|
|
| Auteur |
 Sujet  |
|
|
lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
 Posté - 02 sept. 2005 : 18:17:38
|
Une autre méthode pour se faire un patrimoine : le viager
D'accord, c'est aléatoire mais dans la grande majorité les acquéreurs sont gagnants (très gagnants même, tout autour de moi). Et là, votre investissement peut être une belle villa ou grand appart. C'est vous le banquier vu que vous payez petit à petit. Le hasard de la vie ne nous dit pas quand elle s'arrêtera mais à vous de miser.
Je trouve ce système intéressant aussi pour le crédirentier qui reste dans son bien , qui reçoit une belle somme (le bouquet- A transmettre aux héritiers ou mettre en Assurance-vie ou je ne sais) et qui tous les mois touchera sa rente. L'acquéreur verse à petites doses (il est vrai que les crédits sont bas à ce jour)
Le gros problème et il est de taille, c'est qu'ils partent comme des petits pains et les discussions de prix pas trop possibles. Voici aussi que les fonds de pension américains s'y intéressent d'où la flambée des prix aussi dans ce domaine.
A méditer !
Mais entre-nous begoriot, transmettre un héritage immobilier n'est pas forcément une bonne chose. Ex : mes parents avaient pensé à investir et même construire une maison pour chacun. Bonnes intentions mais à la fin, nous n'en avons pas voulu ayant eu des vies différentes (au cours des années) et nous avons donc du tout vendre l'immobilier pour se le partager en liquide. De plus comment se partager la maison familiale? Voir aussi le chapître "assurance-vie" 
LN |
Signaler un abus  |
|
|
lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 02 sept. 2005 : 18:26:36
|
Hoodoo,
bienvenu au professionnel que vous êtes. Merci pour vos éclaircissements. Mais pour moi c'est encore bien trop compliqué et j'aurai bien voulu trouver une personne sur Nice qui s'occupe de mon patrimoine au lieu de tirer la couverture vers son futur contrat et son % .
Soyouz émet son avis ou son savoir je trouve que vous êtes un peu dur avec lui ou bien supérieurement dans le bain !!!
LN |
| Signaler un abus |
|
|
Soyouz
Pilier de forums
609 réponses |
Posté - 02 sept. 2005 : 18:45:30
|
Vous savez l'ami, moi je n'ai rien à prouver .
Si comme beaucoup de "gogos" vous trouvez un plaisir particulier à faire des frais pour avoir la satisfaction de les déduire de votre revenu global qui n'est jamais que le cumul de vos revenus catégoriels , c'est votre droit.
Ce qui m'interesse dans une opération c'est la réalité du résultat économique qui rentre dans ma poche et non pas les frais "déductibles" qu'il faut payer au banquier ou d'autres au lieu de son percepteur.
Certaines personnes préfèrent donner "100" à leur banquier avec un sourire plutôt que "30" à leur percepteuren faisant des grimaces.(tranche à 30%)
Vous semblez de plus faire la confusion entre le seuil relevé des petites entreprises(dont micro) et "l'exonération de + value des entreprises (non soumises à l'IS) réalisant un CA maximum dans l'année et la précédente.
A moins que cette confusion soit volontaire dans votre message pour en embrouiller la compréhension.
Je n'en serais pas étonné.
[quote]Initialement entré par Hoodoo
Mon cher Soyouz,
Point ne suffit d'affirmer, il faut prouver !
Il est difficile de reprendre ce que vous avez dit car vous partez dans tous les sens, avec des affirmations erronées, ce qui est légèrement agaçant ... Allons-y quand même !
Vous ne savez parler que d'amortissements alors que vous devriez parler, en bon professionnel de l'immobilier que vous êtes toujours, de charges déductibles, dans leur acception la plus large, du résultat professionnel,
- |
| Signaler un abus |
|
|
Hoodoo
Pilier de forums
844 réponses |
Posté - 02 sept. 2005 : 19:23:25
|
Si Soyouz vous devez apporter des preuves de ce que vous alléguez car vous n'êtes pas à la buvette, mais dans la matière juridique.
Et puis non, je ne confonds certainement pas. N'inversez pas les rôles. Je n'ai pas de leçons de fiscalité à recevoir de votre part étant donné votre copie ...
Ce qui se conçoit clairement s'énonce clairement : "Vous semblez de plus faire la confusion entre le seuil relevé des petites entreprises(dont micro) et "l'exonération de + value des entreprises (non soumises à l'IS) réalisant un CA maximum dans l'année et la précédente" : c'est ce que vous dites, et c'est difficilement compréhensible.
Je suis désolé d'avoir à vous dire tout celà, l'ami Soyouz, mais faites preuve d'humilité et prenez bonne note de ce qui est dit dans ce débat, et tirez-en profit, nous ne vous en voudrons pas.
Mais cessez d'affirmer sans fondement, c'est pénible.
@bonentendeur.
|
| Signaler un abus |
|
|
Soyouz
Pilier de forums
609 réponses |
Posté - 02 sept. 2005 : 19:43:12
|
Si cela vous apporte un apaisement intérieur et vous évite de faire un caprice Hoodoo il ne faut pas hésiter à me vilipander .
Surtout qu'après re lecture de votre premier message, vous concluez exactement dans le sens de mon post en ce compris les références "2031".
Allez ! un bon bain chaud et ça ira mieux demain.
Citation :
Initialement entré par Hoodoo
Si Soyouz vous devez apporter des preuves de ce que vous alléguez car vous n'êtes pas à la buvette, mais dans la matière juridique.
Et puis non, je ne confonds certainement pas. N'inversez pas les rôles. Je n'ai pas de leçons de fiscalité à recevoir de votre part étant donné votre copie ...
Ce qui se conçoit clairement s'énonce clairement : "Vous semblez de plus faire la confusion entre le seuil relevé des petites entreprises(dont micro) et "l'exonération de + value des entreprises (non soumises à l'IS) réalisant un CA maximum dans l'année et la précédente" : c'est ce que vous dites, et c'est difficilement compréhensible.
Je suis désolé d'avoir à vous dire tout celà, l'ami Soyouz, mais faites preuve d'humilité et prenez bonne note de ce qui est dit dans ce débat, et tirez-en profit, nous ne vous en voudrons pas.
Mais cessez d'affirmer sans fondement, c'est pénible.
@bonentendeur.
|
| Signaler un abus |
|
|
Hoodoo
Pilier de forums
844 réponses |
Posté - 02 sept. 2005 : 20:03:28
|
Je ne peux m'empêcher de vous citer, y compris sur les chiffres, car vous êtes référent, celà ne fait aucun doute.
Et puis "vilipender" prend un "e".
@bonentendeur. |
| Signaler un abus |
|
|
lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 02 sept. 2005 : 23:14:08
|
Hoodoo
Du calme  Nous ne parlons pas comme cela sur ce forum. Seriez-vous un revenant qui a foutu la zizanie ici pendant quelques mois ? Un brillant personnage mais au langage un peu pinçant sur ces forums.
LN |
| Signaler un abus |
|
|
WILLIAM34
Contributeur senior
79 réponses |
Posté - 03 sept. 2005 : 10:37:42
|
Je suis un peu surpris de la teneur que cette discussion a prise. De toute évidence nous avons à faire à des personnes talentueuse et dans leur savoir et dans leur manière de s'exprimer.Habitant Sète je suis habitué aux Joutes mais celles se réalisent sur le canal royal et le perdant tombe à l'eau. Ici les perdant sont ceux qui essayent de comprendre le fonctionement du LMP, aussi je vous remercie de recentrer le débat sur le sujet d'une manière sereine,pour le plus grand bien de tous.
cordialement. |
| Signaler un abus |
|
|
Hoodoo
Pilier de forums
844 réponses |
Posté - 03 sept. 2005 : 11:02:14
|
Bonjour à tous,
D'abord Insacorh je ne suis point ce que vous dites, ou alors je n'en étais pas informé.
Ensuite William34, je dirais que je suis assez d'accord avec vous.
Mais voyez-vous, devant la teneur des réponses obtenues par begoriot -vous vous souvenez, tout au début du débat!- et devant l'inexactitude de celles-ci, je me suis permis d'intervenir, afin d'essayer d'apporter mes connaissances.
Vous l'avez compris, je suis tout à fait enclin à répondre aux questions du forum -principalement relativement au LMP-, et vous l'avez compris également, je trouve regrettable que des personnes intervenant sur celui-ci colporte de fausses informations !
Je vous prie de bien vouloir excuser la rudesse du ton envers notre "fusée" de l'immobilier, mais je crois qu'il y va aussi du sérieux de ce forum, à savoir que chacun apporte son savoir, et non ses propres certitudes, ce qui est fondamentalement différent.
@bonentendeur. |
| Signaler un abus |
|
|
Soyouz
Pilier de forums
609 réponses |
Posté - 03 sept. 2005 : 11:09:01
|
Je suis tout à fait d'accord avec vous , les joutes verbales n'apportent rien à la discussion.
Ce qui peut apporter un "plus" pour ceux qui envisagent de devenir "Loueur" en meublé , c'est de réfléchir à la possibilité de louer dans le cadre de l'article 241 D du cgi.
Le 241 D du CGI correspond en fait au "quasi hotelier".
En plus de la location meublée, il faut proposer 4 services complémentaires.
-Accueil des clients
-Ménage
-Location de linge
-Petits déjeuners (proposés mais pas imposés)
Si ces 4 services sont proposés, le loueur en meublé devient un exploitant quasi hotelier.
Dès lors il peut demander le Remboursement de la TVA ayant grévé son acquisition à l'achat (pour le neuf) et reversera la TVA sur la location à un taux inférieur.
Un NON professionnel peut parfaitement obtenir le remboursement de TVA dans ce cas.
Nota: la location meublée "seule" ne permet pas de demander le Remboursement de TVA sur acquisition.
Citation :
Initialement entré par WILLIAM34
Je suis un peu surpris de la teneur que cette discussion a prise. De toute évidence nous avons à faire à des personnes talentueuse et dans leur savoir et dans leur manière de s'exprimer.Habitant Sète je suis habitué aux Joutes mais celles se réalisent sur le canal royal et le perdant tombe à l'eau. Ici les perdant sont ceux qui essayent de comprendre le fonctionement du LMP, aussi je vous remercie de recentrer le débat sur le sujet d'une manière sereine,pour le plus grand bien de tous.
cordialement.
|
| Signaler un abus |
|
|
Hoodoo
Pilier de forums
844 réponses |
Posté - 03 sept. 2005 : 11:43:58
|
Soyouz,
Celà ajoute néanmoins des inconvénients à ce que vous jugiez déjà en être, à savoir une comptabilité un peu plus développée par le biais des déclarations TVA.
D'une manière générale, à compter de l'instant où il est introduit des prestations de services, l'opération est assujettissable à la TVA (du fait de l'existence d'un "fait économique").
De plus, d'un point de vue logistique, pratique et matériel, ce "quasi hotelier" fait changer de métier, par la force des choses.
Il faut absolument, dans ce cas, se conformer aux "usages de l'hôtellerie traditionnelle", car le fisc veille, et ne souffre pas d'exceptions ...
D'un point de vue financier, la rentabilité d'une telle opération n'est pas acquise : elle impliquerait, si ce n'est l'investisseur qui fournit ces services lui-même en tant que personne physique, de rétribuer un salarié à cet effet, ce qui aurait pour effet immédiat de plomber le rendement.
@bonentendeur. |
| Signaler un abus |
|
|
Soyouz
Pilier de forums
609 réponses |
Posté - 03 sept. 2005 : 11:57:15
|
On ne peut espérer avoir une activité et ne point faire de déclaration.
En matière de TVA , une déclaration trimestrielle est suffisante, mais il faut tout de même la faire.
L'avantage est tout de même de récupérer 19,6 % de TVA sur l'immeuble (lato sensu) et le reverser à 5,50 % sur la location.
De toutes manières ,une personne souhaitant vivre de locations meublées doit bien s'attendre à un minimum de travail.
Mais pour celui qui dispose de capitaux et ne veut absolument s'occuper de rien, il lui suffit d'investire par exemple chez " Pierre et V...." qui a déjà vendu des dizaines de milliers d'appartements à des particuliers qui ont récupéré la TVA sur leur acquisition sans être professionnel et ne s'occupent de rien.
Il faut choisir:
-Ou bien on veux conserver la maitrise de l'opération et il faut s'astreindre à travailler.
-Ou bien on est investisseur pur et on laisse les autres faire le travail, avec une rentabilité nette inférieure.
La réalité "économique " d'une opération est un autre problème avec des prix qui aujourd'hui ne risquent que de mener vers des "moins values" immobilières dans les années prochaines , mais c'est un autre débat.
Citation :
Initialement entré par Hoodoo
Soyouz,
Celà ajoute néanmoins des inconvénients à ce que vous jugiez déjà en être, à savoir une comptabilité un peu plus développée par le biais des déclarations TVA.
D'une manière générale, à compter de l'instant où il est introduit des prestations de services, l'opération est assujettissable à la TVA (du fait de l'existence d'un "fait économique").
De plus, d'un point de vue logistique, pratique et matériel, ce "quasi hotelier" fait changer de métier, par la force des choses.
Il faut absolument, dans ce cas, se conformer aux "usages de l'hôtellerie traditionnelle", car le fisc veille, et ne souffre pas d'exceptions ...
D'un point de vue financier, la rentabilité d'une telle opération n'est pas acquise : elle impliquerait, si ce n'est l'investisseur qui fournit ces services lui-même en tant que personne physique, de rétribuer un salarié à cet effet, ce qui aurait pour effet immédiat de plomber le rendement.
@bonentendeur.
|
| Signaler un abus |
|
|
Hoodoo
Pilier de forums
844 réponses |
Posté - 03 sept. 2005 : 12:40:30
|
On est d'accord que finalement, quitte à faire du meublé, autant ne pas faire de l'hôtelier ... parce-que ces déclarations, qui va les faire ? P. et V. ? non, il faudra vous attacher les services d'un comptable, et même si celà représente, pour ce type de prestations, qu'un coût de 1000 € environ, celà affecte d'autant plus votre rentabilité, et encore plus si vous faites appel à un promoteur de la taille de P. et V.
Remarquez que finalement l'avantage de récupération de la TVA a intérêt à être bien mis à profit, car devant la multitude de programmes immobiliers de ces promoteurs, la restitution de TVA aura certainement de la peine à venir compenser la moins-value générée par ce ype de produits.
Donc un conseil : débrouillez-vous seul, et par conséquent, faites les choix appropriés.
@bonentendeur. |
| Signaler un abus |
|
|
WILLIAM34
Contributeur senior
79 réponses |
Posté - 03 sept. 2005 : 14:27:05
|
Fort interressant ce débat, j'en apprend plus tous les jours et m'en voyez ravis.
Je m'explique : j'ai un appartement en location et un pavillon qui est attenant à ma propre villa. Ma femme et moi s'occupont de trouver des locataires saisonniers à la semaine exclusivement pour le pavillon et l'hiver nous acceptons soit une étudiante soit un travailleur saisonnier jusqu'en juin pour l'appartement.
Nous sommes sur le point de signer un contrat de construction d'une villa de 120M2 au bord de la plage de Sète dans un lotissement de grande qualité obtenu après assèchement de quelques marais.Cet endroit est fabuleux et il s'agit du dernier endroit sur la côte méditerranéenne encore constructible au bord de l'eau(la villa est à 50 m de la plage qui elle même fait 100M de large)
Bref, il n'y aura aucun mal à trouver via internet des familles interessées.
Nous nous occupons donc de trouver des locataires (contrats en bonne et due forme,inscription à la préfecture comme location meublée de tourisme via le réseau clévacances) , nous avons un site internet perso, les acceuillons, leur remettons les clés, faisons l'inventaire. Pour ceux qui le désirent nous mettons à leur disposition notre femme de ménage en fin de séjour. Nous ne proposons pas le petit déjeuner.
Ce travail pour l'instant n'est pas très fastidieux puisque ma femme et moi travaillons à temps plein.
Le seul HIC concernant la futur villa est que je ne sais pas si lorsqu'elle sera finit l'environnement ne sera pas encore un capharnaum avec des villas en construction de toute part.Difficile de "vendre" alors une villa de qualité pour des vacances de rêve dans cete situation n'est ce pas?
1ere question : me conseillez vous d'opter pour 9 ans pour le dispositif BESSON
2ème question : me conseillez vous d'opter pour une location simple pour 3 ans puis faire du meublé
3ème question : me conseillez vous d'opter pour faire de l'hotelier puisque comme Mr jourdain qui faisait de la prose sans le savoir je viens de découvrir que je faisais de la parahotelerie! Mais alors quid des premières années?
MERCI d'avoir au moins pris le temps de me lire |
| Signaler un abus |
|
|
Hoodoo
Pilier de forums
844 réponses |
Posté - 03 sept. 2005 : 15:19:11
|
Vous me voyez ravi que ce débat vous plaise. J'espère y contribuer malgré tout.
Mais préalablement à toute réponse, j'aimerais vous demander si, du fait des travaux qui apparemment devraient perdurer à l'issue de la construction de vote propre villa, et dont vous pensez qu'ils vous causeront quelques soucis de recrutement, vous pensez que la nature de la location est déterminante pour votre futur locataire ?
En résumé, votre statut juridique et fiscal faciliterait-il la recherche de locataires ?
@bonentendeur. |
| Signaler un abus |
|
|
WILLIAM34
Contributeur senior
79 réponses |
Posté - 03 sept. 2005 : 16:23:22
|
NON BIEN ENTENDU ENCORE QUE...
Comme les villas en location sont très rare à SETE je n'aurais aucun mal à trouver un locataire à l'année même si pendant quelques temps il y a des travaux à coté de chez lui (hypothèse de travail bien entendu car je ne sait pas si les acheteurs des autres parcelles construiront rapidement, mais dans le contrat d'achat les futurs acquéreurs ont un délai maximal de 6 mois pour déposer un permis de construire mais pas d'indication de sanctions s'ils ne le font pas)
PAR contre une location saisonnière sera peut être problématique à moins de casser les prix les 2 premieres années par exemple.
Ce qui m'interresse dans la discussion c'est la récupération de tva dans mon cas 60000€ (20% de 300 000). J'ai déjà un comptable, et comme je le disais précedemment je ne pense pas que le travail occasionné par le statut de LMNP OU parahotelier soit un problème.
Est ce plus clair?
cordialement |
| Signaler un abus |
|
|
Hoodoo
Pilier de forums
844 réponses |
Posté - 03 sept. 2005 : 18:09:58
|
Oui tout à fait.
Alors pourquoi dites-vous que vous faisiez de la para-hôtellerie sans le savoir ? quelles sont les prestations que vous adjoigniez/adjoindrez à la location meublée en tant que telle ? et dans le cas où c'est réellement de la para-hôtellerie, appliquiez-vous toute la fiscalité en découlant ? si oui, depuis combien de temps ?
@bonentendeur.
|
| Signaler un abus |
|
|
WILLIAM34
Contributeur senior
79 réponses |
Posté - 03 sept. 2005 : 18:19:13
|
en fait pour l'instant je déclarais ces revenus en tant que microloueur depuis 2 ans.
Je m'aperçois que je fais de la parahotelerie car je fais moi même les résevations, l'acceuil, la location de draps si besoin, appel à une femme de ménage si besoin mais pas de petit déjeuner. |
| Signaler un abus |
|
|
Hoodoo
Pilier de forums
844 réponses |
Posté - 03 sept. 2005 : 19:23:46
|
Donc en tant que micro-loueur, franchise en base de TVA. Donc rien à voir avec la situation fiscale dans laquelle vous voulez vous couler.
Quoiqu'il en soit, il valait mieux éviter car l'absence de fourniture de petits déjeuners est rédhibitoire : le fisc vous aurait refusé la restitution du crédit de TVA ou aurait opéré un redressement si celle-ci vous avait été indûment restituée.
Quand vous dites micro-loueur, celà prête à confusion car on pourrait penser que c'était de la location nue : il faut dire que vous étiez sous le régime de la micro-entreprise. Ne pas oublier à ce titre que la location meublée ne revêt pas un caractère civil.
@bonentendeur.
|
| Signaler un abus |
|
|
lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 03 sept. 2005 : 21:19:38
|
Lorsque vous mentionnez le loueur professionnel para-hôtelier P et V. et dans ce contexte, je pense que vous mentionnez un achat à l'année.
Quid des proprio à la semaine? Non, je suis bête. Ceux-ci en fin de compte n'ont que la jouissance à vie; Donc exit le remboursement de TVA. Dommage car je cherche à vendre ma période de fin d'année aux 2-alpes. 
LN |
| Signaler un abus |
|
|
Sujet |
|
|
|
|
| Universimmo.com |
© 2000-2006 AEDev |
|
|
|
|
Loueur meublé professionnel
Forum fermé
