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Soyouz
Pilier de forums
609 réponses |
 Posté - 04 sept. 2005 : 09:21:46
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Lorsque vous parlez de votre" période" de fin d'année aux deux Alpes, vous faites je pense référence à la" jouissance spacio temporelle " (ancienement dénomée propriété en temps partagée).
Dans ce cas vous n'êtes propriétaire de rien , simplement associé à une société dont les parts que vous détennez vous permettent de venir dans l'appart dont la jouissance est divisée en période avec le plaisir de payer les charges en plus.
L'autre formule proposée dans les RTC (par Pierre et V...) Vous permet de récuperer la TVA du simple fait que vous louez TOUTE l'année à la société de gestion pendant 9 ou 10 ans, et vous êtes juridiquement considéré comme "locataire" lorsque vous venez occupez VOTRE appartement cette fois.
Dans ce cas, votre occupation est noramlent "DECLARABLE" en recette BIC avec un abattement sur le prix normal de location figurant dans le catalogue.
Nota: vous récuperez la TVA à 19,6 % et vous ne la reverez qu'à 5,50 % sur vos loyers Numéraire et utilisation.
Citation :
Initialement entré par lnsacorh
Lorsque vous mentionnez le loueur professionnel para-hôtelier P et V. et dans ce contexte, je pense que vous mentionnez un achat à l'année.
Quid des proprio à la semaine? Non, je suis bête. Ceux-ci en fin de compte n'ont que la jouissance à vie; Donc exit le remboursement de TVA. Dommage car je cherche à vendre ma période de fin d'année aux 2-alpes. 
LN
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lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 05 sept. 2005 : 18:56:19
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oui , merci P et V a 2 systèmes. Je pense avoir le vieux
LN |
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ugo
Nouveau Membre
2 réponses |
Posté - 20 sept. 2005 : 09:32:55
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Bonjour à tous,
j'ai lu avec interet le debat sur le LMP. Personnellemnt j'aurai deux questions tres precises à poser:
Je souhaite transformer des locations non meublees en meublees. J'ai lu qu'il fallait pour cela obtenir une autorisation. De qui, comment? Mon comptable interrogé ne sait pas et je n'ai pu obtenir aucune info.
J'ai lu egalement qu'il fallait-aussi bien pour le LMP que pour le LMNP en faire le declaration au centre des impots. A quel moment, avant la transformation, est-ce possible en cours d'annee?
Quant-au debat LMP LMNP pour ma part je dirais que c'est fonction de la situation de chacun.
Le LMNP à pour lui l'avantage de la simplicité, avec amortissement des biens en general sur 20 ans et l'exoneration des plus values apres 15 ans.
Le LMP à d'autres avantages mais au prix d'une complication plus grande en particulier la quasi necessite de faire appel à un comptable qui saura certainement mieux s'y retrouver entre les differents deductions, amortissements reports divers d'une année à l'autre. Et puis en cas de controle fiscal-ce qui est tres probable-il sera un interlocuteur plus efficace avec les services fiscaux.
L'exoneration de plus value apres 5 ans de detention du bien est un argument, mais mitige à mon avis. Si on vend pour reinvestir dans l'immobilier, on vend au prix du marche mais on achete egalement à ce prix, alors benefice?
Par contre je n'ai vu nulle part signale que sous certaines conditions,ce patrimoine pouvait etre exempte d'ISF, or dans l'immobilier, en particulier avec la flambee des pris ces dernieres annees on peut y etre tres vite. Cet aspect me semble non negligeable.
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Soyouz
Pilier de forums
609 réponses |
Posté - 20 sept. 2005 : 10:58:21
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Le LMP n'est pas dégagé du paiement de l'ISF au regard des biens détenus pour cette activité sauf dans le cas rare ou il s'agit de son activité principale .
La question de savoir à qui demander l'autorisation de faire de la location meublée est intéressante.
D'abord il faudrait normalement demnder à la préfecture suivcant le nombre d'habitants dans la ville concernée par cette activité.
Ensuite voir le reglement de copropriété (s'il y a lieu) s'il est compatible avec une activité commerciale permanente.
L'argument d'une exonérationn de plus value au bout de 5 années d'exploitation est en fait illusoire.
En effet, non seulement les crédits ne seront pas remboursés , donc des frais en plus, et le mobilier qui représente une part importante de l'activité n'aura aucune valeur de vente d'occasion.
Citation :
Initialement entré par ugo
Bonjour à tous,
j'ai lu avec interet le debat sur le LMP. Personnellemnt j'aurai deux questions tres precises à poser:
Je souhaite transformer des locations non meublees en meublees. J'ai lu qu'il fallait pour cela obtenir une autorisation. De qui, comment? Mon comptable interrogé ne sait pas et je n'ai pu obtenir aucune info.
J'ai lu egalement qu'il fallait-aussi bien pour le LMP que pour le LMNP en faire le declaration au centre des impots. A quel moment, avant la transformation, est-ce possible en cours d'annee?
Quant-au debat LMP LMNP pour ma part je dirais que c'est fonction de la situation de chacun.
Le LMNP à pour lui l'avantage de la simplicité, avec amortissement des biens en general sur 20 ans et l'exoneration des plus values apres 15 ans.
Le LMP à d'autres avantages mais au prix d'une complication plus grande en particulier la quasi necessite de faire appel à un comptable qui saura certainement mieux s'y retrouver entre les differents deductions, amortissements reports divers d'une année à l'autre. Et puis en cas de controle fiscal-ce qui est tres probable-il sera un interlocuteur plus efficace avec les services fiscaux.
L'exoneration de plus value apres 5 ans de detention du bien est un argument, mais mitige à mon avis. Si on vend pour reinvestir dans l'immobilier, on vend au prix du marche mais on achete egalement à ce prix, alors benefice?
Par contre je n'ai vu nulle part signale que sous certaines conditions,ce patrimoine pouvait etre exempte d'ISF, or dans l'immobilier, en particulier avec la flambee des pris ces dernieres annees on peut y etre tres vite. Cet aspect me semble non negligeable.
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Hoodoo
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844 réponses |
Posté - 20 sept. 2005 : 11:40:32
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Bonjour,
Ugo, pour ce qui concerne votre première question relative à l'autorisation, référez-vous au thème suivant, qui devrait vous aider :http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=25628 (2 pages sur le thème).
Ensuite Soyouz, et je m'excuse par avance, les cas d'exonération d'ISF du LMP ne sont pas rares : les conditions de revenus > 23 000 € et que le foyer fiscal en retire plus de 50 % des revenus est loin d'être draconienne.
Et puis la question de l'exonération des PV est loin d'être un avantage illusoire ... et quoiqu'il en soit, le statut de LMP "profite" de cette mesure, qui n'a pas été conçue pour lui.
@bonentendeur. |
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Soyouz
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609 réponses |
Posté - 20 sept. 2005 : 13:19:39
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Stricto sensu je suis d'accord avec vous , mais si l'on considère que les personnes se déclarant LMP cherchent à "défiscaliser" de leur revenu global le resultat "catégoriel" de cette activité de LMP, cela veut dire qu'ils seront en "déficit" comptable et par conséquent , sauf à manger des cacahuettes tous les jours... Javascript:insertsmilie('%5B:)%5D')
...cette catégorie de revenus ne représentera jamais 50 % du global.
L'histoire de l"exonération de + values au bout de 5 années d'exploitation est également exacte sur le papier mais.... quel intérêt économique de créer une activité pour l'arrêter au bout de 5 ans avec les pertes divers que cela représente (frais de notaire, frais d'installations, perte du mobilier qui ne vaut rien en seconde main etc...)
juste au moment ou une clientèle commence à se créer ?
Ce sont à mon sens des arguments présentés par les vendeurs "clefs en mains" de ce type de montage , qui oublient de présenter le caractère globale de l'opération.
Citation :
Initialement entré par Hoodoo
Bonjour,
Ugo, pour ce qui concerne votre première question relative à l'autorisation, référez-vous au thème suivant, qui devrait vous aider :http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=25628 (2 pages sur le thème).
Ensuite Soyouz, et je m'excuse par avance, les cas d'exonération d'ISF du LMP ne sont pas rares : les conditions de revenus > 23 000 € et que le foyer fiscal en retire plus de 50 % des revenus est loin d'être draconienne.
Et puis la question de l'exonération des PV est loin d'être un avantage illusoire ... et quoiqu'il en soit, le statut de LMP "profite" de cette mesure, qui n'a pas été conçue pour lui.
@bonentendeur.
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Soyouz
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609 réponses |
Posté - 21 sept. 2005 : 16:17:34
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Lors d'un investissement dans une Résidence de tourisme classée (Pet V par exemple) il y a obligation de signer un Bail de 9 annnées minimum avec le gestionaire unique, condition sans laquelle il ne serait pas possible de récuperer la TVA sur achat meuble et immeuble.
Le paiement étant en général à hauteur du H T avec délégation de TVA au profit du vendeur.
On peut s'interoger sur la signature du Bail de 9 ans dans ce type de résidence, s'agissant d'un bail "commercial".
Que se passe t il à l'échéance du Bail ?
J'ai déjà eu l'occasion de voir une clause insérée, par laquelle l'éventuelle indemnité d'éviction éventuellement demandée par le gestionnaire qui est en fait le Locataire de votre appartement , serait supportée par le vendeur.
Si par ailleurs vos seuls revenus sont des revenus du capital (SCI) les éventuels revenus BIC de lMP peuvent être suffisants pour que les biens immobilisés soient considérés comme professionnels Hors ISF.
Mais si l'on pose en principe que les investissemnts sont en général réalisés à crédit, de toutes façons le crédit vient en diminution de la valeur des biens soumis à l'ISF.
Donc, même en LNP l'ISF est un faux problème.
Citation :
Initialement entré par bricolos
Bonjour
J'ai suivi votre conversation avec beaucoup d'intérêt, quelqu'un a t'il une expérience de LMP ou LNMP avec la Sté P&V, y a t'il quelques soucis par la suite une fois le bail signé ???
Quand à l'ISF, si on ne perçoit que des revenus fonciers (en SCI pour mon cas)qui ne sont pas considérés comme des revenus Pro, en LMP on sera exonéré du moment que le montage est bénéficiaire, telle est la réponse de mon centre des impôts de NICE av Durante.
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Soyouz
Pilier de forums
609 réponses |
Posté - 22 sept. 2005 : 10:37:10
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Ainsi donc, comme vous le confirmez, les acquereurs d'un appartement en Résidence de tourisme consentent bien une "propriété commerciale" au gestionaire de l'ensemble immobilier, au sens du décret de 1953.
Dès lors, l'acquereur se trouve dans la situation d'un investisseur qui acheterait les murs d'un local commercial (qui prend le nom d'appartement dans ce cas) et dont le loyer serait une partie en espèce et une partie en nature.
Et s'il veut récupérer son appartement un jour, il devra verser une indemnité d'éviction égale à la perte du fond de commerce lié au refus de renouvellement de Bail commercial de son propre appartement.
J'avoue que cela dépasse mon modeste niveau intelectuel !
Quel intérêt pour un particuler d'aller investir dans un appartement qu'il ne pourra jamais récuperer ?
Surout quand un éventuel séjour pendant ses vacances sera considéré par le fisc comme un loyer en nature déclarable en catégorie BIC avec la TVA en plus à reverser !
J'ai surtout l'impression que les acquereurs ne comprenent rien au montage et se trouvent coincés à vie .
Il serait interessant d'avoir l'avis d'autres internautes ayant investi dans une "Résidence de Tourisme Classée" .
Citation :
Initialement entré par bricolos
Merci pour votre réponse
Concernant le bail de P& V, j'ai pu me procurer un bail type de chez eux (trimestriel), la clause que vous évoquez n'existe nulle part, il est fait juste mention qu'effectivement c'est un bail commercial qui est reconduit automatiquement au bout de 9 ans et que le propriétaire n'a pas la possibilité de récupérer son bien vu la nature indissociable des immeubles P&V qui se doit d'exploiter la totalité de leurs résidences de tourisme.
Je pense d'ailleurs que le but avec du P&V n'est pas de revendre au plus tôt mais de garder le plus longtemps possible le bien exploité par eux.
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Soyouz
Pilier de forums
609 réponses |
Posté - 22 sept. 2005 : 11:38:33
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Il existe plusieurs formules proposées par Pet V en résidence de tourisme.
Soit une rentabilité mixte avec quelques semaines de séjour qui sont en fait des semaines de sous locations à votre profit (avantage en nature imposable).
Soit une rentabilité "pure" et cela semble être votre cas.
Vous n'avez aucun loyers en nature, vous touchez simplement 4,5 % de votre investissement , vous payez la taxe foncière comme tous les propriétaires.
Vous devez de votre coté faire un CA3 au minimum trimestriel afin de verser la TVA sur loyers.
Vous êtes dans le cas d'un investisseur qui aurait par exemple acheté les murs commerciaux d'un restaurant ou autre commerce et qui toucherait des loyers .
Le seul intérêt d'investir dans l'immobilier étant à mes yeux soit de se loger ,soit d'avoir une résidence secondaire que l'on conserve avec espoir de plus-value.
Mais qui peut être intéressé à racheter un appartement "collé"avec un Bail commercial et qui rapporte généreusement du 4,5 % avant impots, et Taxes (normalement vous avez la Taxe profess. à payer en plus de la Foncière )
Il est clair qu'aucune + value n'est à esperer sur ce genre de produit, inutile donc de rechercher d'éventuelles exonération en LMP .
C'est vraiment un comportement bien "Français" de vouloir être propriétaire de n'importe quoi pour être "propriétaire", ou de "Défiscaliser" en donnant plus à son banquier avec un sourire que de donner la moitié mais à son percepteur en faisant la grimace.
Ne vous vexez pas de mon message, je sais que les vendeurs de ce type de produit sont des "tops" vendeurs capable de vous imaginer des arguments auquels vous n'auriez même pas pensé.
Normal, vu leur niveau de rémunération "à la commission"...que vous payez dans le prix d'achat .... sur lequel vous récupérez la TVA..... que vous reverserez toute votre vie puisque l'option est irrevocable et que vous l'avez signé sans même vous en rendre compte dans le contrat de réservation avant même l'acte notarié...
Désolé ami internaute mais à mon sens il n'y a pas de sortie sauf à la casse complète.
Citation :
Initialement entré par bricolos
Justement vu le nombre d'appartement vendus en Res de tourisme, je recherche assiduement quelqu'un qui a un historique avec ce genre de location meublée.
Concernant le bail P&V, celui ci ne comprend pas des séjours gratuits dans l'année, on ne peut l'occuper, on a seulement 20% de remise sur un séjour.
La renta proposée est de 4.5%, avec seulement les impots fonciers à charge.
LMP en SARL de famille
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WILLIAM34
Contributeur senior
79 réponses |
Posté - 22 sept. 2005 : 19:55:59
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Cher Soyouz
votre démonstration est implacable et pourtant des dizaines d'appart P&V se vendent
incroyable |
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Soyouz
Pilier de forums
609 réponses |
Posté - 22 sept. 2005 : 20:58:09
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Pas des dizaines , mais des milliers, qui passent toutes chez le même notaire
Encore plus incroyable.
Ceci étant si un internaute a une observation à faire ou rectifier mon message, je suis on ne peu plus ouvert à écouter .
Ah ! j'oubliais : un propriétaire en RTC qui par hasard trouverait à vendre son appartement , serait obligé de rembourser la TVA au taux de 19,6 % sur l'immeuble et les meubles , sous réserve d'un abattement de 5 % par années de détention.
Autrement dit il en prend pour 20 ans mini
Allez ! une dernière pour la route : Qui assiste aux assemblées de copropriétaires et qui va payer pour la réfection de l'immeuble et le renouvellement du mobilier à la fin du Bail ?
Exact ou faux ami internaute ?
Citation :
Initialement entré par WILLIAM34
Cher Soyouz
votre démonstration est implacable et pourtant des dizaines d'appart P&V se vendent
incroyable
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Soyouz
Pilier de forums
609 réponses |
Posté - 23 sept. 2005 : 13:23:35
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Tout d'abord ami "bricolos" je n'ai pas dit que la location "meublée" était inintéressante .
J'ai dit que le satut "LMP" n'offrait que trop peu d'avantages en face des inconvénients, j'ai également dit qu'il n'était pas légal de d'imputer les amortissements du revenu GLOBAL au delà de la différence entre revenu et charge.
Et j'ai de plus souloigné les contraintes qui sont liées aux investissements en résidence de tourisme, que ce soit P et V ou d'autres.
Alors si vous le permettez je vais vous démontrer rapidement que ce que vous croyez ne tient pas ou qu'au surplus votre comptable a mal fait votre bilan.
Mais d'abord il faut bien comprendre la différence juridique et fiscale entre "Loueur" et ""exploitant directe" ainsi que sur le terme "gestionaire" .
Ces dernières années des montages en quasi exploitant hotelier (mise en copropiété d'un Hotel avec mandat de gestion et non pas "Bail") ont permis à certains petits malins de déduire les amortissement des immeubles ... qui plus est en DEGRESSIF de leur revenu global.
Le fisc a clarifié la situation en confirmant que ceci ne serait plus légal fiscalement.
Donc : fini les déficits liés aux amortissements sur le REVENU GLOBAL que ce soit en exploitation hotelière ou en loueur en meublé MÊME PROFESSIONNEL que ce soit souligné.
Donc dans votre cas je vais imaginer votre Bilan comme suit:
- Pour être LMP il faut 150 000 Francs TTC de recette à 5 % de rentabilité soit:
Investissement à crédit environ 3000 000 Francs Hors TVA ( avant conversion en Eu )
Votre crédit "In fine" vous coute par an environ 78 000 Francs (voir vos indications)
Vous avez opté de manière IRREVOCABLE à la TVA non pas pour quelques années comme vous dotes mais à vie dans cette affaire.
Donc il vous reste environ ..........................141750 Francs de recttes (TVA à 5,50)
A déduire ...................intérêts......................... 78000 Francs
Soit un RBE avant amortissements de ................63750 Francs (bénéfice )
Déjà là vous n'avez rien à déduire sur votre revenu global , désolé.
Afin d'éviter d'être fiscalisé sur ces 63750 Francs vous allez déduire les amortissements de la manière suivante:
Investissement 3000 000 HT soit Hors terrain .......2 700 000 Francs
Amortssement MAXI 5 %............soit 135 000 Francs
Résultat comptable:...........RBE...................63750 Francs
Imputables du Bilan....................................63750 Francs
Amorissements différés: 135000-63750 = 71250 Francs
Convertissons en Euros pour ne pas être critiqué = 10861 Euros qui ne sont absolument pas imputable sur le revenu GLOBAL mais différé Ad vitam eternam dans votre cas puisque vous avez un In fine.
Je vous accorde que la première année vous pouvez déduire normalement étalé sur 3 ans , les frais de Notraire etc .. pas grand chose s'agissant de neuf.
Quand à votre Bail indexé chaque année, je voudrais bien le lire car il semble incompatible avec les textes en vigueur dans ce type de montage.
Quand à votre mobilier, si vous imaginez le conserver 10 ans vous êtes très optimiste.
Sans chercher plus loin il n'est pas possible que vous ayez dans votre poche 120 000 Euros de dissponible après deux ans d'exploitation.
..........Sauf à ce que votre comptable vous fasse un Bilan en déduisant des amortissemenst "Degressif" sur votre revenu global er que vous soyez dans la trance à 50 %..... j'espère que non pour vous car le réveil sera dur.
Allez : bonne vacances à Chamonix (74)ami internaute , ils vendent de RTC en LMP.
Citation :
Initialement entré par bricolos
Tout n'est pas noir tout de même en LMP
Je le suis depuis 04/2003 et je possède seulement des biens en résidence d'affaire (avec un petit gestionnaire hotelier)loués toute l'année notamment sur Cannes.
Concernant la TVA c'est vrai que j'ai pu récupérer la totalité de la TVA, après que j'en ai pour 3, 5 ou 20 ans pour être exonéré là n'est pas mon problème, en aucun cas je fais du meublé pour revendre les biens mais uniquement pour avoir une renta assuré tous les mois.
Cette renta est nette d'impôts (5.70 % actuellement) pour un credit in fine qui me coute actuellement 2.60% (euribor 1 mois 2.10 %+0.50% de marge bancaire)alors que j'ai commencé avec des taux nettement plus élevés.
De plus les frais de notaire + d'agence + les divers frais d'établissement, déplacement, de recherche de biens en 2003 (environ 15% du prix d'achat)ont été déduit du revenu global, ce qui fait que depuis 2 ans (2003,2004 et 2005 à venir) je ne suis pas imposé à l'IR.
Ces éléments me permettent 2 ans 1/2 plus tard de pouvoir acheter un bien supplémentaire en le payant pratiquement comptant (dans les 120 000 €), d'où de nouvelles recherches et mes interrogations concernant les Résidences tourisme P&V qui ne sont louées que quelques semaines par an.
Concernant le renouvellement du mobilier j'ai fourni du mobilier neuf dès le départ qui représente une infime part de l'investissement, le renouveler au bout de 9 ans ne pose guère de soucis majeurs (environ 6000 € pour un 50m2), de plus les baux étant actualisés tous les ans 100% indices insee (+ 4% cette année) l'un compense l'autre .........
Pour la réfection de l'immeuble, n'achetant que du neuf sous garantie décennale on peut s'interroger sur la nécessité de travaux à effectuer au bout de 9 ans .............
Sans vouloir offenser qui que ce soit, je ne fait que raconter mon expérience LMP vécue depuis 2 ans 1/2 et qui pour l'instant me satisfait pleinement.
Après de ce qui est la nouvelle fiscalité qui va sortir incessament sous peu on peut s'interroger sur l'avenir du LMP .............
Ceci dit j'aimerais bien trouver un Meublé 2 ou 3P dans une grande station de SKI du dép 74 avec un bon gestionnaire associé d'où mes interrogations
LMP en SARL de famille
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Hoodoo
Pilier de forums
844 réponses |
Posté - 23 sept. 2005 : 19:58:01
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Tout d'abord Bricolos je voudrais vous féliciter pour vos opérations LMP rondement menées ... quoiqu'en dise Soyouz qui, décidément, ne veut pas se convaincre de l'imputation possible des déficits d'exploitation LMP sur le revenu global, malgré la démonstration éclatante que je lui avais prodiguée ...
Soyouz, vous avez l'air de penser que le déficit d'exploitation LMP ne peut être creusé que par des amortissements, et là, vous vous fourvoyez à nouveau ! Vos notions comptables et financières ne sont pourtant pas si mauvaises que celà, mais cessez d'agiter l'article 39 C du CGI, vous savez celui qui dispose "En cas de location ou de mise à disposition de biens sous toute autre forme consentie par une personne physique, par une société (...) le montant de l'amortissement des biens ou des parts de copropriété admis en déduction de la base imposable ne peut excéder, au titre d'un même exercice, celui du loyer acquis, ou de la quote-part du résultat de la copropriété, diminué du montant des autres charges afférentes à ces biens ou parts. La limitation de l'amortissement ne s'applique pas à la part de résultat revenant aux entreprises utilisatrices des biens, lorsque la location ou la mise à disposition n'est pas consentie, directement ou indirectement, par une personne physique".
Mais le déficit imputé par bricolos ne contredit pas l'article ci-dessus.
Il faut donc en conclure que :
1°) le LMP est un outil de défiscalisation abouti, qui doit néanmoins être validé dans ses objectifs par le contribuable,
2°) le LMP présente des inconvénients, largement compensés par ses avantages.
@bonentendeur. |
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Soyouz
Pilier de forums
609 réponses |
Posté - 24 sept. 2005 : 09:31:46
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Comme vous ne comprenez même pas ce que vous lisez , commencez par aprendre la différence entre une personne physique et une personne morale à l"IS par exemple.
Dès lors vous aurez fait un grand pas en avant.
Sur un plan économique les déficits correspondant à des sommes d'argent que l'on donne à son banquier ou à son Notaire , sont des sommes perdues.
Les amortissements sont les seules déductions économiquement intéressantes et d'ailleurs completement illogique puisque présumées correspondre à un dépréciation des murs alors que chacun espère le revendre plus cher.
Si vous voulez faire des déficits imputables selon vos critères, vous engagez du personnel au maximum que vous payez au prix fort et là vous ferez des déficits imputables du revenu global.
(En plus vous ferez plaisir à Villepin)
Citation :
Initialement entré par Hoodoo
Tout d'abord Bricolos je voudrais vous féliciter pour vos opérations LMP rondement menées ... quoiqu'en dise Soyouz qui, décidément, ne veut pas se convaincre de l'imputation possible des déficits d'exploitation LMP sur le revenu global, malgré la démonstration éclatante que je lui avais prodiguée ...
Soyouz, vous avez l'air de penser que le déficit d'exploitation LMP ne peut être creusé que par des amortissements, et là, vous vous fourvoyez à nouveau ! Vos notions comptables et financières ne sont pourtant pas si mauvaises que celà, mais cessez d'agiter l'article 39 C du CGI, vous savez celui qui dispose "En cas de location ou de mise à disposition de biens sous toute autre forme consentie par une personne physique, par une société (...) le montant de l'amortissement des biens ou des parts de copropriété admis en déduction de la base imposable ne peut excéder, au titre d'un même exercice, celui du loyer acquis, ou de la quote-part du résultat de la copropriété, diminué du montant des autres charges afférentes à ces biens ou parts. La limitation de l'amortissement ne s'applique pas à la part de résultat revenant aux entreprises utilisatrices des biens, lorsque la location ou la mise à disposition n'est pas consentie, directement ou indirectement, par une personne physique".
Mais le déficit imputé par bricolos ne contredit pas l'article ci-dessus.
Il faut donc en conclure que :
1°) le LMP est un outil de défiscalisation abouti, qui doit néanmoins être validé dans ses objectifs par le contribuable,
2°) le LMP présente des inconvénients, largement compensés par ses avantages.
@bonentendeur.
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Soyouz
Pilier de forums
609 réponses |
Posté - 24 sept. 2005 : 11:35:44
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Et pour mettre un point final à ces discussions concernant l'interdiction d'imputer les amortissements sur le revenu global en LMP, il suffit de tapper LMP amortssement sur google et vous aurez la réponse par vous même.
exemple: http://www.edvfrance.com/lois_defiscalisation/lmp.html
Descendez à la rubrique amortissements en bas , c'est très clair. |
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Hoodoo
Pilier de forums
844 réponses |
Posté - 24 sept. 2005 : 12:30:16
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Mon bon Soyouz,
Vous commencez à devenir arrogant, et celà à tort, ô combien !
VOUS ne comprenez rien, mais à la rigueur, tant mieux !
et puisque vous êtes sur le thème des leçons à donner, quoique je n'ai, en tant que fiscaliste, AUCUNE leçon à recevoir de votre part sur la différence à opérer entre une personne physique et une personne morale à l'IS, je vous demanderais de bien vouloir respecter la langue française, par le biais de son orthographe !
Ceci étant dit, je vois d'où proviennent vos sources (cf. le lien de votre dernier post), alors que vous fustigiez il y a peu de temps ces conseillers ...
Mais ce que vous ne comprenez désespérément pas, petit Soyouz, c'est qu'il est possible de générer des déficits sur d'autres postes que sur les amortissements de l'immeuble ! et pas besoin d'engager du personnel, comme vous dites.
Il faut également que je vous dise que votre post de 9:31 ferait rire plus d'une personne ayant des comptétences juridico-fiscales et comptables 
J'espère que, désormais, vous allez vous cantonner à répondre aux posts sur lesquels vous avez une compétence particulière. La fiscalité n'est pas un agglomérat de multiples textes, elle a son homogénéité et ses principes, ce que vous ne cernez aucunement, et pour cause, vous interprétez, mal qui plus est, les textes isolément.
Une bonne fois pour toutes, restez dans vos (ou votre plutôt) domaines de compétences, ça vaudra mieux pour tout le monde.
Avec mes excuses auprès des autres participants, mais il y a des choses que je ne peux pas laisser passer, entre autres l'arrogance.
@bonentendeur. |
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Hoodoo
Pilier de forums
844 réponses |
Posté - 24 sept. 2005 : 17:44:02
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Celà ne servirait à rien de vous donner un exemple chiffré, vous ne le comprendriez malheureusement pas ...
Vous n'êtes pas fichu de comprendre, pour quelqu'un qui est du métier apparemment, que l'amortissement des frais d'acquisition génère un déficit imputable sur le revenu global !! vous le confondiez avec l'amortissement du bien loué !
Alors oui, en plus de cours d'orthographe, vous auriez bien besoin de cours de fiscalité, mais vous manquez de l'humilité nécessaire à toute appréhension de la matière !
@bonentendeur. |
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Hoodoo
Pilier de forums
844 réponses |
Posté - 24 sept. 2005 : 17:51:52
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Au fait, les charges sociales, ce petit Soyouz, ça s'optimise ! vous ne le saviez certainement pas, et vous en doutez tout aussi certainement !
Mais certains le font ...
Et puis comme disaient "les Inconnus", "y a les bons chasseurs et ..." y a Soyouz 
@bonentendeur. |
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Soyouz
Pilier de forums
609 réponses |
Posté - 24 sept. 2005 : 18:10:11
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Je suis sur l'essentiel d'accord avec vous concernant la première année.
Vous avez donc emprunté 1960 000 Euros in fine avec des garanties que vous n'indiquez pas .
Vous replacez la TVA récupérée (erreur vous auriez pu faire une délégation à votre vendeur ce qui vous évitait de l'emprunter... mais les frais sont déductibles)).
Et vous partez d'un postulat à savoir :vous placez la TVA chez AXA qui vous rémunère un contrat d'assurance vie au taux garanti.... (la première année seulement) et vous empruntez à taux variable... alors que dès qu'ils vont remonter vous n'aurez pas le temps de le fixer (et sans doute pas la possiblité en crédit in fine)
Vous vous trouvez donc avec un dette de 1 960 000 Euros et si votre locataire ne s'en sort pas et fond les plombs comme cela arrive malheureusement souvent, vous aurez les scellés du syndic sur vos locaux commerciaux.
Mais je vous rassure, tout est déductible, à condition d'avoir les 23000 Euros de CA.
Allez , bonne vacances à Chamonix et regardez du coté de St Gervais ils cherchent des LMP pour financer leurs constructions. :-)
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Soyouz
Pilier de forums
609 réponses |
Posté - 24 sept. 2005 : 18:45:43
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En complément avant que vous ne partiez à Chamonix.
Sans revenir dans les méandres du montage global de l'opération que vous dites avoir réalisé, lorsque vous dites qu'en cas de remontée des taux vous rembourserez immédiatement votre emprunt de 1 196 000 Euros (correspondant au TTC) cela veut dire que vous disposez de ces capitaux quelque part.
Dans ces conditions vous pouviez payer "cash" sans crédit et dè lors déduire les amortissement du revenu BIC , et donc annuler completement votre rentabilité en récupérant la totalité de cet investissement sur 20 ans sans payer un euros d'impots.
Mais là, hormis la première année ou le vendeur vous a épongé de 90 000 Euros de commission (engénirie hi hi hi) ... déductibles cela s'entend puisque vous les avez payé de votre poche , vous allez donner tous les ans à votre banquier le double de ce que vous auriez donné à votre percepteur.
Tiens si vous voulez je veux bien vous faire une petite facture complémentaire chaque année que vous pourrez déduire de votre revenu global.
Parceque si vous voulez augmenter votre capital en LMP , moi je connais des tas de programmes avec des rentabilités identiques dont on n'arrive pas à se débarasser.
A tel point que c'est le promoteur qui abonde le Bilan du "gestionnaire" les premières années.... :-)
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