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green
Nouveau Membre
4 réponses |
 Posté - 28 juil. 2005 : 19:05:01
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bonjour, j'ai fait l'acquisition d'un appartement dans une copropriété de 6 logements, elle même intégrée à une Association Syndicale de 49 lots(elle-même intégrée à un ensemble immobilier de plusieurs copropriétés!).
Lors de cet achat le PV d'AG d'octobre 2004 qui m'a été transmis précise :
" 11- information sur les travaux de mise en conformité de la piscine sommitale.
-Possibilité d'effectuer les travaux de cloture pour 50.000 euros environ.
-En Attente d'un contrôle pour avoir l'assurance de la nécessité d'effectuer les travaux. "
Je reçois un appel de fond du Syndic pour :
"Appel de fond Travaux, charges générales communes.
appel de fonds travaux grillage piscine pour ...euros" à régler au 1er aout.
je précise que cet appel est distinct de l'appel provisionnel trimestriel (lequel d'ailleurs prévoit déjà un poste "travaux divers + imprévus") réglé au 1er juillet.
ma question est donc : quelle est la valeur de cet appel puisqu'aucune décision n'avait été prise en assemblée pour effectuer ces travaux ? le syndic qui représente la copropriété à l'ASL peut-il prendre une décision sans en informer ni le conseil syndical ni les copropriétaires (en particulier sur la nature des travaux et leur montant, ainsi que la réponse à la question posée sur la nécessité de ceux-ci? )
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 28 juil. 2005 : 19:11:13
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| s'agit il de travaux pour la mise en sécurité de la piscine? |
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green
Nouveau Membre
4 réponses |
Posté - 28 juil. 2005 : 19:14:07
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| il s'agirait ... en effet de sécuriser la piscine. |
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océan
Pilier de forums
2457 réponses |
Posté - 28 juil. 2005 : 19:15:55
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| je crois que les travaux étaient OBLIGATOIRES avant cet été ... |
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green
Nouveau Membre
4 réponses |
Posté - 28 juil. 2005 : 19:24:44
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je ne connais pas la réglementation pour les piscines en copropriété, mais les copropriétés voisines n'ont pas encore engagé de travaux (pas plus que nous d'ailleurs, il s'emble que cet appel soit "avant travaux"). La seule réglementation que je connaisse est celle concernant les particuliers avec obligation d'une sécurisation pour toutes les nouvelles constructions et obligation au 1er janvier 2006 pour les anciennes. voir [http://www.securite-piscines.com/asp/decret.asp]
Je précise que cette piscine est déja close et munie d'un portail fermant à clé.
Ceci étant le Syndic peut-il agir sans information ou vote préalable ? |
Edité par - green le 28 juil. 2005 19:40:22 |
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kasos
Pilier de forums
327 réponses |
Posté - 05 août 2005 : 09:27:16
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En aucun cas le syndic ne peut faire unappel de fonds pour des travaux non encore votés.
Il doit soumettre au vote de l'AG le projet "sécurisation piscine" à faire voter à la majorité de l'Art 25.
Il doit y joindre les dossiers techniques et financiers.
Comme le sécurisation est devenue obligatoire par une Loi, on ne peut voter CONTRE en AG.
Ce qu'on vote, ce sont les modalités de mise en oeuvre (choix d'entreprise, devis, délai, etc.)
Si la majorité absolue (+50% des tantièmes) n'est pas atteinte, cela se revote immédiatement selon la majorité simple (Art 24 depuis dernière Loi SRU de 2000). Et là, un des projets passe forcément.
Mais évidemment ce peut être très onéreux selon configuration piscine et surtout si la piscine est dans une petite copro de peu de lots!!
Il reste alors à ceux qui ont voté CONTRE de demander un étalement sur 10 ans du paiement de leurs charges correspondantes.
Nota: ce processus est valable pour tous travaux rendus obligatoires et pouvant être très onéreux: ravalement, sécurisation des ascenseurs, etc
Cordialement
kasos
Pdt de CS |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 05 août 2005 : 10:03:30
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Il manque une précision importante :
La piscine figure-t-elle dans les parties communes ou éléments d'équipement gérés par l'ASL ?
Si oui, c'est l'ASL qui dirige la manoeuvre. Mais en quelle qualité, est-elle chargée seulement de la gestion de la piscine ou est-elle propriétaire ?
De toute manière une question est de savoir si la décision de l'ASL a été régulièrement prise.
Le problème de la sécurité des piscines n'est pas négligeable et, à cet égard, il n'y a pas de différence entre les particuliers et les syndicats de copropriétaires ou les ASL. L'urgence elle-même n'est pas contestable. Ce qui ne veut pas dire qu'on peut faire tout et n'importe quoi.
Quant à l'observation de Kasos Citation :
Il reste alors à ceux qui ont voté CONTRE de demander un étalement sur 10 ans du paiement de leurs charges correspondantes.
Nota: ce processus est valable pour tous travaux rendus obligatoires et pouvant être très onéreux: ravalement, sécurisation des ascenseurs, etc
Les travaux de sécurité des piscines sont des travaux rendus obligatoires en vertu de dispositions législatives ou réglementaires. Ils relèvent donc de l'article 25 e) de la loi de 1965 s'ils doivent être décidés par le syndicat des copropriétaires seul hors intervention de l'ASL.
Les dispositions de l'article 33 relatives à la participation différée (sur 10 ans) " ne sont pas applicables lorsqu'il s'agit de travaux imposés par le respect d'obligations légales ou réglementaires".
L'observation de Kasos, notamment en son second paragraphe, est donc totalement inexacte.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 05 août 2005 : 10:16:05
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Attention aux précisions.
La mise en sécurité des oiscine est imposée par la réglementation. Comme le précise Kasos, le syndic : " .. doit soumettre au vote de l'AG le projet "sécurisation piscine" à faire voter à la majorité de l'Art 25.
Il doit y joindre les dossiers techniques et financiers.
Comme le sécurisation est devenue obligatoire par une Loi, on ne peut voter CONTRE en AG.
Ce qu'on vote, ce sont les modalités de mise en oeuvre (choix d'entreprise, devis, délai, etc.)"
L. 65 Art.25 : Ne sont adoptées qu'a la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant :
- e) les modalités de réalisation et d'exécution des travaux rendus obligatoires en vertu de dispositions législatives ou réglementaires ;
Dans le cas où les modalités de réalisation et d'exécution de ces travaux obligatoires ne peuvent être décidés à la maj.art.25, c'est le 25-1 qui entre en jeu, mais sous réserve d'obtenir lors du 1er vote au moins 1/3 des voix :
Art.25-1 : Lorsque l’assemblée générale des copropriétaires n’a pas décidé à la majorité prévue à l’article précédent mais que le projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat, la même assemblée peut décider à la majorité prévue à l’article 24 en procédant immédiatement à un second vote.
Lorsque le projet n’a pas recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, une nouvelle assemblée générale, si elle est convoquée dans le délai maximal de trois mois, peut statuer à la majorité de l’article 24.
Pour ce qui concerne ceux qui ont votés "contre", il ne leur est pas possible de demander l'application des dispositions de l'art.33 de L, pour un paiement sur 10 ans, cette possibilité étant réservée au rejet de travaux d'améliorations et non pour des travaux rendus obligatoires ou non.
Il faut noter ici, pour cette possibilité offerte aux opposants aux travaux décidés dans le cadre de l'art.30 de L., qu'elle est au bout du compte onéreuse.
"Art. 33 -La part du coût des travaux, des charges financières y afférentes, et des indemnités incombant aux copropriétaires qui n'ont pas donné leur accord à la décision prise (dans le cadre de l'art.30. ndlr) peut n'être payée que par annuités égales au dixième de cette part. Lorsque le syndicat n'a pas contracté d'emprunt en vue de la réalisation des travaux, les charges financières dues par les copropriétaires payant par annuités sont égales au taux légal d'intérêt en matière civile."
Peut être qu'avec un petit crédit, c'est mieux ..... |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 05 août 2005 : 10:21:26
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Désolé,JPM, étant long pour écrire, j'avais pas vu votre post .... tir croisé, donc !  |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 05 août 2005 : 11:39:39
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Vraiment pas de mal ! A deux on pousse mieux |
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kasos
Pilier de forums
327 réponses |
Posté - 05 août 2005 : 14:50:37
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Pour répondre à JPM, Nous sommes une copropriété "immeuble", pas en ASL.
La piscine est donc partie commune dons les frais sont répartis selon les tantièmes de charges générales.
Cordialement
kasos
Pdt de CS |
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kasos
Pilier de forums
327 réponses |
Posté - 05 août 2005 : 14:53:56
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Pour répondre à gedehem, je suis d'accord sur ce qu'il dit concernant second vote majorité Art 25.
Mais qu'arrive-t-il si le projet n'obtient pas 1/3 de POUR au premier tour?
On ne fait pas les travaux?
Et la piscine reste hors norme?
Cordialement
kasos
Pdt de CS |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 05 août 2005 : 15:33:11
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Ce qui doit être proposé, lorsque des travaux sont rendus obligatoires, ce sont "les modalités de réalisation et d'exécution" de ces travaux obligatoires qui doivent être discutées et votées, et non le projet de travaux.
Les travaux sont obligatoires, l'AG n'a pas a dire si elle est pour ou contre la mise en sécurité de la piscine. Elle doit le faire, c'est tout.
La seule chose qu'elle décide c'est "comment", "quand", "par qui". C'est tout.
Alors voter "contre" quoi ? .. el devis, telle entreprise ? ..
Si c'est le cas, c'est le travail préalable qui n'a pas été bien fait. Par le syndic, peut être, mais sans doute par le CS. C'est au CS de monter au créneau lorsqu'il y a des travaux (façade, toiture, etc ...) mais surtout lorsque ces travaux sont obligatoires. Pourquoi ? ..parce que justement ils sont obligatoires, et que la responsabilité du syndicat sera à tous les coups engagés, et sévèrement condamné.
Allez demander aux Maires ou aux responsable sportifs ce qui arrive lorsque ne sont pas respectés les règles de sécurité dans les équipements collectifs, aires de jeux, etc !!!!
Pour ma part, en cas de refus irrespponsable d'un syndicat de ne pas voter les modalités des travaux, au besoin en faisant abstraction de l'art.25-1, je conseillerai au syndic de passer outre et de faire réaliser ces travaux, travaux obligatoires il faut le rappeler, un syndicat ne pouvant s'y soustraire.
Encore une fois, l'AG n'a à décider que de faire faire ces travaux par Pierre ou par Paul (du moins ici, si la mise en concurrence a été rendue obligatoire, sinon un seul devis suffit !!).
Au besoin, s'il s'agit "d'urgence" l'été approchant, au syndic de reconvoquer dans les 8 jours qui suivent une AG qui décidera directement cette fois à l'art.24.
Au pire, en cas de refus de l'AG, le syndic devrait passer par dessus l'AG et engager les travaux : Certes, il commet une faute, mais je vois mal un juge condamner le syndicat pour ces travaux obligatoires réalisés en force par le syndic en raison d'un refus de l'AG de décider des modalités de réalisation ! |
Edité par - gédehem le 05 août 2005 15:41:31 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 05 août 2005 : 15:39:23
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Pour que l'article 25-1 puisse jour, il faut qu'il y ait eu en premier scrutin un vote POUR avec majorité insuffisante :
> si le projet a recueilli un tiers au moins des voix de tous les copropriétaires : second vote immédiat
> sir le projet a recueilli moins d'un tiers des voix : seconde assemblée convoquée dans le délai maximal de trois mois.
Si le premier scrutin donne une majorité de CONTRE : terminé pour l'instant.
Si, d'une manière ou d'une autre, les travaux ne sont pas faits dans les délais tout occupant de l'immeuble (propriétaire ou locataire) peut agir contre le syndicat pour obtenir l'exécution forcée des travaux.
S'il y a un accident, le syndicat est pénalement responsable et bien sur civilement aussi. Le syndic est dégagé de toute responsabilité s'il a invité régulièrement l'assemblée à prendre une décision.
Il doit seulement prendre les dispositions nécessaires pour que la piscine soit mise hors service. Même solution que pour un ascenseur.
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Edité par - JPM le 05 août 2005 15:40:46 |
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