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japymonfis
Pilier de forums
276 réponses |
 Posté - 07 juil. 2005 : 15:18:56
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Comment doit-on procèder lorsque les charges effectives dépassent le montant du budget prévisionnel ? Est-il nécessaire de convoquer une AG ? Merci pour vos infos
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 07 juil. 2005 : 16:44:48
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Rien de particulier à faire, sinon de faire en sorte que l'assemblée annuelle soit convoquée rapidement après la clôture de l'exercice.
Si les dépassemments sont " normaux " (prévisions insuffisantes) les comptes seront approuvés et les copropriétaires paieront la différence. Si on a prévu une augmentation du fioul de 6 % et que le prix a augmenté de 12 %, le dépassement de dépense est justifié.
Si les dépassements sont anormaux : dépenses non prévues et manifestement injustifiées, il faudra mettre en cause la responsabilité du syndic. |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 07 juil. 2005 : 19:00:50
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Comment savez vous que les dépenses dépassent (vont dépasser)le budget prévisionnel?
Si vous êtes au CS la vérification des dépenses et des factures (et non un simple pointage)vous donneront déjà une explication à faire compléter par le syndic.
Peut être que le budget a été sous évalué (notamment si les factures de fournitures d'eau sont comprises dans budget-dépenses et ce quelque soit le mode de répatition).
En AG vous n'êtes pas obligé de donner votre accord sur les dépenses non justifiées mais il est souhaitable, sinon impératif, de ne pas refuser en bloc les comptes "dépenses"
et, pour le prochain exercice que le CS et les copropriétaires se penchent(de près)sur ce fameux budget;qu'ils n'en laissent pas le libre arbitre au syndic (il est impératif pour cela que le CS ait,si ce n'est déjà fait,un double de la totalité des contrats de votre copropriété) |
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niko
Pilier de forums
559 réponses |
Posté - 07 juil. 2005 : 21:37:31
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44 411€ de plus que prévu au budget prévisionnel voté en juin 2003 !!! Uniquement charges courantes.
(je rappelle: + 2 ans sans AG)
Copro de 120 lots.
Nous ne pensons pas que ce soit normal. Avons-nous raison?
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 07 juil. 2005 : 22:13:53
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...En soit, ce n'est pas normal, .... mais c'est tout ce qu'on peut dire .... surtout si vous n'avez pas d'AG depuis 2 ans, ce qui est irrégulier, et que de ce fait vous n'avez sans doute pas de budget prévis pour 2004 ... 2005 ...
Bref, cela m'a l'air d'être un vaste foutoir dans votre copropriété et que si personne ne bronche depuis 2 ans sans AG et payent sans sourciller ..(sauf vous, bien sur, ce qui sur le fond ne change rien ...) qu'ils payent !
Et vous demandez s'il est nécessaire de convoquer une AG ?
J'espère que vous savez que lorsqu'aucun budget prévisionnel n'a été voté par une AG, le syndic ne peut exiger aucun versement pour charge et que vous n'êtes obligé par rien du tout .... au risque de mettre le syndicat en grande difficulté !
Aucune AG n'ayant été convoquée depuis 2 ans, le syndic est toujours syndic, avec un mandat valide ? ..
Pas de convocation d'AG = Carence manifeste du syndic = administrateur provisoire. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 08 juil. 2005 : 08:46:38
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Cher Niko, vous nous dîtes Citation :
44 411€ de plus que prévu au budget prévisionnel voté en juin 2003 !!! Uniquement charges courantes. Nous ne pensons pas que ce soit normal. Avons-nous raison?
Une copropriété de 120 lots n'est pas une paille. Quel était le montant du budget prévisionnel adopté ? 44 000 € n'est pas une indication utile.
Sur un budget de 100 000 € c'est 44 %
Sur un buget de 500 000 € c'est 9 %
En l'espèce il ne s'agit pas de penser mais de vérifier les factures et de voir en premier lieu s'il y a des dépenses étrangères au budget prévisionnel, en second lieu s'il y a des factures rattachables à un autre exercice, précédent ou suivant, en troisième lieu s'il y a des factures manifestement abusives.
Après vous y verrez beaucoup plus clair. Je vous signale que depuis 2003 certaines fournitures ont connu une augmentation sensible  |
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niko
Pilier de forums
559 réponses |
Posté - 08 juil. 2005 : 13:35:56
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En réponse rapide à JPM;
Budget prévisionnel 2003 > 207 594 €
Dépenses 2003 > 252 000 €
Si j'ai bien compté, augmentation > 21%
Mais ajouté dans les dépenses courantes pour 49 418 € de travaux ascenseurs et interphones "avant et après AG ???" non votés et non urgents, alors que nous avons payé dans l'année, au même titre et voté en AG de juin 2003, un total de > 62 146 € !!! (paiement exigé dès juillet 2003).
Nous n'aurons accés aux justificatifs que lundi, veille d'AG.
En réponse à Gédehem.
Nous ne nous demandons pas s'il faut convoquer l'AG, ELLE EST ENFIN CONVOQUÉE.
Nous connaissons le décret du 17 mai 2004 et la loi SRU et un certain nombre d'entre nous ont refusé de payer.
Pour ma part, et je suis la seule, je n'ai plus payé depuis janvier 2004.
Mais ce n'est pas une solution.
La solution c'est de convaincre les autres de voter dans le bon sens et surtout de ne plus trembler de "trouille" devant un syndic qui prétend gagner tous ses procès, qui en fait étalage, et qui, surtout, profite de leur faiblesse et de leur ignorance (copro située en ZUP). On peut être assigné pour 80 € alors qu'un autre, plus largement débiteur ne le sera pas. C'est à la "gueule du client" et surtout fonction de son comportement: contestataire ou mouton.
Convaincre, c'est ce à quoi nous nous attachons dans le cadre de l'association que nous avons créée, mais ce n'est pas facile.
De plus bon nombre de copro sont des bailleurs qui se moquent éperdument de ce qui se passe dans la copropriété puisque ce n'est pas eux qui paient le plus gros des charges.
Mandat de 3ans, encore valide.
Jusqu'à maintenant nous avons voulu éviter l'administration provisoire.
Mais après l'AG, nous aviserons, nous sommes maintenant mieux organisés.
En rappel: syndic NON-PRO.
Et gardons le |
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niko
Pilier de forums
559 réponses |
Posté - 11 juil. 2005 : 20:52:40
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Entré par Gédehem:
Citation :
Bref, cela m'a l'air d'être un vaste foutoir dans votre copropriété
Pas "foutoir" mais "escroquerie"
Dans les factures contrôlées ce jour, nous n'avons pas trouvé trace des
49 418 € (ascenseur et interphones) paraissant dans les charges courantes de 2003 (puisque nous avons tjs 2 ans de retard).
Par contre, l'un des nôtres, entré en contact avec l'ascensoriste, a eu la réponse:
"Notre syndic est invité à payer sous huitaine deux mises en demeures à l'entreprise X
pour des impayés du 1er janvier 2003 jusqu'au 30 juin 2005
pour un montant de 50 603,54 €.."
En fait il voudrait nous faire "repayer" les gros travaux votés en juin 2003 et déjà payés par la plupart des copro.
Son assurance de NON-PRO acceptera-t-elle d'intervenir au cas où?
Les problèmes sont loin d'être résolus pour nous.
Que nous conseillez-vous?
Le virer, c'est sûr! Nous n'en sommes peut-être pas loin, les "passifs" commencent à réagir. Il en aura fallu du temps!
Mais le coquin a plus d'un tour dans son sac.
Noue essayons de garder le , mais il devient tristounet. |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 11 juil. 2005 : 21:50:00
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Ai je bien lu?
Votree copropriété de 120 lots est géré par un syndic bénévole?
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niko
Pilier de forums
559 réponses |
Posté - 11 juil. 2005 : 22:13:58
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Vous n'avez pas besoin de lunettes, nefer, vous avez bien lu.
Il gère même la copro voisine presque aussi importante et avec l'assentiment de la Cour d'Appel; ( cf. l'ARC)
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niko
Pilier de forums
559 réponses |
Posté - 11 juil. 2005 : 22:18:02
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Nefer, j'ajoute:
Pas "bénévole" du tout, mais non-pro rémunéré et bien ...
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 12 juil. 2005 : 00:04:19
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un syndic non professionnel ne peut prétendre à rémunération: uniquement remboursement des frais engagés.
Un syndic, qi'il soit professionnel ou bénévole, est dans l'obligation de respecer les textes concernant la copropriété:
une assemblée générale annuelle OBLIGATOIRE
Quand je vois les problèmes que vous avez, je n'ose imaginer la façon dont sont remplies les questionnaires notaires pour les ventes (je rappelle 18 pages depuis le 1er septembre 2004) et les litiges en raison de la non approbation des comptes(puisque retard) qui empeche le recouvrement des éventuels impayés!
Il me parait urgent de nommer un syndic professionnel
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 12 juil. 2005 : 10:18:46
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Pour Nefer : un syndic copropriétaire peut parfaitement être rémunéré et, le cas échéant, au même niveau de rémunération qu'un syndic professionnel. Le statut n'impose nullement le bénévolat.
Par contre il impose à tous les syndics, professionnels ou non, le contrat de mandat écrit. |
Edité par - JPM le 12 juil. 2005 10:19:38 |
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depassement budget prévisionnel
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