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laureline
Nouveau Membre
9 réponses |
 Posté - 27 juin 2005 : 16:27:53
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bonjour,
nous avons signé une promesse de vente sur laquelle il est inscrit , habitation , batiment industriel et un garage, or en réalité , il y a 11 garages sur le terrain garages que nous voudrions détruire pour en faire un logement.
Le pos de la commnune nous indique que nous ne pouvons pas détruire de garage. Notre architecte a vérifié au cadastre et sur l'extrait de la matrice cadastral ces garages sont indiqués mais pas sur la fiche d'immeuble des hypothèque ......
or donc qui a raison face à la mairie ?? l'acte de vente ? la fiche d'immeuble des hyppothèques ? ou l'extrait de la matrice cadastrale ??
car une fois vides ces garages ressemblent en effet à des entrepots et nous pourions les tranformer sans creer de SHON...
je tourne en rond ... et ne sais plus à qui m'adresser.
merci pour vos réponses ,
Laureline
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 27 juin 2005 : 20:08:57
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Ce qui détermine la destination de locaux existants et qui fait foi, ce sont les faits et seulement les faits. Vous pourrez bien produire tous les titres que vous voudrez, si le juge a un rapport d'expert et des témoignages pour dire que ce lieux sert de garage, alors vous perdrez.
Lorsque vous déposez un permis de construire (comme ici pour tranformer un bâtiment industriel en logements), vous n'avez pas à justifier de la destination des locaux existants par des preuves particulières. Il sera simplement pris en compte ce que vous marquerez sur le plan d'état des lieux.
Donc, c'est à vous de déterminer ce que sont réellement ces locaux. Et si ils servent de garages, alors vous ferez un faux en indiquant "locaux industriels" sur les plans d'état des lieux.
Quels sont les risques ?
Eh bien cela dépend beaucoup de ce que vont devenir les voitures qui stationnent à l'heure actuelle dedans. Si votre projet est de dire aux locataires : démerdez vous, ceci n'est plus un garage, et que leurs voitures se retrouvent alors dans la rue, cela va occasionner une gène, gène qui risque d'alerter la mairie qui cherchera alors la cause...
Cette fausse déclaration sera alors certainement sanctionnée d'une lourde amende...
Pour commencer les questions : que comptiez vous faire des voitures qui stationnent dans ce garage à l'heure actuelle ?
Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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laureline
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 28 juin 2005 : 08:49:42
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merci pour la rapidité de la réponse, pour répondre à la question , nous comptions gentiment dire aux locataires qu'il leur fallait trouver un autre parking....
en fait nous esperions pouvoir nous baser sur l'acte de vente comme acte juridique pour faire notre projet sans etre inquiété , cela ne semble pas si simple que ça .
pour le moment c'est donc un peu l'impasse .
surtout que vis à vis des architectes ils nous est difficile de lancer l'étude tant que ce problème n'est pas résolu (programme radicalement différent )
cordialement,
laureline.
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 28 juin 2005 : 12:04:34
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Citation :
Initialement entré par laureline
merci pour la rapidité de la réponse, pour répondre à la question , nous comptions gentiment dire aux locataires qu'il leur fallait trouver un autre parking....
Bon, ça, c'est la mauvaise solution, évidemment. Vous avez tous les risques qu'un locataire vous dénonce pour suppression de place de stationnement...
Citation :
en fait nous esperions pouvoir nous baser sur l'acte de vente comme acte juridique pour faire notre projet sans etre inquiété , cela ne semble pas si simple que ça.
Eh non, bien sur.
Urbanistiquement, je trouve cela tout a fait normal d'ailleurs.
Citation :
pour le moment c'est donc un peu l'impasse .
surtout que vis à vis des architectes ils nous est difficile de lancer l'étude tant que ce problème n'est pas résolu (programme radicalement différent )
Il ne semble pas possible de reconstruire ces garages dans le futur immeuble ?
Car c'est qu'il faut vous résoudre à faire si vous vous ne voulez pas prendre le risque d'un procés perdu d'avance (à mon avis).
Citation :
cordialement,
laureline.
Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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laureline
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 28 juin 2005 : 14:09:57
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"Il ne semble pas possible de reconstruire ces garages dans le futur immeuble ?
Car c'est qu'il faut vous résoudre à faire si vous vous ne voulez pas prendre le risque d'un procés perdu d'avance (à mon avis)."
En fait il n'y pas de futur immeuble , juste un projet de loft pour nous  et 6 garages pour nous tous seul cela fait un peu beaucoup pour notre unique petite voiture ... et c'est enormement de surface pris sur l'habitable , car dans ces parking il faut y rentrer !! c'est quasiment impossible de fait un parking en sous sol et pour 6 places cela me parait peu rentable.. (6 places c'est le ratio demandé par la mairie) en correspondance avec la SHON créé )
j'ai l'impression de m'etre fait avoir sur la nature du bien ..
cordialement ,
Laureline
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 28 juin 2005 : 14:53:52
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Citation :
Initialement entré par laureline
En fait il n'y pas de futur immeuble , juste un projet de loft pour nous et 6 garages pour nous tous seul cela fait un peu beaucoup pour notre unique petite voiture ...
6 places de stationnement seulement ? D'après ce que vous écrivez, vous vous trompez je pense.
Si à l'heure actuelle, cet entrepot permet à 11 voitures de ce garer, et que les POS vous interdit de supprimer des places existantes, alors le nombre de place à réaliser dans le projet sera de 11 + le nombre requis d'après le calcul de la SHON qui vous allez créer (elle sera créer en tranformant les parkings en habitation)...
11+6=17....
Vous allez devenir concessionnaire de parking... (remarquez, certains en font leur métier, c'est donc que ce doit être rentable).
Citation :
et c'est enormement de surface pris sur l'habitable , car dans ces parking il faut y rentrer !! c'est quasiment impossible de fait un parking en sous sol et pour 6 places cela me parait peu rentable..
Et pour 17 ?...
Citation :
(6 places c'est le ratio demandé par la mairie) en correspondance avec la SHON créé )
Pourriez vous citer intégralement le texte du POS faisant référence à la non suppression de garage ?
Citation :
j'ai l'impression de m'etre fait avoir sur la nature du bien ..
Je crois que vous avez simplement acheté sans consulter le plan d'occupation des sols et le réglement de cette zone...
Puis-je demander la ville ?
Citation :
cordialement ,
Laureline
Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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laureline
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 28 juin 2005 : 15:57:04
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alors ... le pos dit précisement " les places existantes doivent etre conservées avec possibilité de les déplacer"
mon calcul etait le suivant augmentation de la shon > 100 m² donc on rentre dans la case " 1 place de parking par 100 m² de shon et au delà 1 place par tranche de 65 m² en comptant sur la mairie pour nous éviter une surdensite et seulement réajuster les parking à la SHON
nous aurions eu en final ( sans compter les parkings) 350 m² habitable
100 ( 1 place ) + les 4 places des 250 m² restant + 1 place pour une maison sur le meme terrain qui sera indépendante cela fait 6 places.
calcul caduque car il sera au final impossible de d'avoir autant de surface habitable.
bon bon ce ne sont pas des bonnes nouvelles tout ça.
cordialement
Laureline
Nous sommes à courbevoie dans le 92 |
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laureline
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 28 juin 2005 : 16:03:28
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[/quote]
Je crois que vous avez simplement acheté sans consulter le plan d'occupation des sols et le réglement de cette zone...
en fait si, nous nous sommes intéressés aux gabarits, aux surfaces, à la densité et pensions que l'acte de vente nous donnerait raison sur l'existance de ces parking  la fiche d'immeuble aussi concordait dans ce sens .
Laureline |
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 28 juin 2005 : 17:16:34
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Citation :
Initialement entré par laureline
en fait si, nous nous sommes intéressés aux gabarits, aux surfaces, à la densité et pensions que l'acte de vente nous donnerait raison sur l'existance de ces parking la fiche d'immeuble aussi concordait dans ce sens .
Laureline
C'est une erreur/fraude souvent faite . Elle peut passer inaperçu si les services d'urbanisme ne regardent pas le dossier de trop près et aussi bien sur si cela ne génère aucune gène par la suite.
En urbanisme, c'est la réalité qui compte, les écrits peuvant être tellement différents de la réalité...
Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 28 juin 2005 : 17:37:55
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Citation :
Initialement entré par laureline
alors ... le pos dit précisement " les places existantes doivent etre conservées avec possibilité de les déplacer"
Bon. Ceci est clair. Vous avez 11 places de stationnement à l'heure actuelle, il en faudra donc 11 + ceux affairant à la SHON créée.
Citation :
mon calcul etait le suivant augmentation de la shon > 100 m² donc on rentre dans la case " 1 place de parking par 100 m² de shon et au delà 1 place par tranche de 65 m² en comptant sur la mairie pour nous éviter une surdensite et seulement réajuster les parking à la SHON.
Ce n'est pas une surdensité, mais une location à des personnes extérieur à la propriété. Dans l'idée, les parkings loués à ces "extérieurs" doivent être maintenus et écartés du calcul lié à la SHON.
Citation :
nous aurions eu en final ( sans compter les parkings) 350 m² habitable
Attention, le calcul de ces places doit se faire par rapportà la SHON et non par rapport à une surface habitable. Ce n'est pas du tout pareil et cela peut changer considérablement les choses...
Citation :
100 ( 1 place ) + les 4 places des 250 m² restant + 1 place pour une maison sur le meme terrain qui sera indépendante cela fait 6 places.
Quelle est la situation actuelle précisément ?
Pour l'ensemble des bâtiments cités dans la promesse de vente, y a-t-il d'autre place de stationnement que ces 11 ?
Si oui, combien ?
Si non, alors certaines de ces places doivent être considérées comme allouées à la SHON existante. Si par exemple on a 250m2 de SHON aujourd'hui, 1+3=4 places sont réservées aux bâtiments intérieur, et donc 7 places sont louées à l'extérieur. Ce sont ces 7 places qu'il ne faudra pas supprimer.
Et donc, en reprenant votre calcul, ce sont 7+6 places qu'il faudra au total, soit 13 au total, et donc 2 places à créer.
Citation :
calcul caduque car il sera au final impossible de d'avoir autant de surface habitable.
bon bon ce ne sont pas des bonnes nouvelles tout ça.
cordialement
Laureline
Nous sommes à courbevoie dans le 92
Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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laureline
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 28 juin 2005 : 19:01:46
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ok dites moi si j'ai bien tout compris :
sur ce terrain il y a une maison, un logement , des entrepots le tout pour une SHON de 200 + 40 + 120 soit 260 m² de SHON + 11 garages dont 2 sont attribués à la maison et au logement.
9 sont loués à l'exterieur.
la maison ne bouge pas , elle garde son garage .
le logement est rattaché au entrepots nous devons faire une demande de changement d'affectation pour les 120 m² ce qui > 100m² et donc creer une place en plus.
le terrain nous permet de nous agrandir de 90 m² c'est < 100 m² donc pas de place suplémentaire
au final nous aurons une SHON de 120 + 40 + 90 m² pour notre logement soit 250 m² et son garage + la maison et son garage + le garage creé + les 9 garages loués à l'extérieur soit en tout 12 garages.
est-ce bien cela ? cela me parait énoorme .
vous travaillez en mairie ??
cordialement ,
laureline. |
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laureline
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 28 juin 2005 : 20:34:49
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juste une dernière question toute simple ...
nous avons signé la promesse en stipulant que tout doit etre vide, tous les locataires seront partis. Or donc dans les faits, losque nous signerons la vente, les garages ne seront plus des garages mais redeviendront de simples entrepots comme il est stipulé dans la promesse.
y a t'il un delai pour que ces garages retrouve leur affectation initiale ?
cela reglerait-il notre problème ?
cordialement,
laureline. |
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 28 juin 2005 : 22:46:04
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Voici un dernier élément intéressant...
Effectivement, si vous achetez un bien vide, ce n'est pas vous qui aurez supprimé les garages, mais le propriétaire précédent (qui lui pourrait bien avoir quelques ennuis, je pense)... Je me demande ce qu'en penserait un juge si vous pouviez argumenter que vous n'aviez pas eu connaissance de ces stationnement loués... Il ne devrait pas pouvoir vous condamner vous à les reloger...
Là, ça se tente.
Si vous avez les moyens d'attendre quelques mois après le départ des locataires des stationnements, ce serait bien, car cela permettrait de voir venir d'hypothétiques procédures...
Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 28 juin 2005 : 23:40:28
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Citation :
Initialement entré par laureline
ok dites moi si j'ai bien tout compris :
En préambule, voici comment il faut comprendre cette phrase du POS : "
1 place de parking par 100 m² de shon et au delà 1 place par tranche de 65 m²"
De 0m2 à 100m2 de SHON => 1 place
De 100m2 à 165m2 de SHON => 1 place
De 165m2 à 230m2 de SHON => 1 place
Etc...
Et non
De 0m2 à 100m2 de SHON => 0 place
De 100m2 à 165m2 de SHON => 1 place
De 165m2 à 230m2 de SHON => 1 place
Etc...
Vous avez donc déjà une erreur de raisonnement dans vos calculs de places de stationnement, en ne comptant pas de place de stationnement pour la première tranche de construction.
Une seconde erreur est qu'il faut considérer la surface totale de la SHON des bâtiments de la parcelle, et non bâtiment par bâtiment.
Avec votre raisonnement, si vous faisiez sur le terrain que des bâtiments de 99m2 de SHON, vous n'auriez aucune place à prévoir, ce qui bien sur ne veulent pas les services de l'urbanisme...
Citation :
sur ce terrain il y a une maison, un logement , des entrepots le tout pour une SHON de 200 + 40 + 120 soit 260 m² de SHON + 11 garages dont 2 sont attribués à la maison et au logement.
9 sont loués à l'exterieur.
J'ai du mal avec les surfaces. Est-ce :
Maison = 200m2 SHON
Appartement = 40m2 SHON
Entrepot (garage désaffecté) = 120m2 SHON
Je part sur cette hypothèse, mais elle m'étonne. Il y avait 11 véhicules garés dans 120m2 de SHON ? Cela me parati bien trop petit.
Question subsidiaire : comment calculez-vous la SHON ?
Citation :
la maison ne bouge pas , elle garde son garage . Le logement est rattaché au entrepots nous devons faire une demande de changement d'affectation
Il faut en premier lieu un Permis de Construire pour changement de destination.
Vous faut-il, d'après le POS ou un arrêté municipal, en plus une demande spéciale pour supprimer une surface d'entrepot ?
Citation :
pour les 120 m² ce qui > 100m² et donc creer une place en plus.
le terrain nous permet de nous agrandir de 90 m² c'est < 100 m² donc pas de place suplémentaire. Au final nous aurons une SHON de 120 + 40 + 90 m² pour notre logement soit 250 m² et son garage + la maison et son garage + le garage creé + les 9 garages loués à l'extérieur soit en tout 12 garages.
Vu mon préambule, le calcul doit être le suivant :
200+120+40+90=450m2 de SHON. Il faut donc ici 7 places de stationnement.
Auxquels il faudrait ajouté les 9 stationnements loués. J'écrit au conditionnel, car votre message suivant donne un élément intéressant vous permettant de vous défausser du problème. Mais, après un peu plus de réflexion, je suis très hésitant sur le conseil à vous donner...
Citation :
est-ce bien cela ? cela me parait énoorme .
C'est encore plus énorme car votre calcul est faux. Ce serait en tout 7+9=16 places de stationnement qu'il faudrait...
Et cela ne m'offusque pas le moins du monde. Je trouve au contraire cela tout a fait normal. C'est une saine gestion de l'urbanisme. On sait dans une famille "standard" il y a maintenant 2 voitures (sauf peut-être dans les hyper centre, et encore...), et que l'on est en passe de généraliser la 3ème (monsieur, madame, et un des enfants). Si les places de stationnement ne sont pas prévues dans les bâtiments, les voitures se retrouvent dans les rues dont ce n'est pas la vocation.
Pour un appartement de 250m2, on peut normalement attendre une famille nombreuse (6-8 personnes très à l'aise), et il me semble alors tout à fait logique (et même un minimum) de prévoir 4 place de stationnement.
Citation :
vous travaillez en mairie ??
Pas besoin de travailler en marie pour ressentir ce besoin crucial de place de stationnement.
Citation :
cordialement ,
laureline.
Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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laureline
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 29 juin 2005 : 10:23:38
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arg , cela faisait donc 16 parking, c'est vrai qu'il faut garer ces voitures mais il est aussi vrai qu'ici en ile de france on milite pour "pas de voiture du tout" et nous faisons des efforts pour prendre les transports en commun et nous limiter à une voiture utilisée le WE , j'ai un peu de mal à m'imaginer assister au AR des voitures de tout le quartier tous les jours et .... dans notre cour.
nous avons en effet un peu de temps, et allons attendre la vente , que les garages se vident et retrouvent leur destination initiale. mais quoi qu'il en soit nous changerons la destination de 240 m² de SHON ce qui nous fera construire 3 places + 1 si on agrandit de + de100 m² 4 places pour nous qui n'avons qu'une voiture c'est déjà bien trop...
il n'y a pas non plus de malice chez nous , juste l'envie d'un beau projet
cordialement,
Laureline . |
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 29 juin 2005 : 16:18:43
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Citation :
Initialement entré par laureline
arg , cela faisait donc 16 parking, c'est vrai qu'il faut garer ces voitures mais il est aussi vrai qu'ici en ile de france on milite pour "pas de voiture du tout" et nous faisons des efforts pour prendre les transports en commun et nous limiter à une voiture utilisée le WE , j'ai un peu de mal à m'imaginer assister au AR des voitures de tout le quartier tous les jours et .... dans notre cour.
Evidemment...
Mais ces voitures vont avoir à trouver à se reloger dans le quartier. Et j'en suis sur, un nombre certain vont se retrouver dans la rue...
La remarque par rapport au transport en commun est juste. Cela devrait effectivement être de plus en plus contradictoire avec le nombre de stationnement. Les POS finiront certainement par évoluer.
Citation :
nous avons en effet un peu de temps, et allons attendre la vente , que les garages se vident et retrouvent leur destination initiale.
Vous comptez reprendre une activité de stockage sur palettes pendant quelques mois ? 
Car, après le départ des voitures, vous retrouverez surtout des garages inutilisés... Comme je le disais finalement, je suis très réservé sur la conduite à tenir, et surtout sur le risque de procédure pour suppression de stationnement...
Citation :
mais quoi qu'il en soit nous changerons la destination de 240 m² de SHON ce qui nous fera construire 3 places + 1 si on agrandit de + de100 m² 4 places pour nous qui n'avons qu'une voiture c'est déjà bien trop...
Le nombre de stationnement n'est pas prévu pour les familles spécifiques, mais pour la majorité des familles.
Citation :
il n'y a pas non plus de malice chez nous , juste l'envie d'un beau projet
Je n'en doute pas, mais habiter dans très grand impose d'autre chose que la simple construction de l'appartement. Tout est augmenté...
Citation :
cordialement,
Laureline .
Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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laureline
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 29 juin 2005 : 19:13:00
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merci pour tout , cette conversation fut tres interressante , j'ai appris plein de choses, et vais pouvoir discuter avec l'archi et peut etre comprendre un peu mieux ce qu'il va me raconter.
car il faut lui redéfinir un programme plausible avec le POS ,
cordialement ,
Laureline
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 29 juin 2005 : 20:53:59
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Au plaisir.
Et si vous avez d'autres questions, n'hésitez pas...
Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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