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 Sujet  |
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René13
Contributeur senior
73 réponses |
 Posté - 25 juil. 2005 : 14:51:13
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Bj à tous
Le budget proposé par le syndic peut-il être être discuté en AG ?
Lors de notre dernière AG, j'ai demandé quelques explications concernant certains postes.
Le syndic a rétorqué que l'on ne pouvait discuter de chaque ligne (trop de temps). Le président de l'AG, lui n'a rien dit. Dans l'assemblée pas un mot...
(J'ai l'impression que l'on s'est fait rouler dans la farine)
Quel est la règle ?
Merci de vos réponses
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lionelthomas74
Pilier de forums
529 réponses |
Posté - 25 juil. 2005 : 16:30:00
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A mon sens oui.
Mais il aurait été bien de poser vos questions par écrit au syndic avant que celui ci n'envoie les convocations à l'assemblée générale
en lui demandant de les porter à l'ordre du jour.
Art 10 de la loi du 4 juin, décret du 27 mai 2004.
Je vous invite à consulter la loi du 4 juin, décret du 27 mai 2004.
Celle ci instaure une liste de documents obligatoires pour une assemblée générale. Vous ont-ils été présentés?
Art 11 très intéressant.
Voire la loi du 10 juillet 1965.
Chaque copro à un droit de regard sur les comptes du syndicat.
Voir Article 18-1 , loi du 10 juillet 1965
Modifié par Loi 94-624 1994-07-21 art. 35 I JORF 24 juillet 1994.
"Pendant le délai s'écoulant entre la convocation de l'assemblée générale appelée à connaître des comptes et la tenue de celle-ci, les pièces justificatives des charges de copropriété, notamment les factures, les contrats de fourniture et d'exploitation en cours et leurs avenants ainsi que la quantité consommée et le prix unitaire ou forfaitaire de chacune des catégories de charges, sont tenues à la disposition de tous les copropriétaires par le syndic au moins un jour ouvré, selon des modalités définies par l'assemblée générale. Celle-ci peut décider que la consultation aura lieu un jour où le syndic reçoit le conseil syndical pour examiner les pièces mentionnées ci-dessus, tout copropriétaire pouvant alors se joindre au conseil syndical ; toutefois, tout copropriétaire ayant manifesté son opposition à cette procédure lors de l'assemblée générale pourra consulter individuellement les pièces le même jour. "
Enfin d'autres que moi, abonderont votre sujet.
Merci de jeter un regard sur les sujets "Ordre du Jour" et "Compte rendu d'AG"...
Amicalement.
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 25 juil. 2005 : 19:03:05
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vous avez le droit en tant que copropriétaire de poser toutes les questions que vous souhaitez et surtout d'obtenir une réponse claire du président de l'ag (ne pas oublier, c'est lui qui doit mener les débats) et au besoin du syndic.
l'AG ne doit pas etre une "dictature" du syndic.
C'est le seul moment de l'année où les copros sont réunis et peuvent demander toutes explications.
Si le syndic s'y refuse, il faut qu'il change de métie.
D'autant plus que c'est les copros qui paient la vacation. |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 25 juil. 2005 : 19:16:42
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Vous pouvez demander des explications sur un (des) poste précis du budget et le syndic doit (devrait) vous donnez le renseignement demandé (ex.l'assurance était en 2004 de 1000€ pourquoi le budget 2005 prévoit-il une dépense de 2000€).
Vous pouvez également faire des réserves sur tel ou tel point et demander au sécrétaire (syndic)de les noter;comme il est possible de voter partiellement le budget (par contre ne jamais,sauf exception,refuser le budget en bloc)
Les questions par écrit citées précédemment concernent non pas des explications mais des demandes nécessitant un vote oui,non,abstention tel que <remplacement des BAL>
En fin d'AG vous pouvez examiner,sans effet décisoire,toutes questions non inscrites à l'ordre du jour (article 13 D 1967) |
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René13
Contributeur senior
73 réponses |
Posté - 25 juil. 2005 : 19:30:12
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Merci pour vos réponses.
En reprenant l'exemple de felix1930
l'assurance était en 2004 de 1000€ pourquoi le budget 2005 prévoit-il une dépense de 2000€.
S'il n'y a pas de réponse valable, l'AG peut donc décider de porter la somme à 1200 € (par exemple). Oui/Non ?
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 25 juil. 2005 : 21:52:39
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Réponse :NON
Le vote du budget n'est pas (ne doit pas être)une discussion de marchand de tapis.
Dans ce cas prècis le syndic doit justifier son chiffrage ,le CS aussi.En effet le CS doit avoir le contrat d'assurance en entier comme tous les contrats de la copropriété et au moment d'établir le budget,syndic et CS doivent être en mesure,sauf sinistres répétitifs (donc augmentation de conjoncture supplémentaire possible-à vérifier-)de calculer le prochain appel de prime en fonction des indices (début - fin)dudit contrat.
Un CS qui fonctionne normalement doit (devrait)avoir établi SON budget prévisionnel avant de rencontrer le syndic pour préparer l'AG et là comparer les deux budgets ,
Quels sont les postes pour lesquels vous avez demandé des explications? |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 25 juil. 2005 : 22:05:02
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pour l'assurance: si le montant d'appel de la prime a été doublé, il est du devoir du syndic
- de se renseigner auprès de la compagnie pour vérifier, s'il n' y a pas eu de sinistre important, s'il n'y a pas erreur
- de demander à la compagnie la liste des sinistres
- éventuellement de faire un appel d'offres auprès d'autres compagnies
( de plus dans ce cas, le syndicat a le droit de résilier le contrat sans préavis)
de toutes façons le syndic doit inforer les copropriétaires en cas d'une majoraion substantielle de la prime et leur en expliquer les raisons |
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René13
Contributeur senior
73 réponses |
Posté - 26 juil. 2005 : 07:12:14
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Reponse à felix1930
Un exemple parmi tant d'autres...
Frais d'affranchissement
Dépense 2004 : 140
Budget 2005 : 400
(Le syndic n'a pu me donner de réponse.)
Ce qui fait qu'au bout du compte on arrive a un budget conséquent.
Et ceci appelle une question : Le syndic n'a t-il pas interet à gonfler le budget sachant que toutes les sommes se retrouvent sur un compte individualisé ?
Peut être que cela ne se produirait pas si on se trouvait avec un compte séparé.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 26 juil. 2005 : 08:57:19
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De Lionelthomas 74 Citation :
Mais il aurait été bien de poser vos questions par écrit au syndic avant que celui ci n'envoie les convocations à l'assemblée générale
en lui demandant de les porter à l'ordre du jour.
Art 10 de la loi du 4 juin, décret du 27 mai 2004.
Il ne faut pas confondre [ 1 question = interrogation] avec [ 2 question = sujet à traiter].
La demande d'inscription à l'ordre du jour ne concerne que 2. Or dans le cas d'espèce l'adoption du budget prévisionnel est déjà inscrit.
Les interrogations légitimes entrent dans le cadre du débat et, sans pinailler ligne à ligne, il est possible de demander et obtenir quelques éclaircissements.
Mais dans tout celà vous ne dites pas un mot du conseil syndical. Or il entre dans son rôle de contribuer à l'élaboration du budget prévisionnel et de faire connaître son avis sur le projet joint à la convocation. L'avis doit porter notamment sur les écarts significatifs entre le budget N + 1 et les précédents.
Pour un immeuble de 50 lots avec chauffage et ascenseur il suffit de cinq à dic minutes pour commenter un projet de budget !
Il faut aussi voir les rubriques qui ne sont pas traitées. Un budget doit toujours comporter une ligne pour les frais de contentieux, même s'il n'y a pas eu le moindre procès depuis dix ans. Il vaut mieux servir un poste improbable mais nécessaire que de gonfler d'autres postes pour avoir un matelas de trésorerie. |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 26 juil. 2005 : 21:40:39
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demander à la compagnie si il n'y a pas d'erreur = d'accord
Par contre le syndic doit avoir la liste et le détail des sinistres impliquant l'assurance de la copropriété;les déclarations sont faites par lui.
En ce qui concerne les frais de correspondance,les multiplier par 3 c'est gros; mais c'est,à mon point de vue,un des postes les plus difficiles à justifier et à vérifier;sauf pour les LR-AR pour cette partie le syndic doit présenter à la vérification des comptes la liste des envois comportant les coordonnées des destinataires,le n° du recommandée et le justificatif de l'AR.
Il est vrai que plus le budget est "gonflé" plus les intérêts "tombent" |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 27 juil. 2005 : 12:20:04
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Cher Felix Citation :
Il est vrai que plus le budget est "gonflé" plus les intérêts "tombent"
Je crois qu'avec le taxu de la rémunération il faut, avec les syndics d'ailleurs, abandonner cette litanie.
C'est avec les photocopies à 0,50 et les honoraires de mutation à 250 € que vivent les syndics, tout en proposant des honoraires de gestion courante qui frisent la mendicité.
Vous voyez bien que, dans beaucoup de domaines, tout marche un peu sur la tête. La copropriété itou !
La dernière n'est pas la moins bonne : les sanctions pénales figurant dans les textes les plus bénins croisent en nombre et en importance. Mais 50 % ne sont pas mises en oeuvre quand le bonhomme a été condamné 
Il n'y aurait d'ailleurs pas de place dans les prisons pour tout ce monde.
Il n'y a que les pauvres conards qui ont décidé de rentre dans le bon chemin, de trouver du travail et de fonder une famille sinon légitime du moins régulière qu'on vient cherche deux ans après le jugement. Ils doivent alors tout quitter. |
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René13
Contributeur senior
73 réponses |
Posté - 27 juil. 2005 : 13:06:08
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Bj JPM
Mais pourquoi donc les syndics s'efforcent-ils à préconiser le compte individualisé ?
Un bon syndic, me semble-t-il, devrait indiquer cette nuance en termes de communication.
Et l'on sent bien qu'il s'accrochent au compte individualisé (enfin dans mon entourage, tous les syndics gère des comptes individualisés).
J'admet néanmoins que les CS devraient se pencher sur la question.
Mais bon, c'est un autre débat.
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 27 juil. 2005 : 14:49:27
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JPM, d'accord sur certains points et beaucoup plus nuancé sur d'autres.
- Les honoraires < de gestion courante qui frisent la mendicité >(si le travail est fait normalement d'accord, je suis le 1er à reconnaître que si le syndic fait réellement et correctement tout ce qui est dans son contrat et tout ce qu'on lui demande il n'a plus qu'à mettre la clé sous la porte) mais les premiers fautifs se sont bien les syndics dans leur ensemble ,les contrats et honoraires ne sont pas rédigés par les copropriétaires mais par EUX.
-les fonds du compte général "syndic" placés rapportent,parait-il, entre 4 et 5,5%(réponse de notre syndic)alors ,pour un cabinet qui gère de très nombreus lots !! vous estimez.
pourquoi les syndics ne veulent pas de vrais comptes séparés et pour les "éviter" réclament des frais de tenue dudit compte importants (pour nous, malgrè un coût dans les plus faible du secteur -tous les syndics confondus- 933€/ pour 30 logements, sans aucun problème de trésorerie.Chaque année,à ma demande,ces honoraires sont prévus dans le budget et à chaque AG cette ligne est supprimée-en mars 2005 nous avons été 2 à ne pas refuser )
donc je suppose que ces revenus financiers sont loin d'être négligeables dans la trésorerie des syndics |
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océan
Pilier de forums
2457 réponses |
Posté - 27 juil. 2005 : 17:51:34
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le compte séparé est en moyenne facturé de 1500 à 4500 euros, c'est bien que les syndics y trouvent de la manne, car pour l'avoir fait je vous assure que je n'ai jamais vu la différence de savoir si le chèque était au nom du SDC ou du syndic, donc je ne vois vraiment pas à quoi correspondent ces frais et toutes ces explications scabreuses sauf à s'assurer des intérêts identiques pour les photocop ou on vous explique la manutention etc je paie à titre personnel 10 fois moins cher la feuille de copie que ce que facturent les syndics et en plus je réduis donc 20 fois moins cher ... cout 10000F/an pour notre copro au bas mot * nb de copropriétés on nous prend vraiment pour des vaches à euros ...
concernant les honoraires, avez-vous déjà calculé combien d'heures faisait votre gestionnaire et annexe par mois, on a parfois des surprises rien qu'à voir le prix de leur consultation horaire pour des personnes souvent incapables de vous répondre mais qui vont chercher les réponses chez leur avocat ou chez leur confrère. La réalité des "gestionnaires" et "principaux" de copropriété c'est cela et ca ne vaut certainement pas les xxxeuros de l'heure facturée même en y incluant la TVA et les charges sociales que le cabinet paie pour ses employés. Bien sûr, il y en des bons, des sérieux et des professionnels mais ceux-là on en entend rarement parlé et ils ne font pas tous pour grandir et gagner encore plus de sous-euros |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 28 juil. 2005 : 00:56:02
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On revient sur un débat qui est important.
D'abord une précision : je suis favorable au compte séparé et je pense que la loi SRU aurait dû l'imposer avec une période de transition et sans possibilité de dispense à l'expiration de cette période.
Quand on discute du principe en question, il faut adopter une ou plusieurs conventions de discussion. La première est que l'on parle des syndics faisant correctement leur travail. Celà n'interdit pas de dire et penser que tel n'est pas le cas pour tous.
J'ignore le taux actuel de la rémunération des fonds déposés. 5,5 % me parait haut compte tenu de l'échelle actuel des taux. De toute manière on peut admettre que la rémunération est toujours bonne à prendre, serait elle à 2 ou 2,5 %.
Pourquoi les syndics recommandent-ils le compte individualisé ? La réponse est facile, d'autant qu'il y en a plusieurs :
1) Les 50 comptes individualisés du syndic Dupont ne sont qu'un compte unique avec ses avantages évoqués au titre de la rémunération des fonds déposés.
2) Pendant un certain temps les syndics ont prétendu qu'il s'agissait de " comptes séparés " et beaucoup de copropriétaires l'ont cru, alors surtout que certaines juridictions avaient jugé en ce sans
3) Mais en outre l'édition d'un relevé bancaire pour chacun des syndicats administrés présente un avantage pratique incontestable pour les vérifications comptables internes.
4) Ce système est plus maniable pour les mouvements multiples, même si on n'en est plus aux 50 chéquiers à manier sur la table du comptable.
5) C'est enfin le seul moyen de présenter lors de la vérification des comptes un document justificatif de la réalité de la trésorerie, à comparer à la balance générale du syndicat. Il est impossible de présenter un document justificatif dans le cas d'un compte unique non individualisé. Il a été écrit récemment que le CS doit demander une attestation signée par l'expert comptable du cabinet. Or celui-ci ne vérifie pas tous les comptes de mandants. Il fait seulement des tests aléatoires.
Dans la très grande majorité des cas, la représentation des fonds est effectivement assurée et le solde figurant au 31 décembre est réellement palpable.
Quand il y a un pépin, le conseil syndical est reparti content sans savoir que la représentation des fonds n'est assurée qu'à concurrence de 70 %.
Enfin sur l'observation d'Océan Citation :
le compte séparé est en moyenne facturé de 1500 à 4500 euros
Il faut reconstituer le mécanisme dans sa réalité :
On prend un immeuble de 30 lots. On admet (c'est une hypothèse pour l'exemple et pas un barème) que les honoraires courants doivent être calculés raisonnablement sur la base de 180 €/lot/an.
Le syndic devrait donc demander 5 400 € HT.
Comme les copains le font, il estime qu'il peut tirer 700 € de rémunération des fonds avec un compte unique. Il propose donc de prendre la gestion du syndicat pour 4 700 €.
Il le fait parce qu'il sait que les autres le font et que s'il demande même 5 100 ou 5200 €, il n'aura pas l'immeuble.
Tope là il est désigne comme syndic. 4 ans après le CS annonce que la dispense d'ouvrir un compte séparé ne sera pas renouvelée à la prochaine AG.
Il n'a que deux solutions possibles : 1) Lacher le syndicat 2) Donner son accord sous réserve que les honoraires soient portés à
5 400 € HT (je n'ai pas tenu compte bien sur des variations sur 4 ou 5 ans ; c'est un exemple)
Si vous étudiez un groupe de syndics " corrects ", vous allez retrouver ce même mécanisme partout en constatant des insuffisances d'honoraires qui varient en gros de 15 à 30 %.
On est parfaitement édifié quand on a la possibilité de connaître les honoraires d'un syndic moyen de bonne qualité qui a la possibilité de selectionner ses syndicats et d'en limiter le nombre. Pour deux immeubles identiques, il prend 7000 € avec un compte séparé pour un immeuble et un gros groupe prend 5 500 avec un compte unique pour l'autre.
On peut discuter les différents chiffres, les différents taux, l'incidence des hono exceptionnels différents, et tout, et tout, c'est bien ce mécanisme qui est en cause.
Dans la plupart des cas, les exigences du syndic placé devant une demande de compte séparé correspondent à la " juste " rémunération s'il doit renoncer à la rémunération des fonds déposés.
Que certains syndics en rajoutent parce qu'ils veulent " barrer le chemin " au compte séparé, c'est possible et vraisemblable. Il n'en est pas moins vrai que le vice est là.
Il est donc incontestable que la seule solution est de rendre obligatoire les comptes séparés. On reviendra alors à une vraie course en ligne et on abandonnera les courses à handicaps actuelles.
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 28 juil. 2005 : 09:42:24
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| on est loin de l'étude du budget en AG. |
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René13
Contributeur senior
73 réponses |
Posté - 28 juil. 2005 : 10:45:48
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Certes, on est loin de la question.
Mais je crois que tout se rattache. Et je viens d'en découvrir une bonne.
Donc, le syndic refuse l'étude du budget - Bon OK je veux bien
Dans le budget on y trouve Eau = 9600 € - Bon j'encaisse (ou plutot c'est lui qui va encaisser), parce que après discution avec le CS (tres sympa, tres ouvert, et qui reconnait ne pas connaitre les finesses de la copro), nous avons payé une enorme fuite d'eau de 9600 €.
Donc payé faisant un appel de charge exceptionnel. Ok on en parle plus.
Mais alors, pourquoi, reporter ces 9600 € sur le budget 2006 ?
Bon personne ne l'a remarqué en AG, mais le syndic LUI le savait, et il n'a pas hésité une seconde.
Donc 9600 € qui vont être appelés en charges courantes. Et d'aprés vous à qui celà profite-t-il ? Ben au syndic, puisque nous n'avons pas de compte séparé.
Une autre (je les découvre petit à petit)
Entretien espace vert. Budget provisionnel 3000 €
En AG, il est décidé que les propriétaires prendront en charge (ils le feront eux memes) l'entretien de l'espace vert.
Et qu'à fait le syndic ?
Ben, il n'a pas retiré ces 3000 € du budget
Donc, à ce jour appel de charges de 12600 € qui ne devraient pas exister. Et a qui vont profiter les interets de ces 12600 € ?
Je veux bien me tromper (tout le monde peut se tromper) mais bon, si j'obtiens toutes les confirmations à mes craintes, je crois que ce syndic va aller se rhabiller à la prochaine AG.
OK, il y a des fautes de la part de CS des membres de l'AG et tout et tout...
Mais comment peut on appeler ce type de comportement de la part d'un syndic ?
Merci JPM pour votre analyse sur les comptes séparés.
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 28 juil. 2005 : 12:33:29
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comme le budget proposé doit vous etre communiqué avec en comparatif celui de l'exercide n - 1 , plus l'exercice écoulé, et POSTE PAR POSTE, les différences auraient du "sauter aux yeux" au minimum des membres du CS, voir des autres copropriétaires: ce sont eux qui payent.
Essayez de communqiuer avec le CS tout au long de l'année, de façon a éxercer ce role de "assiste et controle" pour bien préparer la prochaine AG |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 28 juil. 2005 : 21:08:35
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fuite d'eau il faudrait (aurait fallu):
-vérifier votre contrat multirisque pour savoir si il n'y a pas une clause couvrant cette perte ,type < le remboursement des pertes d'eau par suite de rupture ou fuite entre le compteur général et les particuliers>
-faire une demande de dégrèvement à la société distributrice pour la partie assainissement de la facture(si il y a fuite il n'y a pas de déversement à l'égout).Le dégrèvement n'est pas une obligation mais une tolérance "commerciale" qui fonctionne dans de très nombreux cas.
Avant de "lancer" des copropriétaires dans l'entretien des espaces verts il convient de vérifier que dans l'assurance il est prévu une extension de la RC pour <les copropriétaires qui effectueraient bénévolement des petits travaux d'entretien>;
Autre point très important pour l'avenir, budget et C°,il est impératif que le CS ait une copie de tous les contrats de la copropriété (possibilité et obligation trop souvent négligées)
On est loin de l'étude du budget!!! |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 28 juil. 2005 : 23:02:36
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Tout à fait d'accord avec Felix, notamment pour ce qui est de l'entretien des espaces verts. Le problème de l'assurance est important et il faudra voir dans six mois s'il y a toujours des volontaires. |
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René13
Contributeur senior
73 réponses |
Posté - 29 juil. 2005 : 06:24:48
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Tout ceci est exact... Mais ce n'est pas le sujet
JPM que pensez vous de cette facon d'agir de la part du syndic ?
(Voir mon message du 28 Jul 2005) |
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