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 Sujet  |
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elmpapou
Contributeur actif
33 réponses |
 Posté - 03 août 2005 : 23:18:47
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bonjour
Suite à notre AG annuelle la question du compte separé à été mise au vote .mais le syndic à dissuadé l'assemblée en lui disant qu'il faudra
s'attendre à des frais bancaires pharaonique en plus de l'augmentation de ses frais de syndic.
est il vrai que la banque prend des frais considerable pour une copro de
11 lots?.
elm
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 04 août 2005 : 07:47:50
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| les copropriétaires ont ils demandés en AG à voir la copie du courrier de la banque????? |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 04 août 2005 : 09:05:16
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Le problème du compte séparé,et surtout de son coût annoncé par les syndics,revient régulièrement dans ce forum à travers de nombreux sujets.
Ce que l'on peut noter c'est que les AG renoncent à cette possibilité vu le montant des honoraires demandés (à tort ou à raison)par les syndics(Cela a été encore le cas lors de notre AG de mars 2005-2/30 contre la renonciation)
N'est il pas possible,à travers divers témoignages de contributeurs,avec ou sans compte séparé, que chacun se fasse une idée,le plus près possible de la réalité, de ce qu'un compte séparé peut (doit)coûter à une copropriété afin que tout le monde,syndic et copropriétaires y trouve son "compte" et aussi que l'on connaisse mieux le travail supplémentaire "donné" au syndic par ce fameux compte séparé.
Merci de vos réponses ( qui répondront également à la question de elmpapou) |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 04 août 2005 : 09:33:52
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Je viens de "retrouver" une analyse faite par l'ARC (supplément au bulletin n°50 d'octobre 2000) sur les honoraires de syndic qui indiquait :
Honoraires pour tenue d'un compte séparé (donc vote ancienne "formule)
I- Tarif au pourcentage des honoraires de base:
on va de 12% à 30%
II-Tarif au "LOT":
on va de 60,00F. par an à 333,00F. (pas encore d'€)
NB:là aussi,il y a souvent un minimum (de 1000F à 3015F)
et l'ARC complète:
Rappelons que ces "honoraires" ont surtout une fonction "DISSUASIVE" (faire renoncer les copropriétaires au compte séparé)
qu'en est-il actuellement (et surtout que devrait-il en être)
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elmpapou
Contributeur actif
33 réponses |
Posté - 04 août 2005 : 09:54:34
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Citation :
Initialement entré par nefer
les copropriétaires ont ils demandés en AG à voir la copie du courrier de la banque?????
il n'y a pas de courrier de la banque , le syndic à seulement dit que le compte séparé entrainerait des frais bancaires considerables
elm |
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elmpapou
Contributeur actif
33 réponses |
Posté - 04 août 2005 : 10:01:04
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Citation :
Initialement entré par felix1930
Le problème du compte séparé,et surtout de son coût annoncé par les syndics,revient régulièrement dans ce forum à travers de nombreux sujets.
Ce que l'on peut noter c'est que les AG renoncent à cette possibilité vu le montant des honoraires demandés (à tort ou à raison)par les syndics(Cela a été encore le cas lors de notre AG de mars 2005-2/30 contre la renonciation)
N'est il pas possible,à travers divers témoignages de contributeurs,avec ou sans compte séparé, que chacun se fasse une idée,le plus près possible de la réalité, de ce qu'un compte séparé peut (doit)coûter à une copropriété afin que tout le monde,syndic et copropriétaires y trouve son "compte" et aussi que l'on connaisse mieux le travail supplémentaire "donné" au syndic par ce fameux compte séparé.
Merci de vos réponses ( qui répondront également à la question de elmpapou)
entierement d'accord avec vous , merci aux proprio qui ont un compte séparé de nous faire part de leur expérience et de nous préciser exactement ce que coute un compte séparé en frais bancaires sans parler des honoraires de syndic qui sont aléatoires mais malgré tout controlables
elm |
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xanthe
Contributeur vétéran
199 réponses |
Posté - 06 août 2005 : 09:49:13
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bonjour,
pour compléter mon autre post de ce matin sur ce sujet,
- nous avons négocié 400 € en plus ( au lieu des 1000 € demandés !  ).
- les frais sont, après négo., quasi insignifiants coté banque, car nous avons des soldes moyens très corrects... ( merci les copros ! ).
en conclusion, le banquier n'est pas malheureux, et le syndic aussi ! il a récupéré des honoraires, pour un travail quasi identique; en effet, il "s'oblige" à intégrer le logiciel de la banque ( virements automatisés par transfers de fichiers ) avec son logiciel comptable : c'est tellement simple, qu'on ne peut qe confirmer l'opinion de l'ARC sur ce point !
Les syndics veulent dissuader les comptes séparés, car les sommes en jeu sont énormes et au delà des intérêts sur les placements, elles représentent un pouvoir certain...
xanthe |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 06 août 2005 : 17:11:08
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xanthe, merci de votre réponse.
Nous sommes largement au dessus de votre coût (933€)même si nous avons pû faire diviser l'ancienne prétention par 2.
Question supplémentaire:l'importance du nombre de lots ou de bâtimentrs peut elle avoir une incidence sur le montant des honoraires pour ce compte séparé ? |
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 06 août 2005 : 20:57:15
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De "Félix 1930"
"Rappelons que ces "honoraires" ont surtout une fonction "DISSUASIVE" (faire renoncer les copropriétaires au compte séparé)".
Les syndic ne veullent pas renoncer aux intérêts que leur rapportent les comptes non séparés. La tenue de comptes non séparés ont une contrainte de travail, avec les "fameux comptes pivots". Pour que la banque puisse établir les sous-compte individualisés, il faut bien que les opérations soient individualisées. C'est ainsi que le syndic utilise un carnet de chèque spécial pour tous les règlements qu'il effectue aux fournisseurs et il établit sur un carnet de chèque au nom de chaque copropriété un chèque global des règlements effectués pour leur compte. Le pointage de ce fameux compte pivot demande un réel travail (Pointage des chèque encaissés). Il n'y a pas donc de simplification avec un compte global au nom du syndic.
Nous avons changé de syndic il y a un an. Notre syndic a des honoraires équivalent au précédent, et il fonctionne exclusivement avec des comptes séparés. Alors qu'avec un compte global nous avions des frais bancaires avec notre comptes séparé nous n'avons aucun frais. Après un an notre nouveau syndic nous a demandé en A.G., nous avons accepté, une augmentation de 5 % de ses honoraires. |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 07 août 2005 : 10:42:33
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JB22 merci de ces renseignements mais:
comment se fait-il qu'avec un compte bancaire global vous ayez eu des frais bancaires?
En effet,je viens de poser la question à ma banque au niveau de ces frais,réponse (bonne ou mauvaise)
compte ouvert au nom du syndicat des copropriétaires=pas de frais
compte ouvert au nom d'un cabinet immobilier,donc professionnel,des frais bancaire
mais dans ce dernier cas c'est bien le cabinet-syndic-qui doit les supporter et non la copropriété |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 07 août 2005 : 11:10:23
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Je serais curieux de connaître la nature des frais perçus par une banque sur un compte unique de syndic, réglementé au titre de la loi Hoguet.
S'il s'agit de frais sur les mouvements (paiements effectués), c'est totalement illégal. Idem bien entendu s'il s'agit d'un vrai compte séparé. |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 07 août 2005 : 15:08:46
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Il doit s'agir "de frais de tenue de compte"; en effet nous avons,dans un domaine totalement différent, un compte"Caisse d'Epargne" au nom du syndicat des copropriétaires de....
Chaque trimestre j'ai une copie du relevé de ce compte établi par la C.E. Quel ne fut pas ma surprise au cours du 1er trimestre 2004 de recevoir un relevé trimestriel"compte professionnel" avec une somme de 28,00euros en débit de notre compte pour < frais de tenue de compte>.
Après réclamation,par l'intermédiaire du syndic,notre compte reconnu "non pro." a été crédité de la somme précitée.
JB22, nous donnera,certainement, de plus amples renseignements sur cette partie (puisque vécu en directe par sa copropriété)
et encore merci aux intervenants,sur ce sujet et sur d'autres concernant le véritable "compte séparé" ce qui permettra,je l'espère,au maximum d'entre nous d'avoir les arguments nécessaires pour convaincre NOS copropriétaires du bien fondé de ce compte. |
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 07 août 2005 : 17:30:15
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Il s'agissait de frais de tenue de tenue de compte "individualisé".
Le syndic L... conservait les revenus mais nous faisait supporter les charges.
ANNEE 2002 : 37.83 EUROS
ANNEE 2003 : 41.02 EUROS
Pas de petits profits: x copros à ... |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 07 août 2005 : 21:21:41
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Vous êtes tous bien braves et gentils dans cet immeuble  |
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 07 août 2005 : 23:14:30
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De "JPM"
"Vous êtes tous bien braves et gentils dans cet immeuble"
Peut-être mais relisez mon post précédent : Le syndic on l'a viré, mais pas seulement pour les frais de compte! Incompétence et grave faute du chargé de notre copro. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
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xanthe
Contributeur vétéran
199 réponses |
Posté - 09 août 2005 : 22:39:40
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JPM
VOUS AVEZ ECRIT :
Citation :
S'il s'agit de frais sur les mouvements (paiements effectués), c'est totalement illégal. Idem bien entendu s'il s'agit d'un vrai compte séparé.
POUVEZ VOUS SVP NOUS DONNER UNE REFERENCE ?
CA M INTERESSERAIT POUR EN CAUSER AVEC NOTRE BANQUE ET ACCESSOIREMENT LE SYNDIC
Merci
xanthe |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 10 août 2005 : 00:13:19
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Il existe sur ce point un arrêt ancien de la Cour de cassation dont je détiens une copie à retrouver, car il me semble bien qu'il n'a pas été publié.
A cette occasion j'avais appris avec surprise qu'il existait une pratique commerciale en vertu de laquelle une banque pouvait percevoir une rémunération sur chaque paiement effectué par chèque par un client commerçant. Je suppose que cette pratique subsiste. Le taux était bien sur modeste mais le total en fin d'exercice n'était pas négligeable.
En l'espèce le syndic professionnel gérait par compte unique et la banque avait perçu des frais de ce genre sur les paiements groupés qu'il effectuait à un même fournisseur pour le compte de différents syndicats.
C'est le syndic lui-même qui avait fini par se rebiffer et il avait assigné la banque au nom et pour le compte d'un certain nombre de ses mandants, devant le tribunal d'instance, compétent puisque les syndicats étaient demandeurs.
Les syndicats ont gagné et le syndic avec. Et la Cour de cassation a rejeté le pourvoi de la banque. La motivation était simple : la pratique pouvait être admise s'agissant du compte du cabinet lui-même, ayant une activité commerciale, mais pas sur un compte de mandants civils.
J'ai eu communication d'une note établie par l'avocat qui avait fort bien monté cette procédure. Il évoquait le sort des comptes séparés et faisait observer qu'en toute hypothèse cette rémunération ne pouvait exister que dans les rapports purement commerciaux.
Je vais rechercher |
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xanthe
Contributeur vétéran
199 réponses |
Posté - 10 août 2005 : 14:38:29
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merci JPM pour ce début de réponse.
je sais que dans les conventions entre commercants ( banquier et son client ), tout ou presque est possible - et en l'occurence il est vrai que les frais sur opérations sont "monnaie courante" dans la pratique des entreprises !
donc, je pense qu'on ne peut que se raccrocher au code civil, et ses dispositions particulières relatives au code de la consommation, pusique en effet, la CCC aurait reconnu ( en 2004 je crois ) la qualité de consommateur aux syndicats de copros, au même titre qu'une personne physique prise individuellement !
en espérant que vous trouverez qq trace, merci par avance
xanthe |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 31 août 2005 : 15:14:04
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En principe, les vacances sont terminées pour beaucoup , en attendant les prochaines, si l'on "reparlait" du coût normal de tenu d'un compte séparé à travers l'expérience de ceux qui en on UN VRAI.
Merci de vos réponses qui seront plus complètes si vous y ajouter le nombre de lots principaux de votre copropriété car je pense, à tord ou à raison,que ce nombre peut avoir une incidence sur ce coût en fonction du nombre plus élevé de mouvements bancaires |
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shania
Contributeur débutant
15 réponses |
Posté - 31 août 2005 : 20:22:26
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bonjour
notre nouveau syndic ne nous a rien pris pour la tenue d'un compte a part, et les frais bancaire s'elevent par mois entre 5 et 10 €.Nous avons 109 lots principaux.
mais a la lecture de vos differents mail ces sommes me paraissent dérisoires, je vais donc approfondir le sujet
je ne saurais que trop vous recommander un compte séparé, notre précedent syndic ayant fait faillitte , nous avons pu remonter les differentes operations bancaires et constater de graves ponctions ( 70 000 €), nous sommes en cours de procédures;Le précedent conseil syndical ne se sentait pas concerné par les comptes!!!
autres avantage, notre compte n'a pas été bloqué et nous avons pu rapidement , avec un administrateur provisoire faire face au charges.
shania
shania |
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