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idem84
Pilier de forums
340 réponses |
 Posté - 14 juin 2005 : 20:26:20
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Bonsoir,
Je crée ce topic pour ne pas nuire à celui de spinosa (lien). Je vous indique en bas de page les 2 derniers échanges et je réponds de suite à Gédéhem.
Citation :
parce qu'après avoir attendu dans le couloir, les candidats viennent se présenter à tour de rôle, 5 mn, et répondre aux questions. (le syndic sortant attend aussi dans le couloir).
Ensuite l'AG débat, vote, le pdt de séance va annoncer le résultat dans le couloir, fait les salamalec d'usage et revient en séance avec le syndic élu.
Le secrétaire de séance démissionne, le syndic élu est aussitot élu secrétaire de séance pour la suite ...et ça roule !!
Excelent moyen de tester dans le vif votre nouveau syndic, non ? .....
Pas mal du tout. Est-ce que cela sera faisable car le syndic a mis en septième résolution sa démission et en huitième résolution l'élection du nouveau syndic (en tout vingt et unième résolutions) ? Je suppose qu'il veut partir après avoir annoncé sa démission ...
J'ai bien noté vos conseils concernant la feuille de présence, le président de séance et le secrétaire.
Après avoir parlé avec 7 copropriétaires habitant sur place, je constate que je suis la seule à avoir reçu ce jour la convocation. Une nouvelle stratégie du syndic peut-être ...
Bonne soirée.
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Mon message du 14 Jun 2005 à 14:21 était :
Gédehem :
Citation :
Ce délai de 6 mois n'est prévu QUE lorsque l'AG est appelée à approuver le budget prévis de l'année en cours, ainsi que le précise l'art.14-1
C’est le cas pour nous puisque nous n’avons pas encore approuvé le budget prévisionnel 2005.
Citation :
Si j'ai bien compris Idem84, le mandat de son syndic était à échéance de ?? mai 2005 ? ... si cette échéance est confirmée (voir le PV de la dernière AG ayant nommé le syndic), vous n'avez plus de syndic depuis ?? mai 2005.
Une convoc d'AG par cette personne après ce ?? mai 2005 est donc entachée de nullité, entachant de nullité l'AG elle même !
Si je prends le PV de l’assemblée générale ayant eu lieu le 12 novembre 2003, il est indiqué que « le mandat du syndic est renouvelé pour une période de 1 an et six mois, expirant à l’issue de l’assemblée générale chargée d’approuver les comptes de l’année civile 2004 ».
J’en ai donc déduis que le mandat de notre syndic s’est terminé le 12 mai 2005, et qu’il aurait dû prévoir l’assemblée générale avant cette date, seulement il a attendu la tenue de l’assemblée générale annuelle de l’ASL afin de pouvoir clôturer les comptes.
Nouvel élément : comme l’indiquait Elisabeth, j’ai reçu aujourd’hui la convocation à notre AG prévue le jeudi 30 juin. Celle-ci comporte les contrats des 2 autres syndics ... Je vais me pencher ces jours-ci sur les résolutions pour vous demander quelques conseils, si vous le permettez.
Premier constat : apparemment notre syndic n’est pas au courant qu’il n’est plus notre syndic (Recommandation n° 15 relative à la désignation du syndic et arrêt de la cour de cassation du 22/09/2004 : c’est bien cela ?), puisqu’il indique en résolution qu’il sera le secrétaire de l’AG …. Malgré tout, je pense que pour le bon fonctionnement de notre copro., il est préférable que cette AG ait lieu, en nommant un Président et un secrétaire de séance parmi les copropriétaires. Qu’en pensez-vous ?
- La réponse de Gédehem le 14 Jun 2005 à 14:51
Je n'en pense que du bien, dans le mesure où, lorsqu'on change de syndic, le sortant ne doit JAMAIS être secrétaire de séance. C'est une règle impérative (bien non écrite).
Mais attention : il faut absolument que le pdt de sénace, dès son élection, récupère la feuille de présence et les mandats pour contrôle et validation.
C'est un impératif : sans la feuille de présence et les mandats sous le coude, le pdt de séance ne doit pas commencer la réunion.
Pourquoi ? parce que si le syndic sortant, faché, quitte la salle en emportant cette feuille de présence, l'AG est entachée de nullité !!!
Vous pouvez toujours, pour parer le coup, préparer à l'avance un double de cette feuille de présence. Le syndic parti avec celle signée, vous faites signer la vôtre par les présents. ...
Pour les mandats, si le syndic est aussi parti avec, ils ne peuvent être pris en compte.
Sur les 2 candidats syndics, vous (le CS) avez bien une préférence. Prevenez celui qui sera sans doute retenu qu'il aura à assurer la suite du secrétariat.
Pourquoi ? parce qu'après avoir attendu dans le couloir, les candidats viennent se présenter à tour de rôle, 5 mn, et répondre aux questions. (le syndic sortant attend aussi dans le couloir).
Ensuite l'AG débat, vote, le pdt de séance va annoncer le résultat dans le couloir, fait les salamalec d'usage et revient en séance avec le syndic élu.
Le secrétaire de séance démissionne, le syndic élu est aussitot élu secrétaire de séance pour la suite ...et ça roule !!
Excelent moyen de tester dans le vif votre nouveau syndic, non ? .....
En résumé, c'est une constante lorsqu'on change de syndic ou qu'il y a conflit avec le syndic, bien préparer l'AG. Prévoir :
- un pdt de séance qui préside et anime la réunion.
- un secrétaire qui écrit ce que lui dit le pdt ...
- des scrutateurs qui comptent et recomptent les voix exprimées nominativement.
Christine
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Dantès
Pilier de forums
967 réponses |
Posté - 14 juin 2005 : 21:14:52
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Il est vrai qu'il est indispensable de ne pas confier au syndic le poste de secrétaire.
J'espère que l'AG n'a pas lieu dans les locaux du syndic, car passé sa démission il peut vous mettre dehors de chez lui.
Pour le départ avec la feuille de présence, je connais un Président de CS qui a vu sa copro. passer sous syndic judiciaire cause le syndic sorti est parti avec la feuille de présence.
En tentant de reconstituer cette feuille de présence, une erreur de tantièmes a eu lieu, le juge a décidé de la nullité de cette AG au vu de la première feuille de présence.
Il est aussi capital de bien choisir le Président de séance et les assesseurs afin d'éviter un refus de signer le PV en fin d'AG ce qui ferait les affaires du syndic et pas les votres.
Il est indispensable de NE PAS DONNER QUITUS à un syndic démissionnaire et de ne pas approuver toutes les écritures qui n'ont pas fait l'objet de budgetisation au prévisionnel (et en général tous les excès)
Cordialement.
Edmond  |
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G.G
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646 réponses |
Posté - 14 juin 2005 : 21:55:07
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IDEM84,
Pour compléter Dantes, il faut savoir, que le Président de séance peut s'accaparer l'ordre du jour et en devenir maître.
Le syndic, ayant dû inscrire d'autres contrats de syndic à l'OdJ., il établira celui-ci à sa pointure.
Etant donné, que la nouvelle législation ( 27 mai 2004 ) parle de nomination et non plus de renouvellement ce qui accordait une position prépondérente, l'ancien syndic, ne doit pas supplanter en Droit, ceux qui pourraient etre ammené à le supplanter.
Il devra atendre dehors avec les autres candidats. Il ne doit pas avoir une position de faveur.
Il appartiendra au président de séance de choisir les points à considérer dans l'ordre établi, par lui seul.
Ainsi, le point N° 8 pourra trés bien devenir N° 1 au choix du président bouleversant, la sratégie du syndic.
Georges |
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Elisabeth
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1905 réponses |
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spinoza
Contributeur vétéran
143 réponses |
Posté - 15 juin 2005 : 08:04:26
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| Juste vous remercier, Christine, de votre délicate attention. |
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 15 juin 2005 : 11:36:30
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Justeune précision sur le poste de G.G : "...le Président de séance peut s'accaparer l'ordre du jour et en devenir maître."
Ce n'est pas peut, mais : ".. doit s'accaparer l'ordre du jour et en devenir maître."
Ainsi, lorsqu'il s'agit de changer de syndic, il est évident que la nomination du nouveau syndic est LA question essentielle. De ce fait, elle doit être abordée en priorité,
Le pdt de séance doit proposer à l'AG de changer l'ordre des questions (au besoin il peut l'imposer, étant maitre de l'ODJ et donc de l'ordre des questions).
La "question" de la démission du syndic sortant est idiote : elle n'est pas soumise à un vote de l'AG, qui ne peut qu'en prendre acte !
Vous abordez l'approbation des comptes en 1ère question, avec le sortant donc, et tout de suite après la nomination du nouveau syndic....
Comme cela vous serez débarassé du sortant ... qui pourra aller au restau et/ou au ciné .....
Ne pas oublier que pour l'approbation des comptes, comme pour toutes les questions, l'AG a pouvoir d'aborder toutes les questions complémentaires aux comptes, de corriger, modifier tous les points qui lui semblent nécessaires.
On passe ensuite à l'élection du nouveau : il faut demander au sortant .. . de sortir , le pdt du CS et/ou le pdt de séance fait un topo à l'AG sur les candidats, indique celui qui à la préférence du CS ou de ceux qui ont planché sur le sujet et ont vu les candidats.
Ce point est très important si l'on ne veut pas une dispersion des votes (syndrome d'un certain 21 avril ....)
Ensuite on fait rentrer les postulants, comme je l'ai dit par ailleurs, par ordre alpha par exemple : 5 mn de présentation, 'pour se vendre' et répondre aux questions (on est dans une démarche 'commerciale', quasi dans une agence 'matrimoniale' ... ).
Une fois tout le monde passé, le pdt fait juste un sondage :
" On commence par voter par Pierre, Paul ?
Bon OK, alors sur l'élection de Paul en qualité de syndic, pour UN an, a/c de cette AG du 28.06.2005 et au plus tard jusqu'au 15.07.2006, je demande à l'AG de se prononcer : ...."
En général, si tout va bien, pas besoin de continuer de voter, Paul étant élu. Le pdt de séance va chercher Paul, fait la bise aux autres, et revient en séance avec Paul .... , car maintenant on va le nommer secrétaire passer aux autres points de l'ODJ.
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idem84
Pilier de forums
340 réponses |
Posté - 15 juin 2005 : 19:11:05
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Bonsoir tout le monde et merci pour vos réponses :
Edmond : Citation :
J'espère que l'AG n'a pas lieu dans les locaux du syndic, car passé sa démission il peut vous mettre dehors de chez lui
Ce ne sera pas le cas car il a ses locaux dans un autre département . Pour les autres points, il ne devrait y avoir de problème
Citation :
Il devra atendre dehors avec les autres candidats. Il ne doit pas avoir une position de faveur
Notre syndic est démissionnaire, donc pas de souci.
Elisabeth : Citation :
Un argument de plus pour faire annuler, si nécessaire !
Les autres copropriétaires n'ont toujours pas reçu la convocation …
Georges et Gédehem :
Concernant l’ordre de passage des résolutions, existe t’il un texte qui précise que les résolutions peuvent être traitées dans l’ordre choisi par le Président de séance Svp ? On va certainement me dire le contraire lors de l’AG …
Je viens de scanner les résolutions mises à l’ODJ, et suivant vos conseils je verrais cet ordre (je n'ai pas eu encore le temps de les étudier). N’hésitez surtout pas à me contredire Svp.
PREMIERE RESOLUTION : Election du Président de Séance. Art. 24
DEUXIEME RESOLUTION : Désignation des scrutateurs. Art. 24 (il n’a pas indiqué le secrétaire car il se nomme d’office dans cette résolution)
TROISIEME RESOLUTION : Examen et approbation des comptes de l'exercice clos le 31/12/2004, soit pour la période du 01/01/2004 au 31/12/2004. Art. 24
QUATRIEME RESOLUTION : Quitus à donner au Syndic pour sa gestion pendant l'exercice écoulé, soit pour la période du 01/01/2004 au 31/12/2004. Art. 24
HUITIEME RESOLUTION : Election du nouveau syndic. Art. 25
SEPTIEME RESOLUTION : Démission du Cabinet « A ». Sans Vote
« Démission du secrétaire de séance pour céder sa place au nouveau syndic. »
CINQUIEME RESOLUTION : Approbation du budget prévisionnel du 01/01/2005 au 31/12/2005. Art. 24
SIXIEME RESOLUTION : Approbation du budget prévisionnel du 01/01/2006 au 31/12/2006. Art. 24 (est-ce normal ?)
NEUVIEME RESOLUTION : Modalités de consultation des pièces justificatives. Art. 24
DIXIEME RESOLUTION : Institution d'une avance de trésorerie. Art. 25
ONZIEME RESOLUTION : Provisions spéciales pour travaux futurs. Art. 25
DOUZIEME RESOLUTION : Ouverture ou non d'un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat des copropriétaires Art. 25
TREIZIEME RESOLUTION : Fixation du montant des marchés et des contrats au-delà duquel la consultation du Conseil Syndical est obligatoire. Art. 25
QUATORZIEME RESOLUTION : Autorisation à donner au Conseil Syndical pour engager les dépenses. Art. 25
QUINZIEME RESOLUTION : Fixation du montant des marchés et contrats au-delà duquel une mise en concurrence est obligatoire Art. 25
DIX-SEPTIEME RESOLUTION : Adaptation du règlement de copropriété. Art. 24
DIX-HUITIEME RESOLUTION : Réfection étanchéité du bâtiment « B ». suivant devis de la société « C ». Art. 24
DIX-NEUVIEME RESOLUTION : Réfection étanchéité du bâtiment « D » suivant devis de la société « E ». Art. 24
VINGTIEME RESOLUTION : Dossier Technique Amiante - Rapport état parasitaire suivant devis de la société « F ». Art. 25
SEIZIEME RESOLUTION : Autorisation permanente à accorder à la police et à la gendarmerie nationales de pénétrer dans les parties communes de l'immeuble. Art. 25
Christine |
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Dantès
Pilier de forums
967 réponses |
Posté - 15 juin 2005 : 20:41:05
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La seconde résolution est conforme aux modifications du 27/05/2004.
Les scrutateurs comprennent en réalité l'ancien bureau soit : président de séance, scrutateur(s) et secrétaire.
Sans opposition du syndicat, c'est le syndic en place qui prend ce secrétariat.
C'est bien entendu A EVITER, il faut passer au vote de l'élection du secrétaire de séance.
idem84, soyez candidate au poste de secrétaire de séance et une personne de confiance absolue sera candidat au poste de président
(attention, la secrétaire doit rédiger le PV pendant l'AG afin de le faire signer en fin d'AG par les membres du "bureau")
Bien choisir 2 assesseurs au moins parmi les copropriétaires.
4ème rés.
il est démissionnaire, pas de quitus cela anéantirait vos chances de faire valoir des anomalies constatées après coup.
5ème rés.
A conserver en 5ème
6ème rés.
A conserver en 6ème. Il est normal suivant la loi SRU d'approuver ce budget prévisionnel pour que les appels puissent être faits.
Si un pépin survenait à l'élection du syndic, comme un incident de séance, votre budget de fonctionnement serait au moins voté.
7ème rés.
Il n'est pas possible d'élire un nouveau syndic tant que le syndic n'a pas démissionné: à conserver dans cet ordre.
Il n'est pas POSSIBLE DE CHANGER DE SECRETAIRE DE SEANCE, il faut régler ce problème en 2ème rés. en élisant un copropriétaire de toute confiance (VOUS) sans quoi vous allez directement dans le mur.
8ème
Limitez la durée du mandat à un an en inscivant une date préicse sur le PV, vous ne connaissez pas ce nouveau syndic.
Demander à ce syndic copie de sa carte prof.
Il est nécessaire de négocier les honoraires du contrat de mandat avant de passer au vote et de faire rayer les clauses comportant des mentions du genre:
"sans que la liste soit limitative", "sans limitation"
Toutes les modifications d'honoraires et des clauses seront inscrites sur le PV.
12ème rés.
Vrai compte SEPARE sans aucune concession de pseudo-séparé, compte relais ou autre formule inventé par les syndics.
Préciser que l'ouverture de ce compte doit se faire immédiatement.
En conclusion, je vous déconseille vivement de changer l'ordre des résolutions qui est bon.
Le syndic en place (qui n'a pas encore démissionné) n'a rien à dire sauf quand le président l'invite à parler.
Il peut lui reprendre la parole s'il s'engage dans des discussions sans fin.
Si pépin il y a avait en séance à partir de la rés.7 ou 8 (c'est le moment critique), il faudrait vous présenter comme syndic bénévole afin de parer à l'intention de vous faire passer sous syndic judiciaire.
C'est pourquoi je vous suggére d'être candidate au poste de secrétaire de séance et non le poste de président de séance incompatible avec la fonction de syndic (bénévole).
Il semble avoir été omis l'élection d'un conseil syndical ce qui vous privera de tout contrôle pendant une année minimum.
En dépit de cela, le Président peut en fin de séance demander à l'AG souveraine de statuer sur l'élection des membres du CS (art.25).
Cette décision pourrait être annulée car pas à l'ODJ, mais reste valable si personne ne la conteste.
Décision aui sera ajouté au PV avec le détail des votes.
Cordialement.
Edmond |
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idem84
Pilier de forums
340 réponses |
Posté - 17 juin 2005 : 19:15:04
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Bonsoir,
Enfin un peu de temps pour vous répondre …
Edmond :
Citation :
Il n'est pas POSSIBLE DE CHANGER DE SECRETAIRE DE SEANCE
Vous parlez bien d’un changement en cours d’AG ? Si c’est le cas, je ne sais pas si Gédehem a lu votre réponse, car c’est lui qui m’a suggéré cela.
Citation :
(attention, la secrétaire doit rédiger le PV pendant l'AG afin de le faire signer en fin d'AG par les membres du "bureau")
Etant donné le changement de syndic, je préférerai que le nouveau syndic le contrôle avant de l'envoyer.
Citation :
Approbation des comptes et quitus
Je vais expliquer aux autres copropriétaires pourquoi il est préférable de voter contre (c'est ce que nous avons fait l’année dernière ...).
Citation :
il faudrait vous présenter comme syndic bénévole afin de parer à l'intention de vous faire passer sous syndic judiciaire
Impossible pour moi car je travaille déjà 38 h. par semaine et je passe en plus pas mal de temps pour la copro.
Citation :
C'est pourquoi je vous suggére d'être candidate au poste de secrétaire de séance
C’est ce que j’envisage.
Citation :
Il semble avoir été omis l'élection d'un conseil syndical ce qui vous privera de tout contrôle pendant une année minimum
Désolée mais je l’avais effacée. Elle a été mise en vingt et unième résolution.
Citation :
Vrai compte SEPARE sans aucune concession de pseudo-séparé, compte relais ou autre formule inventé par les syndics. Préciser que l'ouverture de ce compte doit se faire immédiatement
J’ai du mal à comprendre cette résolution. Est-ce que cela veut dire qu’actuellement notre compte bancaire n’est pas au nom de la copro ? Quelles sont les avantages d’un compte séparé ?
Par contre, un autre souci : est-ce que les copropriétaires qui paient mensuellement par prélèvement, peuvent d’ores et déjà demander à leur banque de supprimer cette mensualisation, afin de donner l’argent au nouveau syndic ?
Donc en reprenant vos conseils, je change l’ordre des résolutions :
PREMIERE RESOLUTION : Election du Président de Séance. Art. 24
DEUXIEME RESOLUTION : Désignation des scrutateurs. Art. 24 (+ secrétaire)
TROISIEME RESOLUTION : Examen et approbation des comptes de l'exercice clos le 31/12/2004, soit pour la période du 01/01/2004 au 31/12/2004. Art. 24
QUATRIEME RESOLUTION : Quitus à donner au Syndic pour sa gestion pendant l'exercice écoulé, soit pour la période du 01/01/2004 au 31/12/2004. Art. 24
CINQUIEME RESOLUTION : Approbation du budget prévisionnel du 01/01/2005 au 31/12/2005. Art. 24
SIXIEME RESOLUTION : Approbation du budget prévisionnel du 01/01/2006 au 31/12/2006. Art. 24
SEPTIEME RESOLUTION : Démission du Cabinet « A ». Sans Vote
HUITIEME RESOLUTION : Election du nouveau syndic. Art. 25
NEUVIEME RESOLUTION : Modalités de consultation des pièces justificatives. Art. 24
DIXIEME RESOLUTION : Institution d'une avance de trésorerie. Art. 25
ONZIEME RESOLUTION : Provisions spéciales pour travaux futurs. Art. 25
DOUZIEME RESOLUTION : Ouverture ou non d'un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat des copropriétaires Art. 25
TREIZIEME RESOLUTION : Fixation du montant des marchés et des contrats au-delà duquel la consultation du Conseil Syndical est obligatoire. Art. 25
QUATORZIEME RESOLUTION : Autorisation à donner au Conseil Syndical pour engager les dépenses. Art. 25
QUINZIEME RESOLUTION : Fixation du montant des marchés et contrats au-delà duquel une mise en concurrence est obligatoire Art. 25
SEIZIEME RESOLUTION : Autorisation permanente à accorder à la police et à la gendarmerie nationales de pénétrer dans les parties communes de l'immeuble. Art. 25
DIX-SEPTIEME RESOLUTION : Adaptation du règlement de copropriété. Art. 24
DIX-HUITIEME RESOLUTION : Réfection étanchéité du bâtiment « B ». suivant devis de la société « C ». Art. 24
DIX-NEUVIEME RESOLUTION : Réfection étanchéité du bâtiment « D » suivant devis de la société « E ». Art. 24
VINGTIEME RESOLUTION : Dossier Technique Amiante - Rapport état parasitaire suivant devis de la société « F ». Art. 25
VINGT ET UNIEME RESOLUTION : Election des Membres du Conseil Syndical. Art. 25
Bonne soirée.
Christine |
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Dantès
Pilier de forums
967 réponses |
Posté - 17 juin 2005 : 20:29:45
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Demandez à Gédéhem si il a déjà vécu concrétement un changement de secrétaire en cours de séance ou si un seul lien sur les forums UI fait état de ce cas. Il n'y a à l'ordre du jour qu'une seule élection éventuelle (2ème rés.), donc la seconde élection peut être anéantie au tribunal dans les 2 mois par toute personne qui vote contre car cette décision ne figure pas à l'ODJ.
Et si le syndic refuse de signer le PV qu'il a commencé de rédiger, que faites-vous et le fait de ne plus être syndic NE PEUT EN AUCUN CAS L'EVINCER DE SON POSTE DE SECRETAIRE DE SEANCE.
Demandez néanmoins à Gédéhem sur quel texte il s'appuie pour affirmer cela mais mon avis est qu'il s'agit d'une proposition irréfléchie.
A ce moment là le piège se referme et c'est foutu pour vous. Ne vous étonnez pas par la suite de rester 12 à 16 mois sous administrateur judiciaire avec un conseil syndical baillonné.
Donc secrétaire de séance, OK pour vous mais dès le début de l'AG, quoiqu'on puisse vous en dire.
Dans votre cas, tout doit être évité afin de ne pas donner de raison de nullité à ces résolutions.
Le compte unique (ou commun) est à éviter comme la peste, car il est alors impossible de vérifier sérieusement les comptes car le compte ne vous appartient pas et permet sde réunir tous les éléments permettant à certains syndics de faire ce qu'il veulent avec votre argent en toute impunité.
La solution du syndic bénévole doit être envisagée par vous ou un autre copropriétaire, mais il s'agit en réalité de faire l'intérim pour quelques mois (3 au maxi), le temps de reconvoquer l'AG et d'élire un syndic professionnel dûment choisi.
Sans cela, en cas d'incident ou de désistement des syndics candidats, vous vous retrouvez sous syndic judiciaire dès qu'un copropriétaire en fera la demande.
Gardez toutes les résolutions dans leur ordre écrit, c'est ce qu'il y a de mieux à faire.
Pensez que certains pro-syndic ne vous feront aucun cadeau de refuser approbation des comptes et quitus et n'attendent que cela pour faire annuler cette AG.
Cordialement.
Edmond |
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idem84
Pilier de forums
340 réponses |
Posté - 17 juin 2005 : 20:45:35
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Citation :
Demandez à Gédéhem si il a déjà vécu concrétement un changement de secrétaire en cours de séance ou si un seul lien sur les forums UI fait état de ce cas. Il n'y a à l'ordre du jour qu'une seule élection éventuelle (2ème rés.), donc la seconde élection peut être anéantie au tribunal dans les 2 mois par toute personne qui vote contre car cette décision ne figure pas à l'ODJ.
Je vais lui poser la question.
Citation :
Et si le syndic refuse de signer le PV qu'il a commencé de rédiger, que faites-vous et le fait de ne plus être syndic NE PEUT EN AUCUN CAS L'EVINCER DE SON POSTE DE SECRETAIRE DE SEANCE
Je pense que je me suis mal exprimée, car je ferai tout pour que le syndic actuel ne soit pas secrétaire de séance. Depuis qu’il a donné sa démission, je me réserve ce rôle (si le vote est pour moi). Gédehem voulait dire que je pourrai donner ma démission après l'élection du nouveau syndic et que c’est ce dernier qui prendrait ma place.
Citation :
Le compte unique (ou commun) est à éviter comme la peste, car il est alors impossible de vérifier sérieusement les comptes car le compte ne vous appartient pas et permet sde réunir tous les éléments permettant à certains syndics de faire ce qu'il veulent avec votre argent en toute impunité
Notre copropriété représente 3 bâtiments, donc cela veut dire que chaque bâtiment peut avoir son propre compte bancaire ?
Citation :
La solution du syndic bénévole doit être envisagée par vous ou un autre copropriétaire, mais il s'agit en réalité de faire l'intérim pour quelques mois (3 au maxi), le temps de reconvoquer l'AG et d'élire un syndic professionnel dûment choisi.
Sans cela, en cas d'incident ou de désistement des syndics candidats, vous vous retrouvez sous syndic judiciaire dès qu'un copropriétaire en fera la demande.
En décembre 2004, nous avons envoyé au syndic actuel 2 autres contrat de syndic à mettre à l’ODJ. Le CS a rencontré les représentants de ces 2 syndics = nous les avons choisis. Donc pas besoin de syndic bénévole …
Christine |
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Dantès
Pilier de forums
967 réponses |
Posté - 17 juin 2005 : 20:59:43
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Dans le même cas, vous prenez le risque d'entacher de nullité l'AG par cette démission et le changement de secrétaire de séance qui n'existe pas dans les textes (jusqu'à preuve du contraire).
Vous êtes élue secrétaire de séance -> jusqu'à la fin de l'AG où se trouve le problème.
Votre syndicat doit avoir son propre compte bancaire séparé (les autres font ce qu'il veulent). Le législateur laisse encore l'AG de voter le compte unique à la majorité de l'art. 25.
Ces syndics, candidats, vous ne les connaissez pas, il faut à tout prix limiter le mandat du syndic à un AN, si celui ci impose 3 ANS sinon rien, quelle attitude adoptera le syndicat ?
Dans une telle situation, il existe une période critique qui peut faire que la situation peut basculer, ne sous-estimez jamais ce fait qui est une réalité à laquelle il vaut mieux être préparé.
Edmond |
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mallo35m
Pilier de forums
609 réponses |
Posté - 17 juin 2005 : 21:48:55
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bonjour,
j'ai déjà tenté de changer l'odre des sujets inscrits (par le syndic) à l'ODJ d'une AG, étant président de séance : il m'a été répondu avec beaucoup d'aplomb que les sujets devaient être traités dans l'ordre où ils ont été inscrits ! ce qui, bien sûr est parfaitement faux, d'où l'importance, en cas de conflit plus ou moins important avec le syndic, de ne pas lui confier le secrétariat.
Par ailleurs, je considère que la question de quitus au syndic doit généralement venir en dernière position de l'ODJ : en effet, l'AG elle-même constitue le dernier élément d'un exercice et la manière dont le syndic l'a préparée et la façon dont il s'est comporté au cours de cette AG sont à mon sens à prendre en considération pour lui voter ou non le quitus.
Claude / |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 17 juin 2005 : 22:36:50
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Bon !
Si Dantes connait un texte ou un arrêt lui permettant d'affirmer que la démission d'un secrétaire de séance en cours de réunion et la nomination d'un autre entacherait de nullité l'AG, qu'il nous le (les) indique, merci.
Pour ceux qui ne l'avait pas encore vu, lu, et après l'avoir lu ne l'ont pas compris, la désignation (élection) d'un président de séance, qui est substantielle à la tenue de l'AG, de scrutateurs et d'un secrétaire, sont des obligations légales qui procèdent de l'art.15 du décret.
Ici, on ne ne demande pas l'avis de l'AG si elle en veut ou non, ni que ces questions soient inscrites à l'ODJ. Il FAUT un pdt, un secrétaire et des scrutateurs, et il FAUT que l'AG les désigne, point final.
Conclusion sur ce point : que l'élection du pdt et du bureau soit ou non inscrite à l'ODJ de l'AG n'a aucun importance ou incidence sur la validité de la décision les nommant, s'agissant d'une obligation légale, préalable obligé à la validité de l'AG.
Pour le remplacement en cours de séance, c'est la même chose. Elle n'ouvre pas de commentaire particulier. Un secrétaire est nommé en début de séance .. et à la fin de la 3° question, élection du syndic, il démissionne !
Quel est le problème ? Il faut un secrétaire, donc il faut le remplacer. Le nouveau syndic se propose, il n'y a pas de candidat, le syndic élu assure automatiquement le secrétariat pour la suite de la réunion.
Aucun problème particulier.
Il y en a d'autant moins que la rédaction du PV par le secrétaire de séance est la chose la plus (bête !) simple à faire. Il suffit de reprendre la convocation et sous chaque question, avec juste une petite phrase de liaison répétée pour chaque question, le secrétaire indique le résultat détaillé du vote tel qu'il est donné par les scrutateurs et annoncé par le pdt de séance.
On se fait une montagne de ce qui est tout simple la plupart du temps. A n'importe quelle question, éventuellement amendée, vous mettez :
" Après débat de l'AG, le pdt lui demande de se prononcer sur cette question (résolution) :
Ont voté Contre : ...(nom) ...Abstentions: ......
La résolution ayant obtenu xxx tantièmes sur les .... prés et représ. ..."
Reprenez l'art.17, il y a 3 lignes à mettre ..... à comparer aux PV qui prennent 6 ou 7 pages et 25 lignes par question !!
Encore une fois, un PV d'AG est un constat des décisions prises sur une question proposée, et non un compte rendu, qui plus est exhaustif, un journal des débats.
Pour le quitus, vous savez qu'il ne faut JAMAIS le donner, que l'on change ou pas de syndic.
En conclusion ici: lorsqu'on change de syndic, il ne faut JAMAIS que le syndic sortant assure le secrétariat. Il faut donc bien préparer l'AG et avoir des candidats, pdt, secrétaire, scrutateurs.
Il ne faut pas oublier que les AG sont des assemblées des copropriétaires, qui doivent s'organiser, prendre en charge leur réunion, en assurer le bon déroulement, certes aidé du syndic lorsque le besoin s'en fait sentir.
Mais c'est à eux d'en avoir la maitrise de A à Z.
Une AG, c'est leur affaire, leurs choix, leurs décisions.
Le syndic n'est pas indispensable à sa tenue et à son déroulement.
Sa présence n'est même pas imposée, sauf pour présenter les comptes et discuter si nécessaire son renouvellement.
En conclusion pour Idem84 : si vous avez bien préparé votre affaire, que vous avez un bon candidat pdt, qui s'impose pour présider, diriger, organiser le débat, bref un véritable animateur de réunion qui sait donner la parole, la couper aux bavard et au syndic qui veut s'imposer, qui sait que le but de l'AG c'est de décider démocratiquement, vous avez fait 50% du chemin.
Il aura sous le coude le texte de la loi de 65 et du décret de 67, afin de contrer le syndic qui tente d'impressionner avec son " .. mais tel article ne le permet pas ..."
.... Ainsi que la feuille de présence qu'il aura récupréré dès son élection.
C'est le pdt de séance qui décide, suivant la pertinence ou la cohérence des question, le l'odre dans lequel elles doivent être débattues.
"Mr le syndic, c'est moi qui suis pdt de séance, c'est moi qui préside et tranche, qui décide de l'ordre des questions pour respecter la cohérence des débats et des décisions, vous parlerez lorsque je vous donnerais la parole, et si vous n'êtes pas content, vous pouvez sortir !" ceci dit calmement, presque doucement sans élever le ton .... .
Il vous faut des scrutateurs qui scrutent, chacun avec sa calculette, qui, comme lors des scrutins nationaux, vont inscrire 1 par 1 et nominativement ceux qui sont contre et s'abstiennent, compter les tantièmes, se controler entre eux, et donner le résultat final au pdt qui l'annonce ...
Et le fameux secrétaire, qui attend les bras croisés, sauf lorsque le résultat di vote tombe et qu'il retranscrit soigneusement.
Voila,
Bon courage, au travail, et ne vous laisser pas marcher sur les pieds par le sortant : soyez 'professionnels' et ferme !
Pensez qu'une AG est une pièce de théatre, que le bureau en est les acteurs, que les rôle doivent être connus, la mise en scene répétée, et que chaque acte doit se dérouler comme une mécanique bien huilée .... A besoin, faites une répétition à blanc, la veille ....
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Edité par - gédehem le 17 juin 2005 23:04:30 |
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Dantès
Pilier de forums
967 réponses |
Posté - 17 juin 2005 : 23:55:27
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Hormis notre unique point de divergence qui reléve avant tout du bon sens sur lequel je tente d'apporter une réponse par ce que vous connaissez bien et avez cité maintes fois
Citation :
Art. 15 du décret du 17 mars 1967
Modifié par Décret n°2004-479 du 27 mai 2004 art. 10 (JORF 4 juin 2004 en vigueur le 1er septembre 2004).
Au début de chaque réunion, l'assemblée générale désigne, sous réserve des dispositions de l'article 50 (alinéa 1er) du présent décret, son président et, s'il y a lieu, un ou plusieurs scrutateurs.
Le syndic assure le secrétariat de la séance, sauf décision contraire de l'assemblée générale.
http://www.universimmo.com/accueil/unijur003.asp
Art. 17 (extrait)
Modifié par Décret n°2004-479 du 27 mai 2004 art. 11 (JORF 4 juin 2004 en vigueur le 1er septembre 2004).
Il est établi un procès-verbal des décisions de chaque assemblée qui est signé, à la fin de la séance, par le président, par le secrétaire et par le ou les scrutateurs.
Les AG encadrées par le décret en vigueur qui indique bien que l'élection "du bureau" a lieu au début de chaque réunion et non en cours d'assemblée.
Le PV des décisions est signé à la fin de séance par le président, par le secrétaire et par le ou les scrutateurs.
De la preuve des décisions de cette AG, il ne restera que ce document, il convient qu'il soit rédigé conformément à ce qui s'est passé et non comme le syndic souhaite le rédiger.
Le législateur n'a pas prévu l'éventualité de multiples présidents de séance, pas plus que de multiples secrétaires de séances.
Il a par contre prévu plusieurs scrutateurs.
Cordialement.
Edmond |
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mallo35m
Pilier de forums
609 réponses |
Posté - 18 juin 2005 : 00:54:59
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Gédehem,
Bien joli de dire au syndic : je susi le pdt de séance, je dirige, je décide d'ordre ... : je peux en parler, je l'ai fait ! ... ou du moins j'ai tenté de le faire, rencontrant la première fois et bien qu'étant très courtois (... au début) hostilité, dénigrement et mauvaise foi à leur plus haut niveau.
Heureusement, la seconde fois, échaudé, je me suis mieux imposé, mais quand les copropriétaires se demandent qui a tort et qui a raison, du syndic ou du président de séance, ça n'aide pas ...
J'en reviens donc toujours à ce que je dis par ailleurs : il est essentiel, pour gagner un tel bras de fer, de gagner la confiance et l'appui d'un nombre significatif de copropriétaires. Je suis président de 3 conseils syndicaux et syndic bénévole dans une 4ème copro, heureusement que ça ne se passe pas mal partout ! En tout cas l'exercice auquel je me suis livré m'aura appris que le droit était bien loin de suffire pour s'imposer |
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idem84
Pilier de forums
340 réponses |
Posté - 18 juin 2005 : 07:18:36
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Bonjour,
Pour préparer l'AG, nous allons nous réunir (comme à chaque fois) et débattre des problèmes et autres.
Concernant le déroulement de l'AG, cela devrait bien se passer car il y a une bonne entente entre les 19 copropriétaires présents sur place, sauf pour 2 ou 3 qui n'ont pas respecté le RC et qui n'ont pas apprécié notre intervention.
1/ Question importante : est-ce que je peux être Présidente et secrétaire de séance ? C'est ce que souhaiteraient les autres copropriétaires.
2/ J'ai oublié de vous demander : est-ce que les copropriétaires qui paient mensuellement par prélèvement, peuvent d’ores et déjà demander à leur banque de supprimer cette mensualisation, afin de donner l’argent au nouveau syndic ?
Christine |
Edité par - idem84 le 18 juin 2005 08:50:37 |
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Dantès
Pilier de forums
967 réponses |
Posté - 18 juin 2005 : 12:43:00
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Non, la même personne ne peut tenir les 2 postes même si quelqu'un va m'affirmer que ce cas n'est écrit nulle part dans les textes.
Ce que le syndicat souhaite est une chose, la réalité des textes en est une autre.
Afin d'éviter de trainer avec vous des casseroles de nullité, il faut choisir et vous trouver au plus un(e) allié(e) voire deux.
Sera candidat au poste de secrétaire, celui ou celle qui sera en mesure d'être syndic bénévole le cas échéant si un incident de séance vous laissait sans syndic.
Cette même personne ne prendra aucun pouvoir car la fonction de syndic (même bénévole) n'est pas compatible avec la représentation de quelques copropriétaires.
Le syndic ne doit pas représenter les intérêts de quelques personnes précises.
2) Ce conseil appelle à réaliser une action contraire aux textes en vigueur.
Chacun fait ce qu'il veut, mais en théorie c'est interdit et peut permettre au syndic de facturer pour son compte des frais individuels élevés à chaque copropriétaire defaillant.
Vous pouvez le coincer légalement, vous n'avez pas besoin de cela.
Tout argent qui ne serait pas restitué pourrait faire l'objet de la mise en cause de se responsabilité professionnelle.
Edmond |
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idem84
Pilier de forums
340 réponses |
Posté - 18 juin 2005 : 16:21:33
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1/ Donc si je ne peux pas être Présidente et Secrétaire de séance en même temps, est-ce qu'après mon élection en tant que Secrétaire, le Président de séance peut me donner la parole, de façon à ce que je puisse tenir en quelque sorte son rôle ? C'est ce que souhaitent les copropriétaires.
2/ Le syndic actuel nous a donné sa démission le 27 avril 2005 et son mandat s'est terminé le 12 mai 2005. Malgré cela, pouvez-vous me confirmer que nous devons continuer à lui verser nos mensualités jusqu'au transfert des comptes au nouveau syndic ?
Christine |
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Dantès
Pilier de forums
967 réponses |
Posté - 18 juin 2005 : 16:58:14
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Vous allez avoir déjà fort à faire à rédiger le PV en cours d'AG et que les résolutions prises soient conformes et les tantièmes des votes sans erreur.
N'ajoutez pas le fait de vouloir tout faire à vous seule.
Il est toujours possible de prendre la parole à la demande du Président.
Mandat échu depuis le 12 mai 2005, la convocation a t-elle été envoyé avant cette date, sans quoi tout reste valable.
Que dit le précédent PV pour lequel il a été élu, dit il un mandat d'un an (ou +) jusqu'à ce que l'AG statue sur les comptes de 2004 ou le mandat est échu au 12 mai 2005.
Le contrat de mandat prévoit souvent de notifier une démission 3 mois à l'avance.
Dans tous les cas, vous ne pouvez vous faire justice vous-même et avez l'obligation de saisir le TGI en référé avant de bloquer les paiements individuels.
De toutes façons aucun des copropriétaires ne peut prendre de décision (légale) individuellement, seul le syndicat reuni en AG pourra statuer valablement.
Les bons points à maintenir absolument quoiqu'on vous en dise:
- de conserver les pouvoirs et la feuille de présence tout au long de l'AG
- réaliser l'ordre original des questions inscrites à l'ODJ
- élection d'un bureau tout au long de la séance qui assume son rôle, sans démission qui apporterait une confusion encore plus grande.
- de faire attendre le syndic sortant dehors car son mandat n'a plus de raison d'être
- le refus d'approbation des comptes
- le refus du quitus en rédigeant sur le PV à ce propos le fait qu'au moment de cette AG aucun syndic n'existe du fait de la carence du Cabinet X. Le syndicat se réserve ultérieurement de poursuivre ce syndic pour faute professionnelle et d'exiger les DO en regard du préjudice crée si celle ci devait passer sous administrateur judiciaire.
La vérification de la validité de convocation doit être dument être constatée avec les AR revenu signé et que chaque copropriétaire ait reçue sa convocation avant les 15 jours précédent l'AG.
Si la convocation n'est pas légale par la forme ou si il manque ne serait-ce qu'un seul AR il faut écrire ces réserves dans le PV afin de pouvoir faire payer la RCP du syndic sortant le cas échéant.
En théorie si cette AG n'était pas valablement convoquée, il faudrait en reconvoquer une autre, mais en l'absence de syndic il va falloir FAIRE AVEC.
- pour la 7ème, repréciser que l'annonce tardive de la démission et la convocation HORS DELAI fait que cette résolution ne peut que constater l'absence d'un syndic à la date de l'AG. Cette AG est ainsi entachée de nullité pour laquelle le syndicat demandera des comptes à sa RCP.
A ce jour, le syndicat est assi sur un baril de poudre et pourrait bien sauter si un copropriétaire opposant voulait bien faire annuler cette AG. Nous verrons cela dans les 2 mois de diffusion du PV ou peut être avant le jour de l'AG ou l'incident de séance a toute les chances d'avoir lieu étant donné les causes multiples qui semble entâcher cette AG.
Cordialement.
Edmond |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 18 juin 2005 : 22:48:43
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Pardon, Edmond, mais votre liste et vos conseils sont un peu folklo !!!
Conseiller de refuser d'approuver les comptes, de laisser le syndic sortant dehors au motif qu'il n'a plus de mandat, de maintenir l'ordre des questions de l'ODJ, c'est non seulement irresponsable lorsqu'on s'adresse à les néophytes qui cherchent des infos, mais c'est totalement contraire aux règles ou à la préservation des interets du syndicat .
Conseiller le refus d'approbation des comptes est idiot, irresponsable et dangereux. Tout n'est pas faux ! La lumière des communs, l'ascenseur, les salaires, etc ... il y a forcément des dépenses justes et justifiées.
Il faut que l'AG dise ce qu'elle vote et ce qu'elle refuse, et que les rejets soient identifiés et justifier.
L'ordre des questions, c'est au pdt de séance d'en décider en fonction de leur cohérence.
Ici, la question importante c'est la nomination du syndic.
Il est donc particulièrement pertinent d'en débattre en premier, du moins tout de suite après l'analyse et l'approbation des comptes présentés par le syndic sortant.
C'est un peu idiot de laisser le sortant assister à toute l'AG ou du moins à une grande part si la nomination du syndic n'est qu'en 7 ou 8° question.
Voter le budget prévis avec le sortant n'a aucun intéret ! Le voter avec le nouveau est plus interessant dans la mesure où il va comprendre comment fonctionne ce syndicat et éventuellement intervenir pour le conseiller ou l'orienter en fonction de sa perception des choses, de la vision qu'a ce nouveau syndic de la gestion de cette copropriété.
Voila pourquoi, dès les comptes approuvés en tout ou partie, c'est la question "nomination du syndic" qui prime tout.
Une fois le nouveau syndic élu, le sortant, qui devient ex., peut aller au ciné serein ...!
Le quitus ne se donne JAMAIS, donc il sera refusé. Au besoin l'Ag peut adopter une résolution sur la question "quitus" pour faire les réserves qu'elle juge nécessaires.
Il ne peut être question de cumuler présidence et secrétariat. Au besoin, celui ou celle qui doit mener les débats prend la présidence. Le secrétariat est secondaire, dans la mesure où la rédaction du PV ne demande rien de spécial. Il suffit de transcrire le travail des autres, ici des scrutateurs.
Pour sa nomintion en début de séance, comme de celle du pdt et des scrutateurs, il est évident qu'elle est impérative en début de séance, préalable obligé à la tenue de l'AG.
Mais si le pdt ou un scrutateur est victime en séance d'un malaise, rien n'interdit son remplacement pour la poursuite de l'AG !
Une démission non plus ....
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Préparation AG suite démission syndic
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