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G.G
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 Posté - 02 juil. 2005 : 11:37:33
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lors d'une A.G dite, de régularisation d'une autre A.G., le syndic, n'a pas joint et pour cause, 2 contrats de syndic comme, mentionnés lors de cette première A.G.irrégulière
Il n'avait donc aucun concurent ou postulent. C'est donc à escient, qu'il n'a pas joint ces contrats lui étant parvenus, en temps et heure par voie d'huissier
Pouvons nous, invoquer la prescription des dix ans pour contester, sachant que cette A.G. à été contestée en retard de quelques jours suivant le délai imparti de l'art. 42 et que le syndic n'avait pas qualité pour ce faire.
Georges
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Elisabeth
Pilier de forums
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G.G
Pilier de forums
646 réponses |
Posté - 03 juil. 2005 : 23:09:40
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Merci Elisabeth,
Les nouvelles jurisprudences, nous perturbes quant au délai 2 mois ou 10 ans. ce qui était valable il y a 2 ou 3 ans ne l'est plus aujourd'hui.
Ex. les annulations en cascades d'A.G.
Il suffisait, qu'une A.G. soit convoquée par un syndic sans qualité, pour que soient annulées les A.G subséquentes.
Ces mêmes A.G. ce jour, sont annulables à condition, de les contester
dans le délai des 2 mois.
Ma question, portait sur le syndic, qui n'a pas joint des documents importants, notifiés dans les règles et par voies de conséquences, n'ont pas fait l'objet d'un débat.
Cela est d'autant plus grave, car le syndic à escamoté ces documents contrats de syndic qui prévoyait son éviction
Ces documents, auraient dû être joint à une 2ème A.G dite de régularisation puisque, la 1ère venait d'être annulée par le TGI.
Pensant être dans le délai de dix ans pour contester (syndic avait convoquer sans mandat) nous avons laissé passer de quelques jours le délai imparti de l'art. 42 ( 2 mois ) d'où ma question savoir si une autre irrégularité me permet de passer dans le délai de dix ans
Georges |
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ggantard
Contributeur senior
96 réponses |
Posté - 07 juil. 2005 : 15:18:19
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Bonjour Georges,
Notre copro était dans une situation similaire
1) novembre 2003 notre ancien syndic fait une AG, cette dernière est entachée de nullité car tous les copros n'ont pas été convoqué
2) courrier des copros qui n'ont pas été convoqués au syndic "votre ag est entachée de nullité, nous ne règlerons pas nos charges, etc."
3) l'ancien syndic reconvoque pour mars 2005, nous lui demandons de mettre à l'ordre du jour le non renouvellement de son mandat et proposons un autre syndic
4) l'ancien syndic "oubli" de mettre cette résolution dans son ODJ
5) notre président du CS diffuse lui même ce point de manière à ce que tous les copros le reçoivent dans les temps légaux
6) lors de l'ag nous n'avons pas renouveller le mandat de l'ancien syndic
(l'ancien syndic a protesté que cela n'était pas à l'ODJ, mais nous avions répété avant l'ag et avons donc procédé au vote, l'ancien syndic nous a mis à la porte, le nouveau syndic nous attendait à l'extérieur, nous avons continué l'ag à un autre endroit) |
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 07 juil. 2005 : 15:57:44
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Il me semble que sur cette question, il faut être prudent.
Tout d'abord parce qu'il me parait inutile d'engaer une action en annulation de décisions, longue et couteuse, parfois uniquement pour des broutilles, généralement parce qu'on est pas d'accord avec la décision prise.
On a annulé ...et après ????
Ensuite, le jeu en vaut-il la chandelle ?....
Enfin : les actions personnelles syndicat -copropriétaires se prescrivent par un délai de 10 ans.
Ce qui veut dire que lorsqu'il y a vice de forme tant dans la convoc de l'AG que dans sa tenue, ou pour l'absence de convoc d'un copropriétaire, l'action est recevable pendant 10 ans.
Une AG convoquée irrégulièrement par une personne n'ayant pas qualité est annulable dans son entier dans un délai de 10 ans.
Peu importe que vous soyez opposant ou defaillant ou que vous ne subissiez aucun préjudice.
Compte tenu des délais que prend la justice (qui ne vont pas en diminuant) on ne peut en rien présager du résultat d'une action en annulation. L'AG annuelle ayant lieu ..tous les ans .. , une AG de 03/2003 avec éléction du syndic annulée le ../10/2004 entâche de nullité l'AG de ../03/2004, alors convoquée par une personne qui n'est rien ...
En ../05/2004, soit dans les 2 mois de l'AG du ../03/2005, l'AG n'est pas entachée de nullité ... puisque le jugement n'est pas rendu et ne le sera qu'en ../10/2004 !
Est-ce à dire qu'il faut engager une action pour "violation des dispositions légales" dans sa convocation uniquement dans les 2 mois fermes qui suivent la notification du PV ?
Il me semble que non, cette action contre une AG entachée de nullité pouvant être introduite dans les 10 ans qui suivent.
Pour autant, une AG annulée n'entraine pas la nullité automatique des AG suivantes, nullité de chacune qui doit être constatée par le juge... dans le délai de 10 ans de chacune.
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manja
Pilier de forums
461 réponses |
Posté - 07 juil. 2005 : 22:20:33
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Bonsoir gédehem,
Je ne sais pas si j'ai bien compris les décisions récentes de la cour de cassation qui, pour ne pas perturber les copropriétés, préfère réduire les délais de contestation de décisions d'AG à deux mois seulement. En est-il de même pour des irrégularités de forme???
Je vous copie ci-dessous ce que j'avais trouvé à ce sujet:
"COPROPRIÉTÉ
Syndicat des copropriétaires. - Assemblée générale. - Annulation demandée. - Convocation par un syndic désigné par une décision d'assemblée générale annulée. - Prescription de l'action. - Détermination.
Dès lors qu'aucune action en annulation de la dernière assemblée générale de copropriétaires désignant le syndic n'avait été formée dans le délai de deux mois de l'article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, une cour d'appel ne pouvait retenir qu'une assignation en paiement de charges délivrée postérieurement à cette assemblée l'avait été à la requête d'un syndic sans qualité pour représenter le syndicat au motif que l'annulation judiciaire de l'assemblée antérieure ayant désigné ce même syndic avait privé de valeur la confirmation de sa nomination par la dernière assemblée, irrégulièrement convoquée.
3ème CIV. - 6 octobre 2004. CASSATION
N° 03-13.133. - C.A. Grenoble, 13 janvier 2003
M. Weber, Pt. - M. Rouzet, Rap. - M. Guérin, Av. Gén. - la SCP Waquet, Farge et Hazan, la SCP Roger et Sevaux, Av.
Note sous 3ème Civ., 6 octobre 2004, n° 33 ci-dessus
L'article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, disposant que les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification qui leur en est faite à la diligence du syndic, tend à éviter les annulations tardives qui perturbent le bon fonctionnement des copropriétés.
Toutefois, la troisième chambre civile a toujours retenu depuis que la question lui a été posée (3ème Civ., 7 décembre 1988, Bull., III, n° 179, p. 97), l'effet rétroactif de l'annulation d'une assemblée générale lorsque celle-ci a été convoquée par un syndic dont le mandat avait été renouvelé par une décision d'assemblée générale ultérieurement annulée (3ème Civ., 7 juillet 1999, Bull., III, n° 163, p. 114 ; 3ème Civ., 3 octobre 2001, Bull., III, n° 112, p. 86). Elle a cependant laissé pressentir le 7 avril 2004 (Bull., III, n° 77, p. 71), en formation plénière, une adaptation de sa jurisprudence en censurant une cour d'appel qui avait débouté un copropriétaire de sa demande en annulation d'une assemblée générale au motif que le mandat du syndic restait exécutoire jusqu'à l'annulation de l'assemblée générale le désignant, alors que ce copropriétaire avait introduit son action dans les deux mois de la notification.
Dans l'arrêt rapporté, le problème soumis à la Cour de cassation tenait à ce que la demande dirigée contre un copropriétaire en paiement de ses charges avait été rejetée par la cour d'appel au motif que l'assignation ayant été délivrée par un syndic dont le mandat avait été confirmé pour un an par une assemblée générale des copropriétaires de 1995, annulée en 1998, la confirmation de sa nomination en 1996 était privée de valeur puisque cette dernière assemblée générale n'avait pas été convoquée par un syndic dûment institué. La troisième chambre civile censure cet arrêt aux motifs que les juges du fond avaient constaté qu'aucune action en annulation n'avait été formée dans le délai de deux mois contre les décisions de l'assemblée générale de 1996 ; celle-ci s'en trouvait donc validée et la nomination du syndic confirmée par voie de conséquence.
Par ces deux arrêts complémentaires, la Cour de cassation redonne toute sa portée à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 et adapte sa jurisprudence à la stabilité recherchée dans le fonctionnement des copropriétés, en la conciliant avec les principes fondamentaux du droit susceptibles de la perturber. Le risque existe de voir des copropriétaires procéduriers attaquer systématiquement les assemblées générales dans les deux mois pour préserver leurs droits, mais il est compensé par une sécurité retrouvée pour les assemblées générales qui ne sont pas contestées rapidement."
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 08 juil. 2005 : 11:36:37
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Je connais ce revirement à 180° de la Ccass.... Qui pose cependant pas mal de question.
Je ne reviens pas sur la stabilité qui est nécessaire dans le fonctionnement des copropriétés et sur le fait que l'évolution du droit fait que les intérets collectifs priment sur les intérets particuliers. Nous en sommes tous d'accord.
Les textes ont créé des obligations impératives qui, du fait qu'elles ne sont assorties d'aucune sanction, ne sont donc pas de véritables obligations... Et c'est là que le bas blesse.
Car pour sanctionner, il faut obligatoirement avoir recours au juge.
Que ce recours au juge entraine des délais déraisonnables (dans l'affaire rapportée dans l'arret Ccass de 2004, l'AG de 1995 n'a été annulée qu'en 1998 ! 3 ans pour faire constater l'illégalité et donc la nullité d'une décision ou d'une AG dans son entier !!  ..)
L'art.42 de L.alin.1 précise que les actions personnelles entre les copropriétaires et le syndicat se prescrivent par un délai de 10 ans.
L'alin.2 du même article précise encore que les actions qui ont pour objet de contester les décisions d'AG doivent être introduite par les copropriétaires opposants ou défaillants dans le délai de 2 mois suivants la notification du PV.
Déja, il y a là une restiction au délai de 10 ans, dont on ne peut se prévaloir si l'action n'est pas introduite dans les 2 mois.
Mais lorsqu'il y a un vice de forme, par exemple une AG convoquée par une personne n'ayant pas qualité ou que le PV ne mentionne pas de nomination de pdt de séance ou que le vote de sa nomination n'est pas rapporté dans le PV, l'AG dans son entier est entachée de nullité.
Il n'est pas besoin de se prévaloir ici de la position d'opposant ou de défaillant pour engager une action en annulation..... dans le délai de 10 ans.
Autre aspect : nous savons que le TGI n'a pas une compétence exclusive pour statuer sur la validité des résolutions d'AG.
La compétence du TI est admise, dans la limite du montant de la valeur qui est en cause (qui est de 10.000 €, si mes souvenirs sont à jour .. ).
Mettons un syndic irrégulièrement élu, que l'AG ou son mandat soient entachés de nullité (convoc irrégulière, pas de majorité conforme, etc ...), qui procède à des appels de fonds. Un copropriétaire n'y répond pas au motif que l'AG ou le mandat sont irréguliers.
Le syndic engage une action devant le TI en paiement de 2.000 € au bout de 6 mois ...ou de 2 ans ...
Le copropriétaire fait valoir la nullité de l'AG ou du mandat (bien sur, il a les éléments pour prouver ses affirmations), et demande donc au TI de la constater et d'annuler l'AG dans son ensemble.. ou la décision qui a nommé le syndic irrégulièrement.
Ce que le TI ne pourra que constater et annulera....
Cette demande d'annulation présentée comme moyen de défense est recevable ..durant 10 ans !
Je comprend qu'il ne faut pas tomber dans le jeu des procéduriers et préserver les intérets collectifs du syndicat.
Mais ce n'est pas nous qui avons fait les textes de loi, qui sont particulièrement mal fichus lorsqu'il s'agit d'obliger les uns ou les autres à les respecter.
Prenons l'exemple d'une convoc d'AG irrégulièrement rédigée et notifiée par une personne n'ayant pas qualité. C'est donc bien la convoc qui est irrégulière, par elle même.
Il serait simple de faire constater cette nullité, même au cours d'une action contradictoire. Et bien non ! il faut attendre que l'AG se tienne, engager l'action dans les 2 mois qui suivent la notification du PV devant le TGI, attendre 2 ans pour le 1er jugement, 1 an de plus pour l'appel, soit nos 3 ans réglementaires ( ).. pour s'entendre dire que ..ben oui, l'AG est irrégulière parce que la convoc était irrégulière ......
Tout ceci est ridicule !
Parce qu'en plus, une action pour contester une AG .. mettons celle de 1995 citée, le jugement prenant 18 mois/2 ans, oblige à engager une action en annulation de celle de 1996, préventivement, ..au cas où celle de 1995 serait effectivement annulée .. et que si l'AG de 1996 se tient avant que le jugement soit effectivement rendu, ou qu'il a été interjeté appel, il faut encore engager préventivement une action en annulation de celle de 1996 .... voire de celle de 1997.. si l'arret d'appel n'est toujours pas rendu...!
Ridicule de ridicule !
Pour faire simplement constater la nullité d'une convocation d'AG en 1995, qui serait effectivement nulle car notifiée par une personne n'ayant pas qualité, ce n'est plus de la justice ! c'est le foutoir !!!
Ou alors il faut réformer les textes, et ne plus parler du délai de 10 ans si, de fait, sur la base de cet arret de 2004, le seul délai de contestation possible est celui des 2 mois suivants la notification du PV, contestation limitée qui plus est aux seuls opposants ou défaillants ...
Pour ma part, en l'état des textes, en cas de violation des dispositions légales dans la convoc ou le déroulement des AG, il me semble que le délai de contestation est de 10 ans .... que l'on soit opposant ou non aux décisions entachées de nullité..
Sauf à modifier l'art.42 alin.1, restreindre ce délai de 10 ans aux seuls moyens de défense ou aux actions par voie d'exception me semble être une atteinte aux droits de chacun.
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Edité par - gédehem le 08 juil. 2005 11:37:34 |
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G.G
Pilier de forums
646 réponses |
Posté - 08 juil. 2005 : 19:07:49
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Gédéhem,
J'apprécie énormément le temps que vous nous consacriez.
Travail fastidieux, de recherche afin de, nous donner des tas d'informations, pris sur votre temps.
Il est également vrai, que si chacun suivait les dispositions régissant la copropriété, on réduirait bons nombres de procédures conduisant parfois, à pousser à outrance l'acte procédurier.
Il ne faut pas se leurrer, lorsque l'on y a mis le doigt... c'est le bras entier qui y passe et à moins, de déclarer forfait, accepter de payer alors, que le droit est pour vous, vendre pour aller sur une île déserte vous devenez malgré vous procédurier.
Aussi, si j'ai bien compris, auquel cas reprenez-moi,
Si une A.G n'est pas convoquée par une personne qualifiée le délai se prescrit par dix ans
Si un vice de forme entache la notification, toujours dix ans (ex: de ma question au début du forum : le syndic, n'envoi pas les contrats le mettant en concurrence avec d'autres syndics)
s'il convoque, des coïndivisaires sans s'être inquiété du mandataire commun etc...
Le syndic reconnaît que l'A.G. qu'il a convoqué n'est pas légale se laissant assigner et n'objectant pas de devoir revenir devant les urnes...
Nous sommes, avec un syndic retors n'hésitant pas, à commettre l'infraction sachant qu'un délai de 3 ans, le sépare d'un jugement.
Qu'entre temps, il re-convoquera encore et encore... dans l'espoir, de faire plier les contestataires à bout de souffle et... de moyens, pécuniaires !
C'est pourquoi, je recherche auprès de chacun de vous une solution ayant échappée aux plus avisés (Avocat) qui tel le mien ou l'ARC à qui, j'ai fait part des tracasseries engendrées par le syndic m'ont confié " ne pas connaître pareil situation " après des années d'expérience
Georges
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manja
Pilier de forums
461 réponses |
Posté - 09 juil. 2005 : 01:16:26
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Bonsoir G.G,
Grâce aux nombreuses interventions et aux conseils des contributeurs vétérans de ce forum (gédéhem, DU31, JPM...) nous avons réussi l'exploit  de virer notre syndic véreux, un des pires de l'espèce  qui sévit sur la Côte  .
Il nous avait d'ailleurs dit à plusieurs reprises: "Si vous n'êtes pas contents, faites-moi donc un procès...", sachant que pendant trois ans au moins il pourrait continuer à faire ce qu'il voulait dans notre copropriété, car les délais de la justice sont si longs.
Il s'est donc fait renouveler son mandat à plusieurs reprises de façon tout à fait illicite : dernièrement il avait tenu une AG secrète avec deux copropriétaires complices, sans les autres copropriétaires, et malgré l'irrégularité flagrante de cette réunion qui n'était pas une AG nous sommes obligés d'attaquer cette pseudo-AG en justice pour la faire annuler!!! Les deux complices sont: un copropriétaire qui représente également sa famille et qui détiennent ensemble 49% des tantièmes de notre copropriété.
Nous sommes 23 copropriétaires à détenir les 51% des tantièmes restants.
Cela signifie pour chaque AG que si UN SEUL des 23 est absent, malade, en maison de retraite, en vacances, etc. ou s'il ne peut pas envoyer son pouvoir pour une AG, c'est le copropriétaire copain-du-syndic (avec les mandats de sa famille) qui a la majorité pour faire ce que le syndic veut.
Bien évidemment, au début, notre syndic véreux nous a EXPRES donné une FAUSSE liste de copropriétaires (reconfirmée par un FAX!!)pour que nous ne puissions pas obtenir tous les "pouvoirs". Bien évidemment, en tant que membres du CS nous aurions eu le droit d'obtenir cette liste avec tous les autres documents demandés. Mais aucune mise en demeure n'a jamais abouti, pas plus que les demandes de convoquer une AG pour révoquer le syndic. Finalement, c'est le président du CS qui a convoqué cette AG, mais le syndic avait fourni de faux comptes pour l'exercice précédent et une fausse liste de copropriétaires - pour pouvoir déclarer que la convocation du président du CS serait annulée car elle était irrégulière.
Mais le délai de trois ans environ pour faire annuler cette AG n'a aucune importance pour le syndic véreux: s'il décide qu'une décision d'AG ne lui convient pas, il ne s'encombre pas de décisions de justice, il déclaré sur-le-champ que cette AG (ou cette décision) est nulle et non avenue et il n'en tient pas compte...
Par ailleurs, nous avons découvert que, régulièrement, le syndic véreux n'envoyait pas de convocations pour des AG à un ou plusieurs copropriétaires âgés afin de pouvoir demander à son copain-copropriétaire de faire annuler ces AG au cas où le mandat du syndic n'aurait pas été renouvelé, par exemple. là encore, ce n'était pas la peine d'attendre la décision du tribunal : si c'est monsieur le syndic qui déclare que c'est nul, C'EST nul. Un point, c'est tout!!
Ou alors, le syndic véreux ne joignait pas de "pouvoir" à la convocation à l'AG de nouveaux copropriétaires qui habitent à l'étranger et ne parlent pas très bien le français...., bien évidemment le syndic pensait que ce "nouveau" ne se douterait de rien et, ne connaissant encore personne dans la copropriété, n'apprendrait jamais qu'il aurait pu être représenté lors de sa permière AG.
Nous nous sommes donc consacrés avec acharnement à la "chasse aux adresses", dans un premier temps, puis nous avons fait d'innombrables lettres et donné de nombreux coups de fil pour expliquer les malhonnêtetés de notre syndic aux différents copropriétaires (y compris avec des traductions en langue étrangère pour les 10 copropiétaires n'habitant pas la France).
Finalement, après un an et demi de travail - beaucoup de travail!!!-nous avons réussi à avoir la confiance de tous (sauf du copropriétaire-copain-du-syndic qui magouille avec lui) et nous avons ainsi été régulièrement informés des ventes par les différents copropriétaires eux-mêmes qui nous ont immédiatement donné les coordonnées des nouveaux copropriétaires acquéreurs.
C'est ainsi qu'à notre dernière AG convoquée par le syndic véreux, nous avons réussi, il y a quatre mois, à ne pas renouveler son mandat. Bien évidemment ce dernier, une fois de plus, n'avait pas joint à la convocation les contrats de ses concurrents.
Nous avions tout bien préparé:
C'est un copropriétaire qui s'est "spontanément" déclaré syndic-bénévole et qui a été élu à la majorité de l'article 25 , car nous avons réussi à faire le plein des 51% de tantièmes, malgré trois ventes intervenues récemment.
Le syndic-véreux ne s'y attendait évidemment pas du tout. Il était blanc de rage - et de peur car il savait que nous allions découvrir certaines magouilles qu'il avait essayé de cacher à la copropriété.
Le syndic véreux n'avait, bien évidemment, pas été autorisé par l'AG à être le secrétaire, et le futur syndic bénévole ne s'était, bien évidemment, pas présenté comme président de séance.
Il était vraiment temps que nous nous débarassions du syndic véreux: il avait mis à l'ordre du jour un vote à l'article 24 (!!!) pour attribuer la jouissance exclusive d'une des deux cours intérieures de notre copropriété à son copropriétaire-copain - sans aucune contrepartie financière pour la copropriété - avec l'attribution "automatique" de tantièmes supplémentaires ( ce qui est complètement illégal, mais il aurait fallu attaquer en justice pour faire annuler cette décision : trois années au moins de gagnées pour lui!!). Ces tantièmes illégaux auraient permis à son copain d'avoir la majorité absolue pour longtemps. L'ordre du jour prévoyait même d'inclure ces nouveaux tantièmes dans le règlement de copropriété qui doit être modifié bientôt...
Etant donné que son copain-copropriétaire se représente lui-même, d'une part, et sa mère et ses frères d'autre part, il n'y aurait pas eu de réduction des tantièmes à la somme des tantièmes de tous les autres copropriétaires comme cela est prévu lorsqu'il y a un seul majoritaire. Ils auraient donc eu pour toujours la majorité à l'article 25 
Si le syndic-véreux avait réussi son joli coup lors de cette AG, il faisait à l'avenir de notre copropriété ce qu'il voulait, et ce, pendant longtemps.
Il aurait certainement fait traîner une procédure en annulation jusqu'à la Cour de cassation, vu les dizaines de milliers d'euros que cette magouille allait lui rapporter au fil des ans, c'était "tout bénéf" pour lui:
Il aurait pu continuer à compter des honoraires exceptionnels de plusieurs dizaines de milliers d'euros chaque année, sans justification, bien sûr et il aurait continué à donner de faux comptes que peronne n'aurait pu contrôler (c'éétait déjà le cas dans le passé, mais là, ç'aurait été sans aucune retenue).
Depuis qu'il n'est plus là, nous avons découvert, entre autres:
-de fausses factures (factures fictives) qu'il avait cachées à la copropriété pour pouvoir empocher une subvention,
-une centaine de milliers d'euros payés par les copropriétaires et qui ont disparu des comptes de la copropriété, etc. etc.
Actuellement, nous essayons par référé de récupérer les documents, contrats, archives, et, bien sûr, l'argent de la copropriété.
Le syndic véreux n'a rien, absolument rien, transmis à son successeur.Mais il a quand-même, en tant que gestionnaire de la location des appartements du copropriétaire-copain, eu le "culot" d'adresser au nouveau syndic plusieurs courriers LRAR pour lui demander de faire réparer des boîtes aux lettres ou l'interphone de quelques locataires (sans lui donner les coordonnées des entreprises ni les contrats d'entretien)...
Pour résumer donc: il ne faut pas espérer que la justice vous sorte de vos problèmes avec votre syndic véreux.
Ce sont les copropriétaires qui décident, SEULS, en AG, et qui doivent être convaincus de la justesse de votre combat. C'est donc par là qu'il faut commencer pour vous débarrasser ensuite de votre syndic
Nous avons eu la malchance d'avoir un copropriétaire qui est presque majoritaire et qui magouille avec le syndic; cela paraissait donc quasiment impossible de convaincre tous les autres copropriétaires et d'obtenir leurs pouvoirs (il n'y a que trois copropriétaires sur les 23 qui habitent sur place!!!).
J'avoue que c'était un travail énorme, surtout parce que parmi les 23, il y a aussi des susceptibles, des agressifs, des dépressifs, des Alzheimer, des étrangers qui comprennent à peine le français, etc...
Mais ceux qui ont tout de suite compris nous soutiennent, au moins moralement, et c'est l'occasion de faire de nouvelles connaissances...
Et, dernier point TRES IMPORTANT: Il ne faut surtout pas s'attendre à de la reconnaissance de la part de ceux pour qui vous vous battez aussi! Juste de la sympathie et un peu de soutien, ce sera tout!!!
Alors, si vous êtes prêt à vous sacrifier, foncez!!!
Bonne chance donc à tous ceux qui sont dans la même galère.
"Celui qui se bat, peut perdre. Celui qui ne se bat pas a déjà perdu"
Amitiés à tous
Manja
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Dantès
Pilier de forums
967 réponses |
Posté - 09 juil. 2005 : 06:45:58
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Bonjour Manja,
Chapeau pour cette éradication d'un parasite qui fait partie d'une branche tenace.
Il ne faut pas oublier que le code pénal punit à 3 ans d'emprisonnement le faux et l'usage de faux et un syndic n'est pas vacciné contre cela.
Une fausse liste, de faux comptes, il y en a assez pour tomber et perdre définitivement sa carte prof. à condition de pouvoir le prouver.
Citation :
L'article 441-1 du nouveau code pénal incrimine toute altération frauduleuse de la vérité,
Art. 441-1. Constitue un faux toute altération frauduleuse de la vérité, de nature à causer un préjudice et accomplie par quelque moyen que ce soit, dans un écrit ou tout autre support d'expression de la pensée qui a pour objet ou qui peut avoir pour effet d'établir la preuve d'un droit ou d'un fait ayant des conséquences juridiques.
Le faux et l'usage de faux sont punis de trois ans d'emprisonnement et de 45.000 € d'amende.
Attention, c'est prescrit à 3 ans, donc tant qu'à agir, il faut le faire rapidement.
Cordialement.
Edmond |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 09 juil. 2005 : 08:51:32
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Bravo à Manja mais attention, c'est maintenant que la partie va être la plus dure ! Vos copains à 49 % vont vous guetter au coin de chaque rue. Faites vous solidement assister pour bâtir un dossier solide et veiller surtout à la remise complète des pièces du syndicat y compris les documents postaux relatifs aux convocations en assemblée des dernières années. Idem pour les dossiers de mutations et les fiches d'état-civil des copropriétaires, ...et bien entendu l'ensemble des comptes et pièces comptables.
Ce que vous racontez dans votre post, il faut avoir sous la main de quoi le prouver amplement.
Ceci étant fait vous pourrez prendre position : soit attaquer et demander des dommages et intérêts, soit garder le dossier sous le coude avec menace de le sortir si besoin est.
Voilà un genre d'audit plaisant à faire. C'est autre chose que de pinailler les pourcentages d'actualisation des contrats d'exploitation. |
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manja
Pilier de forums
461 réponses |
Posté - 09 juil. 2005 : 10:51:56
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Merci pour vos félicitations Bien que cela me démange, je ne peux, dans l'état actuel des choses, vous donner publiquement dans ce forum davantage de détails sur ce que nous découvrons au fur et à mesure...(fausses factures et autres indélicatesses).
C'est vrai que intellectuellement parlant, cela devient intéressant lorsqu'on réussit à démasquer les agissements d'un délinquant en col blanc...qui a pignon sur rue et qui fait partie de la présidence d'une confédération nationale de syndics...
Maintenant, il faut encore avoir de bons avocats...et ça, c'est une autre histoire
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océan
Pilier de forums
2457 réponses |
Posté - 10 juil. 2005 : 19:05:06
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Félicitations Manja et tout plein d'energie pour la suite sans vous tromper de nouveau syndic ...
dommage que chez nous les copros la veille de l'AG sont tous d'accord et à l'AG votent le contraire de ce qu'ils ont dit à tous, leur permettant de récuperer des pouvoirs et de continuer à faire ce qu'ils veulent...... seuls 1 ou 2 ont compris qu'il n'y aucun espoir de changement avec des copros aussi malhonnêtes... |
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lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 18 juil. 2005 : 11:56:12
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Bravo, bravo Manja - Félicitations mais le chemin est encore long.
Ah, Nice, les fleurs, les cocotiers.....et beaucoup de petits malfrats. Je ne me doutais pas que nous avions ce même syndic, Président du CNAB jusqu'à cette année. Je n'arrête pas de lui dire qu'il est hors-la-Loi et je n'ai pas à me cacher.
Il a réussi à se faire élire avec 322/1 000e !!! et pour 3 ans ! De même que faire voter des travaux etc...
De même il recommence, le convocation d'AG de cette année m'est parvenu j-16 de ville à ville. Donc je me doute que les étrangers l'aient reçu à temps .
LN |
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lnsacorh
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Posté - 18 juil. 2005 : 11:58:15
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Encore une fois, il n'y a pas de sanctions pécuniaires et justiciable n'en parlons pas. C'est LA la faille et le pourquoi les syndics jouent avec.
LN |
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manja
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461 réponses |
Posté - 18 juil. 2005 : 20:47:27
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Bonsoir LN, et merci pour les félicitations!
Notre ancien syndic faisait partie du triumvirat de la présidence, mais ce n'était pas l'(ancien) président en personne....
D'ailleurs; l'AG qui l'a viré na pas été contestée dans les deux mois de l'envoi du PV et elle est donc devenue DEFINITIVE . Ce sera dur de trouver un vice de forme quelconque pour le délai de 10 ans...on avait pris toutes les précautions |
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G.G
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646 réponses |
Posté - 18 juil. 2005 : 23:35:49
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Bonsoir manja,
Peut-être avions-nous le même syndic sans le savoir !
Le nôtre, a plusieurs agence dans la région PACA est-ce le cas du vôtre ???.
Son sigle est en 4 lettres S..I ! Cela vous dit-il quelque chose ???
Il est en tous cas le spécialiste de la magouille. Imbattable dans le contournement des lois !
Profitant totalement des travers de notre justice bien trop lente à apporter le jugement si bien que ces messieurs en use et en abuse.
Si toutefois vous avez quelques informations pour reconnaître ce 'charmant' gestionnaire
Georges
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nefer
Modérateur
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Posté - 19 juil. 2005 : 00:02:57
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| georges, je ne peux pas vous contacter par mail: envoyez moi un mail, que je puisse vous répondre.merci |
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G.G
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646 réponses |
Posté - 20 juil. 2005 : 10:54:31
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Gédéhem,
Le 8 juillet 2005,sur ce forum, vous nous faisiez un exposé sur les délais de contestation.
Les revirements des Cours de cass et le moment, ou nous parviennent les éléments de jugement font, que nous sommes soit, dans une bonne procédure soit totalement, à coté.
Nous avons, contesté une A.G. en début 2004 avec seulement quelques jours de retard par rapport au délai des 2 mois.
Notre avocat, ne s'est pas trop inquiété puisqu'à l'époque, le délai de contestation pour une A.G., convoquée, par une personne non qualifiée, pouvait être invoqué pendant dix ans.
Est-ce toujours le cas ??? puisque vice de forme il y a.
Pouvons-nous, invoquer le délai de 10 ans sachant, que notre assignation à cause des fêtes de fin d'année, l'a été avec quelques jours de retard ( 13 janvier au lieu de 6 janvier )???
Cette même A.G, a été remise en question 1 mois aprés sa tenue, par + 1/4 des copropriétaires qui ont obtenu, sur requête d'ordonnance, de refaire cette A.G. et de la soumettre de nouveau, à acceptation du syndicat réuni en A.G
Dans ces conditions, qu'elle est la valeur de notre contestation d'une A.G. à refaire ???
Georges
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 20 juil. 2005 : 11:00:05
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si toutes les résolutions de cette 1ère AG ont été soit annulées, soit revotées individuellement dans une AG, postérieure, convoquée, tenué, notifiée dans TOUTES les règles de forme, votre assignation n'aura plus aucun objet.
A vous de produire tous les docuemnts à votre avocat. |
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G.G
Pilier de forums
646 réponses |
Posté - 20 juil. 2005 : 11:15:19
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Le problème est que la décision obtenue par Ordonnance visant à refaire cette A.G en la soummettant à ratification n'a jamais eu lieu.
Le copropriétaire mandaté par le Tribunal ne veut pas accomplir sa mission. (Il a une entreprise de nettoyage et travail pour le syndic)
Le syndic a bien compris, que faute par lui d'avoir convoqué sans qualité pour ce faire, il risquait lors de cette ratification d'être évincé.
Aussi a-t-il laissé pourrir la situation est nous sommes à 20 mois de la décision obtenue par Ordonnance.
La contestation de cette A.G. n'est toujours pas instruite.
Le syndicat au travers de ce syndic sans qualité ( les A.G. antérieures lui ayant donné mandat sont également à refaire) n'a toujours pas conclu.
La mise en état est toujours repoussée.
D'où ma question sur la valeur, de notre contestation puisque, cette A.G est à refaire et que cela, n'a toujours pas eu lieu.
Georges |
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