|
|
| Auteur |
 Sujet  |
|
|
Sand12
Pilier de forums
1721 réponses |
 Posté - 29 juin 2005 : 17:18:10
|
Concernant le droit de préemption, dès lors que personne ne vous a demandé de partir, vous n'aviez tout simplement aucun droit de préemption et le notaire n'a aucune démarche à accomplir pour vous informer du prix de vente.
Le droit de préemption prévue par l'article 15 ne s'applique tout simplement pas dès lors que le locataire reste en place. Il est prévu par la loi uniquement pour protéger les personnes à qui l'on donne congé ( donc à qui on demande de partir).
Légalement, un bailleur peut tout-à-fait vendre avec un locataire dont le bail est en cours sans que celui-ci ait la moindre priorité sur la vente.
|
Signaler un abus  |
|
|
Sand12
Pilier de forums
1721 réponses |
Posté - 29 juin 2005 : 17:24:38
|
Citation :
le fait que l'appartement soit devenu libre à mon insu est illicite.
Le logement n'a en réalité jamais été libre puisque vous avez toujours continuer à l'occuper. Par conséquent, seule la mention figurant sur l'acte de vente est erronée. Seul l'acquéreur pouvait éventuellement se prévaloir de cette mention pour se retourner contre le vendeur pour demander la nullité de la vente. Cela ne vous concerne en aucun cas puisque cet acte n'avait même pas à être porté à votre connaissance puisqu'il n'avait aucun effet sur vos droits.
Il n'y a rien d'illicite dans les faits que vous décrivez. |
Edité par - Sand12 le 29 juin 2005 17:25:53 |
| Signaler un abus |
|
|
Sand12
Pilier de forums
1721 réponses |
Posté - 29 juin 2005 : 17:46:42
|
Citation :
Sur ce bail (que l'on m'a présenté comme une petite formalité prolongeant le bail précédent), il est mentionné que l'EDL initial "est repris". Puis-je évoquer la nullité d'un bail mentionnant un tel EDL (et de la clause d'indexation incomplète qui va avec) ?
Les quittances que m'a établi le second propriétaire mentionnent la date initiale de mon entrée dans le logement (et pas la date de signature du bail avec lui).
En cas de remise en état aujourd'hui (après ma sortie, soit 10 ans après mon entrée), puis-je demander le calcul du coefficient de vetusté en fonction de ma date d'entrée dans le logement ?
Le bail que vous avez signé avec le nouveau propriétaire est parfaitement valable et il est d'ailleur plus favorable pour vous qu'il soit tenu compte de votre date d'entrée dans les lieux et de l'état initial du logement. Effectivement, vous pouvez vous prévaloir de vos 10 années d'occupation vis-à-vis du nouveau bailleur ( qui reprend les droits et obligations de l'ancien bailleur) pour justifier la vétusté du logement ( tapisseries, moquettes, etc..). |
| Signaler un abus |
|
|
rosita
Contributeur senior
60 réponses |
Posté - 29 juin 2005 : 19:18:28
|
Citation :
Initialement entré par Sand12
dès lors que personne ne vous a demandé de partir, vous n'aviez tout simplement aucun droit de préemption
Vous établissez un lien de causalité exclusive entre le droit de préemtion et le congé pour vente. Je le vois ailleurs.
En déclarant que le local était vide à un officier public, on peut très bien considérer que le vendeur a "vidé" son appartement de façon illicite. Libre à moi d'attaquer la fin ou le moyen. Ce n'est parce qu'une démarche est illicite qu'on ne peut pas se prévaloir du bénéfice de certaines de ses implications (si le premier propriétaire veut revenir sur sa déclaration, c'est à dire sur la fin, il peut toujours essayer d'argumenter).
Je n'attaque pas le fait que l'appartement ait été déclaré vide (l'espace d'une seconde, et si je suis d'accord), je conteste seulement le fait que l'on ne m'ait pas accordé le droit de préemtion qui normalement m'était dû si on se plaçait dans cette hypothèse. |
| Signaler un abus |
|
|
Sand12
Pilier de forums
1721 réponses |
Posté - 30 juin 2005 : 10:03:50
|
Citation :
Vous établissez un lien de causalité exclusive entre le droit de préemtion et le congé pour vente. Je le vois ailleurs.
La loi est très claire à ce sujet: relisez l'article 15 de la loi du 6/07/89 (dans son intégralité et pas partiellement!!) qui est la seule base légale au droit de préemption. Si tous les avis qui vous sont donnés ici sont dans le même sens, c'est parce qu'il n'y a aucune interprétation dans un sujet comme celui-là.
L'article 15 concerne uniquement le congé pour vente, pas la vente lorsque le locataire n'a pas reçu de congé, l'article 15 n'a aucune vocation à s'appliquer dans votre situation. Citation :
Article 15
Modifié par Loi n°2002-73 du 17 janvier 2002 art. 223 (JORF 18 janvier 2002).
I. - Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.
Le délai de préavis applicable au congé est de trois mois lorsqu'il émane du locataire et de six mois lorsqu'il émane du bailleur. Toutefois, en cas d'obtention d'un premier emploi, de mutation, de perte d'emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi, le locataire peut donner congé au bailleur avec un délai de préavis d'un mois. Le délai est également réduit à un mois en faveur des locataires âgés de plus de soixante ans dont l'état de santé justifie un changement de domicile ainsi que des bénéficiaires du revenu minimum d'insertion. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou signifié par acte d'huissier. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l'acte d'huissier.
Pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.
A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués.
II. - Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.
A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local.
Le locataire qui accepte l'offre dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu'à l'expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d'occupation.
Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n'y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Cette notification est effectuée à l'adresse indiquée à cet effet par le locataire au bailleur ; si le locataire n'a pas fait connaître cette adresse au bailleur, la notification est effectuée à l'adresse des locaux dont la location avait été consentie. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre est valable pendant une durée d'un mois à compter de sa réception. L'offre qui n'a pas été acceptée dans le délai d'un mois est caduque.
Le locataire qui accepte l'offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit.
Les termes des cinq alinéas précédents sont reproduits à peine de nullité dans chaque notification.
Ces dispositions ne sont pas applicables aux actes intervenant entre parents jusqu'au troisième degré inclus, sous la condition que l'acquéreur occupe le logement pendant une durée qui ne peut être inférieure à deux ans à compter de l'expiration du délai de préavis, ni aux actes portant sur les immeubles mentionnés au deuxième alinéa de l'article 1er de la loi n° 53-286 du 4 avril 1953 modifiant la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel.
Dans les cas de congés pour vente prévus à l'article 11-1, l'offre de vente au profit du locataire est dissociée du congé.
III. - Le bailleur ne peut s'opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l'égard de tout locataire âgé de plus de soixante-dix ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à une fois et demie le montant annuel du salaire minimum de croissance, sans qu'un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l'article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée.
Toutefois, les dispositions de l'alinéa précédent ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures à une fois et demie le montant annuel du salaire minimum de croissance.
L'âge du locataire et celui du bailleur sont appréciés à la date d'échéance du contrat ; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé.
|
| Signaler un abus |
|
|
Sand12
Pilier de forums
1721 réponses |
Posté - 30 juin 2005 : 10:05:54
|
| Le bailleur vous a-t-il donné congé? Non, dans ce cas, l'article 15 ne s'applique pas. |
| Signaler un abus |
|
|
rosita
Contributeur senior
60 réponses |
Posté - 30 juin 2005 : 12:06:19
|
Je suis locataire d'un appartement loué à une SCI selon un bail de 6 ans. Mon bail expire dans 2 jours. L'un des directeurs de la SCI voudrait loger un ami dans mon appartement. Pour ce faire, il se présente chez moi ce soir, me présente le nouveau "propriétaire" (vente d'un local occupé) et, pour faire bonne mine, me demande de virer les loyers sur son compte à présent. Je me retrouve instantanément avec un bail de 3 ans (au lieu de 6) sans pouvoir vérifier si la vente s'est vraiment effectuée et si sa date est antérieure à la date de tacite reconduction de mon bail.
De plus, le lendemain, le "nouveau propriétaire" me donne congé pour reprise. Dans 6 mois je suis à la porte (alors que je pensais, ce matin encore, que j'étais chez moi pour 6 autres années).
Je ne peux même pas découvrir le pot aux roses en revenant dans le quartier 8 mois après pour voir si mon nouveau "propriétaire" s'est bien installé : celui-ci vit bien dans l'appartement, et, vu de l'extérieur, rien ne ressemble plus à un propriétaire qu'un locataire ami du propriétaire.
Le bailleur ne devrait pas être "interchangeable" sans recours, sans compensation. Perdre 3 ans d'engagement au bail ou voir son propriétaire changer n'est pas neutre (passage d'une SCI à un particulier, vente à une brute épaisse qui passe tous les soir voir si l'appart est toujours debout et qui ne justifie pas les charges locatives, etc). De plus, si l'acte de vente n'est pas opposable au locataire, alors celui-ci n'a aucun moyen de s'assurer du respect de ses droits.
Dans la même veine, un locataire n'a pas le droit de sous-louer sans autorisation. Un bailleur a le droit de demander une pièce d'identité et des fiches de paye à un locataire (à la signature). L'acte de vente (ou un extrait de celui-ci), en tant que pièce justifiant la qualité d'un propriétaire se substituant au signataire d'un contrat, devrait être opposable au locataire.
Si les propriétaires sont habilités à se transmettre la patate chaude du bail en cours (en la refroidissant un peu à chaque passe), il est inacceptable que le locataire, signataire d'un bail avec une partie précise, ne soit pas tenu au courant de la vente de l'appartement qu'il occupe par un courrier officiel adressé à lui.
A partir du moment où rien n'est prévu pour permettre au locataire de vérifier ce qu'on lui raconte verbalement. A partir du moment où, connaissant précisément ses recours, rien ne permet au locataire de se défendre contre un propriétaire prétendant avoir vendu le local "occupé" (personne n'envoie un courrier à l'occupant d'un local déclaré vide), je trouve qu'un document existant, portant sur la transaction, doit lui être opposable.
Les choses seraient différentes si la loi prévoyait une notification officielle du locataire en cas de vente d'un local occupé. Mais je n'ai rien lu de tel. Le locataire ne peut donc pas savoir dans quel cas de figure se place une vente. Il ne peut qu'attendre que l'acte de vente soit produit (dans le cadre d'une procédure par exemple).
De toutes façons, une fois congédié, le locataire a du mal a vérifier que la vente s'est faite en tenant compte de son droit de préemption. Aussi, si un jour il tombe sur le pot aux roses, je vois mal ce qui pourrait empècher son recours légitime. Maintenant, si le recours n'est pas légal, alors arrêtons l'hypocrisie et divisons la société en deux : les locataires à vie et les propriétaires.
Ces questions ont l'air de n'émouvoir personne (l'inexistance d'un document libératoire pour les dettes de loyer est un autre exemple). Je dois être tordu pour trouver "bizarres" ces lois ou alors les locataires ne se font pas entendre.
Concernant les ADIL, et pour des questions concernant l'évolution des lois (où leur interprettation en l'absence de jurisprudence), je me demande quel intéret on peut trouver à consulter un organisme dont l'objet est de couvrir à la fois les deux parties : le naturel des interlocuteurs ressort forcément à un moment ou à un autre. C'est comme si Carrefour participait à certaines associations de consommateurs. Est-ce que la législation sur la location est à ce point consensuelle que les deux parties fusionnent ainsi en agences ? (cela dit, je ne conteste absoluement pas le bien fondé de ces agences quand il s'agit de s'informer sur le status quo légal)
(Sur d'autres sujets comme le droit du travail par exemple, des syndicats avec des moyens réels existent. Les institutions européennes rétablissent également certains droits, encore faut-il avoir le souffle d'aller jusqu'à elles) |
Edité par - rosita le 06 juil. 2005 13:37:27 |
| Signaler un abus |
|
|
Ahuy
Pilier de forums
957 réponses |
Posté - 30 juin 2005 : 12:54:05
|
Sand12, ne vous fatiguez pas, sur les différents post ou rosita est intervenu aussi bien en tant qu'acteur qu'en tant que contributeur la réponse lui a déja été donnée tres clairement et sans équivoque au moins une bonne douzaine de fois.
Rosita est persécuté, elle pourra meme prendre ce post à temoin.
By |
Edité par - Ahuy le 30 juin 2005 12:54:36 |
| Signaler un abus |
|
|
rosita
Contributeur senior
60 réponses |
Posté - 30 juin 2005 : 13:32:10
|
Citation :
Initialement entré par Ahuy
Rosita est persécuté, elle pourra meme prendre ce post à temoin.
By
Le fait que vous anticipiez ainsi ma réponse n'illustre pas nonplus votre propre sérénité. |
Edité par - rosita le 30 juin 2005 13:34:46 |
| Signaler un abus |
|
|
Vincz
Pilier de forums
407 réponses |
Posté - 30 juin 2005 : 14:59:25
|
Bonjour Rosita,
Je rejoins les propos d'Ahuy, peut-être pas sur la forme mais sur le fond. De multiples réponses détaillées vous ont été données par les différents contributeurs du forum, sur chacune des interrogations que vous vous posiez. Le débat concernant votre litige avec votre bailleur me paraît ainsi être arrivé à son terme, tous les arguments ayant été exposés. Bien sûr, vous pouvez toujours saisir la justice, si vous estimez qu'un élément nous aurait échappé. Tenez-nous informés s'il s'avérait devant le tribunal que tel en était le cas.
Cordialement,
Vincz |
| Signaler un abus |
|
|
rosita
Contributeur senior
60 réponses |
Posté - 30 juin 2005 : 15:44:16
|
De ce sujet, je retiens trois choses (qui restent néanmoins à vérifier) :
- le "cri du coeur" d'ARdL (qui a l'air très proche de la profession de notaire ... et donc de la question), sa réponse me porte à croire que le notaire a des démarches à accomplir pour s'assurer de la vacance effective d'un logement vendu vide,
- la question de l'opposabilité,
- le fait qu'un locataire qui peut produire le congé pour vente, est mieux placé pour se défendre contre une vente "sauvage" de l'appartement qu'il a toujours occupé.
Enfin, je rappelle également que la loi de 89 a évolué en 1994, notamment sur la question de l'adresse à laquelle le notaire envoie l'offre de substitution, du moins quand il sait un locataire existant et congédié pour vente.
|
| Signaler un abus |
|
|
rosita
Contributeur senior
60 réponses |
Posté - 30 juin 2005 : 16:11:59
|
Citation :
Initialement entré par Vincz
Le débat concernant votre litige avec votre bailleur me paraît ainsi être arrivé à son terme, tous les arguments ayant été exposés.
Votre réponse, qui trahit votre ambition d'exaustivité et de suffisance, me porte à croire que vous refusez ma démarche théorique et, plus généralement, la vocation (et les limites légales) d'un forum sur internet.
Citation :
Initialement entré par Vincz
vous pouvez toujours saisir la justice, si vous estimez qu'un élément nous aurait échappé.
Vous ? De qui parlez-vous exactement ? (quelle que soit votre réponse, sachez que je m'adresse aussi aux autres)
Que faites vous exactement ici ?
Savez-vous que l'exercice de certaines professions est règlementé ?
Vos contributions sont des pistes parmi d'autres. Si vous sortez d'un objectif de persuasion (qu'il faut distinguer de la réponse du professionnel qui s'engage), vous entrez dans celui de l'exercice illégal d'une profession qui n'existe plus ("conseil juridique"). De plus, vous n'êtes sûrement pas investi du pouvoir de parler au nom du reste du monde.
Si ça vous dérange que je reste sur mes positions après avoir lu vos réponses, alors dites le. Mais n'espérez pas que je vais m'auto-censurer (ce que je fais volontier) quand je ne suis moi-même pas convaincu.
Internet est rempli de mauvais sites et de pages induisant le locataire en erreur (j'ai déjà donné des exemples).
Je souhaite donc que le lecteur qui passe sur cette contribution se rappelle que les locataires (excepté ceux à qui on demande des arrièrés de loyer) sont peut-être moins enclins à faire du prosélitisme que les propriétaires en situation douteuse. Il y a donc un biais dans les forums touchant au droit sur internet. |
Edité par - rosita le 30 juin 2005 16:17:59 |
| Signaler un abus |
|
|
Sand12
Pilier de forums
1721 réponses |
Posté - 30 juin 2005 : 16:13:07
|
| Merci de votre conseil Ahuy: je vais le suivre; Il n'y pas pire sourd que celui qui ne veut entendre. |
| Signaler un abus |
|
|
Sujet |
|
|
|
|
| Universimmo.com |
© 2000-2006 AEDev |
|
|
|
|
Problème de changement de propriétaire
Forum fermé
