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Un copropriétaire de notre résidence a attaqué le syndicat des copropriétaires. Son appartepent a subi il y a plusieurs années des dégats à cause de la VMC inexistante (!!!) et n'a donc pas pu louer son appartement pendant plusieurs mois. (Il nous réclame 15.000,00 euros). La DO a pris en charge les travaux de VMC. Ce copropriétaire reproche au syndicat de n'avoir pas fait respecter le droit de ce copropriétaire à jouir de son bien. Nous avons été informés de son action en justice lors de la dernière AG par notre syndic. Le syndic nous a fait voter un mandat pour qu'il nous représente au cas où le copropriétaire gagnerait devant les tribunaux. Ainsi le Syndic pourait se retourner contre l'assurance puisqu'il y avait une malfaçon de construction.
Bref je suis au CS mais j'apprends sur le tas. J'ai pu apprendre à connaître notre syndic, et j'ai bien peur d'avoir fait une grosse bétise en donnant mandat à mon syndic.
Qu'ne pensez vous ? Que risquons nous dans cette affaire.
PS : J'ai acheté après toute cette histoire, mais je devrais payer en cas de condamnation m'a dit le syndic !
Lorsqu'un copropriétaire estime subir un préjudice du fait d'un "vice de la construction ou d'un défaut d'entretien des parties communes" (art.14 Loi du 10.07.1965, que chaque copropropriétaire, surtout membres du CS devrait connaitre par coeur), il doit en demander réparation au supposé responsable, le syndicat.
Le "défaut d'entretien du syndicat" art.14 peut provenir de l'inaction du syndic voire d'une faute de gestion de sa part, faute du mandataire-gestionnaire dont le syndicat sera toujours tenu pour responsable (au syndicat condamné d'en demander ensuite réparation au syndic assur. RCP. Voire ici les sujets sur le 'quitus' au syndic, qu'il ne faut JAMAIS donner ! )
Il en est de même lorsque l'action est destinée à faire annuler tout ou partie d'une AG : action contre le syndicat.
Le syndicat étant attaqué ...il est donc en défense : en défense, le syndic n'a besoin d'aucune autorisation pour 'defendre' les intérets du syndicat (voir l'art.55 de D, qu'un CS doit connaitre aussi par cœur )
Si le syndicat est reconnu responsable du préjudice subit par ce copropriétaire, le syndicat devra payer .... Le préjudice peut résulter ici de l'inaction du syndicat (en premier lieu du CS, qui n'a pas su 'presser' le syndic) et/ou du syndic, qui est resté sans réaction et n'a pas informé le CS des relances ou mise en demeure du copropriétaire demandeur.
Car il ne faut jamais l'oublier : la collectivité des copropriétaires (le Syndicat) est toujours responsable de tout dans la copropriété ..."des vices de constructions " (hé oui !) et "du défaut d'entretien" (comme le tapis de l'entrée dans lequel on se prend les pieds ou des nids de poules sur les voies de circulation dans lesquels on casse les pneus ).(L.art.14 à relire 50 fois !!!)
Nous avons donné mandat au syndic pour qu'il attaque (et non défende) l'assurance si nous perdons le jugement.
PS : Depuis cette année, je vote contre le quitus, je suis la seule, malgré ma campagne pour le non, et je lutte comme je peux contre notre cher syndic. J'apprends beaucoup sur ce site.
D'après ce que j'ai compris nous allons être condamné alors qu'il y avait un vice de construction énorme (absence de VMC)! C'est vraiment pas juste !!!
Avons-nous bienfait de donner mandat au syndic pour qu'il défende nos intérêts ? Puis-je revenir sur ma décision ?
JPM, ne revenais pas sur la question du refus de donner quitus, question qui n'est pas prévue par les textes et dont le refus n'a pas a être justifié, qu'on soit ou non membre du CS. Cela à été dit 100 fois : le refus du quitus est une assurance pour le syndicat de toujours pouvoir engager la responsabilité personnelle du syndic pour ses fautes ou erreurs (son assurance RCP), fautes ou erreurs dont le syndicat doit assumer la responsabilité en vertu de l'art.14 de L cité. La question du quitus est une pure invention de 'certains professionnels'.
Pour Isa : vous avez un syndic, c'est par lui que tout doit passer, en particulier ici où l'un des copropriétaires demande réparartion en raison d'un préjudice qu'il estime subir. Le tribunal tranchera ! .. Peut être que le copropriétaire qui demande réparation sera débouté, condamné à indeminiser le syndicat pour procédure abusive ... Mais en attendant, je ne vois pas à priori de raison qui vous font douter de l'engagement du syndic à défendre les intérets du syndicat.
Pour ce qui concerne le mandat que vous auriez donné au syndic pour "Le syndic nous a fait voter un mandat pour qu'il nous représente au cas où le copropriétaire gagnerait devant les tribunaux. Ainsi le Syndic pourait se retourner contre l'assurance puisqu'il y avait une malfaçon de construction." .. il me semble que c'est très prématuré et certainement très mal formulé. A revoir le jugement rendu.... dans 2 ans ? Que le CS se tienne au courant de l'avancement du dossier, au besoin en prenant rdv avec l'avocat choisi, et soyez sereine .....
Je ne reviens pas ici sur le problème général du quitus mais je relève qu'Isa33 semble avoir trouvé la solution à son problème en refusant le quitus !
En réalité il apparait que les membres des conseils syndicaux ne prennent que rarement la peine de rencontrer l'avocat du syndicat (souvent avocat du syndic) pour voir où en est leur affaire et ce qu'ils peuvent espérer. C'est évidemment une pratique déplorable.
Dans le cas présent, il y a très certainement lieu d'assigner en garantie tel ou tel. C'était sans doute l'objet de la proposition du syndic faite sur indication de l'avocat. Celà doit normalement être indiqué dans le texte de la résolution. Isa33 est excusable de ne pas connaître les méandres du droit et de la procédure, mais il est quand même possible de s'informer et de lire les PV et les convocations.
Le syndicat ne perd pas un procès s'il est condamné d'une part et si si, d'autre part, il est garanti des condamnations prononcées. C'est la voie procédurale adoptée et, quand le procès est bien mené, tout celà est réglé par un seul et même jugement.
Si la garantie ne joue pas, il faut savoir pourquoi.
L'avocat seul peut expliquer tout celà.
Quant au problème général du quitus, je reviendra dessus en temps utile si je suis encore sur le site à ce moment.
Un copropriétaire attaque le syndicat.
Forum fermé
Posté - 02 août 2005 : 18:43:25
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