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jmkdb
Pilier de forums
855 réponses |
 Posté - 09 sept. 2005 : 00:29:55
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Si 77% des vendeurs confient leur bien à la vente par l'entremise des professionnels, 77% des biens à vendre se retourvent dans les vitrines des agences.
Si les parts de marché des professionnels représentent 42% des ventes, les notaires 11%, les particuliers 47%, cela signifie que 47% des ACQUÉREURS achètent les biens aux vendeurs SANS l'aide d'une agence.
Ce n'est pas l'exclusivité qui permettra à ces acquéreurs de prendre le chemin des agences, sachant que 80% d'entre eux (source observatoire de FNAIM le font !), par ailleurs, les acquéreurs savent que un bien en exclusivité ne leur permettra pas de faire jouer la concurrence entre agences.
Si 47% des acquéreurs achètent sans passer par un professionnel, c'est majoritairement prace que ces acheteurs ne voient aucun intérêt à passer par un professionnel. D'une part parce que les honoraires sont trop élevés, et d'autre part à cause de l'indifférence que les agents immobiliers leur manifestent.
Conquérir le marché passe par la prise en compte réelle de ces raisons :
- baisser ses honoraires (ce qui ne nuit pas à la relation avec le vendeur au contraire, alors que l'exclusivité l'indispose) de manière à ce que l'acquéreur puisse l'accepter
- mettre en œuvre des vrais services à destination de l'acquéreur sachant que les seuls services à apporter au vendeur découlent des obligations de moyens du mandat.
- laisser, tenant compte des exigences de la réglementation, et donner, rendre même la liberté d'agir aux clients (vendeur pas d'exclu, acheteur pas de bon de visite qui est un vrai mandat de recherche exclusif sous la dénomination "mandat de visite" de manière à laisser libre le champ de la LIBRE concurrence)
etc..... tout cela existe dans un seul réseau immobilier à l'heure actuelle en France.... le plus simple c'est de le rejoindre, non ?
Si vous êtes convaincu... n'hésitez pas à m'envoyer un mail privé..... !
Jean-Michel |
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robespierre
Contributeur senior
57 réponses |
Posté - 09 sept. 2005 : 06:16:17
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Cher JM,
Tes 2 réponses pour regagner des parts de marché sont claires et argumentées.
Sur le service et la valeur ajoutée des AI, je suis d'accord sans réserve. J'aimerai aussi un aveu professionnel de la part des réseaux notamment.Ceux ci font du recrutement et cache la vérité à l'extérieur et à l'intérieur.
Sur la baisse des honoraires...je ne partage pas cette idée trop simpliste qu'à baisse des honoraires,corresponde augmentation automatique de crédibilité ou de considération.Pour l'acquéreur le prix reste un global,sans distingo d'honoraires.Pour le vendeur,à la prise du mandat, et si ce contact primordial est clair,sérieux, pro.,le vendeur comprendra et acceptera un montant d'honoraires de 4 à 7%, selon le cas.
Et pendant le travail qui suit ,la discussion des hono.peut continuer etun avenant peut les augmenter ou les diminuer.
Au contraire un taux fixe (c'est 4%,je crois..)banalise le tarvail, vis à vis du vendeurs qui le trouvera mesquin,pour vendre son domaine,voir riquiqui pour vendre son garage.Enfin, que faire en pleine négociation, les baisser ??
Par ailleurs,quelle notoriété donne l'enseigne 4% ? du cheap,ou du discount ?.un peu faible à mon avis par rapport à la FNAIM, par exemple.
A suivre... |
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jmkdb
Pilier de forums
855 réponses |
Posté - 09 sept. 2005 : 18:02:41
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Citation :
Initialement entré par robespierre
Cher JM,
Tes 2 réponses pour regagner des parts de marché sont claires et argumentées.
Sur le service et la valeur ajoutée des AI, je suis d'accord sans réserve. J'aimerai aussi un aveu professionnel de la part des réseaux notamment.Ceux ci font du recrutement et cache la vérité à l'extérieur et à l'intérieur.
Sur la baisse des honoraires...je ne partage pas cette idée trop simpliste qu'à baisse des honoraires,corresponde augmentation automatique de crédibilité ou de considération.Pour l'acquéreur le prix reste un global,sans distingo d'honoraires.Pour le vendeur,à la prise du mandat, et si ce contact primordial est clair,sérieux, pro.,le vendeur comprendra et acceptera un montant d'honoraires de 4 à 7%, selon le cas.
Et pendant le travail qui suit ,la discussion des hono.peut continuer etun avenant peut les augmenter ou les diminuer.
Au contraire un taux fixe (c'est 4%,je crois..)banalise le tarvail, vis à vis du vendeurs qui le trouvera mesquin,pour vendre son domaine,voir riquiqui pour vendre son garage.Enfin, que faire en pleine négociation, les baisser ??
Par ailleurs,quelle notoriété donne l'enseigne 4% ? du cheap,ou du discount ?.un peu faible à mon avis par rapport à la FNAIM, par exemple.
A suivre...
Pour ce qui concerne la politique de recrutement des réseaux, c'est très simple, ce sont des salariés ou des agents commerciaux dont le salaire dépend du nombre de nouvelles adhésions et dont l'objectif est d'engranger des cotisations qui sont chargés du recrutement. Dans le réseau 4%, ce sont des agents immobiliers, responsables régionaux, qui accueillent et intègrent les créateurs. C'est une toute autre démarche, plus authentique et plus professionnelle, et qui plus est de proximité et d'écoute.
Pour ce que j'en connais dans des réseaux comme ORPI, C21 ou Laforêt, les développeurs n'ont même jamais été agent immobilier....Que voulez-vous que je vous dise d'autre ?
Je ne partage pas votre avis sur les honoraires, tout d'abord parce qu'il ne s'agit en aucun cas d'un taux fixe, mais réduit et dégressif de 4 à 2% TTC. Ensuite, parce que loin de banaliser la rémunération (je ne vois pas en quoi il est banal de facturer quelques 9600 euros pour la vente d'un appartement de 250 000), ce barème d'honoraires est acceptable pour le client qui les paie, à savoir l'acquéreur. Le vendeur, n'a, de toutes façons qu'une idée : la somme nette devant lui revenir.
La cible des agences 4% est celle des consommateurs sensibles au prix. Il ne s'agit non pas de s'inspirer du hard discount (à mon avis peu adapté à l'immobilier), mais d'appliquer les règles simples du commerce qui ont vu émerger la grande distribution.
Pour ce qui concerne l'image, sachez que les enquêtes de notoriété ont toujours placé l'agence de proximité avant celles appartenant aux réseaux. Que je sache la FNAIM n'est pas une agence immobilière, et il existe d'autres caisses de garantie tout aussi crédibles et sérieuses.
Notoriété spontanée :
C21 35%
ORPI 24%
LAFORËT 18%
les autres enseignes étant au-dessous de 5%
L'agence de proximité : 47%
Mais le plus important n'est pas là ! Aucune agence et aucun réseau n'a un impact susceptible de générer un réflexe de consommateur (On va chez.....X pour vendre ou pour acheter), selon les études, seul 4% génère un réflexe de consommateur, "on va chez 4% parce que les honoraires sont moins chers....."ce n'est certes pas grand chose, mais c'est un début, et c'est unique pour être soulevé.
Bien évidemment, le nombre d'agences est important... et on peut difficilement comparer la FNAIM avec 4%.... mais pour combien de temps ? Dans deux ans ou trois ans, nous en reparlerons si vous voulez bien. Ne demandez pas à un nouveau-né des performances réalisées par des adultes....
Jean-Michel |
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gilotf
Contributeur vétéran
127 réponses |
Posté - 09 sept. 2005 : 20:42:17
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Monsieur,
moi je prend 5% ce qui n'est pas énorme n'est ce pas ?
et bien je ne me sert jamais de cet argument pour rentrer un mandat et les gens qui sont en PAP le sont pas pour vendre plus cher mais parcequ'ils pensent qu'ils peuvent vendre seuls donc même si je prenais 20 euros de toute façon ils se mettraient quand même en PAP. |
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jmkdb
Pilier de forums
855 réponses |
Posté - 09 sept. 2005 : 20:59:26
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Citation :
Initialement entré par gilotf
Monsieur,
moi je prend 5% ce qui n'est pas énorme n'est ce pas ?
et bien je ne me sert jamais de cet argument pour rentrer un mandat et les gens qui sont en PAP le sont pas pour vendre plus cher mais parcequ'ils pensent qu'ils peuvent vendre seuls donc même si je prenais 20 euros de toute façon ils se mettraient quand même en PAP.
Si vous affichez ce barème d'honoraires SEUL, je pense que vous commettez une erreur. Non pas d'afficher des honoraires plus bas que vos confrères, mais parce que vousne pouvez une facilité déconcertante de rentrer des mandats avec des honoraires jusqu'à 60% moins chers que la concurrence, et dans la même mesure, l'acquéreur sait que l'appartement qu'il convoite sera nécessairement vendu moins cher que chez n'importe lequel des concurrents.
Mais c'est sans doute parce que vous ne travaillez pas en bénéficiant de la force d'un réseau que vos efforts sur les honoraires afin de CANALISER les clients sont presque vains.
Vous avez eu raison de baisser vos honoraires, mais là où je rejoins jcm, cela ne suffit pas.
Jean-Michel |
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gilotf
Contributeur vétéran
127 réponses |
Posté - 10 sept. 2005 : 10:17:58
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Mr JMKDB votre réponse me satisfait pleinement car :
Elle montre enfin votre vrai visage, vous ètes la pour recruter et vendre votre réseau .
Donc toute discussion avec vous ne fait qu'amplifier votre publicité.
Je n'ai plus rien à vous dire.
Je fais déja partie d'un réseau convivial |
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jmkdb
Pilier de forums
855 réponses |
Posté - 11 sept. 2005 : 22:06:50
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Permettez-moi de vous dire que vous vous trompez !
Vous pensez ce que vous voulez, mais sachez que je donne mon avis en toute indépendance et en toute objectivité. Cela n'est pas contradictoire avec des choix personnels que je défends. Je tiens à vous répéter cependant que je n'ai rien à vendre, et en outre je ne confonds pas "information" avec "publicité", et c'est quelque part me faire injure que de vous exprimer ainsi.
Personne ne détient la vérité, pas plus que vous avec votre réseau que vous qualifiez de convivial (comme si c'était un critère ou une finalité), pas plus que jcm embourbé dans une méthode qui sera perdante, ni moi qui, parce que la démarche est innovante est nécessairement parsemée d'erreurs. L'intelligence stratégique consiste à la fois à posséder des certitudes, et immédiatement de les remettre en cause. Puissiez-vous seulement en faire autant.
Jean-Michel |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 12 sept. 2005 : 07:21:01
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" pas plus que jcm embourbé ..."
Lâchez-moi SVP.
Ma méthode sera peut-être perdante, mais les vôtres m'emmerdent royalement.
jcm |
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jmkdb
Pilier de forums
855 réponses |
Posté - 12 sept. 2005 : 19:33:22
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Tant mieux qu'elles "emmerdent" les agents immobiliers traditionnels, car ce n'est pas l'avis des clients.
Dois-je vous dire que je reçois de E-Mails privés de certains d'entre eux, stupéfaits que vous n'ayez pas répondu à la question de la justification de vos honoraires ?
Certes, manger chez Bocuse est plus onéreux que manger chez Mac'Do., et tenter de faire croire qu'il y a ne serait-ce qu'une différence de services entre nous et vous, car il n'y en a aucune en réalité, et que cette différence s'élève - comme le journal l'Expansion le relève - à quelques 5000 euros vous laisse sans voix.
Je suis toujours surpris que vous preniez cela comme une attaque personnelle.... sans doute que vous n'êtes pas le représentant des agences traditionnelles, je vous l'accorde aisément; mais cela ne vous dispensait pas de répondre. Ce que vous vous êtes cru autorisé à faire.
Est-ce du mépris ? Est-ce de l'indifférence envers celui qui paie les honoraires, c'est-à-dire l'acquéreur, et l'acquéreur seul; alors que votre stratégie est orientée "vendeur" ? Est-ce lié à une question trop précise, trop dérangeante à vos yeux ? Est-ce tout simplement parce que le métier de l'agent immobilier traditionnel ne s'accomode pas de ce genre de questions ?
Mais le métier change, cher jcm... et j'ai plus l'impression qu'il change avec moi qu'avec vous. Dois-je ajouter que c'est une question de survie ? Dormez donc tranquille... ne faites surtout pas de vagues et continuez de croire qu'un barème d'honoraires le plus élevé d'Europe (environ du double tout de même) va vous permettre de péreniser votre activité.
Jean-Michel |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 12 sept. 2005 : 20:19:03
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J'ai déjà répondu à un moment ou à un autre à tous vos "arguments" et j'en ai assez de tourner en rond. J'ai donc décidé et annoncé clairement que je ne perdrais plus mon temps à polémiquer vainement avec vous.
jcm |
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jmkdb
Pilier de forums
855 réponses |
Posté - 12 sept. 2005 : 21:14:36
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Effectivement, vous avez raison. Vous avez bien répondu à ma question sur le niveau des honoraires. Vous avez effectivement répondu que vous ne répondiez pas à ce genre de question.
Rappelons-là pour la bonne bouche : Comment expliquez-vous 5000 euros de différence d'honoraires entre deux agences possédant le même service pour un même bien dans une même ville ? Comment expliquerez-vous cette différence à un client.
Je prends bonne note que vous qualifiez cette question de légitime d'une vaine polémique.
Non, jcm, ce que vous appelez une vaine polémique se traduit pour vos clients d'une différence de 5000 euros entre mes honoraires et les vôtres. Je vous trouve bien léger avec le porte monnaie de vos clients....
Jean-Michel |
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robespierre
Contributeur senior
57 réponses |
Posté - 12 sept. 2005 : 22:59:31
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Tout cela reste interessant,et les 'dérapages' prouvent que nous touchons ici à des points sensibles de l'AI.
Mais le souci de perennité doit il être un guide aussi important?
les marchands de pétrole d'ajd savent que leur activité n'est pas perenne; pourtant il gére bien et gagne beaucoup d'argent.
Par ailleurs, et si l'on pense à aider l'acheteur au maximum...on peut penser que le réseau 3 % sera meilleur que le votre , JM ?
Essayons de gérer nos entreprises,et de 'rendre service' (aussi desuet que paraisse l'expression,je la garde).
Dormir en paix et avoir des clients 'ceux qui ont payé) qui vous remercie des années aprés avoir traité....c'est pas mal. |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 13 sept. 2005 : 00:20:56
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"Vous avez effectivement répondu que vous ne répondiez pas à ce genre de question."
Voilà un exemple typique de ce pourquoi je ne vous répondrai plus. Vous déformez systématiquement mes propos. Vous les interprétez comme ça vous arrange avec une mauvaise foi qui ne vous honore pas.
Ce n'est pas à un genre de questions ou à un autre que je ne souhaite pas répondre, c'est à vous. Point.
jcm |
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jmkdb
Pilier de forums
855 réponses |
Posté - 13 sept. 2005 : 00:36:46
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Oui Robespierre... bien évidemment, votre point de vue se défend parfaitement....
Pour ce qui concerne un réseau s'appelant 3% ou même X% de quelque chose, c'est improbable et même impossible, car le nom est déposé bien évidemment ! Mais je suis favorable à l'émergence d'une concurrence formée par un réseau pratiquant les honoraires réduits ! Permettez-moi seulement de dire que le CAIFR formé par les enseignes 4% immobilier, Immobest et Must Agency a tout de même une (petite) longueur d'avance sur ce concept.... par ailleurs, je ne vois pas dans les réseaux actuels, je parle des grands réseaux la possibilité pour eux de réagir à cette baisse de la commission. D'une part parce que les cotisations sont des pompes à fric, d'autre part parce que le Compte d'exploitation de ces agences et les méthodes formées d'habitudes forment un frein et une résistance sévères.... il n'est qu'à voir les réactions exacerbées de certains ici pour s'en convaincre....
La question que vous soulevez est évidemment importante ! Est-ce que la pérennité des entreprises doit être le guide, quasi absolu, de la conduite des entreprises ? À quoi, je réponds OUI sans hésiter ! Surtout s'il s'agit d'Immobilier, où précisément il n'y a pas de "non-marché". La comparaison avec les compagnies de pétrole - mais vous auriez pu prendre les fabricants de pellicule argentique tel que Kodak....- si elle est pertinente au premier abord nous éloigne tout de même des défis que doit relever la profession. À ce compte, ne bougeons pas.... ne faisons rien puisque nous sommes morts en puissance !
Je pense que certains dirigeants le pensent. C'est bien pour cela qu'ils cherchent la plus lente agonie possible, dont le MLS est un avatar de plus !
Et puis surtout aussi, et vous le rappelez, le métier d'agent immobilier est un métier de services. Et je pense que les métiers de service, à condition d'assurer leur primauté, ont un bel avenir devant eux.... Ne cherchons pas à réinventer la pluie, la foudre et les éclairs. La solution se trouve dans les basiques et les règles du commerce. Respectons-les !
Pour le reste, oui 42% des 600 000 transactions effectuées en 2004 se sont réalisées avec la satisfaction des clients des agences immobilières, et que probablement vos clients vous saluent dans la rue, et que vous marchez la tête haute. J'ai le plus grand respect de cela. La seule chose, c'est que ces 42% baissent d'année en année d'une part; et que d'autre part si l'on veut bien prendre la peine de creuser un peu, la clientèle aussi évolue. Toujours plus, et des attentes sous forme d'exigences....
La profession n'en a encore pas pris conscience (est-elle sourde aux messages du public ?) et de plus, elle n'est même pas en crise de conscience, la conjoncture restant favorable.
Jusqu'à quand ?
Jean-Michel |
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jmkdb
Pilier de forums
855 réponses |
Posté - 13 sept. 2005 : 00:42:43
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Citation :
Initialement entré par jcm
"Vous avez effectivement répondu que vous ne répondiez pas à ce genre de question."
Voilà un exemple typique de ce pourquoi je ne vous répondrai plus. Vous déformez systématiquement mes propos. Vous les interprétez comme ça vous arrange avec une mauvaise foi qui ne vous honore pas.
Ce n'est pas à un genre de questions ou à un autre que je ne souhaite pas répondre, c'est à vous. Point.
jcm
C'est d'ailleurs ce que je vous avais dit, il me semble. Oublions donc que c'est moi qui vous la pose....car que cela soit moi ou un autre n'a strictement, pour le débat s'entend, aucune importance.
Vous en faites une affaire personnelle. C'est votre droit. Mais laissez moi vous dire que vous avez tort.
Ne vous réfugiez pas derrière des artifices bien commode. Si la question vous gêne, n'hésitez pas à le dire, au moins ainsi cela sera plus clair...
répondez donc à la question, je suis sûr que vous éclaireriez le débat.
Comment expliquez-vous ce delta d'honoraires ? C'est un client qui franchira peut-être la porte de votre agence qui vous la pose. Ce n'est pas moi..... moi, de vous à moi, je m'en fiche pas mal des clients qui poussent votre porte....je sais qu'ils pousseront aussitôt la mienne.
Jean-Michel |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 13 sept. 2005 : 07:34:33
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Je ne viens pas sur ce forum pour me faire harceler, voire insulter au fil des posts. Le "dialogue" avec vous se termine toujours de la même manière. Donc pour moi c'est STOP.
jcm |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 13 sept. 2005 : 08:04:38
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Cela fait près de 2 mois que vous avez commencé à "déraper", j'avais déjà dû vous écrire :
Posté - 16 Jul 2005 : 12:26:10
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Je reviens une dernière fois sur ce sujet.
J'ai présenté objectivement un document qui existe, et est utilisé par de nombreuses agences.
J'ai donné mon point de vue sur le plan juridique.
Je n'ai aucune envie de me lancer dans un débat éthique avec quelqu'un qui affiche des a priori et des certitudes aussi ancrées, me traite de brigand et lance des ultimatum. C'est pourquoi j'ai préféré me retirer du débat ; et c'est la seule raison, je n'ai sinon pas pour habitude de refuser la confrontation des idées.
JMKDB, je vous demande de bien vouloir effacer les passages où vous nommez mon agence.
jcm
Depuis c'est la même chose sur tous les sujets abordés. Je vous l'ai déjà dit, j'ai mieux à faire. Laissez moi tranquille.
Sinon je me résoudrai à quitter ce forum, avec beaucoup de regret pour la bonne ambiance qui y régnait AVANT.
jcm |
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jmkdb
Pilier de forums
855 réponses |
Posté - 13 sept. 2005 : 18:52:24
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Calomniez, calomniez, il en restera toujours quelque chose ! Le problème avec vous c'est que vous prenez mes attaques contre les agents immobiliers traditionnels, dont vous faites partie jusqu'à preuve du contraire, pour des attaques personnelles.
Je ne suis pas d'accord avec vos méthodes, et je démontre en quoi mon désaccord est non seulement profond, mais aussi, et c'est visible, justifié. Si je prends le Mandat de visite, que vous avez présenté comme la parade à la décision de la Cour de Cassation, et qui, quelque part organise la libre concurrence, nous ne pourrons JAMAIS être d'accord.
Cher jcm, seul le client doit être au centre de nos débats, et c'est le seul objet que je défends. Lorsque vous m'attaquez, ce n'est jamais sur le fond, et lorsqu'il s'agit de cfelui-ci votre interprétation est non seulement hasardeuse, mais carrément mensongère pour donner comme amalgame, ou le Jugement de Bourg-en Bresse, ou le comportement d'une agence qui n'a rien à voir avec NOTRE méthode.
Je l'ai écrit, et vous n'avez même pas pris la peinde d'en prendre note et acte.
Que je cite votre réseau est et était peut-être une erreur, mais qui n'a à mes yeux, pas la même conséquence, étant donné que TOUS les réseaux se ressemblent, sauf 4% immobilier. Ce n'est pas de la publicité, ni même le commencement d'une quelconque vente. Qu'à ceux qui s'intéressent un peu à ces choses aillent vérifier et ils verront.
Si effectivement, il y a un réseau qui prouve au quoitidien qu'il a quelque chose à dire, c'est bien le réseau 4%. Les preuves, émanant de professionnels sont trop nombreuses pour être citées.
Restez donc sourd et aveugle.... demain la paralysie vous guette.
Jean-Michel |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 13 sept. 2005 : 21:25:45
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Vous m'avez traité de menteur et d'affabulateur, mais rien de personnel ? Ben voyons !
jcm |
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jmkdb
Pilier de forums
855 réponses |
Posté - 13 sept. 2005 : 23:38:58
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D'affabulateur non..... là vous vous trompez.
En revanche, vous mentez oui. Mais ne vous inquiétez pas.. c'est probablement au cours d'une conversation "intellectuelle". que j'ai du vous le dire naguère. Si je l'ai dit, connaissant comme je me connais, je devais avoir probablement des raisons de le dire.
Si je me le rappelle, il s'agissait que vous prétendiez que le mandat Calitimo permet de gagner des parts de marché sur les ventes entre particuliers.... vous vous trompez au mieux, et vous mentez au pire.... choisissez ce qui vous convient le mieux.... (je ne vais pas refaire la démo... on va dit que je répète la même chose....)
Mais ce n'est pas le principal reproche que je vous fais ici. Ce que je vous reproche c'est que lorsque vous êtes acculé, vous partez ailleurs. Vous n'affrontez pas en quelque sorte la réalité crue de la question soulevée.
J'ai bien en mémoire votre réponse.... vous devriez avoir l'extrême obligeance de corriger ce "non" au risque de perdre à mes yeux toute crédibilité dans votre statut de professionnel.
Jean-Michel |
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La part de marché des agents immobiliers....
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