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 Sujet  |
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begoriot
Nouveau Membre
3 réponses |
 Posté - 01 août 2005 : 16:54:22
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Bonjour,
Quel loueur meublé en LMP saurait me "tuyauter" sur les deux questions suivantes?
En plein montage d'un projet LMP à Paris, il me reste deux doutes :
- comment essayer d'obtenir un refus d'immatriculation au RCS (démarche obligatoire pour tout candidat au LMP, même s'il est salarié par ailleurs)?
Le CFE me dit qu'une fois sur deux c'est le refus, mais que cela dépend du greffe, du jour, etc...bref, y aurait il un moyen de convaincre le greffe de ne pas nous inscrire (et nous faire éviter le paiement de charges sociales annuelles minimum, étant couverts par ailleurs en salariés).
- Nous comptons acheter plusieurs petits logements en 2005 (frais de notaire et travaux sur 2005 donc), et commencer à louer au mieux début 2006. Est ce OK en 2006 pour les impots de déduire ces frais sur l'activité 2006 (même si les frais datent de 2005)? Moi, le centre des impots m'a conseillé de passer les frais en déficit en 2005, mais en 2005 n'ayant rien loué je ne suis pas encore vraiment LMP au regard de la loi, et je n'ai pas encore le droit de déduire les déficits donc?
Je ne voudrais pas me retrouver avec des frais de notaire et travaux impossibles à déduire...(catastrophe financière assurée)
Bref, si vous avez déjà été dans cette situation, je serais très intéressée de savoir comment vous avez géré la situation!!
Par avance, un grand merci pour tous vos conseils...
Nathalie
lireaparis@yahoo.fr
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 01 août 2005 : 19:03:58
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Il ne faut pas oublier que toutes les opérations de défiscalisation sont sous l'oeil acéré des services fiscaux: et il vaut mieux etre dans les clous......
surtout en ce moment, ce qui concerne les meublés.... |
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begoriot
Nouveau Membre
3 réponses |
Posté - 02 août 2005 : 12:17:54
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Merci Nefer pour votre réponse.
En effet, je comprends que les services veillent au grain...
Ca bouge beaucoup coté location meublée, mais le plus dur c'est de se faire renseigner correctement, les impots comme le CFE sont perdus avec le LMP, pourtant je fais la démarche de me renseigner afin d'agir en parfaite légalité!
Connaitriez vous un conseil a qui je pourrais m'adresser sans me ruiner?
Par avance, un grand merci à vous, ainsi qu'à tous ceux qui auraient des informations à ce sujet.
Cordialement,
NP
lireaparis@yahoo.fr |
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BBH
Pilier de forums
323 réponses |
Posté - 09 août 2005 : 17:30:13
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Bonjour, 
Votre parc immobilier est-il si important que vous vouliez vous installer en LMP?
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begoriot
Nouveau Membre
3 réponses |
Posté - 13 août 2005 : 19:23:58
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Bonjour,
Oui, dans le cadre de ce projet nous aurons chacun les 23000€ de loyers perçus requis.
Ce régime LMP parait très intéressant, même si je m'interroge sur le montant réel des cotisations à prévoir.
Par exemple, avez vous une idée du montant de la taxe professionnelle due? Je sais que pour le reste, les cotisations mini sont autour de 2700€ par an par loueur.
Un grand merci pour toute info, précision, etc, les LMP semblent rester discrets sur leur activité, je n'arrive pas à obtenir des témoignages!
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bouzigues
Pilier de forums
3208 réponses |
Posté - 13 août 2005 : 19:41:19
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Je pourrai seulement vous tuyauter sur la fiscalité directe locale et non sur la fiscalité personnelle.
Aussi la valeur locative cadastrale est sur gOOgle.
A ce sujet vous pourrez optimiser vos taxes foncières, en suivant les précepts de l'audit métré fiscal. Lui aussi est sur gOOgle.
Ancien contributeur non pour autant émérite. |
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Soyouz
Pilier de forums
609 réponses |
Posté - 23 août 2005 : 18:24:40
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Vous souhaitez obtenir un "refus" d'immatriculation en LMP ?
Dans quel but ?
Personne ne vous oblige à vous immatriculer pour faire de la location en meublé .
D'ailleurs je ne comprends pas ceux qui veulent se déclarer "professionnels" en LMP puisque de toutes façons ils ne peuvent pas imputer les déficits liés aux amortissements sur leur revenu global mais seulement sur les revenus de mêmes catégorie.(BIC)
Avec un crédit à 4% et 6% de rentabilité, on peut encore imputer des amortissements sur les revenus BIC meublés et donc indirectement sur le revenu global puisque la définition du revenbu global est bien la somme des revenus catégoriels.
Il suffit de faire une 2031 NON professionnel .
Je voudrais qu'on me démontre l'intérêt de se déclarer LMP avec des chiffres et pas des arguments de vendeur à domicile.
Bien cordialement.
Citation :
Initialement entré par begoriot
Bonjour,
Quel loueur meublé en LMP saurait me "tuyauter" sur les deux questions suivantes?
En plein montage d'un projet LMP à Paris, il me reste deux doutes :
- comment essayer d'obtenir un refus d'immatriculation au RCS (démarche obligatoire pour tout candidat au LMP, même s'il est salarié par ailleurs)?
Le CFE me dit qu'une fois sur deux c'est le refus, mais que cela dépend du greffe, du jour, etc...bref, y aurait il un moyen de convaincre le greffe de ne pas nous inscrire (et nous faire éviter le paiement de charges sociales annuelles minimum, étant couverts par ailleurs en salariés).
- Nous comptons acheter plusieurs petits logements en 2005 (frais de notaire et travaux sur 2005 donc), et commencer à louer au mieux début 2006. Est ce OK en 2006 pour les impots de déduire ces frais sur l'activité 2006 (même si les frais datent de 2005)? Moi, le centre des impots m'a conseillé de passer les frais en déficit en 2005, mais en 2005 n'ayant rien loué je ne suis pas encore vraiment LMP au regard de la loi, et je n'ai pas encore le droit de déduire les déficits donc?
Je ne voudrais pas me retrouver avec des frais de notaire et travaux impossibles à déduire...(catastrophe financière assurée)
Bref, si vous avez déjà été dans cette situation, je serais très intéressée de savoir comment vous avez géré la situation!!
Par avance, un grand merci pour tous vos conseils...
Nathalie
lireaparis@yahoo.fr
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WILLIAM34
Contributeur senior
79 réponses |
Posté - 29 août 2005 : 22:12:12
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Etre LMP permet par exemple de revendre un de ses appartement sans taxation sur les plus value
d'imputer les déficits liés aux amortissements sur son revenu global contrairement a ce que vous dites
je conseil la bible du lmp
moins d'impots grace a l'immobilier de jean louis le boulc'h
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Soyouz
Pilier de forums
609 réponses |
Posté - 30 août 2005 : 16:54:00
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Désolé l'ami, en LMP on ne peut pas imputer un déficit de son revenu global au dela de la différence entre revenu et charges . art 751 du CGI (vérifier le N° )
Les amortissements s'ils sont exédentaires ne peuvent qu'être reportés ad vitam eternam.
Vous confondez avec l'exploitation "DIRECTE" hôtelière, ou un hôtelier peut ou du moins "pouvait" imputer ses amortissements sur son revenu global ce qu'il ne peut plus faire depuis que des petits malins ont fait de la publicité dans des journaux spécialisés sur le thème " Ne payez plus d'impôts" en investissant dans une chambre d'Hôtel .
Une autre erreur très commune que font beaaucoup d'investisseur en loi Pons :
Acheter un bateau et le mettre en location chez un professionnel. (idem résidence de tourisme).
Dans ce cas ils ne sont plus exploitant direct mais "loueur de chose" . Et Paffffffff même problème qu'avec le LMP que je répette bien clairement:
"On ne peut pas imputer du revenu global les amortissements "
On ne peut qu'imputer la différence entre revenus et charges (les intérêts par exemple).
Par contre on peut encore revendre en exonération de plus value après 5 ans si recette inférieure au plafond , mais comme un projet de reintégration des amortissements est à l'étude, ce qui est logique, il faudra un jour se tapper la + value sur les amortissements imputer sur les RECETTES.
Bonjour les dégats et merci le statut LMP.
Citation :
Initialement entré par WILLIAM34
Etre LMP permet par exemple de revendre un de ses appartement sans taxation sur les plus value
d'imputer les déficits liés aux amortissements sur son revenu global contrairement a ce que vous dites
je conseil la bible du lmp
moins d'impots grace a l'immobilier de jean louis le boulc'h
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Soyouz
Pilier de forums
609 réponses |
Posté - 30 août 2005 : 18:15:26
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Précision complémentaire relative à l'impossibilité d'imputer les amortissements de son revenu global en LMP.
CGI art 39 C et 39 A.
...Seuls les vendeurs à domicile de ce type de produits "oublient" d'indiquer ce léger "détail".
Vous savez, les "conseils en gestion de patrimoine"
Codialement
Citation :
Initialement entré par WILLIAM34
Etre LMP permet par exemple de revendre un de ses appartement sans taxation sur les plus value
d'imputer les déficits liés aux amortissements sur son revenu global contrairement a ce que vous dites
je conseil la bible du lmp
moins d'impots grace a l'immobilier de jean louis le boulc'h
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WILLIAM34
Contributeur senior
79 réponses |
Posté - 31 août 2005 : 12:55:57
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Dont acte, cependant convenez qu'amortir l'appartement ou la villa(pas le terrain) permet des économies substancielles par rapport aux (72%)de reductions forfaitaires sur les loyers encaissés.
Pour ce qui me concerne je ne connais pas de démarcheur à domicile et je m'en méfie comme vous, je fais tout en direct (location saisonnière ds le midi) réservation,acceuil,eventuellement location de draps
J'hésite encore à vrai dire à adopter le statut LMP,et je trouve donc ces échanges fort constructif. Peut on en savoir plus sur vous? |
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Soyouz
Pilier de forums
609 réponses |
Posté - 31 août 2005 : 13:47:04
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Avec plaisir, je suis un ancien professionnel immobilier à la retraite.
La mode du LMP a permis à des centrales de vente de commercialiser de nombreuses résidences de tourisme ou chambres dans des résidences pour personnes agées.
La" location meublée" en elle même est intéressante, c'est le satut LMP qui a mon sens entraine plus de problèmes que d'avantages.
En étant loueur meublé "NON professionnel" , vous avez en fait des avantages semblables sans lrs problèmes .
Je m'explique:
Si vous admettez que le revenu "global" est l'addition des revenus "categoriels", dans l'hypothèse d'une rentabilité de 5% (simple exemple) vous augmentez donc votre revenu"global" d'autant .
Mais si vous considérez que vous pouvez amortir "5%" des murs , vous neutralisez cette augmentation de votre revenu "global".
Avec un crédit, vous commencerez par déduire les intérêts des emprunts, et lorsque vous aurez épuisé les intérêts vous déduirez les amortissements. (toujours en NON professionnel)
Notez que même en financement par crédit Bail , la redevance n'est déductible qu'en partie comme dans un emprunt classique saufd à réintegrer la TOTALITE des suramortissements lors de la levée d'option.
Bref: pas de miracle, simplement la possibilité de recevoir sur la durée un revenu complémentaire de 5 % environ sans fiscalité, professionnel ou non.
Il suffit de faire une déclaration 2031 "NON professionnel
Conclusion: pourquoi vouloir en plus payer des charges sociales éventuelles, déclarations divers, inscription au RC etc...
Autre point important:
un NON prof n'a aucune réintégration fiscale à faire lors de la revente, et les + values sont maintenant exonérées sur 15 ans
Un Professionnel a le gros risque d'"être obligé de réintegrer ces amortissements dans l'avenir.... il suffit que le seuil de "petite" entreprise soit supprimé.
Cordialement.
Citation :
Initialement entré par WILLIAM34
Dont acte, cependant convenez qu'amortir l'appartement ou la villa(pas le terrain) permet des économies substancielles par rapport aux (72%)de reductions forfaitaires sur les loyers encaissés.
Pour ce qui me concerne je ne connais pas de démarcheur à domicile et je m'en méfie comme vous, je fais tout en direct (location saisonnière ds le midi) réservation,acceuil,eventuellement location de draps
J'hésite encore à vrai dire à adopter le statut LMP,et je trouve donc ces échanges fort constructif. Peut on en savoir plus sur vous?
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lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 01 sept. 2005 : 14:19:20
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Merci aussi pour ces bons conseils, Soyouz
LN |
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lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 01 sept. 2005 : 14:27:42
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Après une recherche sur mes feuilles de déclarations, les Impôts m'ont fait remplir la "2042c" et non la "2031". Quelle différence ?
LN |
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Soyouz
Pilier de forums
609 réponses |
Posté - 01 sept. 2005 : 16:11:04
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Si vous souhaitez déduire les "amortissements" du résultat de vos profits de loueur en meublé NON professionnel, il faut faire une 2031 avec un tableau d'amortissement.
N'oubliez pas qu'il s'agit de profit BIC NON professionnel.
Si vous jouer la simplicité sans faire la déclaration au réel "non professionnel" vous ne pourez pas amortir.
C'est d'ailleurs la déclaration que font les propriétaires en Résidence de tourisme classée, qui encaissent des loyers par avance et doivent déclarer leur temps de séjour en "loyer en nature".
Cordialement.
Citation :
Initialement entré par lnsacorh
Après une recherche sur mes feuilles de déclarations, les Impôts m'ont fait remplir la "2042c" et non la "2031". Quelle différence ?
LN
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WILLIAM34
Contributeur senior
79 réponses |
Posté - 01 sept. 2005 : 21:09:04
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Merci beaucoup Soyouz pour ces explications je n'avais pas saisi que l'on n'avait pas que le choix en LMNP de la réduction forfaitaire. Finalement je vais refaire mes calculs, cependant en LMP il y a la possibilité de créer une SARL de famille qui permet de transmettre à ses enfants hors succession une partie de son patrimoine n'est ce pas? a moins que cela soit aussi possible en LMNP? cependant je n'ai que 40 ANS alors est ce déjà le moment de penser à cela?
Amicalement
william |
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lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 01 sept. 2005 : 21:59:38
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amusez-vous, entre guillemets, à faire du "meublé". Moi je commence à en avoir raz-le-bol. ET puis , vous jugerez ensuite car les inventaires et les tenues de studios, c'est du boulot  ......
LN |
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WILLIAM34
Contributeur senior
79 réponses |
Posté - 01 sept. 2005 : 23:20:43
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SE n'est pas forcément amusant de faire du meublé mais avec une rentabilité de plus de 10% dans mon cas un effet de levier du crédit indeniable je ne connais pas un meilleur moyen de préparer la retraite ou de constituer un patrimoine qui permettra demain à mes enfants de faire des études partout dans le monde.
Par ailleurs je ne suis pas certain qu'il ne faille que faire des studios.
Mais si vous avez un meilleur truc alors je suis preneur |
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Soyouz
Pilier de forums
609 réponses |
Posté - 02 sept. 2005 : 10:09:08
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La transmission d'un patrimoine aux héritiers est totalement indépendante du statut choisi , LMP ou pas.
La création d'une SARL de famille ne permet pas en elle même de transmettre un patrimoine en exonération de droits de succession.
"
Par contre, le démembrement des parts (j'ai bien dit des "parts" et non pas des "biens") de ladite sarl , permetrait (encore) d'écarter la présomption de proprité instituée par l'article 752 du cgi, tout en conservant les avantages pour les parents "usufruitiers" des parts de la sarl. Sarl à l'IRPP et non pas à l'IS.
Sauf requalification par l'administration qui peut toujours se prévaloir de l'article L64 en vous trouvant trop intelligent. :-)
Autre problème cependant: vous retombez dans le cadre "professionnel" de par le caractère commercial de la structure, avec une comptabilité plus lourde, publication de Bilans etc...
Pas de miracle malheureusement.
Ne pas oublier comme le souligne un internaute , que la location meublée est un véritable travail , sauf si vous louez à l'année.
Bon courage .
Citation :
Initialement entré par WILLIAM34
Merci beaucoup Soyouz pour ces explications je n'avais pas saisi que l'on n'avait pas que le choix en LMNP de la réduction forfaitaire. Finalement je vais refaire mes calculs, cependant en LMP il y a la possibilité de créer une SARL de famille qui permet de transmettre à ses enfants hors succession une partie de son patrimoine n'est ce pas? a moins que cela soit aussi possible en LMNP? cependant je n'ai que 40 ANS alors est ce déjà le moment de penser à cela?
Amicalement
william
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WILLIAM34
Contributeur senior
79 réponses |
Posté - 02 sept. 2005 : 13:30:05
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merci soyouz, vous êtes vraiment calé sur ce sujet.
je vais réfléchir à tout ça
cordialement |
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Hoodoo
Pilier de forums
844 réponses |
Posté - 02 sept. 2005 : 17:59:42
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Mon cher Soyouz,
Point ne suffit d'affirmer, il faut prouver !
Il est difficile de reprendre ce que vous avez dit car vous partez dans tous les sens, avec des affirmations erronées, ce qui est légèrement agaçant ... Allons-y quand même !
Vous ne savez parler que d'amortissements alors que vous devriez parler, en bon professionnel de l'immobilier que vous êtes toujours, de charges déductibles, dans leur acception la plus large, du résultat professionnel,
- vous ne savez parler que d'augmentation du revenu global (via une rentabilité de 5%) alors que vous devriez faire le distingo entre trésorerie disponible et résultat professionnel (ou non-professionnel pour vous faire plaisir)généré par les locations, erreur majeure pour qui prétend apporter des informations pertinentes sur le statut dont nous discutons aujourd'hui,
- vous ne savez parler que de risques de suppression du seuil des petites entreprises (celui-ci ayant été relevé tout récemment d'ailleurs de 152 000 à 250 000 € de chiffres d'affaires pour l'activité de fourniture de logements) alors que vous devriez avoir une vision plus globale de cette mesure fiscale qui ne touche pas que les LMP/LMNP mais TOUTES les activités : agricoles, commerciales, artisanales ou industrielles, d'où le faible risque de le voir diminuer, et encore moins disparaître !
Bref, vous ne répondez qu'en partie à la question initialement posée, et en dérivez pour placer un discours fallacieux sur la fiscalité applicable à ce type d'opération, pour, finalement, le dénigrer, ainsi que tous les gens qui la conseillent, envers qui vous semblez remonté !
A nul moment vous n'avez parlé de la déduction des frais d'établissement, autre erreur majeure pour le spécialiste que vous êtes encore.
Nul n'a dit, mon bon Soyouz, que le LMP/LMNP était un oasis fiscal sans contraintes juridiques, matérielles, comptables, fiscales, immobilières, financières.
Je suis confus de devoir vous le dire ainsi, mais votre connaissance de la fiscalité n'est que partielle -ce n'est pas un reproche mais une constatation- ce qui vous induit en erreur à de multiples reprises, non seulement par ce que vous dites, mais également par ce que vous ne dites pas. La matière fiscale ne souffre pas l'imprécision, ce dont vos posts regorgent.
Pour répondre a begoriot : il n'y a aucun moyen de forcer la main du greffe relativement au refus d'immatriculation. Cependant, cette démarche est obligatoire pour qui veut revendiquer le statut LMP, mais le fisc ne vous tiendra pas rigueur de ce refus d'immatriculation opposé par le greffe, ce qui signifie que vous pourrez malgré tout vous prévaloir du statut espéré en appliquant la fiscalité adéquate.
Concernant maintenant votre question sur l'imputation des déficits générés, rappelons-le, par toutes les charges et dépenses ayant entouré l'acquisition de vos appartements, et sur le fait de savoir si ceux-ci seront imputables sur les revenus locatifs générés(qui seront déterminés fiscalement comme des BIC, à savoir des bénéfices industriels et commerciaux -rien à voir avec les revenus fonciers de la location nue), je vous affirme que celà reste possible.
En effet, que vous soyez LMP ou non, vous devrez souscrire une déclaration CERFA 2031 et suivantes (communément appelées "liasse fiscale") sur lesquelles seront reportées toutes les opérations comptables entourant ces acquisitions immobilières.
Persistez dans ce choix du LMP, mais veillez à vous entourer de toutes les précautions, d'autant plus que vous êtes un opérateur parisien. Je ne saurai trop que vous renouvelez le conseil de nefer ...
En espérant avoir répondu à vos questions.
@bonentendeur.
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