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 Sujet  |
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XtOf.fr
Contributeur vétéran
132 réponses |
 Posté - 31 juil. 2005 : 15:41:49
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Bonjour,
En juin 2004, nous avons eu plusieurs interventions pour des travaux de plomberie non prévus (vetusté de l'immeuble).
Les travaux ont été effectués mais le syndic n'a fait aucun appels de fonds pour ces travaux.
Alors que pour l'installation d'un digicode (donc hors budget), il a fait un appel spécial et n'a commencé les travaux qu'après avoir reçu les fonds.
Ors, en septembre/octobre 2004, plusieurs appartements ont été vendus et aucune réserve n'a été efectué lors des oppositions faites aux différents notaires.
Aujourd'hui, avec le décompte 2004 et l'application du décret, les sommes sont réclamées aux nouveaux copropriétaires...
Pourtant, si il y avait eu des appels de fonds entre juin 2004 et décembre 2004, c'est donc l'ancien propriétaire qui aurait eu à payer...
N'y a t-il pas faute du Syndic ?
Et dans l'affirmative, n'a-t-il pas obligation de porter les sommes dues aux comptes des anciens copropriétaires ?
Merci pour votre réponse.
PS : Ma question n'est pas de savoir s'il faut payer ou non... mais qui doit payer.
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 31 juil. 2005 : 16:25:45
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Avant l'entrée en vigueur de l'état daté (1/9/2004) il y avait la régularisation des charges proprata temporis à la cloture du compte vendeur.
le syndic est responsable des éléments transmis soit dans le questionnaire notaire(avant cette date) soit dans l'état daté.
les comptes de l'exercice ont ils été approuvés? |
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XtOf.fr
Contributeur vétéran
132 réponses |
Posté - 31 juil. 2005 : 16:28:52
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Citation :
Initialement entré par nefer
Avant l'entrée en vigueur de l'état daté (1/9/2004) il y avait la régularisation des charges proprata temporis à la cloture du compte vendeur.
le syndic est responsable des éléments transmis soit dans le questionnaire notaire(avant cette date) soit dans l'état daté.
les comptes de l'exercice ont ils été approuvés?
Après le 1/9/2004, le syndic devait-il tenir compte de ces travaux hors budget mais connus au moment de la vente dans le questionnaire notaire ?
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 31 juil. 2005 : 17:06:07
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En cas d'urgence le syndic a le pouvoir de procéder de sa propre initiative aux travaux présentant un caractère d'urgence et nécessaires pour la sauvegarde de l'immeuble ou destinés à permettre la continuité du fonctionnelent des services.
Décret du 17 mars 1967-Article 27:
"Lorsqu'en cas d'urgence le syndic fait procéder, de sa propre initiative (C'est le cas ici), à l'exécution de travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, il en informe les copropriétaires et convoque immédiatement une assemblée générale."
"Par dérogation aux dispositions de l'article 35 ci-dessus, il peut dans ce cas, en vue de l'ouverture du chantier et de son premier approvisionnement, demander, sans délibération préalable de l'assemblée générale mais après avoir pris m'avis du conseil syndical, s'il en existe un, le versement deune provision qui ne peut excéder le tiers du montant du devis estimatif des travaux."
En résumé le syndic devait informer les copropriétaires et convoquer une assemblée générale, c'est elle qui aurait décidé des appels à faire.
"N'y a t-il pas faute du Syndic ?" oui dans la mesure ou il n'a pas convoqué immédiatement une A.G.
"Et dans l'affirmative, n'a-t-il pas obligation de porter les sommes dues aux comptes des anciens copropriétaires ?"
Non, nul ne peut se faire justice à lui-même. Il faut engager la responsabilité du syndic, sinon rien.
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XtOf.fr
Contributeur vétéran
132 réponses |
Posté - 31 juil. 2005 : 17:17:19
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Citation :
Initialement entré par JB22
En cas d'urgence le syndic a le pouvoir de procéder de sa propre initiative aux travaux présentant un caractère d'urgence et nécessaires pour la sauvegarde de l'immeuble ou destinés à permettre la continuité du fonctionnelent des services.
Décret du 17 mars 1967-Article 27:
"Lorsqu'en cas d'urgence le syndic fait procéder, de sa propre initiative (C'est le cas ici), à l'exécution de travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, il en informe les copropriétaires et convoque immédiatement une assemblée générale."
"Par dérogation aux dispositions de l'article 35 ci-dessus, il peut dans ce cas, en vue de l'ouverture du chantier et de son premier approvisionnement, demander, sans délibération préalable de l'assemblée générale mais après avoir pris m'avis du conseil syndical, s'il en existe un, le versement deune provision qui ne peut excéder le tiers du montant du devis estimatif des travaux."
En résumé le syndic devait informer les copropriétaires et convoquer une assemblée générale, c'est elle qui aurait décidé des appels à faire.
"N'y a t-il pas faute du Syndic ?" oui dans la mesure ou il n'a pas convoqué immédiatement une A.G.
"Et dans l'affirmative, n'a-t-il pas obligation de porter les sommes dues aux comptes des anciens copropriétaires ?"
Non, nul ne peut se faire justice à lui-même. Il faut engager la responsabilité du syndic, sinon rien.
Merci beaucoup pour ces réponses.
Comment engager la responsabilité du Syndic ? En quoi cela consiste-t-il exactement ? Quelles en seraient les conséquences ? |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 31 juil. 2005 : 18:02:12
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le montant des travx réclamé est il important??
Quelle est votre qualité?
Nouveau copropriétaire?
si oui, quelle est l'attitude des autres ?
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 31 juil. 2005 : 22:55:31
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En copropriété il n'y a pas d'autre solution, en dehors d'une solution amiable, que la justice pour obtenir réparation.
Ce qui entraîne des frais , des soucis, des délais souvent long et aucune certitude de résultat.
C'est d'ailleurs la raison pour laquelle il y a tant de non respects des dispositions légales par les syndics.
Les copropriétaires n'ont souvent d'autre solution que de "virer" le syndic, c'est la raison pour laquelle il est souhaitable de conclure des contrats de un an.
"nefer" vous demande le montant des travaux réclamés. (Ce montant en vaut-il la peine), et votre qualité, copropriétaire vendeur ou nouveau copropriétaire. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 01 août 2005 : 00:16:01
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Nefer pose la bonne question !! Quel est le montant des travaux ?
S'il s'agit de travaux de maintenance courante, il n'y a aucune faute si par ailleurs la trésorerie a permis le paiement correct de l'entrepreneur.
Sur le problème des comptes entre vendeur et acquéreur :
> le nouveau régime comptable prévoit l'enregistrement de toute dépense dès son engagement juridique. L'engagement juridique c'est l'ordre de service, la commande d'une fourniture.
> On pousse les hauts cris car la procédure d'engagement serait alors très astreignante. On considère que c'est à la légère que le législateur a visé l'engagement juridique (position de l'ARC notamment, qui a eu le courage de l'exprimer). Et tous les commentaires actuels ignorent superbement l'engagement juridiques. Il suffira de passer les " factures non parvenues ". Pas de réforme dans ce cas puisque tous les syndics sérieux passaient déjà les factures non parvenues non seulement dans la comptabilité mais même dans les charges.
> L'un des avantages de l'engagement juridique est précisément que le syndic pourrait fournir des indications fiables à l'occasion d'une vente.
Je tiens le pari qu'en 2007 des copropriétaires solidement conseillés soulèveront le problème et reprocheront au syndic de ne pas respecter l'article 14-3. Le syndic répondra qu'il se conforme aux dispositions des décrets et arrêtés d'application qui sont relativement muets sur la question. Les copropriétaires rétorqueront que la loi l'emporte sur les décrets et arrêtés et on partira dans une de ces joyeuses controverses dont les avocats font à juste titre leur miel, comme écrit M. le conseiller Capoulade.
Si le législateur ne savait pas ou menait l'engagement juridique, qui n'est effectivement bien connu que dans la comptabilité des collectivités territoriales, il est encore temps de le reconnaître et de changer la loi.
Si l'on se borne à avancer que l'engagement juridique en copropriété n'est pas ce qu'il est dans les domaines où il est employé habituellement, on est parti pour 15 à 20 ans de procédures.
A noter que les copropriétaires demandeurs ne seront pas forcément attachés à la procédure d'engagement juridique. Leur but, comme à l'ordinaire, sera de faire annuler tout ce qu'ils pourront faire annuler.
Sur la question traitée : c'est aux parties à la vente de faire un compte entre elles, hors l'intervention du syndic. |
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XtOf.fr
Contributeur vétéran
132 réponses |
Posté - 01 août 2005 : 08:27:51
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Citation :
Initialement entré par JB22
En copropriété il n'y a pas d'autre solution, en dehors d'une solution amiable, que la justice pour obtenir réparation.
Ce qui entraîne des frais , des soucis, des délais souvent long et aucune certitude de résultat.
C'est d'ailleurs la raison pour laquelle il y a tant de non respects des dispositions légales par les syndics.
Les copropriétaires n'ont souvent d'autre solution que de "virer" le syndic, c'est la raison pour laquelle il est souhaitable de conclure des contrats de un an.
"nefer" vous demande le montant des travaux réclamés. (Ce montant en vaut-il la peine), et votre qualité, copropriétaire vendeur ou nouveau copropriétaire.
Je suis acheteur et le montant porte sur près de 3500 euros (budget = 10500 euros) |
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