faut éviter qu'une personne puisse participer au vote alors qu'elle n'a pas qualité pour ce faire.
2) La certification ne peut être faite que par le président.
3) Le président doit être désigné par un vote
4) Ce vote ne peut avoir lieu qu'après certification 
Il est impossible de respecter ces règles cumulées.
Dans la pratique actuelle :
Le syndic fait signer la feuille de présence
Il ouvre la séance, fournit des indications sur les totalisations de la feuille de présence (non encore certifiée) et invite l'assemblée à procéder à la désignation de son président.
Dupont est désigné comme président. IL doit en premier lieu, au minimum, contrôler la feuille de présence. Au minimum, car il est possible de ne la certifier qu'en fin de séance, après émargement des arrivants tardifs.
Il proclame l'ouverture officielle de l'assemblée et fait désigner les scrutateurs et entériner le syndic comme secrétaire ou désigner un autre secrétaire.
Incident possible : Durand demande la parole et fait valoir qu'au 2e rang il y a une personne qui a signé la feuille de présence et voté pour la présidence mais qui n'a pas qualité pour assister à l'assemblée. On vérifie et il apparaît qu'effectivement cette personne n'a pas qualité.
La seule participation au vote d'une personne sans qualité constitue-t-elle un vice majeur de la désignation du président ? On discutaille là dessus. Mais si les voix (en faveur de Dupont) de cette personne ont déterminé sa désignation (elle a voté pour 56 voix et Dupont a eu 34 voix d'avance), il est bien certain que la désignation du président est sans valeur.
Il faut alors revenir en arrière et revoter, ou bien on continue avec une désignation vicieuse du président pour aboutir à une assemblée qui pourra faire l'objet d'une action en nullité imparable.
On connait cette situation depuis 40 ans et rien n'a été fait pour y remédier.
Enfin pour compléter les bonnes indications pratiques de Gedehem : il arrive que le syndic professionnel dispose d'un logiciel de traitement des bulletins de vote. Il est bien évident que dans ce cas c'est lui qui assure la maniement. Pour autant un scrutateur peut surveiller le maniement et surtout, ce mécanisme doit permettre un contrôle a posteriori du traitement effectué. |
| Signaler un abus |
|
|
lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 29 juin 2005 : 15:08:08
|
Je voudrais ajouter que maintenant après la dernière application ,le Procès-Verbal se signe à la fin de la séance.
Rappelez-vous bien cela car en général et après de longues heures de fatigue certains points restent flous. Donc j'attire votre attention pour prendre des notes et ne pas hésiter à faire répéter le nombre de voix "pour" et le nombre de voix "contre" très distinctement à chaque vote, cela remet l'assemblée souvent dans le droit chemin. Je dis souvent, car il y a encore quelques jours,4 mois après l'AG, certains sont venus me dire qu'ils ne comprenaient pas que tel syndic avait été élu à la majorité alors que personne n'en voulait. Très attentive à ce moment-là, je m'en suis très bien rappelée et même j'ai ri toute seule de ce vote unanine après 3/4 d'heure de débat sur cette question. C'était le syndic choisi par le promoteur. A prendre ou aller en justice. 
N'hésitez pas à prendre des notes et même à faire répéter comme à l'école. Ca marque et le Syndic commence à tourner 2 fois la langue avant de prendre la parole !
LN |
| Signaler un abus |
|
|
JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 29 juin 2005 : 16:52:35
|
LN a raison de rappeler la loi, ou plus exactement ici la jurisprudence : après chaque vote, les résultats du vote sont proclamés.
Le président : Mesdames et messieurs, la résolution relative à la désignation à nouveau de M. Dupont comme syndic a recueilli 670 voix pour (sur 1 000), 0 voix contre, 2 abstentions soit M. Morel et Mme Depon (78 voix). En conséquence la résolution est adoptée.
Question suivante ... |
| Signaler un abus |
|
|
mallo35m
Pilier de forums
609 réponses |
Posté - 29 juin 2005 : 19:08:55
|
Citation :
Mais à ce point, on tombe sur une contradiction intrinsèque et irrémédiable, en l'état, du statut de la copropriété :
1 ) On ne peut voter de manière régulière qu'après contrôle et certification de la feuille de présence. Il faut éviter qu'une personne puisse participer au vote alors qu'elle n'a pas qualité pour ce faire.
2) La certification ne peut être faite que par le président.
3) Le président doit être désigné par un vote
4) Ce vote ne peut avoir lieu qu'après certification
Il est impossible de respecter ces règles cumulées.
Dans la pratique actuelle :
Le syndic fait signer la feuille de présence
JPM a parfaitement raison, ce point a été évoqué ici il y a peu de temps mais il n'en reste pas moins qu'il est essentiel d'y penser lorsqu'il y a des difficultés, pour ne pas parler de fraude.
Dans notre copro, nous savons que la liste des copropriétaires et la feuille de présence aux AG ne sont pas le reflet exact de la réalité (indivisions non signalées, mandataires probablement pas désignés) et que le syndic use de l'absence de toute disposition claire précédant l'éléction du président d'assemblée pour cacher certaines manipulations sur les pouvoirs (la copro vient d'ailleurs de se faire condamner à cause de ce genre de procédé : voir sujet "Contestation d'AG/Jugement/Infos disponibles").
Pour la prochaine AG, le conseil syndical a d'abord prévu de faire de l'information des copropriétaires en matière de mandat et d'inciter ceux qui continueront à ne pas participer aux AG à tranmettre leurs pouvoirs au président du CS plutôt qu'au syndic comme ils ont le trop souvent le réflexe de le faire.
Il est également prévu que le CS examine la feuille de présence et les pouvoirs à partir des informations qui auront préalablement été recueillies auprès du syndic, voire du cadastre lorsque le syndic refuse de fournir l'information.
Enfin, dès la nomination du pdt de séance et des scrutateurs, le pdt de séance abordera les éventuelles irrégularités relevées en matière de désignation des propriétaires et de leurs mandataires éventuels et exigera du syndic les éléments de justification nécessaires avant de poursuivre la séance.
Tout est simple quand les choses se passent bien mais ce petit détail, non prévu par les textes, peut conduire à des résultats d'AG totalement contraires quand des irrégularités entachent la liste des copropriétaires.
|
| Signaler un abus |
|
|
JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 29 juin 2005 : 23:52:30
|
Les informations cadastrales sont toujours dépourvues d'intérêt.
Les fiches hypothécaires présentent un intérêt relatif. Vous allez trouver Dupont propriétaire. Dupont est mort depuis deux ans laissant quatre " héritiers " ou successibles. Sa succession n'est pas réglée mais on peut admettre qu'il y a quatre indivisaires. Vous ne les trouverez pas sur la fiche hypothécaire.
Il n'existe qu'un seul document à jour (s'il est bien tenu) : la liste officielle des copropriétaires et titulaires de droit réel tenue par le syndic.
Mais le syndic ne doit pas se contenter de ce qu'il reçoit. Il doit aussi, dans certains cas, allar à la pêche. S'il ne le fait pas, il engage sa responsabilité. Et le syndicat doit rémunérer ses heures de pêche qui n'entrent pas dans les activités de gestion courante.
Dans les affaires de recouvrement, beaucoup de magistrats ignorent cette règle. On finira bien par la leur faire connaître. |
| Signaler un abus |
|
|
mallo35m
Pilier de forums
609 réponses |
Posté - 30 juin 2005 : 12:19:42
|
PM,
d'accord sur le fait que le cadastre n'est pas la panacée mais, dans notre copro, faute d'avoir pu obtenir du syndic les justificatifs de propriété de chacun pour contrôler le fichier des copropriétairs et les listes de présence, nous avons fait la démarche au cadastre pour constater que plusieurs lots avaient fait l'objet, parfois depuis de nombreuses années, de démembrement suite à donation ou succession.
Partant de ces infos, nous avons demandé au syndic de faire le nécessaire pour produire une liste à jour et nous mettre à disposition les justificatifs (notariés) correspondants. Une prochaine mise en demeure va hélas devoir rappeler au syndic que nous tenons vraiment à disposer de cette information.
|
| Signaler un abus |
|
|
gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 30 juin 2005 : 12:39:21
|
Mallo : après la MED faite au syndic, indispensable, avez vous engagé une action en référé pour obtenir copie de la feuille de présence à l'AG, annexe du PV, avec nom, adresse, n° de lot et tantièmes (D.art.14), si vous êtres "simple" copropriétaire, ou, si vous êtes CS, soit cettefeuille de présence soit la liste des copropriétaires à jour, liste dont il est fait mention art.32 de D., document dont le CS peut prendre copie comme le précise l'art.21 de L.alinéa 3.
L'avez vous fait ??? Vous n'avez pas à prendre acte de son refus, à subir. Il faut agir, et avec détermination !!!
Vous savez, un ane qui ne veut pas avancer dans le droit chemin, il faut lui donner du baton ! |
Edité par - gédehem le 30 juin 2005 12:40:46 |
| Signaler un abus |
|
|
mallo35m
Pilier de forums
609 réponses |
Posté - 30 juin 2005 : 18:34:06
|
gédehem,
vous parlez à un breton ... et ça ne lâche pas facilement ces bêtes là !
Le nombre de problèmes que nous crée ce syndic est tel que j'ai dû parer au plus pressé. La demande non seulement de la liste à jour des copropriétaires, mais aussi des copies d'actes justifiant la propriété de chacun et, le cas échéant des mandats permettant la représentation des indivisaires, a été faite au début 2005 et rappelée à 2 reprises.
La prochaine mise en demeure, qui vise principalement à une convocation d'AG spéciale, rappellera dans les tout prochains jours, la liste des demandes restées en souffrance.
J'ajoute que, sur une question concernant l'imputation en charges communes, de travaux visant une partie définie comme privative par le RdC, le syndic avait répondu qu'il prenait conseil (sans doute auprès de l'avocat de la copro ou de son organisation professionnelle). Malgré un premier rappel, j'attends toujours le résultat de cette "consultation" et suis curieux de voir si une facture apparaîtra en fin d'année à ce titre. Je compte d'ailleurs adresser un courrier à l'avocat de la copro, au cas où il s'avérerait que c'est lui qui a été consulté, en lui rappelant qu'il défend le syndicat et non le syndic.
(PS. Dans cette copro, je suis pdt du CS)
Claude /
|
| Signaler un abus |
|
| |
|
Sujet |
|
|
|
|
| Universimmo.com |
© 2000-2006 AEDev |
|
|
|
|
président de séance de l'ag
Forum fermé
