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jmkdb
Pilier de forums
855 réponses |
 Posté - 13 juil. 2005 : 00:07:48
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Je maintiens haut et fort que l'article que l'un d'entre vous m'a soumis il y a quelques jours et qui prétend que les parts de marché des agents immobiliers atteignent 76% est d'une ineptie totale.
D'ailleurs, l'Adresse vient de recevoir par le même canal un cinglant démenti parfaitement justifié et salutaire.
http://www.journaldelagence.com/displayarticle171.html
Jean-Michel
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alsatoax
Pilier de forums
444 réponses |
Posté - 13 juil. 2005 : 00:33:18
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ce que vous appelle un cinglant dément n'est autre qu'un article de propagande pour un reseau national ( c'est d'ailleurs peut etre meme vous qui l'avez ecrit non.....?)
Nous reproduisons ci-après une réponse au communiqué de presse du réseau «L’Adresse» que nous avons publié et sollicitée M. Claude Bas, Président-Fondateur de 4% Immobilier. Bien évidemment, cette réponse, publiée in extenso, n’engage que son auteur.
Le site concerné precise bien qu'il n'engage que son auteur.
Si demain j'ai quelques heures a tuer et que je veux remuer un peu de m..... comme vous semblez prendre plaisir a le faire sur unibversimmo depuis un certain temps, je serais aussi publié ...!!
Je n'attends plus qu'une chose: une véritable confrontation entre la réalité du terrain et les ideaux theoriques pronés ici...venez vite ouvrir à Toulon ......et si vouqs cherchez un local....telephonez moi nous faisons aussi !! |
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jmkdb
Pilier de forums
855 réponses |
Posté - 13 juil. 2005 : 01:21:32
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La totalité des articles publiés sur le site du Journal de l'Agence n'engagent que leurs auteurs. C'est une mention légale. En outre, il apparaît bien que la réponse soit parfaitement signée et que son auteur soit parfaitement identifié.
Ensuite, il n'y a que vous pour voir de la propagande là où il n'y en a pas. Il est tout de même un fait contenu dans le rapport Worms (que je vous engage à lire pour votre culture) que le premier reproche que font les français à l'égard des agents immobiliers est leur niveau d'honoraires injustifié et qu'ils ne perçoivent pas exactement le rôle joué par les agents immobiliers.
Ce n'est ni Claude BAS, ni moi, ni Worms qui l'inventons, ce sont les français qui le disent. L'humilité consiste à écouter ce message. C'est la raison principale pour laquelle les français, contrairement aux anglais, aux irlandais, aux hollandais, aux espagnols, aux italiens, aux suédois, désertent chaque année un peu plus les agences immobilières.
Il est donc légitime que le créateur du seul réseau immobilier en France qui a intégré cela concrètement dans sa politique commerciale en fasse état.
Pour le reste, et sur le fond, il est évident pour moi, en tant que consultant professionnel et connaissant bien les agents immobiliers français de toutes régions ou presque et comme pour de nombreux professionnels, notaires, banquiers, responsables de cabinets des Hypothèques, que les parts de marché des agents immobiliers ne peuvent pas être de 76% comme le prétend le responsable du réseau l'Adresse.
Les parts de marché indiquées dans l'article en réponse à celui de l'Adresse sont non seulement incontestables (elles sont constamment reprises dans le rapport de l'Observatoire FNAIM), mais également confirmées dans toutes les sources en provenance des notaires et confirmées à nouveau par l'INSEE.
Et si vous êtes agent immobilier à Toulon, il vous sera également possible de le savoir avec une relative précision. J'imagine qu'avec les chiffres publiés des DIA, vous pourriez en déduire votre part de marché et celle des professionnels. Je m'étais livré déjà à cette étude moi-même à Grenoble, et les professionnels globalement réalisaient à l'époque moins de 50% des transactions.... en données corrigées.
La seule inconnue dans cette histoire est la motivation des responsables de l'Adresse à faire paraître un tel article. Certes, on sait que ce n'est pas le beau fixe avec la FNAIM et qu'il y a bien quelques nuages.... mais cela n'explique pas tout.
Pour finir, la conclusion de l'article m'étonne aussi. Si vous lisez bien, vous y trouvez que la Loi Hoguet aurait rempli ainsi ses objectifs de moraliser la profession et de redonner la confiance du public.
J'ai sorti de mes étagères le numéro de la Revue Bleue consacré au trentième anniversaire de la Loi Hoguet, et j'ai bien relu tous les commentaires. Je vous encourage à le faire. Le raccourci avec les conclusions 3 ans plus tard des dirigeants de l'Adresse, tous FNAIM par ailleurs se passe de tout commentaire.
Non la Loi Hoguet n'a absolument pas atteint ses objectifs, ou que trop partiellement et trop peu pour l'affirmer...
Vétuste, anachronique, contraignante sans justification, cette loi devrait être réformée au plus vite.... Ce devrait être le rôle d'un syndicat professionnel d'être une force de proposition... constatez par vous-même qu'on est très loin de ces principes plutôt logiques.
Je soupçonne les dirigeants actuels de viser plutôt à accrocher la Légion d'Honneur à leur boutonnière plutôt que de travailler à faire progresser les choses.
Jean-Michel |
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bidochon
Contributeur senior
78 réponses |
Posté - 13 juil. 2005 : 19:04:43
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les discours et les slogans de 4% sont peut être séducteurs pour la personne qui ne voit pas plus loin que le bout de son nez.
2 raisons :
1- prenons un exemple d'affaire qui arrive régulièrement( du moins je l'espère) dans les agences. UNE VENTE A 200 000 euros net vendeur.
si cela se passe chez 4%, ça fait 8000 euros de commission.
or, il est fréquent que dans cette tranche de prix, beaucoup d'agence qui affichent 5 ou 6 % sur leur barême arrondissent leur honoraires à 50 000 frs soit 7600 euros soit 3,8 %.
2 éme raison et c'est la plus dangereuse pour les acquéreurs. ce n'est pas le pourcentage de la commission qui garantit un achat dans les prix du marché. les agents immobiliers qui connaissent leur métier et leur secteur le savent bien par contre les clients c'est moins sur.
d'ailleurs je regarde attentivement le portefeuille des agences 4% dans le CHER (18), ils prennent n'importe quoi à n'importe quel prix, présentent des affaires vendues depuis plusieurs mois (ils ne doivent pas faire tant de visites que ça), en fait j'ai l'impression que c'est vraiment le vendeur qui commande chez eux et qui fixe le prix le plus haut possible. c'est peut être une particularité du réseau 4 % du CHER, mais je vois pas ou est l'intérêt de l'acheteur dans tout ça. Pour finir, je pense actuellement qu'un agent immobilier compétant doit être capable de travailler correctement à 5 ou 6 %, s'il n'y arrive pas, même à 1 % il ne sera pas meilleur.
bon feu d'artifice à tous
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jmkdb
Pilier de forums
855 réponses |
Posté - 13 juil. 2005 : 19:23:43
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Je préfèrerai que vous vous limitiez au sujet de ce topic, à savoir le communiqué de presse des responsables du réseau l'Adresse et la réponse du responsable du réseau 4% immobilier....
Maintenant concernant votre intervention, je ne suis absolument pas de votre avis.
D'une part, vous ne connaissez pas le chiffre d'affaires des agences que vous citez.... et vous en dites n'importe quoi, mais comme vous ne voyez cela que de l'extérieur et en tant qu'agent immobilier (et non en tant que client), je ne peux vous reprocher que de parler sans savoir.
D'autre part, selon les écarts que j'ai moi-même constaté, en tant que consultant professionnel (je ne suis donc pas agent immobilier et suis donc parfaitement objectif et libre de dire ce que pense) les honoraires se situent en Euros et suivant la catégorie du bien dans une fourchette de 4500 à 30 000 euros.... je parle d'écart entre le réseau 4% et les autres agences traditionnelles. Les % que vous citez (5%) sont clairement tout à fait inexacts, puisque la moyenne des honoraires français pour la somme que vous citez s'établit très clairement au-dessus de 7% (et encore sur le prix FAI, et non sur le net vendeur TTC - si c'est pour comparer des honoraires entre eux, n'omettez pas ce détail.)
En ce qui concerne l'intérêt de l'acquéreur, ne parlez pas pour eux.... ne présumez pas de leur choix.
Pour finir, la seule chose que vous dites pour laquelle je suis d'accord est qu'effectivement une grille d'honoraires quelle qu'elle soit ne présume pas du professionnalisme de l'agent immobilier.
Jean-Michel |
Edité par - jmkdb le 13 juil. 2005 19:25:54 |
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FuturAI
Contributeur débutant
15 réponses |
Posté - 01 août 2005 : 15:58:05
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Citation :
Initialement entré par jmkdb
La totalité des articles publiés sur le site du Journal de l'Agence n'engagent que leurs auteurs. C'est une mention légale. En outre, il apparaît bien que la réponse soit parfaitement signée et que son auteur soit parfaitement identifié.
Certes... ce qui n'est pas le cas de vos propres interventions ou même des e-mails que vous envoyez en privé.
Ensuite, il n'y a que vous pour voir de la propagande là où il n'y en a pas. Il est tout de même un fait contenu dans le rapport Worms (que je vous engage à lire pour votre culture) que le premier reproche que font les français à l'égard des agents immobiliers est leur niveau d'honoraires injustifié et qu'ils ne perçoivent pas exactement le rôle joué par les agents immobiliers.
Ce n'est ni Claude BAS, ni moi, ni Worms qui l'inventons, ce sont les français qui le disent. L'humilité consiste à écouter ce message. C'est la raison principale pour laquelle les français, contrairement aux anglais, aux irlandais, aux hollandais, aux espagnols, aux italiens, aux suédois, désertent chaque année un peu plus les agences immobilières.
Il est donc légitime que le créateur du seul réseau immobilier en France qui a intégré cela concrètement dans sa politique commerciale en fasse état.
Pour le reste, et sur le fond, il est évident pour moi, en tant que consultant professionnel et connaissant bien les agents immobiliers français de toutes régions ou presque et comme pour de nombreux professionnels, notaires, banquiers, responsables de cabinets des Hypothèques, que les parts de marché des agents immobiliers ne peuvent pas être de 76% comme le prétend le responsable du réseau l'Adresse.
Les parts de marché indiquées dans l'article en réponse à celui de l'Adresse sont non seulement incontestables (elles sont constamment reprises dans le rapport de l'Observatoire FNAIM), mais également confirmées dans toutes les sources en provenance des notaires et confirmées à nouveau par l'INSEE.
Et si vous êtes agent immobilier à Toulon, il vous sera également possible de le savoir avec une relative précision. J'imagine qu'avec les chiffres publiés des DIA, vous pourriez en déduire votre part de marché et celle des professionnels. Je m'étais livré déjà à cette étude moi-même à Grenoble, et les professionnels globalement réalisaient à l'époque moins de 50% des transactions.... en données corrigées.
La seule inconnue dans cette histoire est la motivation des responsables de l'Adresse à faire paraître un tel article. Certes, on sait que ce n'est pas le beau fixe avec la FNAIM et qu'il y a bien quelques nuages.... mais cela n'explique pas tout.
Pour finir, la conclusion de l'article m'étonne aussi. Si vous lisez bien, vous y trouvez que la Loi Hoguet aurait rempli ainsi ses objectifs de moraliser la profession et de redonner la confiance du public.
J'ai sorti de mes étagères le numéro de la Revue Bleue consacré au trentième anniversaire de la Loi Hoguet, et j'ai bien relu tous les commentaires. Je vous encourage à le faire. Le raccourci avec les conclusions 3 ans plus tard des dirigeants de l'Adresse, tous FNAIM par ailleurs se passe de tout commentaire.
Non la Loi Hoguet n'a absolument pas atteint ses objectifs, ou que trop partiellement et trop peu pour l'affirmer...
Vétuste, anachronique, contraignante sans justification, cette loi devrait être réformée au plus vite.... Ce devrait être le rôle d'un syndicat professionnel d'être une force de proposition... constatez par vous-même qu'on est très loin de ces principes plutôt logiques.
Je soupçonne les dirigeants actuels de viser plutôt à accrocher la Légion d'Honneur à leur boutonnière plutôt que de travailler à faire progresser les choses.
Jean-Michel
Tout à faire d'accord avec alsatoax. Si on compare le style, le vocabulaire et les expressions utilisés dans la réponse de Claude Bas, on est très troublé, au point de soupçonner Claude Bas et JMKDB alias Jean-Michel de n'être qu'une seule et même personne. Ayant lu beaucoup de ses interventions, je trouve la ressemblance frappante. Mais ce n'est que mon avis... |
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jmkdb
Pilier de forums
855 réponses |
Posté - 13 août 2005 : 10:33:26
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Claude Bas et moi-même sommes, même si nous sommes proches, deux personnes différentes....
Mais cela n'est absolument pas le sujet de ce topic.... donc ce débat ne m'intéresse pas.
En revanche, je vois et lis peu de réactions sur le fond....
Jean-Michel |
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MONNET
Contributeur débutant
11 réponses |
Posté - 13 août 2005 : 13:32:54
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Je suis nouvellement arrivée sur Universimmo (qui a le mérite d'exister) et où j'ai pu trouver des renseignements très précieux. Il faut simplement décoder, chacun ayant son langage. Un peu de recul est néanmoins nécessaire car certaines batailles de juristes, de commerciaux, voire de financiers me laissent rêveuse.
Quant au site sur le "mandat exclusif des agences immobilières" je n'ai pas compris grand chose. Mandat simple, mandat exclusif, comparer le 7ème arrondissement de Paris et Narbonne, comment s'y retrouver. Il faut simplement ne pas perdre de vue que plus d'une transaction immobilière sur deux se fait de particulier à particulier, sans intermédiaire. Et je ne parle même pas des gardiens qui sont à l'origine de beaucoup de transactions ainsi que le bouche-à-oreille.
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jmkdb
Pilier de forums
855 réponses |
Posté - 13 août 2005 : 22:48:49
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Mais c'est exactement ce que je dénonce..... la confusion entretenue par certains professionnels.....
Je suis d'accord avec vous.... un profane ne peut s'y retrouver....
Jean-Michel |
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jmkdb
Pilier de forums
855 réponses |
Posté - 07 sept. 2005 : 07:28:40
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Mon avis est que les agents immobiliers perdent de plus en plus pied et ne comprennent même plus leur propre rôle.
Dernière confusion dénoncée, bien sûr celle du mandat exclusif pour mettre le bien sur le fichier du MLS..... ! N'importe quelle personne extérieure au métier peut se rendre compte que c'est n'importe quoi ! Un mandat exclusif c'est UN SEUL MANDATAIRE et non pas quarante ou cinquante.... !
Ou, plus simplement, le bon de visite détourné de sa fonction essentielle (la reconnaissance de la visite vis-à-vis du mandat) 'est un véritable mandat de recherche exclusif qui se cache derrière des appellations aussi exotiques que "Mandat de visite et de négociation" dont, et c'est bien évidemment le plus grave, on rédige des clauses pénale, menottant le client.
Les agents immobiliers ne maîtrisant plus la relation avec leurs clients, cherchent à les menotter par du juridisme à trois balles.
Tant que les agents immobiliers en sont là, et rendus là, je pense que la vente de particuliers à particuliers a de beaux jours devant elle, malheureusement.
Jean-Michel |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 07 sept. 2005 : 08:42:57
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Mon avis est que la profession n'évoluera pas grâce aux personnes qui passent leur temps à critiquer mais grâce à celles qui agissent. Il y en a, fort heureusement.
jcm |
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gilotf
Contributeur vétéran
127 réponses |
Posté - 07 sept. 2005 : 09:08:34
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Franchement les vendeurs m'appellent car :
1 je suis de la commune ou j exerce
2 j'ai de nombreux panneaux vendus
3 je prospecte beaucoup
Alors que le montant de mes honoraires ils s'en fichent complètement pourtant je ne suis qu'a 5% mais même si j'étais à 8% ils feraient appel à moi car ils voient que je suis un bon vendeur et que je ne me contente pas de ramasser tous les biens à vendre dans le département donc vous pouvez vous appeler 0,5% si vous voulez si vous n'êtes pas bon vendeur cela ne changera rien.
Et puis arrètez de nous bassinner avec vos pubs pour ce réseau de discounter |
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jmkdb
Pilier de forums
855 réponses |
Posté - 07 sept. 2005 : 20:26:13
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Citation :
Initialement entré par jcm
Mon avis est que la profession n'évoluera pas grâce aux personnes qui passent leur temps à critiquer mais grâce à celles qui agissent. Il y en a, fort heureusement.
jcm
C'est que visiblement vous ne me connaissez guère... mais vous procédez toujours pas des attaques gratuites, mensongères et dont je me ferai fort de vous le rappeler lorsque je vous rencontrerai dans les couloirs de l'ESC de Grenoble...
Vous n'êtes pas le seul à agir, comme vous dites... le problème est que vous ne faites rien, à mon avis, susceptible de renverser la tendance des parts de marché à 42%, vous rendez-vous tout de même compte que Le professionnel de la transaction immobilière que vous êtes ne réalise que MOINS DE LA MOITIÉ DES TRANSACTIONS....
C'est de l'incompétence ou de la compétence, d'après vous ?
Je pense donc, comme la majorité que les agents immobiliers sont incompétents et inutiles. Cela représente 47% des ventes....
Je travaille pour qu'effectivement émerge une nouvelle génération d'agents immobiliers, et que cette génération prenne le marché.
Mais continuez de croire que je n'agis pas..... ou de le faire croire.... au contraire, cela m'arrange que votre superbe vision stratégique vous empêche de me voir arriver.
Jean-Michel |
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james69
Pilier de forums
369 réponses |
Posté - 07 sept. 2005 : 20:44:55
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Vous parlez d'attaques gratuites jcm, mais quand vous parlez de mandats de visites, c'est auprès de qui que se tourne cette remarque ??? ça fait un paquet de temps que jcm en a parlé et il a aussi mentionné qu'il ne l'utilisait pas... alors après vous dîtes que jcm fait des attaques gratuites, vous me faîtes bien rigoler là !
D'après vous, les AI sont incompétents, c'est super ! c'est l'argument que vous prôner pour vanter les mérites de votre enseigne ?
"Venez-nous rejoindre : les parts de marché des Ai baissent, ils sont tous incompétents, alors s'ils y arrivent pourquoi pas vous, en plus avec notre enseigne, on écoute le ou plutôt les clients!" Les autres AI ne le font pas !?"
Je maintiens ce que je vous ai dit et que Gilotf a également cité : un bon vendeur pourra être chez vous comme chez tartampion immobilier et c'est le vendeur qui fera la différence aidé, avec de bons outils. Et les outils, il n'y a pas que chez vous qu'on les trouve malgré tout ce que vous dîtes !
VOus dîtes écoutez les autres mais bon, si vous preniez un peu de recul, vous verriez que très peu (pour pas dire aucun) partagent votre avis et votre vision sur UI, c'est ça agir ?
Quand vous dîtes que les parts de marché sont de 42%, ok, personne ne va revenir dessus mais je n'ai toujours pas compris (c'est sans doûte normal du fait que je sois AI) comment vous vous y preniez pour conquérir le restant. Je dois être très bête car en plus, vous dîtes l'avoir expliquer maintes et maintes fois mais je n'en ai pas trouvé trace...
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 07 sept. 2005 : 21:00:20
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James69, moi non plus je n'en ai trouvé aucune trace, je me croyais presque atteint de débilité, mais vous me rassurez, là.
jcm |
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jmkdb
Pilier de forums
855 réponses |
Posté - 07 sept. 2005 : 21:00:58
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Citation :
Initialement entré par james69
Vous parlez d'attaques gratuites jcm, mais quand vous parlez de mandats de visites, c'est auprès de qui que se tourne cette remarque ??? ça fait un paquet de temps que jcm en a parlé et il a aussi mentionné qu'il ne l'utilisait pas... alors après vous dîtes que jcm fait des attaques gratuites, vous me faîtes bien rigoler là !
D'après vous, les AI sont incompétents, c'est super ! c'est l'argument que vous prôner pour vanter les mérites de votre enseigne ?
"Venez-nous rejoindre : les parts de marché des Ai baissent, ils sont tous incompétents, alors s'ils y arrivent pourquoi pas vous, en plus avec notre enseigne, on écoute le ou plutôt les clients!" Les autres AI ne le font pas !?"
Je maintiens ce que je vous ai dit et que Gilotf a également cité : un bon vendeur pourra être chez vous comme chez tartampion immobilier et c'est le vendeur qui fera la différence aidé, avec de bons outils. Et les outils, il n'y a pas que chez vous qu'on les trouve malgré tout ce que vous dîtes !
VOus dîtes écoutez les autres mais bon, si vous preniez un peu de recul, vous verriez que très peu (pour pas dire aucun) partagent votre avis et votre vision sur UI, c'est ça agir ?
Quand vous dîtes que les parts de marché sont de 42%, ok, personne ne va revenir dessus mais je n'ai toujours pas compris (c'est sans doûte normal du fait que je sois AI) comment vous vous y preniez pour conquérir le restant. Je dois être très bête car en plus, vous dîtes l'avoir expliquer maintes et maintes fois mais je n'en ai pas trouvé trace...
Mais lorsque jcm déclare ne pas utiliser le mandat de visite, je ne le crois tout simplement pas. Seulement, comme les arguments que j'oppose à ce document scandaleux sont quasi imparables, il ment. Ouvertement. Car ce mandat de visite est très largement utilisé par ses licenciés. Et il le sait. ce mandat de visite est édité par SON partenaire qui imprime le mandat Calitimo et est le fournisseur quasi exclusif....de son réseau.
Encore une fois, vous devez m'avoir mal lu ! Lorsque je dis par exemple, que c'est l'acquéreur qui paie les honoraires....! Lorsque je dis aussi, que 77% des vendeurs dont le bien est à vendre mandate une agence (ou plusieurs) et que les ventes réalisées par les agences ne représentent que 42%, c'est que visiblement et les vendeurs mais surtout les acquéreurs se débrouillent autrement...
Quand vous dites que très peu d'AI partagent mon point de vue, c'est à la fois exact, car c'est sûr que mes propos dérangent, mais complètement inexacts si vous considérez certaines personnes qui considérent ce métier autrement que comme il est fait. Certains agents immobiliers partagent complètement mon avis, car ils en ont marre d'être bernés par les réseaux, marre d'être bernés par des méthodes obsolètes dont le référentiel date de plus de 30 ans....
Ceux qui ne s'intéressent pas à ce que je dis, ne m'intéressent pas. Nous faisons un autre métier. Pourquoi croyez-vous que jcm m'attaque ainsi aussi bassement ? Parce qu'il sait au fond de lui-même qu'il a tort. Mais le reconnaître mettrait en péril son fond de commerce.
Les dirigeants des réseaux avec lesquels je me suis entretenu de ces sujets le savent parfaitement, et sont prisonniers de leur structure politiques....
Ce n'est tout de même pas mon problème quand même !
Jean-Michel |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 07 sept. 2005 : 21:05:01
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Vous êtes plus que lourd, c'est du radotage.
jcm |
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james69
Pilier de forums
369 réponses |
Posté - 07 sept. 2005 : 21:51:46
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et vous croyez que les dirigeants de réseau , s'ils le savaient si bien que ça, ils n'orienteraient pas leur politique différemment.
Je crois surtout qu'entre ces 77% et ces 42%, la meilleure façon est d'arrêter de perdre son temps (et son argent) bêtement et par conséquence, faire de l'exclu !
En tout cas, avoir son bien dans 10 agences , ça peut intéresser le vendeur, moi pas, car ni lui ni moi n'allont y retrouver nos intérêts respectifs...
Sinon, jmkdb, vous n'avez toujours pas répondu... |
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gilotf
Contributeur vétéran
127 réponses |
Posté - 07 sept. 2005 : 23:56:02
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JMKDB juste une question :
Comment faites vous concrètement pour récupérer les parts de marché qui nous échappent (pap, bouche à oreille etc...) |
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gilotf
Contributeur vétéran
127 réponses |
Posté - 07 sept. 2005 : 23:57:18
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| jmkdb j'oubliais si vous pouviez me donner une réponse sans parler de tel ou tel réseau X% immobilier ou toutgratuimmobilier etc ... |
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gilotf
Contributeur vétéran
127 réponses |
Posté - 08 sept. 2005 : 21:45:18
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| Mr JMKDB ouh ouh ya pu personne pour répondre concrètement ? |
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La part de marché des agents immobiliers....
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