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 Sujet  |
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WILLIAM34
Contributeur senior
79 réponses |
 Posté - 25 sept. 2005 : 00:02:06
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PUNAISE cela devient chaud!
pourquoi ne peut on parler sereinement, ce sont les sommes en jeu qui font secreter autant de testosterone? |
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Hoodoo
Pilier de forums
844 réponses |
Posté - 25 sept. 2005 : 02:52:19
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Il faut poser la question à ce petit Soyouz ! ras le bol d'écouter des salades !
@bonentendeur. |
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Soyouz
Pilier de forums
609 réponses |
Posté - 25 sept. 2005 : 09:11:21
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Certaines personnes ne veulent malheureusement pas voir la vérité en face une fois collées avec ce montage que l'on vous propose dans les revues financées par la publicité des promoteurs du produit .
Pourtant il serait facile à chacun de faire un petit bilan sur 3 ans par exemple. N'importe qui pouvant comprendre qu'une rentabilité à 5% avec un crédit In fine à 3 % cela fait un bénéfice de 2 % , et que par conséquent il n'y a rien à déduire du revenu global point barre.
(je passe les frais divers)
Seuls , les amortissements sur immeuble seront utilisés à hauteur de ces 2 % exactement comme un loueur NON professionnel.
Et le brave garçon qui se réjouis de ne pas avoir payé d'impôts la premiere année car il s'est déclaré le 24 décembre en payant 90 000 euros de commissions à un vendeur, ce brave garçon n'a pas fait le bilan de l'année qui suit .
Il n'a pas compris non plus que le premier controle fiscal interviendra vers octobre 2006 (3 ans +1) et que si au minimum 1/12 du CA obligatoire n'a pas éré déclaré en 2003 même s'il a enregistré les baux commerciaux ce dont l'administration se moque completement, il aura la réintégration des sommes déduites fiscalement mais sorties de sa poche en réalité.
En général , les meilleurs "cibles" pour ce genre de montage sont les TNS.
Ils gobent plus facilement et en plus on leur fait miroiter des réductions de charges grace aux "déficits".
D'ailleurs , rares sont ceux qui au bout de quelques années reconnaissent s'être fait crochetés en beauté.
En effet , ils se sont tellement vanté d'avoir été plus malins que les autres qu'il leur est difficile de reconnaitre la vérité face à Madame, les enfants et les amis.
Citation :
Initialement entré par WILLIAM34
PUNAISE cela devient chaud!
pourquoi ne peut on parler sereinement, ce sont les sommes en jeu qui font secreter autant de testosterone?
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WILLIAM34
Contributeur senior
79 réponses |
Posté - 25 sept. 2005 : 11:24:23
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TNS? celà veut dire?
a propos Soyouz, est ce parce que vous même avez été piegé que vous êtes si critique? |
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Soyouz
Pilier de forums
609 réponses |
Posté - 25 sept. 2005 : 11:52:52
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Si je suis intervenu dans cette longue discussion c'est à l'origine pour répondre au premier message .
Ayant fait ma carrière dans le domaine juridique lié à l'immobilier j'ai eu l'occasion plus d'une fois de m'occuper des questions .
J'ai fait "une seule fois" un montage en LMP pour un de mes clients à très gros revenus.
Mais dans ce cas , le financement a été mis en place par une SDR au moyen d'un crédit Bail et surtout pas d'un crédit in fine .
Les mensualités du Creditbail en SICOMI ( à l'époque) permettaient de déduire la TOTALITE c'est à dire les amortissements pratiqués dans la comptabilité de la Banque ainsi que les intérêts.
Autrement dit : on pouvait déduire indirectement l'amortissement du revenu global .
Ceci n'est absolument plus possible , il y a maintenant l'obligation de réintégrer la partie amortissement figurant sur le tableau d'amortissement du crédibail au plus tard lors dela levée d'option.
Il faut en plus savoir que la TVA s'amortissait à 10 % par an à l'époque, alors que maintenant c'est 5 %. soit sur 20 ans.
Maintenant que ceux qui veulent se lancer dans ces opérations le fassent , mais qu'ils ne dites pas ne pas avoir été prévenus.
J'arrête de répondre sur ce sujet.
Citation :
Initialement entré par WILLIAM34
TNS? celà veut dire?
a propos Soyouz, est ce parce que vous même avez été piegé que vous êtes si critique?
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Hoodoo
Pilier de forums
844 réponses |
Posté - 25 sept. 2005 : 20:39:44
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Ca c'est plutôt une bonne nouvelle !
Pour ceux qui veulent apprendre donc, sachez qu'il est possible d'imputer, sur son revenu global, le montant du déficit généré par les premières années d'exploitation dans le cadre du LMP.
D'où viennent ces déficits ?
Des amortissements bien sûr, mais pas de l'amortissement de l'immeuble, comme ne cesse de le rappeler Soyouz, ce en quoi il a raison (eh oui, ça arrive), mais de l'amortissement des frais d'établissement (droits de mutation, émoluments du notaire, frais d'ingéniérie juridico-fiscale, commissions diverses etc ...) c'est-à-dire des frais engendrés pour l'acquisition de l'immeuble. Ces sommes sont amortissables fiscalement sur 5 ans maximum. Ex: 100 000 € de frais d'établissement soit 20 000 € imputables sur le revenu global par an.
Point n'est besoin de se lancer dans de grandes chevauchées comptables comme le fait Soyouz, pour en retirer si peu ...
@bonentendeur.
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ugo
Nouveau Membre
2 réponses |
Posté - 30 sept. 2005 : 18:28:35
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Bonjour,
decidemment le ton n'est pas à l'apaisement!
Permettez moi de vous rappeler mes 2 questions auxquelles je n'ai pas eu reponse.
1) A qui doit on demander l'autorisation de transformer une location non meublee en meuble? J'ai interroge le prefecture, les services fiscaux, la CCi, la mairie, personne n'est au courant
2) En cas de LMNP doit on se declarer avant aux services fiscaux ou peut on le faire au cours de la premiere annee de transformation.
Pour les reste je suis d'accord sur un point, c'est que les deductions dans le cadre d'un programme cle en main, c'est de l'arnaque les frais divers (en particulier dit d'engenierie financiere) sont toujours gonfles un max pour le plus grand bien des vendeurs.
Il me semble egalement comme l'a dit un intervenant que l'exoneration de l'ISF ne repond pas à des conditions si draconnienne que ca ne soit pas un argument à prendre en compte.
Merci |
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Hoodoo
Pilier de forums
844 réponses |
Posté - 01 oct. 2005 : 10:47:17
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Il y a de bonnes raisons pour que ça se calme malgré tout : notre fusée de l'immobilier a rejoint sa planète.
Concernant votre première question, référez-vous à mes posts, comme celà vous avait déjà été conseillé d'ailleurs, sur le thème "transformation en meublé". Il me semble que vous trouverez vos réponses.
Pour la deuxième, et quoiqu'il en soit, vous serez connu un jour des services fiscaux, et celà peut très bien être fait en cours d'année. La tansformation n'est qu'un acte "préfectoral", via la DDE : ce que je veux dire, c'est que la transformation ne s'étale pas sur une durée d'un an, tel que vous avez l'air de l'imaginer.
Pour les frais à déduire du résultat, où est le problème d'avoir de gros frais d'ingéniérie à partir du moment où la rentabilité financière de votre investissement n'est pas mise à mal ? Je connais des cas de gros investissements (> 500 K€) avec de gros frais d'ingéniérie et de constitution qui viennent s'imputer sur le revenu global du contribuable, sans que celà ne pose plus de problèmes que çà. Et effectivement, quand on touche à un patrimoine ISF, la condition de 50 % des revenus est loin d'être inaccessible, quoiqu'aient pu en dire certains intervenants, dont je soupçonne une mauvaise expérence personnelle en la matière, malgré les précautions et leurs présumées compétences en ce domaine ...
@bonentendeur. |
Edité par - Hoodoo le 01 oct. 2005 10:48:57 |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 26 janv. 2008 : 09:18:04
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Je remets cet excellent fil au dessus du panier pour ceux d'entre nous qui sont intéressés par le LMP et en particulier la gestion des fameux amortissements limités selon article 39 du CGI.
Outre une passe d'arme de peu d'intérêt entre Hoodoo et Soyouz, le post suivant traite d'un sujet sur lequel je suis très preneur d'information.
Le Boulch'h, dans son livre de référence, indique qu'il serait possible de traiter les amortissements des frais d'établissment de façon différente des autres amortissements, EN CELA que les dotations qu'ils génèrent ne sont pas limités.
C'est directement ce qu'indique Hoodoo ici dans ce morceau de post.
Désolé pour le copyright, j'ai refait la mise ne page de l'extrait (sans toucher a la syntaxe ni au contenu:
Citation :
Initialement posté par Hoodoo...Pour ceux qui veulent apprendre donc, sachez qu'il est possible d'imputer, sur son revenu global, le montant du déficit généré par les premières années d'exploitation dans le cadre du LMP.
D'où viennent ces déficits ?
Des amortissements bien sûr, mais pas de l'amortissement de l'immeuble, comme ne cesse de le rappeler Soyouz, ce en quoi il a raison (eh oui, ça arrive), mais de l'amortissement des frais d'établissement
(droits de mutation,
émoluments du notaire,
frais d'ingéniérie juridico-fiscale,
commissions diverses etc ...)
c'est-à-dire des frais engendrés pour l'acquisition de l'immeuble.
Ces sommes sont amortissables fiscalement sur 5 ans maximum.
Ex: 100 000 € de frais d'établissement soit 20 000 € imputables sur le revenu global par an.
... / ...
@bonentendeur.
Aux autres ''bonentendeurs'', quelqu'un aurait par miracle plus d'information sur ce sujet?
Y aurait-il eu jurisprudence, ou un rescrit sur le sujet, ou cela se lit-il directement des règmes fiscales?
J'avoue ne pas être convaincu par la seule lecture de l'article en question cité par Hoodo un peu au-dessus, que je recopie pour votre sagacité:
Citation :
Article 39 C du CGI
"En cas de location ou de mise à disposition de biens sous toute autre forme consentie par une personne physique, par une société (...) le montant de l'amortissement des biens ou des parts de copropriété admis en déduction de la base imposable ne peut excéder, au titre d'un même exercice, celui du loyer acquis, ou de la quote-part du résultat de la copropriété, diminué du montant des autres charges afférentes à ces biens ou parts.
La limitation de l'amortissement ne s'applique pas à la part de résultat revenant aux entreprises utilisatrices des biens, lorsque la location ou la mise à disposition n'est pas consentie, directement ou indirectement, par une personne physique".
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Festina lente |
Edité par - ribouldingue le 26 janv. 2008 09:21:46 |
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Hoodoo
Pilier de forums
844 réponses |
Posté - 27 janv. 2008 : 21:57:51
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Bien,
Au contraire cette passe d'armes a présenté un certain intérêt, mais il faut se donner la peine de lire.
Il faut que vous vous convainquiez de ce que je vous avais affirmé à l'époque : une seule donnée a changé désormais.
Les amortissements (hors amortissements de l'article 39) sont désormais soit imputés en totalité la 1ère année, soit amortis sur la durée d'utilisation du bien, et non plus sur 5 ans.
Ce que vous indiquez en gras dans l'article 39 n'a rien à voir avec les amortissements "illimités" dont je viens de vous parler, mais est un cas particulier étranger au LMP tel que nous le connaissons.
@bonentendeur. |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 28 janv. 2008 : 09:00:13
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Hoodo, merci d'être revenu, et de contribuer à me compréhension.
En effet, ce que j'ai souligné dans l'article 39 ne me convainquait absoluement pas. Donc: Ou trouve t'on écrit que les frais d'établissements ne sont pas impactés par l'article 39. Vous me répondez que 'il faut que vous vous convainquiez', mais ... la loi fiscale ne fonctionne pas ainsi. C'est écrit ou pas écrit.
Trouve t'on la réponse dans le texte même de l'article 39, peut-être dans le seul fait que les frais d'établissements sont des non-valeurs, et non pas des biens (désolé pour ma connaissance assez partielel de la comptabilité)?
Vous dites:Citation :
Les amortissements (hors amortissements de l'article 39) sont désormais soit imputés en totalité la 1ère année, soit amortis sur la durée d'utilisation du bien, et non plus sur 5 ans.
Pourtant le sfrais d'établissement, si je comprends bien, selon la nouvelle norme, ne peuvent plus être traités en charges répartis sur 5 ans, mais en immobilisation (il faut alors les inscrire au bilan) et amortissables en 5 années.
Ais-je faux?
Comment pourrais-je amorti 'sur la durée d'utilisation du bien' des charges de prospection, d'inscription diverses, voire de consultation d'experts ayant pour but la mise en route de l'activité en général et non pas l'acquisition d'un actif en particulier? |
Festina lente |
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WILLIAM34
Contributeur senior
79 réponses |
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