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poupou63
Contributeur senior
79 réponses |
 Posté - 31 juil. 2005 : 19:10:58
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Je viens d'être élu Président du CS. C'est la première fois qu'il y en a un dans la copropriété depuis des années.
Quelles sont les premières choses à faire ? Quels conseils pouvez-vous me donner ?
Merci
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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
Posté - 31 juil. 2005 : 19:17:18
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Vous n'êtes pas le seul, je suppose ? Il y a d'autres conseillers qui ont été élus ?
Au fait, qui a pris l'initiative de mettre en place un conseil syndical ?
Votre question est courte mais la réponse est immense.
Première chose à faire : lire les dossiers établis par UI et parcourir le forum "copropriétaires". Il vous faudra plusieurs jours pour ce faire.
Et ensuite, il vous restera à "digérer" et à vous mettre au travail ! Bon courage !
Elisabeth
Loi 65-557 du 10 juillet 1965
http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACEBT.htm
Décret 67-223 du 17 mars 1967
http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACHDJ.htm |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 31 juil. 2005 : 22:35:02
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Le premier CS ou le premier Président??? |
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poupou63
Contributeur senior
79 réponses |
Posté - 01 août 2005 : 00:40:57
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| C'est la première fois que le CS élit un président |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 01 août 2005 : 08:34:14
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| Il faut d'abord vous "imprégner du role d'un conseil syndical, et ensuite de celui de Président, qui est principalement une mission de coordination et communication, dans tous les sens........ |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 01 août 2005 : 14:57:26
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La première chose à faire,si ce n'est déjà fait,c'est d'informer le syndic de cette élection.
Le Pt du CS assure la liaison entre le syndic,le CS et éventuellemnt les copropriétaires.
C'est lui(en général)qui réunit(convoque)le CS pour des réunions avec ou sans syndic si la présence de ce dernier n'est pas necessaire.Il rédige le PV de ces réunions qui peut être affiché dans le hall de l'immeuble ou diffusé auprès des copropriétaires.
La loi ne contient pas de disposition concernant l'organisation et le fonctionnement du CS.
Si cette organisation n'est pas prévue par le RC, la décision appartient à l'AG à la majorité 24(art. 22 décret de 1967).
Vous trouverez sur ce site avec la fonction "Recherche" (si elle veut bien fonctionner) des exemples,commentaires en plus,du Règlement de fonctionnement du Conseil Syndical
et bon courage!! |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 02 août 2005 : 11:52:53
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Question initiale très pertinente, que devraient seposer bon nombre de pdt de CS (et de conseillers) déja en place depuis des années !!!
Les textes ne précisent pas les fonctions du pdt du CS ....mis à part ses pouvoirs pour convoquer une AG ou pour engager une action en restitution d'archives et des fonds du syndicat
Pour autant, on peut se baser sur les textes pour répondre, tout particulièrement l'art.21 de la loi :
"Dans tout syndicat de copropriétaires, un conseil syndical assiste le syndic et contrôle sa gestion.
En outre, il donne son avis au syndic ou à l'assemblée générale sur toutes questions concernant le syndicat, pour lesquelles il est consulté ou dont il se saisit lui même. L'assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité de l'article 25, arrête un montant des marchés et des contrats à partir duquel la consultation du conseil syndical est rendue obligatoire. A la même majorité, elle arrête un montant des marchés et des contrats à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire.
Il peut prendre connaissance, et copie, à sa demande, et après en avoir donné avis au syndic, de toutes pièces ou documents, correspondances ou registre se rapportant à la gestion du syndic et, d'une manière générale, à l'administration de la copropriété.
Il reçoit, en outre, sur sa demande, communication de tout document intéressant le syndicat......."
La 1ère chose que doit faire un pdt de CS c'est de se poser la question : "qu'est-ce que le CS, qu'elle est son rôle, sa fonction, son pouvoir" ...pour en arriver à la question générique " qu'elle est cette bête curieuse appelée "copropriété", comment fonctionne t-elle ?"
-1ère chose à faire : monter la documentation du CS (avec les autres conseillers, bien entendu !), doc. indispensable !!!!
D'abord les textes :
- Loi de 65 modifiée, décret de 67 modifié.
- réglement de copropriété (RDC)
Ensuite, avoir une bonne connaissance de la copropriété :
- liste des copropriétaires.
- copie des principaux contrats des prestataires 'institutionnels' (ascenseurs, chauffage, entr.espaces verts, concierges .... )
(Liste et copies à demander au syndic dans le cadre de l'art.21 cité)
Ayant une bonne connaissance des textes, du RDC, des différents contrats, le CS, et donc son pdt, sont tous mieux à même "d'assister le syndic dans sa gestion et de la contrôler".
Le CS étant 'le conseil de surveillance du syndicat', vous devrez, avec les autres conseillers, veiller à tout !!
Vous devrez entretenir avec le syndic les meilleures relations possible, tout en étant ferme et déterminé, car la copropropriété c'est votre affaire à vous, les copropriétaires.
Un syndic peut passer, la copropriété et ses problèmes reste !
Au CS d'aplanir, autant que possible, ces problèmes, qu'ils soient techniques ou relationnels ....
Après avoir informé le syndic de votre nomination, il faudra convenir avec lui des modalités pratiques de controle des comptes.
- Un petit bilan des dépenses tous les trimestre avec pointage des factures (tampon "VU CS" date et paraphe) permet un bon suivi et évite d'avoir 20 cm de factures en fin d'année.
- Egalement, vérification de la trésorerie et donc des impayés
Demandez au syndic l'établissement chaque trimestre d'un état de la situation des comptes de chacun des copropriétaires (facile avec l'informatique !!). Ainsi chaque trimestre vous saurez (et le syndic aussi s'il ne le savez pas  ! ) la position de chacun.
Mettons le 1er trimestre (janvier) qui n'est pas réglé par Dupont. Le 2ème Trim, (avril) il n'a pas régularisé, du moins en fin de trimestre, càd le 15/20 juin. Il a donc déja 1 trimestre de retard ! Ainsi, vous (et le syndic) êtes en mesure de savoir tout de suite, pour mieux y répondre, ce qu'il en est du paiement des provisions, les impayés étant la cata dans les copropriétés.
En T1 vous savez ceux qui n'ont pas régularisé T-1 (le T4 de l'exercice précédent), en T2 ceux en retard sur T1, etc .....
Au pire, vous avez 6 mois de décalage, chaque état étant édité mettons en fin de chaque trimestre(mars pour T1, juin pour T2, etc ....
De ce fait vous pouvez alors demander au syndic où il en est et suivre sa procédure de rappel, relance, mise en demeure , etc .... Et au besoin secouer le syndic pour ne pas laisser trainer les choses ...
Déjà, avec tout ça, vous aurez fait la moitié du chemin.....
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Edité par - gédehem le 02 août 2005 13:38:33 |
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BBH
Pilier de forums
323 réponses |
Posté - 22 août 2005 : 00:15:13
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Citation :
Initialement entré par gédehem
Les textes ne précisent pas les fonctions du pdt du CS ....mis à part ses pouvoirs pour convoquer une AG ou pour engager une action en restitution d'archives et des fonds du syndicat
"Dans tout syndicat de copropriétaires, un conseil syndical assiste le syndic et contrôle sa gestion.
Il peut prendre connaissance, et copie, à sa demande, et après en avoir donné avis au syndic, de toutes pièces ou documents, correspondances ou registre se rapportant à la gestion du syndic et, d'une manière générale, à l'administration de la copropriété.
Il reçoit, en outre, sur sa demande, communication de tout document intéressant le syndicat......."
OK, mais,
Egalement, vérification de la trésorerie et donc des impayés
Demandez au syndic l'établissement chaque trimestre d'un état de la situation des comptes de chacun des copropriétaires (facile avec l'informatique !!). Ainsi chaque trimestre vous saurez (et le syndic aussi s'il ne le savez pas ! ) la position de chacun.
Bonsoir,
A ma connaissance, le CS ou son président, n'a pas à connaître la position comptable de chaque copropriétaire. C'est l'affaire du syndic… le CS n'est pas le "super comptable" de la copropriété.
Cordialement
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 22 août 2005 : 00:28:05
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BBH, je trouve la réponse de Gedehem très explicite et préconise une pro-activité du CS qui ne peut qu'être bénéfique à la copropriété !
Pourquoi attendre les convocations d'AG pour voir qu'un copro est en retard de paiement ???? Combien de copro se retrouvent en difficulté pour ne pas avoir suivi ou contrôlé les comptes ?
Ah si tous les CS pouvaient fonctionner comme cela, y'aurait sûrement moins de pbl, moins de magouilles ou de laissez-aller dans la gestion.
Le CS étant un organe de contrôle, c'est quand même son rôle de vérifier si tous payent correctement (pour le bien du syndicat et pas celui du syndic ) et plus tôt les mesures sont prises, mieux c'est, non ? |
Edité par - Joulia le 22 août 2005 00:29:33 |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 22 août 2005 : 09:04:10
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d'accord avec gédehem et joulia sur la vérification de la totalité des comptes de la copropriété.
Nous avons une vérification des comptes de notre copropriété au moins une fois par trimestre et cela concerne aussi les impayés;non seulement pour connaître l'ensemble de notre situation financière mais aussi pour demander au syndic où il en est pour les relances vis à vis des "retardataires" ( pourtant je pense que nous avons un syndic qui fait son travail normalement)
Cela rentre dans le rôle de contrôle et de vérification de la gestion de la copropriété du CS qui,s'il a des droits vis à vis du syndic,a aussi des devoirs vis à vis des copropriétaires.
Il (le CS)reçoit,en outre sur sa demande,communication de tout document intéressant le syndicat (art. 21 L 1965)les impayés sont un de ces documents |
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BBH
Pilier de forums
323 réponses |
Posté - 22 août 2005 : 10:49:48
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Citation :
Initialement entré par Joulia
BBH, je trouve la réponse de Gedehem très explicite et préconise une pro-activité du CS qui ne peut qu'être bénéfique à la copropriété !
Le CS étant un organe de contrôle, c'est quand même son rôle de vérifier si tous payent correctement (pour le bien du syndicat et pas celui du syndic ) et plus tôt les mesures sont prises, mieux c'est, non ?
Bonjour,
C'est, paraît-il votre opinion, respectable par ailleurs, mais votre interprétation est personnelle. Le CS conseille le syndic et contrôle sa gestion. A ma connaissance, il n'a pas qualité pour contrôler les rapports entre le syndic et les copropriétaires.
Cordialement
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BBH
Pilier de forums
323 réponses |
Posté - 22 août 2005 : 10:57:24
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Citation :
Initialement entré par felix1930
d'accord avec gédehem et joulia sur la vérification de la totalité des comptes de la copropriété.
Nous avons une vérification des comptes de notre copropriété au moins une fois par trimestre et cela concerne aussi les impayés;non seulement pour connaître l'ensemble de notre situation financière mais aussi pour demander au syndic où il en est pour les relances vis à vis des "retardataires" ( pourtant je pense que nous avons un syndic qui fait son travail normalement)
Cela rentre dans le rôle de contrôle et de vérification de la gestion de la copropriété du CS qui,s'il a des droits vis à vis du syndic,a aussi des devoirs vis à vis des copropriétaires.
Il (le CS)reçoit,en outre sur sa demande,communication de tout document intéressant le syndicat (art. 21 L 1965)les impayés sont un de ces documents
Bonjour,
Il se peut que votre syndic se plie à vos exigences… il est bien connu que certains syndics suivent les recommandations du CS ou du président pour s'assurer leur mandat. Mais la relance des retardataires ne fait pas partie des attributions d'un CS.
Cordialement
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BBH
Pilier de forums
323 réponses |
Posté - 22 août 2005 : 11:12:16
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Matière à reflexion... peut-être...En fait, chaque copropriété a le syndic qu'elle mérite?
Il faudrait, un jour, se poser la question: à quoi sert un syndic?
Le CS a tellement à faire pour "conseiller" le syndic qui préfèrerait que l'on le laisse "dormir"  jusqu'à la veille de la prochaine AG; tellement de peine à essayer de lui faire respecter le RC, tellement de soucis à obtenir des informations sur ses activités… sans parler du "contrôle" de la répartition, des comptes, etc….
Bien cordialement
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 22 août 2005 : 13:34:41
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C'est mon opinion tout comme c'est la vôtre !!! 
Ca fait 2 posts en 24 heures où vous opposez "mon opinion toute perso" à votre "connaissance" : marrant non ?
Citation :
Le CS conseille le syndic et contrôle sa gestion. A ma connaissance, il n'a pas qualité pour contrôler les rapports entre le syndic et les copropriétaires.
Où est-il dit dans le message de Gedehem, que le CS contrôle les rapports du syndic ..... ????? Selon vous, il vaut mieux attendre que le syndic veuille bien présenter la situation de trésorerie et la situation des comptes "clients" (doc à joindre aux convocations des AG) pour se rendre compte qu'il y a un probléme avec Duchmol ?
Vraiment proactif, oui, tout au bénéf des autres copropriétaires ...
Je me demande alors qu'est ce que vous considérez comme "contrôle de gestion" ... On n'a sûrement pas suivi les mêmes cours ! |
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BBH
Pilier de forums
323 réponses |
Posté - 22 août 2005 : 14:23:31
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Citation :
Initialement entré par Joulia
C'est mon opinion tout comme c'est la vôtre !!!
Ca fait 2 posts en 24 heures où vous opposez "mon opinion toute perso" à votre "connaissance" : marrant non ?
Citation :
Le CS conseille le syndic et contrôle sa gestion. A ma connaissance, il n'a pas qualité pour contrôler les rapports entre le syndic et les copropriétaires.
Où est-il dit dans le message de Gedehem, que le CS contrôle les rapports du syndic ..... ????? Selon vous, il vaut mieux attendre que le syndic veuille bien présenter la situation de trésorerie et la situation des comptes "clients" (doc à joindre aux convocations des AG) pour se rendre compte qu'il y a un probléme avec Duchmol ?
Vraiment proactif, oui, tout au bénéf des autres copropriétaires ...
Je me demande alors qu'est ce que vous considérez comme "contrôle de gestion" ... On n'a sûrement pas suivi les mêmes cours !
Bonsoir Joulia,
Pourquoi ce ton acerbe? De toute évidence vous n'aimez pas la contradiction! Ici c'est un forum de discussion? Alors l'on discute, l'on pose de questions et l'on a des réponses….
Dans un autre post vous affirmez, péremptoirement, sans l'étayer, que monsieur et sa femme ne peuvent être membres du CS.
Ici, vous affirmez, idem.
A ma connaissance, ( vous n'aimez pas cette expression, tant pis) il vaut mieux rester poli et au moins essayer d'étayer ses dires.
Cordialement,
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 22 août 2005 : 14:40:49
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BBH,
Tant que la situation financière d'un compte "copropriétaire" n'a pas d'influence ( ou ne risque pas d'avoir)sur la trésorerie de la copropriété cela ne regarde pas le CS;dans le cas contraire cela rentre dans les attributions de ce dernier.
Notre syndic ne se plie pas à nos exigences (celles-ci sont toujours dans le cadre de la loi);il se conforme à la règlementation en vigueur en nous remettant,suite à notre demande,les éléments qui nous permettent de contrôler sa gestion y compris,chaque trimestre,le Grand Livre syndic.
La continuité,ou non, du mandat de syndic est du ressort de l'AG et non du CS (B A BA de la copropriété) |
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 22 août 2005 : 15:11:50
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Où voyez-vous de l'impolitesse dans ma réponse ? 
Si vous preniez un peu le temps de me lire (et sur des questions que vous avez, vous-même, posé sur ce forum), vous verriez que je ne suis pas de nature belliqueuse  ; par contre j'aime bien la contradiction quand elle fait avancer le débat. Pas la gratuite ! Si je ne m'abuse, à part votre connaissance que vous mettez systématiquement en avant, vous non plus, n'avez étayé vos dires.
Comme vous le dites très à-propos, Ici c'est un forum de discussion? Alors l'on discute, l'on pose de questions et l'on a des réponses…. - c'est le droit que je prends également.
Et, je n'ai pas à me référer à l'art 21 de la loi de 65 pour affirmer que le CS est bien un organe de contrôle et qu'à ce titre, il a un droit de regard sur les comptes et sur la situation des débiteurs.
incident clos en ce qui me concerne.
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Edité par - Joulia le 22 août 2005 15:14:34 |
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lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 22 août 2005 : 17:32:46
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Et VLAN
incident clos mais pas discussion. BBH serait peut-être syndic?
LN |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 22 août 2005 : 18:16:43
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Calmement et objectivement, je pense que BBH a tort en écrivant : Citation :
A ma connaissance, le CS ou son président, n'a pas à connaître la position comptable de chaque copropriétaire. C'est l'affaire du syndic… le CS n'est pas le "super comptable" de la copropriété
Il est bien certain que le contrôle du bon fonctionnement du poréfinancement des charges entre dans la mission du conseil syndical.
Mais contrôle n'est pas immixtion dans la gestion du syndic. Le conseil syndical ne peut exiger ni des actions abusivement brutales ni l'octroi de délais de paiement infondés au profit de tel ou tel.
Il peut demander que lui soient présentées les justifications des mises en demeure délivrées à des retardataires (les relances sont dépourvues d'intérêt). Idem pour les procédures de sauvegarde de la créance (inscription hypothécaire ou autres). Il peut également vérifier des dossiers de mutation de lot quand un solde important apparait dans la balance des copropriétaires.
Et quand j'écris " il peut ", je devrais écrire " il doit ". |
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air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
Posté - 22 août 2005 : 22:36:32
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Citation :
Initialement entré par lnsacorh
Et VLAN
incident clos mais pas discussion. BBH serait peut-être syndic?
LN
voila qui devrait faire plaisir aux rares concernés explorant le forum!
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mallo35m
Pilier de forums
609 réponses |
Posté - 23 août 2005 : 09:21:55
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je suis tout à fait d'accord avec le fait que le CS peut (je n'ai pas dit DOIT, même s'il devrait le faire plus souvent ) consulter la totalité des élements se rapportant à la vie de la copro : l'art. 21 de la loi est assez explicite à ce sujet.
En outre il n'y a pas de notion de "secret" entre le syndic et le CS, représentant élu des copropriétiares : par suite, les éléments de situation personnelle entre les copros et la copropriété sont accessibles au CS.
Enfin, dans sa mission de contrôle de la gestion du syndic (art. 21 toujours), il est bien évident que le CS doit pouvoir accéder à tous les éléments, y compris des situations individuelles, pour vérifier qu'aucune dérive n'est de nature à mettre en péril le fonctionnement de la copro. |
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Président du CS : que dois je faire ?
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